Склады обеспечили почти двухкратный рост объемов ввода коммерческой недвижимости в Петербурге и Ленобласти
Консалтинговая компания Nikoliers подвела итоги 2022 года в офисном, складском и торговом сегментах недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. По объемам ввода коммерческой недвижимости прошлый год стал рекордным на региональном рынке за последние восемь лет. Таких показателей удалось достичь благодаря активности девелоперов в складском сегменте — объем ввода складов за прошедший год вырос в 2,7 раза.
С января по декабрь 2022 года в Петербурге и агломерации было введено 614,3 тыс. квадратных метров коммерческой недвижимости, что в 1,9 раза больше показателя 2021 года. Такой рост в первую очередь связан с рекордным объемом ввода складских помещений — предложение качественных площадей увеличилось на 441 тыс. кв. м, в то время как за весь 2021 год было построено 162 тыс. кв. м.
По данным консалтинговой компании Nikoliers, столь рекордных цифр в складском сегменте удалось достичь благодаря вводу в эксплуатацию крупных распределительных центров для онлайн-ритейлеров: в 2020-2021 годах был зафиксирован наибольший объем сделок по BTS-проектам.
«С начала пандемии в 2020 году высокая потребность в складских мощностях стимулировала федеральных ритейлеров и маркетплейсы, а также обеспечивающие их деятельность логистические компании все чаще прибегать к строительству объектов по схеме buit-to-suit с участием региональных и федеральных девелоперов, а также самостоятельному строительству объектов с привлечением генподрядных организаций, — комментирует Вероника Лежнева, региональный директор департамента исследований компании Nikoliers. — В частности, в прошлом году завершилось строительство двух распределительных центров для OZON (107 тыс. кв. м и 60 тыс. кв. м), а в конце декабря был введен складской корпус на 97,3 тыс. кв. метров в составе «PNK Парк Шушары 3», якорным арендатором которого станет «Всеинструменты.ру». В первом квартале 2023 года мы ожидаем ввод построенного распределительного центра Wildberries в Шушарах площадью более 100 тыс. кв. м».
Отметим, что основную долю складского ввода (80%) составили объекты, реализованные для нужд компаний, поэтому прирост нового спекулятивного предложения составил около 90 тыс. кв. м.
В офисном сегменте за 2022 год было построено 157 тыс. кв. метров, что почти на 16 тыс. кв. метров больше, чем годом ранее. При этом все новые офисы представляют собой спекулятивное строительство. В числе крупнейших БЦ, строительство которых завершилось в 2022 году, — 3-я очередь квартала «Невская Ратуша» (GLA 44 500 кв. м), Ferrum II (GLA 28 300 кв. м), «Морская столица» (GLA 26 500 кв. м), «Авиор Тауэр–1» (GLA 16 000 кв. м).
Отметим, что согласно первоначальному прогнозу, прирост офисов по итогам года должен был составить 270 тыс. кв. м, однако ряд девелоперов предпочли скорректировать сроки реализации своих проектов. Так, в 2023 году ожидается завершение строительства второго корпуса БЦ «Атлас Сити» (GLA 8 390 кв. м), а также БЦ «Тесла» (GLA 12 800 кв. м).
«Корректировка сроков реализации не говорит о «заморозке» строительства бизнес-центров, — поясняет Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers. — Некоторые арендодатели для ввода объекта в эксплуатацию ждут «якорного» интересанта, который будет давать достаточный арендный поток для поддержания операционной деятельности бизнес-центра. Другие девелоперы немного скорректировали сроки реализации проектов, при этом строительство объектов идет полным ходом».
Торговая недвижимость пополнилась на 16 тыс. кв. метров, в то время как в 2021 году было сдано 18 тыс. кв. м. В 2022 году был открыт один районный проект в Калининском районе – торговый центр «Прометей», в то время как в предыдущем году было запущено два торговых центра меньшей арендопригодной площадью: «Спутник» на улице Бабушкина (GLA 11 000 кв. м) и ТК в составе ЖК «Солнечный город» на проспекте Ветеранов (GLA 7 000 кв. м).
По данным Nikoliers, в 2023 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти к вводу ожидается сопоставимый с прошлым годом объем коммерческой недвижимости — 620 тыс. кв. м. Более половины этих площадей (57%, или 352 тыс. кв. м) сформировано складским сектором. 31% (190 тыс. кв. м) — офисами, остальные 12% (85 тыс. кв. м) — торговыми площадями.
В числе проектов торговых центров, планируемых к открытию в 2023 году, – ТЦ «Экопарк» в Мурино, ТЦ «Парк-Молл Грин» и четвертая очередь МФК «Заневский каскад». Всего же на этапе строительства в Санкт-Петербурге находятся пять торговых центров, их совокупная арендопригодная площадь превышает 160 000 кв. м, а горизонт открытия составляет ближайшие два года.
По итогам 2021 года аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg выявили тенденцию среди арендаторов в сегменте финансовых организаций по оптимизации занимаемых ими площадей, при этом арендаторы, связанные со сферой здоровья, наоборот, свое присутствие увеличили.
В 2021 году объем занимаемых банками площадей сократился на 11%. Наибольшее количество закрытых представительских отделений приходится на подразделения Сбербанка: по исследуемым торговым коридорам за 2021 г. их арендуемая площадь сократилась на 20%.
Тенденция сокращения объема площадей банков наблюдается уже пятый год подряд. За этот период объем арендованных банками площадей на исследуемых улицах сократился на 26%. Причем больше всего изменений произошло на основных и второстепенных торговых коридорах центральных районов. Среди них Каменноостровский пр. – снижение на 54%, в данной локации с 2017 г. были закрыты отделения таких банков как «Банк Открытие», «Бинбанк», Невский пр. и Большой пр. П.С. – снижение объема площадей на каждом торговом коридоре на 30%. Среди основных закрытий – «Сбербанк», «Банк ВТБ», «Восточный» и др.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Данная тенденция по большей части объясняется активным развитием дистанционных сервисов финансовых организаций в период пандемии, а также оптимизацией бизнеса и операционных затрат, переводом части сотрудников на удаленную работу. Однако, стоит отметить, что на фоне развития дистанционного обслуживания клиентов, многие банки пересматривают формат взаимодействия с клиентом, фокусируясь на персонализированном обслуживании. Пластиковая карта доставляется курьером в удобное для клиента место и время, проведение основной массы финансовых операций возможно через мобильное приложение, во избежание очередей в отделениях открыта возможность предварительной записи при посещении отделения офлайн».
Противоположная ситуация сложилась в сегменте "Аптека. Оптика. Ортопедия", чей объем занимаемых площадей за 2021 год увеличился на 6,5%, - было открыто 26 арендаторов данного сегмента (279 шт. в 2021 г. vs. 253 шт. 2020 г.) При этом если сравнивать количественный показатель 2021 года с 2019-м, то он увеличился на 20% - тогда работало 234 арендаторов данного профиля.
Объем площадей, занимаемых арендаторами, предоставляющих медицинские услуги, за 2021 год вырос на 9,2% (132 шт. в 2021 г. vs. 120 шт. в 2020 г.)
С 2017 г. объем занимаемых площадей арендаторами сегмента "Аптека. Оптика. Ортопедия" и предоставляющие медицинские услуги увеличился на 28% и 25% соответственно.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: «Главный фактор, оказавший влияние на развитие различных сегментов, связанных со здоровьем, — это пандемия COVID-19 и более пристальное внимание людей к своему здоровью».
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» проследили за ростом цен на квартиры в новостройках ближнего радиуса Московской области. Согласно статистике, по итогам 2021 года средняя цена 1 кв. м здесь поднялась на 30,3% (до 165,7 тыс. рублей), а стоимость квартир – на 15,8% (до 8,1 млн рублей). Наибольший рост цен был зафиксирован в категориях 2-комнатных и 3-комнатных лотов – на 32,3% и 32% соответственно.
Среди факторов, повлиявших на подорожание недвижимости, – переход отрасли на эскроу-счета, активизация спроса после введения программы льготной ипотеки с господдержкой, а также повышение доли объектов с отделкой в общем объеме экспозиции.
Согласно статистике департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра экспозиции в ближнем Подмосковье поднялась на 30,3% и достигла 165,7 тыс. рублей. Это связано не только с ростом спроса, но и с небольшим объемом предложения в некоторых городских округах. Недостаток предложения в востребованных локациях приводит к ажиотажному росту цены, как, например, в городском округе Реутов, в котором в реализации находится лишь один проект. Лидеры по удорожанию «квадрата» – г. о. Реутов (+73,4%), Раменское (+51,1%), Одинцово (+39,5%). Рост средней цены 1 кв. м привел к увеличению средней стоимости бюджета. По итогам 2021 года она выросла на 15,8%, с 7 до 8,1 млн рублей. Наиболее заметное повышение было зафиксировано в г. о. Реутове (+47%), Одинцово (+19,5%) и Балашихе (+17,8%).
По типологии квартир наибольший рост средневзвешенной цены квадратного метра за год показали категории 2-комнатных и 3-комнатных лотов – на 32,3% (до 163,3 тыс. рублей) и на 32% (до 158 тыс. рублей) соответственно. По увеличению общего ценника лидирует сегмент 3-комнатных квартир – +20,5% (11,5 млн рублей). За ним идет категория 1-комнатных лотов – прирост на 18,8% (6,2 млн рублей).
Комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «На столь значительное увеличение стоимости квартир на первичном рынке ближнего Подмосковья повлияло несколько факторов. Во-первых, это переход отрасли на эскроу-счета, что привело к росту стартовых цен квартир в новостройках.
Во-вторых, после введения программы льготной ипотеки с господдержкой активность покупателей серьезно увеличилась, и это также повлияло на удорожание недвижимости. В‑третьих, большая доля экспозиции – 67% – представлена с отделкой (это стало трендом последних лет), и она выросла на 6,3% за год, а объем предложения с разными видами отделки – на 49,4%».
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что по итогам 2021 года спрос на первичном рынке жилья ближайшего Подмосковья увеличился на 12%. Более 2/3 спроса приходится на 6 городских округов Московской области: Ленинский (17,7% лотов), Люберцы (15,8%), Красногорск (14,1%), Балашиха (11,6%), Мытищи (9,1%), Одинцово (8,6%).
Что касается распределения предложения по стадиям строительной готовности, то две трети экспозиции на «первичке» ближнего Подмосковья (70,4% площади) – это квартиры в жилых комплексах на начальной стадии строительства. За год доля этого предложения выросла наиболее значительно – +25,6% на нулевом цикле и +15,5% на стадии монтажа первых этажей, что связано с активностью застройщиков по выводу новых объемов. В ЖК на заключительной стадии возведения экспонируется 22,4% предложения, его доля за год сократилась на 28,5%. Также вымывается предложение на стадии ввода проектов в эксплуатацию – за отчетный период его объем сократился на 12,6% и составил 7,3%.
Кроме того, в указанной локации за год в экспозиции увеличилась доля квартир с отделкой – на 6,3%, с 60,7% до 67% (что сопоставимо с показателями по Новой Москве). В границах старой Москвы, по наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», объем такого предложения составляет около 80%. Тенденция к росту числа квартир с отделкой – один из основных трендов последних двух лет, который свидетельствует о том, что девелоперы все более внимательно относятся к стандартам предлагаемого ими жилья, чтобы соответствовать запросам покупателей.