Склады обеспечили почти двухкратный рост объемов ввода коммерческой недвижимости в Петербурге и Ленобласти
Консалтинговая компания Nikoliers подвела итоги 2022 года в офисном, складском и торговом сегментах недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По объемам ввода коммерческой недвижимости прошлый год стал рекордным на региональном рынке за последние восемь лет. Таких показателей удалось достичь благодаря активности девелоперов в складском сегменте — объем ввода складов за прошедший год вырос в 2,7 раза.
С января по декабрь 2022 года в Петербурге и агломерации было введено 614,3 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости, что в 1,9 раза больше показателя 2021 года. Такой рост в первую очередь связан с рекордным объемом ввода складских помещений — предложение качественных площадей увеличилось на 441 тыс. кв. м, в то время как за весь 2021 год было построено 162 тыс. кв. м.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, столь рекордных цифр в складском сегменте удалось достичь благодаря вводу в эксплуатацию крупных распределительных центров для онлайн-ритейлеров: в 2020-2021 годах был зафиксирован наибольший объем сделок по BTS-проектам.
«С начала пандемии в 2020 году высокая потребность в складских мощностях стимулировала федеральных ритейлеров и маркетплейсы, а также обеспечивающие их деятельность логистические компании все чаще прибегать к строительству объектов по схеме buit-to-suit с участием региональных и федеральных девелоперов, а также самостоятельному строительству объектов с привлечением генподрядных организаций, — комментирует Вероника Лежнева, региональный директор департамента исследований компании Nikoliers. — В частности, в прошлом году завершилось строительство двух распределительных центров для OZON (107 тыс. кв. м и 60 тыс. кв. м), а в конце декабря был введен складской корпус на 97,3 тыс. кв. метров в составе «PNK Парк Шушары 3», якорным арендатором которого станет «Всеинструменты.ру». В первом квартале 2023 года мы ожидаем ввод построенного распределительного центра Wildberries в Шушарах площадью более 100 тыс. кв. м».
Отметим, что основную долю складского ввода (80%) составили объекты, реализованные для нужд компаний, поэтому прирост нового спекулятивного предложения составил около 90 тыс. кв. м.
В офисном сегменте за 2022 год было построено 157 тыс. кв. метров, что почти на 16 тыс. кв. метров больше, чем годом ранее. При этом все новые офисы представляют собой спекулятивное строительство. В числе крупнейших БЦ, строительство которых завершилось в 2022 году, — 3-я очередь квартала «Невская Ратуша» (GLA 44 500 кв. м), Ferrum II (GLA 28 300 кв. м), «Морская столица» (GLA 26 500 кв. м), «Авиор Тауэр–1» (GLA 16 000 кв. м).
Отметим, что согласно первоначальному прогнозу, прирост офисов по итогам года должен был составить 270 тыс. кв. м, однако ряд девелоперов предпочли скорректировать сроки реализации своих проектов. Так, в 2023 году ожидается завершение строительства второго корпуса БЦ «Атлас Сити» (GLA 8 390 кв. м), а также БЦ «Тесла» (GLA 12 800 кв. м).
«Корректировка сроков реализации не говорит о «заморозке» строительства бизнес-центров, — поясняет Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers. — Некоторые арендодатели для ввода объекта в эксплуатацию ждут «якорного» интересанта, который будет давать достаточный арендный поток для поддержания операционной деятельности бизнес-центра. Другие девелоперы немного скорректировали сроки реализации проектов, при этом строительство объектов идет полным ходом».
Торговая недвижимость пополнилась на 16 тыс. кв. метров, в то время как в 2021 году было сдано 18 тыс. кв. м. В 2022 году был открыт один районный проект в Калининском районе – торговый центр «Прометей», в то время как в предыдущем году было запущено два торговых центра меньшей арендопригодной площадью: «Спутник» на улице Бабушкина (GLA 11 000 кв. м) и ТК в составе ЖК «Солнечный город» на проспекте Ветеранов (GLA 7 000 кв. м).
По данным Nikoliers, в 2023 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти к вводу ожидается сопоставимый с прошлым годом объем коммерческой недвижимости — 620 тыс. кв. м. Более половины этих площадей (57%, или 352 тыс. кв. м) сформировано складским сектором. 31% (190 тыс. кв. м) — офисами, остальные 12% (85 тыс. кв. м) — торговыми площадями.
В числе проектов торговых центров, планируемых к открытию в 2023 году, – ТЦ «Экопарк» в Мурино, ТЦ «Парк-Молл Грин» и четвертая очередь МФК «Заневский каскад». Всего же на этапе строительства в Санкт-Петербурге находятся пять торговых центров, их совокупная арендопригодная площадь превышает 160 000 кв. м, а горизонт открытия составляет ближайшие два года.
В 2021 году в России была выдана одна ипотека на 22 российские семьи. Хотя еще в допандемийном 2019 году ипотека выдавалась в среднем на 32 семьи, а в кризисном 2009 году – на 326 семей. Ипотеку стали брать чаще в 15 раз: практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 семей). Чтобы погасить текущую задолженность, каждое домохозяйство должно выплатить банку по 280 тысяч рублей.
1. Каждая российская семья “задолжала” 280 тысяч по ипотеке
Общая задолженность по ипотеке достигла показателей в 11,77 трлн рублей, это на 27% выше, чем год назад (9,3 трлн). В пересчете на количество домохозяйств в городских населенных пунктах в целом по России, задолженность одного домохозяйства (далее – семья) только по ипотеке составляет 281 тысячу рублей. За три года долг вырос на 76% или 121 тыс. рублей, причем максимальный рост пришелся именно на прошлый год (+26%).
Минимальная задолженность на каждой домохозяйство – в Ингушетии (84 тыс.), Севастополе (99,5 тыс.) и Крыму (102,6 тыс.), что объясняется высокой долей индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья, а также низким проникновением ипотечного кредитования.
И наоборот, максимальная задолженность на каждое городское домохозяйство в среднем наблюдается в Якутии (637 тыс. на семью), Тюменской области (568 тыс.) и Калмыкии (520 тыс.). В Москве средняя задолженность по ипотеке на одно домохозяйство составляет порядка 373 тысяч, а в Санкт-Петербурге – 394,5 тыс.
В пересчете на среднюю заработную плату, задолженность по ипотеке составляет порядка 5,9 средних доходов в месяц. Почти годовую заработную плату задолженность составляет в Тюменской области и Чувашии (более 11 месяцев), а также – Калмыкии (18 месяцев). Одновременно всего три заработные платы – в Крыму, Севастополе и Мурманской области. В Москве задолженность по ипотеке на каждое домохозяйство сопоставима с зарплатой за 4,1 месяца, а в Санкт-Петербурге – 6,3 месяца.
2. Одна ипотека на 22 семьи в 2021 году. Ипотеку берут чаще в 15 раз
2021 год оказался рекордным как по объемам, так и количеству выданных кредитов в целом по РФ: россияне взяли 1,91 млн кредитов на сумму 5,7 трлн рублей. Относительно 2020 года прирост составил по количеству кредитов 14%, по объему – 35%, больший рост показателя объясняется увеличением стоимости жилья и, соответственно, повышением суммы, необходимой в кредит для покупки.
В среднем одна ипотека в 2022 году была оформлена на 22 городских домохозяйства. С каждым годом этот показатель увеличивается, то есть жилищное кредитование стало более доступным благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок.
Самыми активными заемщиками в 2021 году оказались жители Чечни, где одна ипотека в 2021 году выдалась на 8 домохозяйств. Количество проживающих в сельских населенных пунктах здесь превышает число семей в городах, чем и объясняется высокая выдача ипотеки в пересчете на количество домохозяйств. В числе лидеров также Тюменская область: одна ипотека на 12 семей и Калмыкия (одна ипотека на 13 семей, что также объясняется небольшим городским населением). Тюменская область в 2009-2011 гг. была на первом месте по числу ипотек, что связано с большим количеством сотрудников, занятых в нефтегазовом секторе, с высокой платежеспособностью. Регион по-прежнему в лидерах на рынке ипотечного кредитования по общему числу сделок. В пятерке лидеров по количеству ипотек также – Башкортостан (1 ипотека на 14 семей).
И наоборот, минимальное количество ипотек было выдано в 2021 году в Севастополе (1 ипотека на 59 домохозяйств), Крыму (на 45 домохозяйств) и Ивановской области (37 домохозяйств). В Москве ипотека выдавалась в 2021 году на 33 семьи, а в Петербурге – на 23 семьи.
Примечательно, что в Московской области, которая наравне с Москвой и Петербургом, входят в число лидеров по количеству ипотек, одна ипотека была оформлена на 21 домохозяйство, то есть активность была выше, чем в столице.
В разрезе федеральных округов, чаще других брали ипотеку в Дальневосточном ФО (1 ипотека на 17 семей), где действуют специальные субсидируемые программы, а также – Уральский ФО (1 ипотека на 18 семей). Одновременно в аутсайдерах – Центральный ФО, где ипотека в 2022 году выдалась в среднем на 27 домохозяйств (см. итоговую таблицу).
3. Каждая третья семья - с ипотекой после 2008 года
После кризиса 2008 года (с 2009 по 2021 гг.). в России выдано 12,6 млн ипотек на общую сумму 26,1 трлн рублей. Таким образом, практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 городских домохозяйства).
Эксперты Циан.Аналитики рассчитали, на сколько семей (домохозяйств в городских населенных пунктах) в разрезе отдельных субъектов приходится один выданный кредит в период 2009-2021 гг., а также назвал лидеров по количеству оформленных ипотек за этот период.
Лидером по числу ипотек с 2009 по 2021 год стала Москва (732 тыс. ипотек или 5,8% от всего количества кредитов за 13 лет). В пересчете на число московский семей один кредит приходится только на каждые 6 домохозяйств. На втором месте находится Московская область (657 тыс. кредитов) – один кредит приходится уже на 3,4 семей – средний по стране показатель. Замыкает тройку лидеров по числу выданных кредитов Тюменская область (556 тыс. ипотек – один кредит в среднем на 1,7 семей). Таким образом, максимальное количество ипотек обеспечено именно численностью населения в Москве - в пересчете же на количество семей, реально улучшивших условия проживания с помощью кредита, регион даже не входит в тройку лидеров.
Наибольшее число кредитов в пересчете на каждое городское домохозяйство с 2009 по 2021 года банки выдали в Тюменской области (один кредит на 1,7 семьи), Чувашии и Калмыкии (на 1,9 семьи).
|
|
Доля по кол-ву выданных ипотек,2009-2021 |
Кол-во выданных ипотек, 2009-2021 |
Кол-во семей на одну ипотеку |
|
г. Москва |
5,8% |
732,1 |
6,0 |
|
Московская область |
5,2% |
657,4 |
3,4 |
|
Тюменская область |
4,4% |
556,9 |
1,7 |
|
г. Санкт-Петербург |
4,4% |
556,0 |
3,5 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,9% |
495,6 |
2,1 |
|
Республика Башкортостан |
3,4% |
428,4 |
2,2 |
|
Свердловская область |
3,4% |
422,0 |
3,5 |
|
Челябинская область |
3,1% |
390,1 |
3,0 |
|
Краснодарский край |
2,9% |
367,4 |
2,8 |
|
Новосибирская область |
2,6% |
331,1 |
2,5 |
Источник: Циан.Аналитика
«Список лидирующих по числу выданных ипотек регионов практически полностью совпадает с перечнем субъектов с наибольшим объемом ввода жилья, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 году данная тенденция только усилится: ставки по ипотеке на вторичном рынке преодолели отметку в 10%, и единственная возможность взять кредит дешевле – воспользоваться программой от застройщика или субсидируемой ипотекой, действующей на новостройки. Соответственно, для дальнейшего наращивания объемов кредитования, необходимо добиться равномерного роста обеспеченности жильем через стимулирование девелоперской активности».
Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования 2009-2021 гг.
|
|
Кол-во ипотек (тыс.) 2009-2021 гг. |
Доля рынка |
Средняя задолженность, тыс. Р |
Кол-во семей на один кредит 2009-2021 гг. |
Кол-во семей на один кредит в 2021 |
|
Российская Федерация |
12587,8 |
100,0% |
281,8 |
3,3 |
22 |
|
Центральный федеральный округ |
2955,3 |
23,5% |
308,5 |
4,2 |
27 |
|
Белгородская область |
102,3 |
0,8% |
207,2 |
3,8 |
25 |
|
Брянская область |
90,1 |
0,7% |
182,6 |
3,8 |
28 |
|
Владимирская область |
108,5 |
0,9% |
166,0 |
4,3 |
28 |
|
Воронежская область |
195,4 |
1,6% |
237,3 |
3,1 |
21 |
|
Ивановская область |
71,3 |
0,6% |
121,6 |
5,2 |
37 |
|
Калужская область |
98,3 |
0,8% |
294,3 |
3,2 |
21 |
|
Костромская область |
58,2 |
0,5% |
181,3 |
3,3 |
24 |
|
Курская область |
89,5 |
0,7% |
208,8 |
3,2 |
24 |
|
Липецкая область |
88,5 |
0,7% |
207,6 |
3,4 |
24 |
|
Московская область |
657,4 |
5,2% |
462,0 |
3,4 |
21 |
|
Орловская область |
64,0 |
0,5% |
221,8 |
3,2 |
23 |
|
Рязанская область |
107,6 |
0,9% |
236,7 |
3,1 |
23 |
|
Смоленская область |
80,4 |
0,6% |
186,4 |
3,7 |
29 |
|
Тамбовская область |
69,4 |
0,6% |
197,6 |
3,7 |
26 |
|
Тверская область |
113,0 |
0,9% |
209,6 |
3,8 |
27 |
|
Тульская область |
121,6 |
1,0% |
191,4 |
4,2 |
30 |
|
Ярославская область |
107,5 |
0,9% |
156,4 |
4,1 |
30 |
|
Москва |
732,1 |
5,8% |
373,0 |
6,0 |
33 |
|
Северо-Западный федеральный округ |
1409,5 |
11,2% |
318,5 |
3,3 |
22 |
|
Республика Карелия |
62,2 |
0,5% |
221,3 |
3,4 |
26 |
|
Республика Коми |
106,9 |
0,8% |
269,9 |
2,7 |
21 |
|
Архангельская область |
134,0 |
1,1% |
266,2 |
2,8 |
21 |
|
Вологодская область |
135,8 |
1,1% |
219,9 |
2,6 |
20 |
|
Калининградская область |
81,9 |
0,7% |
267,9 |
3,5 |
22 |
|
Ленинградская область |
162,2 |
1,3% |
428,7 |
2,8 |
18 |
|
Мурманская область |
72,8 |
0,6% |
188,7 |
4,4 |
30 |
|
Новгородская область |
53,3 |
0,4% |
181,0 |
3,6 |
27 |
|
Псковская область |
44,5 |
0,4% |
163,5 |
4,4 |
31 |
|
Санкт-Петербург |
556,0 |
4,4% |
394,6 |
3,5 |
23 |
|
Южный федеральный округ |
994,0 |
7,9% |
237,0 |
3,8 |
23 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
21,7 |
0,2% |
232,0 |
3,8 |
24 |
|
Республика Калмыкия |
21,8 |
0,2% |
521,1 |
1,9 |
13 |
|
Республика Крым |
102,6 |
45 |
|||
|
Краснодарский край |
367,4 |
2,9% |
361,0 |
2,8 |
17 |
|
Астраханская область |
71,6 |
0,6% |
223,6 |
3,5 |
23 |
|
Волгоградская область |
184,7 |
1,5% |
166,0 |
4,2 |
29 |
|
Ростовская область |
292,2 |
2,3% |
229,0 |
3,8 |
23 |
|
Город федерального значения Севастополь |
99,5 |
59 |
|||
|
Северо-Кавказский федеральный округ |
313,0 |
2,5% |
206,0 |
4,3 |
21 |
|
Республика Дагестан |
37,6 |
0,3% |
165,4 |
8,1 |
35 |
|
Республика Ингушетия |
3,6 |
0,0% |
83,8 |
8,0 |
17 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
28,8 |
0,2% |
188,9 |
5,0 |
28 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
17,0 |
0,1% |
275,6 |
3,9 |
16 |
|
Республика Северная Осетия-Алания |
28,0 |
0,2% |
201,1 |
5,1 |
27 |
|
Чеченская Республика |
20,8 |
0,2% |
144,0 |
4,6 |
8 |
|
Ставропольский край |
177,3 |
1,4% |
241,7 |
3,2 |
22 |
|
Приволжский федеральный округ |
3081,7 |
24,5% |
249,5 |
2,7 |
19 |
|
Республика Башкортостан |
428,4 |
3,4% |
354,2 |
2,2 |
14 |
|
Республика Марий Эл |
67,2 |
0,5% |
224,9 |
2,7 |
19 |
|
Республика Мордовия |
64,1 |
0,5% |
232,8 |
3,1 |
24 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
495,6 |
3,9% |
326,9 |
2,1 |
16 |
|
Удмуртская Республика |
190,3 |
1,5% |
306,5 |
2,2 |
15 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
156,1 |
1,2% |
345,5 |
1,9 |
14 |
|
Пермская область |
294,7 |
2,3% |
241,6 |
2,7 |
19 |
|
Кировская область |
147,0 |
1,2% |
194,4 |
2,8 |
22 |
|
Нижегородская область |
276,8 |
2,2% |
184,8 |
3,9 |
28 |
|
Оренбургская область |
206,3 |
1,6% |
287,6 |
2,4 |
16 |
|
Пензенская область |
106,8 |
0,8% |
218,2 |
3,5 |
21 |
|
Самарская область |
317,9 |
2,5% |
193,9 |
3,2 |
25 |
|
Саратовская область |
194,6 |
1,5% |
175,7 |
3,9 |
27 |
|
Ульяновская область |
135,9 |
1,1% |
204,6 |
2,8 |
22 |
|
Уральский федеральный округ |
1445,7 |
11,5% |
308,8 |
2,6 |
18 |
|
Курганская область |
76,6 |
0,6% |
214,8 |
2,9 |
19 |
|
Свердловская область |
422,0 |
3,4% |
245,7 |
3,5 |
22 |
|
Тюменская область |
556,9 |
4,4% |
568,6 |
1,7 |
12 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область) |
261,0 |
2,1% |
584,8 |
1,9 |
13 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ (Тюменская область) |
94,1 |
0,7% |
622,4 |
1,7 |
13 |
|
Тюменская область (без АО) |
201,9 |
1,6% |
515,4 |
1,6 |
10 |
|
Челябинская область |
390,1 |
3,1% |
189,5 |
3,0 |
21 |
|
Сибирский федеральный округ |
1771,2 |
14,1% |
230,2 |
3,1 |
22 |
|
Республика Алтай |
10,3 |
0,1% |
288,0 |
2,4 |
16 |
|
Республика Тыва |
16,1 |
0,1% |
422,1 |
3,2 |
17 |
|
Республика Хакасия |
44,9 |
0,4% |
236,6 |
3,1 |
21 |
|
Алтайский край |
217,7 |
1,7% |
245,2 |
2,5 |
17 |
|
Красноярский край |
320,4 |
2,5% |
283,0 |
2,7 |
20 |
|
Иркутская область |
234,2 |
1,9% |
233,0 |
3,2 |
24 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
232,7 |
1,8% |
161,5 |
4,1 |
28 |
|
Новосибирская область |
331,1 |
2,6% |
347,0 |
2,5 |
16 |
|
Омская область |
185,6 |
1,5% |
226,3 |
3,0 |
21 |
|
Томская область |
107,1 |
0,9% |
263,3 |
2,7 |
21 |
|
Дальневосточный федеральный округ |
620,2 |
4,9% |
397,2 |
3,1 |
17 |
|
Республика Бурятия |
64,8 |
0,5% |
283,0 |
3,1 |
20 |
|
Республика Саха (Якутия) |
112,6 |
0,9% |
637,1 |
2,0 |
14 |
|
Забайкальский край |
74,9 |
0,6% |
253,5 |
3,5 |
23 |
|
Камчатская область |
29,2 |
0,2% |
308,4 |
3,6 |
22 |
|
Приморский край |
140,6 |
1,1% |
270,3 |
4,3 |
24 |
|
Хабаровский край |
126,5 |
1,0% |
285,5 |
3,5 |
23 |
|
Амурская область |
65,9 |
0,5% |
300,5 |
3,5 |
23 |
|
Магаданская область |
19,9 |
0,2% |
304,5 |
3,4 |
21 |
|
Сахалинская область |
41,0 |
0,3% |
376,0 |
3,9 |
23 |
|
Еврейская автономная область |
11,1 |
0,1% |
173,0 |
4,4 |
33 |
|
Чукотский автономный округ |
5,0 |
0,0% |
428,2 |
3,1 |
18 |
Источник: Циан.Аналитика
Аналитики компании «Бон Тон» отмечают тенденцию к снижению объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы. Так по итогам января 2022 г. объем экспозиции в ТиНАО составил 514,6 тыс. кв. м, что на 5,6% меньше, чем было в декабре (544,9 тыс. кв. м) и 10,3 тыс. лотов в 32 проектах, что ниже показателя декабря на 6,3% (10,9 тыс. лотов). При этом в составе нового предложения января в реализацию вышли дополнительные объемы в уже реализуемых проектах ЖК Алхимово и ЖК Южное Бунино, а также возобновились продажи в ЖК Филатов луг.
В структуре распределения объема предложения по стадиям строительной готовности большая часть экспозиции НАО представлена на начальной стадии строительной готовности – 48,2% площади (-6,3% за месяц, +1% за год), при этом на нулевом цикле находится 33,2% площади (-0,5% за месяц, +8,2% за год), на этапе монтажа первых этажей – 15% (-5,8% за месяц, -7,2% за год). На заключительной стадии – 41,1% площади (+2,7% за месяц, +16,3% за год), в т.ч. на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 30,3% (-1,8% за месяц, +13% за год), на этапе благоустройства – 7% (+3,4% за месяц, +2,5% за год) и введены – 3,7% (+1% за месяц, +0,8% за год). Основная часть экспозиции вымывается на начальной стадии, в результате чего, несмотря на выход новых объемов, наблюдается уменьшение предложения и в объеме. За месяц на нулевом цикле он сократился на 18%. В ТАО преимущественная часть предложения (85,8% ) находится на заключительной стадии строительной готовности.
Структура предложения по стадии строительной готовности в НАО, кв. м, %
«Январь продемонстрировал заметную отрицательную динамику, даже несмотря на прирост новых объемов. Такая ситуация объясняется достаточно активным покупательским спросом, который на фоне роста цен в проектах комфорт-класса «старой» Москвы перетекает в более доступные по цене локации с релевантным, с точки зрения качества, предложением. По итогам января средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Москвы в старых границах составила 270 тыс. руб., а в Новой Москве – 209,6 тыс. руб.», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».