За год объем предложения в Новой Москве вырос в два раза
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», за год объем предложения на первичном рынке ТиНАО вырос на 54,5%. В экспозиции находится 842 тыс. кв. м и 17,3 тыс. лотов в 34 проектах. На НАО приходится 96% предложения. За год на первичный рынок Новой Москвы вышло в реализацию 5 новых проектов: ЖК «Мелиссад» (МИЦ), ЖК «Бунинские кварталы» (А101), ЖК «Новая Звезда-2» (КРОСТ), ЖК «Движение. Говорово» (ФСК), ЖК «Дзен-кварталы» (А101). Также рынок пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых проектах.
На территории НАО две трети экспозиции сосредоточено в 3 поселениях: Сосенское – 54,5% Десеневское – 12% и Внуковское – 8,1%. При этом больше всего доля предложения увеличилась в поселениях Сосенское на 5,7% до 440,7 тыс. кв. м, Внуковское – на 2,9% до 65,2 тыс. кв. м и Рязановское – на 2,3% до 50,5 тыс. кв. м. За год экспозиция сократилась в поселениях Марушкинское (-0,4%), Десеновское (-6,8%) и Московский (-8,9%).
В ТАО предложение представлено в 2 поселениях: Первомайское – 86,9% (-2,8% за год) и Новофедоровское – 13,1% (-2,8% за год).
В НАО две трети экспозиции представлено на начальной стадии строительной готовности – 54,5% площади, которая за год уменьшилась на 8,2%: на нулевом цикле находится 33,7% площади (-3,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 20,8% (-5% за год). На стадии монтажных работ находится 7,1% (+1,5% за год). На заключительной стадии находится 38,4% предложения с ростом за год на 13,8%: на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 32,1% (+18,4% за год), на стадии благоустройства – 3,6% (-2,1% за год) и введены – 2,7% (-2,5% за год). В ТАО на заключительной стадии строительной готовности находится 85,4% предложения (-14,6% за год), на стадии монтажных работ – 14,6% (+14,6% за год).
За год в НАО доля предложения квартир без отделки, которая составляет 47,8%, увеличилась на 10,2%. По-прежнему большая доля приходится на предложение с различными видами отделки – 52,3% лотов (-10,2% за год): с отделкой – 22,2% (-24,8% за год), с предчистовой отделкой – 17,7% (+11,5% за год) и с допопциями – 12,4% (+3,1% за год). В ТАО большая часть предложения представлена без отделки – 96,1% (-1,6% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка в НАО составила 234,2 тыс. руб., увеличившись за год +7,7% за год и в ТАО – 129,1 тыс. руб. (+7,3% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке в НАО составила 11,3 млн руб. (+7,1% за год) и в ТАО – 8,2 млн руб. (+2% за год).
«В результате снижения спроса в целом по рынку Новой Москвы прирост экспозиции продолжится. Тем более, что активность застройщиков по выводу новых объемов в реализацию не снижается, как показал 2022 г. Поэтому застройщики продолжат предоставлять скидки для того, чтобы активизировать спрос», - отмечает Валерия Цветкова, управляющий директор АН «БОН ТОН».
В 2022 году девелоперы массовых новостроек Москвы стали гораздо чаще предлагать покупателям студии. По подсчетам аналитиков «Метриум», в сентябре 2022 года в Московских новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 6,8 тыс. студий (квартир и апартаментов), что составило 30% от общего числа отдельных помещений.
В сентябре московские застройщики продавали 22,7 тыс. квартир и апартаментов в массовых новостройках.[1] За прошедшие 12 месяцев предложение такого жилья увеличилось на 32%.
При этом девелоперы предлагали покупателям порядка 6,8 тыс. студий. Предложение этого самого «компактного» варианта жилья выросло за год на 62%. В сентябре 2021 года в продаже было только 4,2 тыс. студий, то есть предложение студий в массовых новостройках росло в два раза быстрее рынка.
Соответственно увеличилась и доля студий среди всех типов квартир и апартаментов в новостройках эконом- и комфорт-класса. Сейчас на долю студий приходится 30% помещений в продаже, тогда как в сентябре 2021 года было 25%.
Таким образом, студии вышли на второе место по предложению среди прочих типов квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Больше только однокомнатных помещений. В сентябре 2022 года застройщики продавали 7,8 тыс. «однушек» против 5,7 тыс. в сентябре 2021 года. Таким образом, их предложение увеличилось за год на 37%, а доля в общем числе массовых квартир и апартаментов составила 34% (в сентябре 2021 года – 33%).
Далее следуют двухкомнатные квартиры и апартаменты, которых в продаже насчитывается 5,8 тыс. против 4,9 тыс. в сентябре 2021 года. За год предложение таких помещений выросло на 17%, а их доля сократилась с 29% до 25%. Таким образом, московские застройщики массовых ЖК стали продавать студии чаще, чем «двушки».
Предложение трехкомнатных квартир и апартаментов в массовых новостройках за год не изменилось – порядка 2,2 тыс. единиц в продаже. Однако их доля сократилась – с 13% в сентябре 2021 года до 10% в сентябре 2022 года.
«Студии стали востребованным продуктов среди тех потенциальных покупателей, которых раньше на рынке новостроек не было, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Студенты с их родителями, молодые специалисты из регионов, молодые пары и семьи без детей, инвесторы с небольшим бюджетом. Приобретение большой однокомнатной квартиры им было не по карману, а студии стали для них более доступным вариантом решения жилищного вопроса в силу их компактной площади. Это отличный вариант временного жилья, которое затем можно сдать в аренду или продать».
Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что удельная цена студий – самая высокая на рынке. Один квадратный метр обходится в 323 тыс. рублей, тогда как однокомнатные квартиры и апартаменты в среднем стоят 309 тыс. рублей, двухкомнатные – 288 тыс., трехкомнатные – 265 тыс.
Средняя стоимость студии при этом сейчас составляет 7,6 млн рублей, что делает такой тип помещений самым доступным для покупателя на рынке массовых новостроек. Однокомнатные квартиры и апартаменты стоят в среднем 11,8 млн рублей, двухкомнатные – 16,9 млн рублей, трехкомнатные – 21,6 млн рублей.
«Студии и однокомнатные квартиры вместе образуют уже больше половины предложения на рынке жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В целом это отражает ситуацию с финансами потенциальных покупателей в массовом сегменте рынка – цены на жилье растут быстро и значительно, а относительно доступная ипотека все равно не позволяет приобретать более просторное жилье. Необходимо дальнейшее уменьшение ставок по кредитам, чтобы восстановить сбалансированное предложение разных типов жилья».
Источник: «Метриум»
[1] В III квартале 2022 года аналитики «Метриум» изменили методологию анализа рынка новостроек массового сегмента. Теперь в них включаются не только квартиры, как раньше, но и апартаменты. Данные за предыдущие 12 месяцев пересчитаны с учетом этого нововведения.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» оценили состояние вторичного рынка загородного жилья Подмосковья осенью. За последний месяц здесь увеличилось число продавцов, готовых на скидки. Средний размер дисконта составляет 10%, иногда он доходит и до 20%. В сравнении с прошлым октябрем спрос снизился на 7-10%, в зависимости от локации Подмосковья. При этом эксперты компании подсчитали, что за последние три года, с допандемийной осени, на 20% выросло число покупателей, которые отдают предпочтение быстровозводимым домам.
Согласно наблюдениям специалистов «НДВ Супермаркет Недвижимости», загородный сегмент жилья более «неповоротливый», чем столичный рынок, поэтому какие-то важные изменения, связанные в том числе с текущей экономической ситуацией, здесь проявляются медленнее.
Однако иногда здесь наблюдаются схожие тенденции. Как и на вторичном рынке Москвы, в том же сегменте загородного рынка Подмосковья за последний месяц заметно увеличилось число продавцов, готовых на предоставление дисконта. Согласно опыту экспертов, сейчас средний размер скидки на вторичной «загородке» составляет около 10%, в отдельных случаях – 20%. Чаще всего на дисконт соглашаются собственники, которые долгое время не могут продать свой дом или участок, поэтому опасаются, что в нынешних непростых экономических условиях они тем более не найдут покупателей.
Объем предложения в течение этого года особенно сильно не менялся. Экспозиция постоянно пополняется, в том числе за счёт перехода объектов с первичного рынка, и вместо проданных лотов появляются новые объекты.
В «НДВ Супермаркет Недвижимости» подсчитали, что в сравнении с прошлым октябрем спрос на вторичное загородное жилье сократился примерно на 7%-10%, в зависимости от локации Подмосковья. В то же время по отношению к октябрю 2019 года (период до пандемии) он даже немного вырос – в среднем на 5%. На это повлияло в том числе появление новых возможностей для покупки загородного дома в кредит, например, льготная ипотека на строительство загородного дома своими силами. Оформить ипотеку на «загородке» в целом сложнее, чем на городском рынке жилья, поэтому такие изменения позитивно влияют на уровень спроса.
Эксперты компании отмечают, что даже после окончания лета на загородном рынке вторичного жилья продолжают проходить сделки. Как правило, наиболее подходящее время для осмотра участка или дома – лето и весна. Однако у осеннего сезона также есть свои преимущества. Чаще идут дожди, холодает, и потенциальные покупатели могут проверить, не протекает ли крыша в доме и насколько хорошо он удерживает тепло. Пока не выпал снег, хорошо виден рельеф земли, наличие или отсутствие заболоченных мест. Некоторые потенциальные покупатели даже оценивают то, какие посадки есть на участке. Кроме того, если приобрести участок с подрядом или без него осенью и затем заняться строительством, то к весне-лету можно как раз построить собственный дом (если речь идет о быстровозводимых вариантах) или хотя бы выйти на стадию отделки.
При этом на рынке загородного жилья постоянно растет число покупателей, интересующихся быстровозводимыми домами. Это каркасные строения или дома из сэндвич-панелей. В сравнении с осенью 2019 года количество покупателей, которые приобрели участок и отдали предпочтение быстровозводимым домам, увеличилось на 20%.
Комментирует Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»: «Загородная недвижимость, в отличие от городской, не является основным предметом интереса для покупателей жилья, чаще всего это место, где люди проводят время на отдыхе. И хотя спрос на “загородку“ есть даже в период экономической нестабильности, покупатели всё чаще ищут более бюджетные варианты готовых домов или после приобретения участка выбирают не капитальное строительство, а возводят дом-каркасник за короткий срок. Рост интереса к таким объектам связан ещё и с тем, что традиционные материалы для строительства загородных домов (кирпич, дерево) за последние несколько лет серьезно подорожали, поэтому в качестве замены покупатели рассматривают альтернативные варианты – панели, вагонку более низкого класса для обшивки, самый простой тип фундамента на сваях и т.д.».