Офисный рынок Москвы: планы по вводу не оправдались
В 2022 году объем нового предложения на столичном рынке офисной недвижимости не достиг и половины от ранее заявленных девелоперами планов.
По данным консалтинговой компании IBC Real Estate объем нового строительства офисных центров в Москве по итогам 2022 года составил 341 тыс. кв. м, что на 42% ниже годового показателя 2021 года (589 тыс. кв. м). При этом на 2022 год девелоперами офисной недвижимости было анонсировано завершение строительства 755 тыс. кв. м, что по итогу более, чем в 2 раза, превзошло фактический результат. В 4 квартале 2022 года было завершено строительство шести объектов, крупнейшие из которых – БЦ Новатэк (GLA – 70 тыс. кв. м) и два офисных корпуса в Останкино Бизнес-Парке (GLA – 39 тыс. кв. м).
«Ввод 2022 года оказался значительно ниже ожидаемых в начале года значений, что объяснимо и связано с ухудшением экономической ситуации, усложнением цепочек поставок строительных материалов, расторжением арендных договоров и снижением спроса. В ближайшие 2-3 года застройщики будут внимательно наблюдать за ситуацией на офисном рынке и продолжат пересматривать планы строительства новых объектов. В 2023 году мы ожидаем дальнейшее снижение показателя – его значение не превысит 250-300 тыс. кв. м», – комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.
Однако стоит отметить, что для девелоперов все более экономически привлекательным становится строительство высококачественных офисных зданий класса А, доля которых в объеме нового строительства уже второй год более 75%. В результате – в 2022 году общий объем предложения бизнес-центров класса А превысил отметку в 5 млн кв. м.
Еще одной интересной тенденцией ушедшего года стало продолжение тренда 2021, когда к моменту ввода новых объектов в эксплуатацию арендаторам было доступно лишь около 30% всех площадей, потому что большая их часть реализовывалась еще на этапе строительства. В прошлом году данный показатель опустился еще ниже и составил 21%. Фактически рынок спекулятивной аренды в 2022 году пополнился лишь двумя зданиями: БЦ Тренд Лайн и БЦ Comcity Bravo.
Таким образом сокращение строительства и минимальный объем нового спекулятивного предложения помогли рынку нивелировать внешние негативные эффекты. По итогам прошлого года в целом по Москве значение вакантности составило 12,4%, что превосходит показатель конца 2021 года только на 1 п.п. Активное увеличение доли свободных площадей в офисных зданиях Москвы, которое прогнозировалось в марте, после изменений геополитической ситуации, оказалось достаточно плавным. Как и предполагалось, более значительный рост вакансии наблюдался в классе А до 12,8% (+2,5 п.п. с конца 2021 года). В классе В+ итоговое значение составило 9,8% (+0,8% с конца 2021 года).
Выход международных компаний из договоров аренды способствовал неравномерному росту доли свободных площадей, в зависимости от локации и классов объектов – по итогам года в премиальных бизнес-центрах она достигла 22,8% (+7,1 п.п), в объектах класса А, расположенных в границах ЦДР, за год показатель вырос на 4,2 п.п. и составил 13,7%.
«По нашим прогнозам, в 2023 году общий показатель вакантности продолжит свой рост, но не претерпит значительных изменений и останется на уровне 13%, при условии сохранения стабильной геополитической ситуации. В классе А динамика по-прежнему может оказаться более значительной в результате принятия окончательных решений о закрытии бизнеса со стороны иностранных арендаторов, однако доля вакантных площадей не превысит 15%», – констатирует Екатерина Космарская, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate».
Аналитики компании «Бон Тон» отмечают тенденцию к снижению объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости Новой Москвы. Так по итогам января 2022 г. объем экспозиции в ТиНАО составил 514,6 тыс. кв. м, что на 5,6% меньше, чем было в декабре (544,9 тыс. кв. м) и 10,3 тыс. лотов в 32 проектах, что ниже показателя декабря на 6,3% (10,9 тыс. лотов). При этом в составе нового предложения января в реализацию вышли дополнительные объемы в уже реализуемых проектах ЖК Алхимово и ЖК Южное Бунино, а также возобновились продажи в ЖК Филатов луг.
В структуре распределения объема предложения по стадиям строительной готовности большая часть экспозиции НАО представлена на начальной стадии строительной готовности – 48,2% площади (-6,3% за месяц, +1% за год), при этом на нулевом цикле находится 33,2% площади (-0,5% за месяц, +8,2% за год), на этапе монтажа первых этажей – 15% (-5,8% за месяц, -7,2% за год). На заключительной стадии – 41,1% площади (+2,7% за месяц, +16,3% за год), в т.ч. на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 30,3% (-1,8% за месяц, +13% за год), на этапе благоустройства – 7% (+3,4% за месяц, +2,5% за год) и введены – 3,7% (+1% за месяц, +0,8% за год). Основная часть экспозиции вымывается на начальной стадии, в результате чего, несмотря на выход новых объемов, наблюдается уменьшение предложения и в объеме. За месяц на нулевом цикле он сократился на 18%. В ТАО преимущественная часть предложения (85,8% ) находится на заключительной стадии строительной готовности.
Структура предложения по стадии строительной готовности в НАО, кв. м, %
«Январь продемонстрировал заметную отрицательную динамику, даже несмотря на прирост новых объемов. Такая ситуация объясняется достаточно активным покупательским спросом, который на фоне роста цен в проектах комфорт-класса «старой» Москвы перетекает в более доступные по цене локации с релевантным, с точки зрения качества, предложением. По итогам января средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Москвы в старых границах составила 270 тыс. руб., а в Новой Москве – 209,6 тыс. руб.», – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон».
В Санкт-Петербурге первичный рынок элитной и премиальной недвижимости объединяет лоты из разных поколений. Среди них есть квартиры и апартаменты в комплексах, построенных пять и более лет назад. При этом с ними соседствуют объекты из новостроек, стартовавших буквально несколько месяцев назад. Специалисты Циан выявили самых крупных представителей в каждой из категорий высокобюджетного жилья, которыми располагают на сегодня петербургские застройщики.
1 место. Комплекс резиденций «Императорский Яхтъ-клуб»
633,80 кв. м / 822,87 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2018 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/244728325/
Неизменным чемпионом по габаритам на городском рынке остается резиденция из комплекса «Императорский Яхтъ-клуб», построенного в начале 2018 г. на выступающей части Крестовского острова (между Средней Невкой и Гребным каналом). Свободная планировка позволяет разграничить внутреннее пространство таким образом, чтобы выделить шесть спален, каждая из которых оснащена собственной гардеробной, и просторную кухню-гостиную. Фасад пентхауса опоясывает терраса площадью 92 кв. м. Кроме того, предусмотрен доступ к эксплуатируемой кровле. Ценник объекта приближается к отметке в 1,3 млн рублей за квадратный метр. Учитывая огромную площадь резиденции (633,8 кв. м), ее чек достигает запредельной для Санкт-Петербурга величины – немногим менее одного миллиарда рублей (822,87 млн).
2 место. ЖК «Дом Балле»
380,80 кв. м / 380,00 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/258912466/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-dom-balle-sankt-peterburg-3300116/
Проект «Дом Балле», который создается на основе дореволюционного особняка, отличается исключительно выгодной локацией. Чтобы полюбоваться «открыточными» петербургскими видами – на Мариинский театр, Никольский морской собор или набережную канала Грибоедова – отсюда нужно пройти всего несколько шагов. Самый крупный из еще нереализованных лотов в «Доме Балле» – резиденция площадью 380,8 кв. м. В момент выхода на рынок (июнь 2021 г.) ее можно было купить за 228,48 млн рублей. Но уже спустя два месяца планка поднялась до текущего показателя – 380,0 млн рублей.
3 место. ЖК «Леонтьевский мыс»
339,20 кв. м / 171,11 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/267118150/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-leontevskiy-mys-sankt-peterburg-7277/
Оставшееся место в первой тройке занимает пятикомнатная квартира с габаритами 339,2 кв. м на девятом этаже комплекса «Леонтьевский мыс» (западная оконечность Петроградского острова). Она относится к числу объектов-«ветеранов». ЖК «Леонтьевский мыс» был сдан почти пять лет назад. Но сверхвысокий ценник – 171,11 млн рублей – препятствует реализации жилья.
4 место. Клубный дом «Крестовский IV»
326,00 кв. м / 198,00 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/250578892/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-klubnyy-dom-krestovskiy-iv-sankt-peterburg-1266944/
На востоке Крестовского острова готовится к сдаче еще одна новостройка с крупноформатной недвижимостью – клубный дом «Крестовский IV». В его фонде попадаются такие гиганты, как двухуровневая квартира с башенкой. Ее площадь – 326,0 кв. м, а стоимость – 198,0 млн рублей.
5 место. ЖК «Петровская доминанта»
289,60 кв. м / 95,94 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/266193607/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-petrovskaya-dominanta-sankt-peterburg-49884/
Западная часть Петровского острова густо насыщена высокобюджетным предложением с нестандартным метражом. В этой группировке лидерская позиция принадлежит квартире площадью 289,6 кв. м из фонда ЖК «Петровская доминанта», в которой насчитывается семь спален и столько же санузлов. Ее прайс неоднократно менялся и сейчас стабилизировался на отметке в 95,94 млн рублей.
6 место. ЖК «Резиденция на Каменном»
287,50 кв. м / 475,24 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/260854442/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-rezidenciya-na-kamennom-sankt-peterburg-32139/
В ЖК «Резиденция на Каменном» ценник обновляется регулярно последние полгода. Так, самый крупный объект по этому адресу (три спальни, четыре санузла, два гардероба, кабинет, кухня-гостиная) с лета подорожал почти на 15% – почти до полумиллиарда рублей. Он занимает 287,5 кв. м в так называемом «особняке Таубе».
7 место. ЖК «Петровская коса, 1»
247,80 кв. м / 126,35 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 3 квартал 2023 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/267282918/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-petrovskaya-kosa1-sankt-peterburg-3692620/
ЖК «Петровская коса, 1» содержит самую новую порцию предложения на Петровском острове, в том числе, четырехкомнатный юнит площадью 247,8 кв. м. За него придется отдать 126,35 млн рублей.
8 место. ЖК «Русский дом»
242,00 кв. м / 114,71 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2018 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/268332046/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-russkiy-dom-sankt-peterburg-7933/
При наличии свободных 114,71 млн рублей и желании поселиться рядом с Михайловским замком, Марсовым полем и Летнем садом, стоит обратить внимание на шестикомнатную квартиру в ЖК «Русский дом». Статусная локация и 242 кв. м площади обеспечат по-настоящему барскую жизнь.
9 место. ЖК Neva Haus
237,45 кв. м / 91,42 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: 1 квартал 2022 года
https://spb.cian.ru/sale/flat/234686240/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-neva-haus-sankt-peterburg-45243/
Сосед упомянутых комплексов «Петровская коса, 1» и «Петровская доминанта» ЖК Neva Haus вошел в рейтинг на девятой строчке. На девятом этаже одного из его корпусов по-прежнему доступна пятикомнатная квартира (237,45 кв. м) с террасой. За полтора года экспонирования ее прайс поднялся на 16% – до 91,42 млн рублей.
10 место. ЖК «Лахта Плаза»
232,70 кв. м / 80,63 млн рублей
Ввод в эксплуатацию: сдан в 2017 году
https://spb.cian.ru/sale/flat/254575648/
https://spb.cian.ru/zhiloy-kompleks-lahta-plaza-sankt-peterburg-1258598/
Единственный фигурант рейтинга, который экспонируется вне пределов исторического центра, – пятикомнатный апартамент из комплекса «Лахта Плаза», сложившегося вокруг знаменитого небоскреба «Лахта Центр». Юнит площадью 232,70 кв. м достанется новому владельцу за сумму в 80,63 млн рублей.