Склады обеспечили почти двухкратный рост объемов ввода коммерческой недвижимости в Петербурге и Ленобласти
Консалтинговая компания Nikoliers подвела итоги 2022 года в офисном, складском и торговом сегментах недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По объемам ввода коммерческой недвижимости прошлый год стал рекордным на региональном рынке за последние восемь лет. Таких показателей удалось достичь благодаря активности девелоперов в складском сегменте — объем ввода складов за прошедший год вырос в 2,7 раза.
С января по декабрь 2022 года в Петербурге и агломерации было введено 614,3 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости, что в 1,9 раза больше показателя 2021 года. Такой рост в первую очередь связан с рекордным объемом ввода складских помещений — предложение качественных площадей увеличилось на 441 тыс. кв. м, в то время как за весь 2021 год было построено 162 тыс. кв. м.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, столь рекордных цифр в складском сегменте удалось достичь благодаря вводу в эксплуатацию крупных распределительных центров для онлайн-ритейлеров: в 2020-2021 годах был зафиксирован наибольший объем сделок по BTS-проектам.
«С начала пандемии в 2020 году высокая потребность в складских мощностях стимулировала федеральных ритейлеров и маркетплейсы, а также обеспечивающие их деятельность логистические компании все чаще прибегать к строительству объектов по схеме buit-to-suit с участием региональных и федеральных девелоперов, а также самостоятельному строительству объектов с привлечением генподрядных организаций, — комментирует Вероника Лежнева, региональный директор департамента исследований компании Nikoliers. — В частности, в прошлом году завершилось строительство двух распределительных центров для OZON (107 тыс. кв. м и 60 тыс. кв. м), а в конце декабря был введен складской корпус на 97,3 тыс. кв. метров в составе «PNK Парк Шушары 3», якорным арендатором которого станет «Всеинструменты.ру». В первом квартале 2023 года мы ожидаем ввод построенного распределительного центра Wildberries в Шушарах площадью более 100 тыс. кв. м».
Отметим, что основную долю складского ввода (80%) составили объекты, реализованные для нужд компаний, поэтому прирост нового спекулятивного предложения составил около 90 тыс. кв. м.
В офисном сегменте за 2022 год было построено 157 тыс. кв. метров, что почти на 16 тыс. кв. метров больше, чем годом ранее. При этом все новые офисы представляют собой спекулятивное строительство. В числе крупнейших БЦ, строительство которых завершилось в 2022 году, — 3-я очередь квартала «Невская Ратуша» (GLA 44 500 кв. м), Ferrum II (GLA 28 300 кв. м), «Морская столица» (GLA 26 500 кв. м), «Авиор Тауэр–1» (GLA 16 000 кв. м).
Отметим, что согласно первоначальному прогнозу, прирост офисов по итогам года должен был составить 270 тыс. кв. м, однако ряд девелоперов предпочли скорректировать сроки реализации своих проектов. Так, в 2023 году ожидается завершение строительства второго корпуса БЦ «Атлас Сити» (GLA 8 390 кв. м), а также БЦ «Тесла» (GLA 12 800 кв. м).
«Корректировка сроков реализации не говорит о «заморозке» строительства бизнес-центров, — поясняет Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers. — Некоторые арендодатели для ввода объекта в эксплуатацию ждут «якорного» интересанта, который будет давать достаточный арендный поток для поддержания операционной деятельности бизнес-центра. Другие девелоперы немного скорректировали сроки реализации проектов, при этом строительство объектов идет полным ходом».
Торговая недвижимость пополнилась на 16 тыс. кв. метров, в то время как в 2021 году было сдано 18 тыс. кв. м. В 2022 году был открыт один районный проект в Калининском районе – торговый центр «Прометей», в то время как в предыдущем году было запущено два торговых центра меньшей арендопригодной площадью: «Спутник» на улице Бабушкина (GLA 11 000 кв. м) и ТК в составе ЖК «Солнечный город» на проспекте Ветеранов (GLA 7 000 кв. м).
По данным Nikoliers, в 2023 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти к вводу ожидается сопоставимый с прошлым годом объем коммерческой недвижимости — 620 тыс. кв. м. Более половины этих площадей (57%, или 352 тыс. кв. м) сформировано складским сектором. 31% (190 тыс. кв. м) — офисами, остальные 12% (85 тыс. кв. м) — торговыми площадями.
В числе проектов торговых центров, планируемых к открытию в 2023 году, – ТЦ «Экопарк» в Мурино, ТЦ «Парк-Молл Грин» и четвертая очередь МФК «Заневский каскад». Всего же на этапе строительства в Санкт-Петербурге находятся пять торговых центров, их совокупная арендопригодная площадь превышает 160 000 кв. м, а горизонт открытия составляет ближайшие два года.
Эксперты консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg провели исследование торговых площадей в пределах Невского проспекта за пять месяцев 2022 года. По оценкам аналитиков, в исследуемой локации можно выделить несколько основных трендов: снижение доли свободных помещений до 10,4%, снижение ставок аренды в среднем на 9% и преобладание количества открытых объектов стрит-ретейла над числом закрытых на 28%. В 2022 году стрит-ретейл на Невском проспекте постепенно восстанавливает утраченные в период пандемии позиции, однако, в случае если операторами международных брендов будет принято окончательное решение об уходе с российского рынка, вакансия на главном проспекте Санкт-Петербурга увеличится до рекордных 17%.
- Доля свободного предложения на Невском проспекте с начала года снизилась на 2,2 п. п., составив 10,4%. Это связано с повышенным сезонным спросом и корректировкой арендных ставок.
Графическое распределение долей вакантных площадей
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- На начало июня 2022 года отмечено снижение максимальных запрашиваемых ставок аренды на Невском проспекте (основная часть) и «Старо-Невском» проспекте* на 9% в каждой из локаций. На основной части Невского проспекта диапазон ставок аренды составил 5 700–10 000 руб./кв. м/мес. **, на «Старо-Невском»* - 2 600–7 000 руб./кв. м/мес. **.
- Основными арендаторами остаются сегменты общественного питания и одежды – 32% и 11% соответственно. При этом продуктовый ретейл увеличил объем занимаемых площадей на 7%. В числе новых открытий следует отметить открытие магазина федеральной сети «Магнит» (Невский пр., д. 158), а также возросший интерес арендаторов, специализирующихся на продаже сладостей (мармелад, карамель, рахат-лукум). Активная экспансия продуктовых магазинов данного профиля началась с середины 2019 года, с тех пор на Невском проспекте было открыто 15 точек по продаже сладостей.
Топ-10 профилей арендаторов по занимаемой площади
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- С января по май 2022 года на Невском проспекте наметилась положительная тенденция к уменьшению вакансии – в локации было открыто на 28% больше объектов стрит-ретейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно заняли лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 37% и 30% соответственно. По итогам периода открылось 19 заведений данного профиля, что сопоставимо с количеством открытий за аналогичный период прошлого года, а также с допандемийным показателем I полугодия 2019 года. Среди ресторанов стоит отметить открытия: Alice Garden, Linguini, Mukbang, BlackWood и др. Количество закрытых заведений составило 12.
- Российские fashion-ретейлеры продолжают усиливать свои позиции по офлайн-присутствию на торговых коридорах города. Например, на Невском проспекте были открыты магазины VGA и Monochrome.
Топ-10 профилей арендаторов по открытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
Топ-10 профилей арендаторов по закрытиям на Невском проспекте
с января по май 2022 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research
- Учитывая геополитическую ситуацию, следует отметить, что на начало июня 2022 года общее количество представленных международных брендов на Невском проспекте составило 60 торговых марок, наибольшая доля из которых (59%) относится к сегменту fashion. Временно приостановили деятельность 13 арендаторов, шесть из которых – магазины одежды (Dior, Louis Vuitton, Brunello Cucinelli, Chanel и другие). При условии, что компании, приостановившие деятельность на Невском проспекте, уйдут с рынка, доля вакантных площадей может увеличиться до максимальных для локации значений и приблизиться к 17%. Вероятнее всего, освободившиеся площади будут заняты арендаторами сегментов fashion-индустрии (одежда, обувь, аксессуары), заведениями общественного питания, федеральными продуктовыми сетями, банками. Дальнейшее открытие новых бутиков сегмента «люкс» в локации «Старо-Невского» проспекта в ближайшей перспективе будет точечным.
- Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В пандемию Невский проспект испытывал сложности в связи со значительным снижением туристического потока и сокращением числа офисных сотрудников в период локдауна, поэтому содержание торговых точек в локации для многих операторов стало со временем нерентабельным. Так, например, свои отделения закрыли некоторые банки, ретейлеры, ориентированные на туристов. Несмотря на то, что в 2021 году рынок стал восстанавливаться, все же он не смог вернуться к допандемийным показателям, а в 2022 году столкнулся с новыми сложностями. Сейчас самый дорогой торговый коридор в городе преодолевает очередной виток изменений: ставки корректируются, период на ремонт и въезд в помещение увеличивается с учетом удорожания стройки, вследствие чего арендаторы предпочитают открывать магазины на короткий срок (до года). Например, появились форматы поп-ап, которые работают в течение трех-пяти месяцев, что позволяет им оперативно перестроиться в условиях изменяющегося рынка».
*Невский пр-т (основная часть) от ст. м. пл. Восстания до Адмиралтейского пр-та, «Старо-Невский» пр-т – от ст. м. пл. Восстания до пл. А. Невского.
** Ставка аренды включает НДС (20%).
За четыре месяца с начала 2022 года объем просроченной ипотечной задолженности в банках сократился на 3,5 млрд рублей, что эквивалентно 1593 квартирам. Эквивалент текущей ипотечной просроченной задолженности (без учета кредитов на покупку строящегося жилья) равна 24838 квартирам. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе изучения статистики Банка России, Минстроя и Росстата.
За январь-апрель объём ипотечной просроченной задолженности (без учета ипотеки под залог договоров долевого участия, ДДУ) в целом по стране сократился на 6% до 54,9 млрд рублей, а за год, с апреля 2021 года по апрель 2022-го – на 15% или 9,9 млрд рублей. Снижение долгов на балансах банков означает, что часть проблемных ипотечных кредитов была полностью погашена, в том числе за счёт продажи залоговой квартиры. Ускорение темпов снижения просроченной ипотеки может сказаться на ценообразовании на рынке недвижимости: в зависимости от решения заемщика, в досудебном урегулировании, как правило, квартиры выходят на продажу с дисконтом. При изъятии залога по решению суда и выставлению квартиры на публичные торги дисконт от ее рыночной стоимости может достигать до 40%.
«Если брать усредненные значения стоимости одного квадрата жилья по версии Минстроя для социальных выплат на II квартал 2022 года, среднюю площадь жилой площади на одну душу населения в РФ, 26,9 м2, то получается, что на начало мая в стране под угрозой изъятия банками 24,8 тыс. квартир, тогда как два года назад их было не более 24 тыс. И эти квартиры постепенно выходят на свободный рынок, оказывая некоторое давление на уровень цен», — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
По оценке эксперта, уровень просроченной ипотечной задолженности (полное прекращение платежей по ипотечному кредиту более чем на 90 дней) сегодня не превышает 1% от общего ипотечного портфеля банков. Снижение проблемных портфелей связано с ростом цен на недвижимость и продажей залоговых квартир должниками, как в досудебном урегулировании, так и после вынесения решения суда об изъятии предмета залога и реализации его на публичных торгах.
«Мы видим, что в отчетности банков произошло резкое сокращение объёмов просроченной ипотечной задолженности, то есть активно работают с заемщиками по погашению ипотечных кредитов через продажу, будь то торги или самостоятельный поиск покупателей заемщиками, — рассуждает Денис Аксёнов. — Вместе с тем, даже сопоставление усредненных государственных нормативов говорит о масштабах проблемы неплатежей, для рынка недвижимости почти 25 тыс. объектов –это существенная цифра».
Регионы-лидеры по абсолютному количеству эквивалента квартир под угрозой изъятия
|
Субъект РФ |
Кол-во квартир, шт. |
Метраж, м2 |
|
Москва |
2413 |
64902 |
|
Московская область |
1966 |
52887 |
|
Тюменская область |
970 |
26083 |
|
Красноярский край |
885 |
23814 |
|
Краснодарский край |
834 |
22438 |
|
Челябинская область |
816 |
21938 |
|
Ростовская область |
808 |
21732 |
|
Калининградская область |
757 |
20369 |
|
Свердловская область |
726 |
19541 |
|
Самарская область |
664 |
17857 |
|
Ставропольский край |
630 |
16936 |
|
Новосибирская область |
605 |
16264 |
|
Республика Башкортостан |
570 |
15330 |
|
Санкт-Петербург |
534 |
14377 |
|
Пермский край |
513 |
13813 |
Источник: КА «Долговой Консультант», ЦБ РФ, Минстрой РФ, Роскомстат
Полная версия доступна по ссылке
«На текущем уровне падения ипотечных выдач и полной приостановки программ рефинансирования ситуация с проблемными долгами улучшается за счет того, что заемщики расстаются со своими квартирами», — резюмировал Аксёнов.