Офисный рынок Москвы: планы по вводу не оправдались
В 2022 году объем нового предложения на столичном рынке офисной недвижимости не достиг и половины от ранее заявленных девелоперами планов.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем нового строительства офисных центров в Москве по итогам 2022 года составил 341 тыс. кв. м, что на 42% ниже годового показателя 2021 года (589 тыс. кв. м). При этом на 2022 год девелоперами офисной недвижимости было анонсировано завершение строительства 755 тыс. кв. м, что по итогу более, чем в 2 раза, превзошло фактический результат. В 4 квартале 2022 года было завершено строительство шести объектов, крупнейшие из которых – БЦ Новатэк (GLA – 70 тыс. кв. м) и два офисных корпуса в Останкино Бизнес-Парке (GLA – 39 тыс. кв. м).
«Ввод 2022 года оказался значительно ниже ожидаемых в начале года значений, что объяснимо и связано с ухудшением экономической ситуации, усложнением цепочек поставок строительных материалов, расторжением арендных договоров и снижением спроса. В ближайшие 2-3 года застройщики будут внимательно наблюдать за ситуацией на офисном рынке и продолжат пересматривать планы строительства новых объектов. В 2023 году мы ожидаем дальнейшее снижение показателя – его значение не превысит 250-300 тыс. кв. м», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Однако стоит отметить, что для девелоперов все более экономически привлекательным становится строительство высококачественных офисных зданий класса А, доля которых в объеме нового строительства уже второй год более 75%. В результате – в 2022 году общий объем предложения бизнес-центров класса А превысил отметку в 5 млн кв. м.
Еще одной интересной тенденцией ушедшего года стало продолжение тренда 2021, когда к моменту ввода новых объектов в эксплуатацию арендаторам было доступно лишь около 30% всех площадей, потому что большая их часть реализовывалась еще на этапе строительства. В прошлом году данный показатель опустился еще ниже и составил 21%. Фактически рынок спекулятивной аренды в 2022 году пополнился лишь двумя зданиями: БЦ Тренд Лайн и БЦ Comcity Bravo.
Таким образом сокращение строительства и минимальный объем нового спекулятивного предложения помогли рынку нивелировать внешние негативные эффекты. По итогам прошлого года в целом по Москве значение вакантности составило 12,4%, что превосходит показатель конца 2021 года только на 1 п.п. Активное увеличение доли свободных площадей в офисных зданиях Москвы, которое прогнозировалось в марте, после изменений геополитической ситуации, оказалось достаточно плавным. Как и предполагалось, более значительный рост вакансии наблюдался в классе А до 12,8% (+2,5 п.п. с конца 2021 года). В классе В+ итоговое значение составило 9,8% (+0,8% с конца 2021 года).
Выход международных компаний из договоров аренды способствовал неравномерному росту доли свободных площадей, в зависимости от локации и классов объектов – по итогам года в премиальных бизнес-центрах она достигла 22,8% (+7,1 п.п), в объектах класса А, расположенных в границах ЦДР, за год показатель вырос на 4,2 п.п. и составил 13,7%.
«По нашим прогнозам, в 2023 году общий показатель вакантности продолжит свой рост, но не претерпит значительных изменений и останется на уровне 13%, при условии сохранения стабильной геополитической ситуации. В классе А динамика по-прежнему может оказаться более значительной в результате принятия окончательных решений о закрытии бизнеса со стороны иностранных арендаторов, однако доля вакантных площадей не превысит 15%», – констатирует Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate».
Департамент проектного консалтинга компании Est-a-Tet изучил новостройки Москвы, которые экспонировались в I квартале 2022 года в Москве. Основная доля спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии.
Всего в I квартале на территории Москвы в старых границах в реализации находилось 89 жилых комплексов (297 корпусов), которые относятся к комфорт-классу. Объём предложения по итогам квартала составил 17,1 тыс. квартир или 854,6 тыс. кв. м. В структуре предложения квартир в новостройках Москвы по площади лотов комфорт-класс стабильно занимает первое место – на него приходится 48,0% (без учёта апартаментов).
«В первом квартале мы зафиксировали рост интереса покупателей к квартирам комфорт-класса – реализованный спрос в сегменте увеличился на 5%. Самый привлекательный диапазон цен для клиентов по итогам квартала – от 6 до 15 млн рублей, в основном спрос сфокусирован на студиях, классических однокомнатных и двухкомнатных квартирах евро-формата», – рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор – партнёр Est-a-Tet.
Комфорт-класс становится более востребованным у покупателей: за квартал его доля в спросе выросла с 52% до 57%. Доля в предложении выросла с 40% до 44%. На втором месте в структурах спроса и предложения жильё бизнес-класса. За квартал доля данной категории в спросе снизилась с 41% до 38%, доля в предложении уменьшилась с 41% до 39%. Доли премиум- и элит-класса по сравнению с предыдущим кварталом немного снизились (на 1 п.п.) как в структуре спроса, так и в структуре предложения.
Как и в предыдущем квартале, существенный объём спроса и предложения сосредоточен в бюджете до 15 млн руб. Спрос на недвижимость здесь превышает долю предложения (доля в спросе – 57%, в предложении – 41%). Для лотов стоимостью 20-25 млн руб. и свыше 35 млн руб. предложение превышает спрос.
В целом спрос и предложение по площадям в сегменте квартир комфорт-класса относительно сбалансированы. Основной объём предложения (25%) и спроса (26%) приходится на квартиры от 35 до 45 кв. м (это соответствует однокомнатным квартирам классической планировки или двухкомнатным квартирам евро-формата). Также существенная доля спроса (18%) и предложения (17%) приходится на квартиры 25-35 кв. м (это студии и классические однокомнатные квартиры).
«Спрос на однокомнатные лоты за квартал вырос с 34% до 39% за счёт снижения интереса к двухкомнатным, трёхкомнатным и четырёхкомнатным квартирам. Доля спроса на квартиры студийного формата не изменилась и составляет 19%», – отмечает Дмитрий Старшинин, генеральный директор сервиса по продажам новостроек SPN24 – партнера в реализации новостроек компании Est-a-Tet .
В первом квартале 2022 года отмечен рост доли ипотечных сделок. По сравнению с четвертым кварталом 2021 года она выросла с 64,0% до 66,5%.
Аналитики m2data проанализировали быстроразвивающийся рынок коворкингов и гибких сервисных офисов в Москве. Всего рассмотрено 256 объектов*. Анализировали по наличию свободных мест, параметрам, а также по классам зданий, в которых они расположены.
Соотношение количества коворкингов по административным округам Москвы на конец марта 2022 года говорит о том, что безоговорочным лидером по наличию таких пространств является ЦАО — 46,4% всех коворкингов (о которых известно m2data) расположены здесь. На втором месте — ЮАО, здесь 15,5%. На третьем — ЗАО с 9,2%. Наименьшее количество — в СЗАО, всего лишь 2,1% от общего числа.
При этом 28,9% коворкингов и гибких сервисных офисов (суммарно) имеют статус постоянно занятых, то есть арендованы на длительный срок и не имеют вакантных мест. Вакантные места в остальных объектах делятся на три типа: фиксированные, нефиксированные и места в отдельных офисах.
Аналитики m2data не выявили значительной разницы в соотношении количества мест разного типа пространств. 56,5% всех объектов, имеющих вакантные места, могут предложить резидентам места в отдельных офисах. 50,5% — имеют фиксированные рабочие места. 41,8% — нефиксированные. Часто коворкинг или гибкий сервисный офис может предложить сразу несколько типов мест.
При этом в бизнес-центрах расположены 31,7% всех коворкингов и гибких офисов Москвы. 17,2% расположены в административных зданиях. 12,9% расположены в жилых комплексах (в жилых домах). Остальные находятся в многофункциональных комплексах, бизнес-парках, особняках и других зданиях.
По наличию дополнительных услуг для резидентов (что часто является важным фактором при выборе коворкинга или гибкого сервисного офиса) предложения распределяются так:
- 28,7% объектов предлагают оформление юридического адреса;
- 39,4% имеют обустроенную зону отдыха;
- 32,3% могут предложить большую переговорную;
- 29,5% работают круглосуточно;
- 25,5% проводят мероприятия для резидентов.
Коворкинги в «Москва-Сити»
Было рассмотрено 20 коворкингов и гибких сервисных офисов в деловом центре «Москва-Сити». Почти в половине из них нет вакантных мест, они заняты на постоянной основе. Среди вакантных мест больше половины составляют фиксированные рабочие места — 63,6%. Места в отдельных офисах — 36,4%. Нефиксированные рабочие места составляют 36,3%.
При этом процент коворкингов и гибких рабочих офисов в «Москва-Сити», которые предоставляют дополнительные услуги, гораздо выше, чем в среднем по Москве. Так, юридический адрес резидентам готовы предоставить 80% объектов. Работают круглосуточно и имеют обустроенную зону отдыха 90% объектов. В 80% есть большая переговорная. И 50% коворкингов и гибких офисов проводят для своих резидентов мероприятия.
* Дата актуализации и анализа информации о коворкингах и гибких офисах — 22-25 марта 2022 года.