В 2022 году спрос на элитную недвижимость в Петербурге сократился на 40%
Аналитики консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге подвели итоги 2022 года на рынке жилой недвижимости. Согласно исследованию, спрос на элитные новостройки сократился: суммарная площадь купленных квартир за год уменьшилась на 40%, число сделок – на 34%. Суммарная стоимость сделок составила около 18 млрд рублей, что на 27% меньше в сравнении с 2021 годом. Причиной снижения показателей стала геополитическая ситуация, сокращение количества малогабаритных лотов и, как следствие, увеличение средней стоимости квартиры в экспозиции с 59 млн рублей до 70 млн рублей. Примечательно, что в 2022 году отмечается увеличение интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до17%.
- По итогам 2022 года на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга было реализовано более 280 квартир и апартаментов общей площадью 32 тыс. кв. м, что на 34% меньше числа сделок в 2021 году и на 40% меньше суммарной площади проданных лотов. Суммарная стоимость сделок уменьшилась на 27% и составила 18 млрд рублей против 24,6 млрд рублей годом ранее.
- Наибольшее количество квартир было приобретено в первом квартале 2022 года (34% от общего количества сделок за год), когда на фоне экономической неопределенности инвесторы поспешили вложить средства в элитное жилье. В тот период наибольший интерес у покупателей составляли малогабаритные лоты: в первом квартале средняя площадь проданных квартир сократилась до рекордно низкого значения – 99 кв. м. Вымывание с рынка малогабаритных лотов привело к увеличению средней стоимости квартиры в продаже с 59 млн рублей в 2021 году до 70 млн рублей к концу 2022 года.
Динамика спроса на элитном рынке жилья
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- Начиная со второго квартала 2022 года, спрос на элитную жилую недвижимость начал снижаться, показав минимальные значения в IV квартале, когда было заключено 17% от общего числа сделок. Тем не менее в IV квартале средняя площадь проданных квартир вернулась к уровню конца 2021 года и составила 119 кв. м.
- Интерес покупателей сместился к квартирам в комплексах, которые находились в высокой степени готовности. Так, лидерами продаж по итогам 2022 года стали два жилых комплекса, уже введенных в эксплуатацию – это ЖК One Trinity Place от GHP Group и «Петровская Доминанта» от Группы «Эталон», а также премиальный комплекс «Северная корона» от ГК «ПСК», ввод в эксплуатацию которого запланирован на 2023 год. Суммарная доля объектов-лидеров составила порядка 60% от общего числа сделок за год.
- В 2022 году Петроградский район сохранил лидерство по количеству сделок, совершенных в сегменте элитной жилой недвижимости: всего на эту локацию пришлось 87% всех купленных квартир, что сопоставимо с уровнем 2021 года.
- Согласно опросу потенциальных покупателей, который регулярно проводит NF Group в Санкт-Петербурге, в 2022 году на рынке сократилась доля региональных покупателей, при этом отмечается рост интереса жителей Москвы к элитным новостройкам Северной столицы с 5% до 17%.
Распределение потенциальных покупателей по региону проживания
Источник: NF Group Research, Санкт-Петербург
- В 2023 году можно ожидать сохранение уровня спроса, зафиксированного в 2022 году. С одной стороны, этому поспособствует пополнение рынка новыми проектами, которые качественно расширят рынок, в том числе за счет вывода нового пула малогабаритных лотов. С другой стороны, стимулом к покупке может стать дальнейшее снижение цен на элитную недвижимость, в результате чего покупатели смогут реализовать отложенный спрос.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной жилой недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, на первичном рынке элитного жилья снижению покупательской активности способствовали сразу несколько факторов. Помимо очевидного влияния геополитических обстоятельств, в целом снизивших покупательскую способность, произошла переориентация части покупателей на вторичную недвижимость, а также наблюдался отток части клиентов, преимущественно инвесторов, с российского на зарубежные рынки. Однако есть предпосылки, что в этом году ситуация со спросом стабилизируется.
Эксперты Moscow Sotheby's International Realty проанализировали динамику цен на элитное жилье в Москве за последний год. Повышенный спрос и сокращение предложения в марте-апреле привели к росту стоимости московской недвижимости всех типов на 4-7%, а элитной недвижимости ― на 25-35%. За последний год цены на элитные лоты сильнее всего росли в Замоскворечье, а самыми устойчивыми оказались районы ― Тверской, Остоженка и Якиманка.
С начала 2021 года по 1 квартал 2022 года включительно лидером по приросту средневзвешенной стоимости квадратного метра среди районов Москвы стало Замоскворечье. Там средневзвешенная стоимость квадратного метра в течение года росла в среднем на 9.1% за квартал. При этом в 1 квартале 2022 года самый активный прирост стоимости продемонстрировал Пресненский район, где рост составил +15.5%.
В тройку наиболее «консервативных» районов среди представленных со средним квартальным темпом прироста показателя +6% попали: Тверской, Остоженка и Якиманка.
«При этом важно понимать, что рост стоимости сильно зависит от объекта: больше всего цены повысились на апартаменты в новостройках, ― добавляет руководитель департамента Москвы Moscow Sotheby’s International Realty Валерия Мороз. ― Если в прошлом году можно было купить апартаменты без отделки в новостройке в Тверском районе за 500.000 рублей за кв.м, то сегодня цены достигают 800-900 тысяч за кв.м. В сегменте вторичной элитной недвижимости цены тоже выросли: собственники ориентируются на общую ситуацию на рынке и соответственно динамике повышают стоимость объектов.
По прогнозам, в 2022 году спрос на элитную недвижимость сохранится. Он будет поддерживаться краткосрочным ажиотажем из-за турбулентности в национальной экономике и повышенной волатильностью рубля.
«Сегодня в элитную недвижимость вкладываются в первую очередь те, кто хочет сохранить таким образом свой рублевый капитал, ― говорит Валерия Мороз. ― В течение 2022 года, особенно во втором квартале, следует ожидать повышенный спрос на покупку элитных лотов. То же самое происходило в данном сегменте в период ограничительных мер в начале пандемии. Неожиданный спрос на элитную недвижимость продолжал сохраняться в течение всего 2021 года, а начиная с конца февраля 2022 года ― еще больше усилился из-за желания инвесторов застраховаться от повышенной волатильности валюты».
Важная особенность покупательского спроса на элитную недвижимость за последние полтора года ― рост востребованности готового жилья и сокращение предложения со стороны девелоперов. Так, за 3 квартал 2021 года общая площадь предложения элитной недвижимости в Москве сократилась на 32% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года.
«Например, в 2021 году в новых клубных домах на Ордынке можно было купить квартиру стоимостью 1 млн за кв.м. Сейчас в этих же домах предложений на продажу просто не осталось», ― рассказывает Валерия Мороз.
В течение 4 квартала 2021 и в январе - феврале 2022 дефицит предложения объектов элитной недвижимости сохранялся, а общая площадь объектов элитной недвижимости к февралю 2022 года была на 24% ниже аналогичного показателя за предыдущий год.
«Спрос на апартаменты в элитных комплексах настолько увеличился, что если собственник, успевший купить в прошлом году объект за 1 млн за кв.м, решит сейчас продать его за 1,5 млн за кв.м, предложение даже не дойдет до открытого рынка ― настолько быстро его выкупят, ― добавляет Валерия Мороз. ― Мы ожидаем продолжения роста цен на новостройки в сегменте элитной недвижимости. Эта динамика видна уже сейчас. Например, в середине лета на рынок выйдет совершенно новый комплекс на Саввинской набережной, где стоимость лотов будет начинаться уже от 1.800.000 за кв.м».
Консалтинговая компания Nikoliers провела исследование торговой инфраструктуры в ММДЦ «Москва-Сити», была актуализирована информация по арендаторам подземных торговых галерей, соединяющих такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Империя Тауэр», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Тауэр», «IQ-квартал», а также «Северная Башня» и «Башня 2000», без учета ТРЦ «Афимолл Сити» и комплекса Neva Towers. В рамках исследования проанализировано порядка 300 коммерческих помещений в динамике за последние три года.
Общий уровень вакантности в торговых галереях «Москва-Сити» в I квартале 2022 сократился на 4 п.п. по сравнению с июлем 2021 г. и составил 12%. Наиболее сильный рост вакантности в 2022 г. зафиксирован в «Башне Меркурий», где закрылись 4 помещения. В настоящий момент больше всего свободных площадей в «Меркурий Тауэр» (33%), «Башне Федерация» (19%) и «Башне Эволюция» (19%). В свою очередь вакантные помещения активно заполнялись в «Башне Федерация» — 11 открытий, в «Башне Эволюция» 4 открытия и в «Городе Столиц» — 3 открытия.
Уровень вакантности торговых галерей в башнях «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022, (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
В ТОП-3 башен «Москва-Сити» по количеству лотов в торговых галереях входят «Город Столиц», «Федерация» и «IQ-квартал» — совокупно на них приходится более 50% торговой инфраструктуры «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити»). Что касается форматов, то условно торговые помещения в инфраструктуре «Москва-Сити» можно разделить на следующие группы: «классический стрит-ритейл», расположенный на первых этажах башен и имеющий вход с улицы (в основном это отделения банков и видовые кафе и рестораны); помещения в подземных галереях, расположенные на основном потоке людей, мигрирующих между башнями; помещения в составе многоуровневной наземной торговой галереи.
Структура профилей арендаторов торговых галерей «Москва-Сити», 2022 (количество помещений)
Источник: Nikoliers
Общая структура арендаторов торговых галерей «Москва-Сити» за последние три года не претерпела существенных изменений. По состоянию на I кв. 2022 стабильно высокую долю, в районе 40%, занимают предприятия общественного питания, 13% предприятия сферы услуг (химчистки, турфирмы, ателье и другие), 11% − предприятия сферы «красота и здоровье» (салоны красоты, аптеки/оптики и медицинские услуги). Чистая ротация арендаторов (замена одного арендатора другим), по нашим оценкам, произошла в 6% помещений, еще в 7% ранее пустовавших помещений открылись новые арендаторы. Самыми представительными по количеству точек в галереях «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити») являются химчистки iCleaning – 7 пунктов, кофейни «Кофе Порт» − 5 кофеен, кафе Prime − 4 точки, салон цветов Monte Luxe, кафе «Милти» и другие.
В целом, именно на представителей общественного питания приходится 41% всех арендованных помещений в торговых галереях «Москва-Сити». Особой популярностью у резидентов офисных башен пользуются кофейни, заведения формата street food и «готовая еда» на вынос. В торговых галереях и башнях «Москва-Сити» представлены также концепции именитых рестораторов и ресторанных холдингов, как, например, Remy Kitchen Bakery Александра Оганезова, проект Lucky Group All Day, объединивший в себе три кухни. Отдельно стоит отметить ресторанную группу Misha Fisher, представленную исключительно в «Москва-Сити», и развивающую здесь такие концепты как лавку здоровых продуктов «Зеленая Точка», ресторан кошерной кухни Misha Fisher in Jaffa, городские кафе City friends, кулинарии Mama in the city, Pizza Italiana, Misha Fisher in Asia и другие, и продолжающую масштабировать свои проекты в рамках ММДЦ.
Структура торговой инфраструктуры «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022 (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
Отдельно стоит отметить, что ритейл инфраструктура «Москва-Сити» не ограничивается магазинами и сервисами подземных торговых галерей и ТРЦ «Афимолл Сити». Благодаря высотной доминанте бизнес-кластера в границах города, верхние этажи башен «Москва-Сити» имеют уникальные видовые характеристики, ставшие востребованными для размещения эксклюзивных концептов – например, панорамных ресторанов авторской кухни как 360 Restaurant, Birds, Ruski; фитнес-клуба с самым высоким бассейном в Европе и панорамным видом Welness Club Nebo на 61 этаже башни «Федерация», а также самого высокого СПА-центра в Европе WAI THAI на 84 этаже того же комплекса, студии танцев и йоги High Level Club на 75 этаже БЦ «ОКО», самой высокой в мире фабрики мороженого, расположенной на территории смотровой площадки на 89-м этаже и других. Кроме того, на территории ММДЦ представлен уникальный концепт отдельно стоящего ресторана сервиса доставки Bluefin Nikkei на площади Neva Towers.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Nikoliers: «Принимая во внимание полное снятие ограничений по COVID-19 в Москве с 15 марта 2022 г. и возвращение значительной части сотрудников с удаленного формата работы, мы прогнозируем дальнейшее восстановление трафика в галереях «Москва-Сити» и постепенное снижение доли вакантных помещений в течение ближайшего года. Текущая ситуация с приостановкой деятельности иностранных ритейлеров не отразилась на работе торговых галерей бизнес-центров «Москва-Сити», поскольку значительная часть данных сетей представлена в качестве арендаторов в ТРЦ «Афимолл Сити». В составе инфраструктуры бизнес-центров по причине санкций закрыта лишь кофейня Starbucks в БЦ «Башня на Набережной», остальные иностранные операторы, как KFC, Calzedonia, Krispy Kreme и прочие, продолжают работать».