Цены на вторичном рынке жилья в России в апреле 2010 г.

За апрель 2009 г. рост цен предложения на жилье в России на вторичном рынке составил 0,5% в рублях. Таковы данные специалистов GED analytics по результатам исследования динамики цен на жилье в 32 больших и средних городах страны. Рост цен в апреле оказался максимальным за первые 4 месяца 2010 г.

С начала года рост цен на жилье в среднем по 32 городам составил 0,9%, что существенно ниже уровня инфляции. Таким образом, реальный уровень цен продолжает снижаться. Однако ситуация сильно зависит от масштабов города и локальной экономической ситуации в регионах. Цены растут, прежде всего, в крупнейших городах.

Так в Москве с начала года рост цен в рублях на вторичном рынке составил 2,5%, из которых на апрель пришелся 1,1% роста. В Московской области цены предложения растут гораздо медленней – на 0,5% за апрель и на столько же - с начала года. В Санкт-Петербурге рост цен на жилье также умеренный. Он составил 1,2% с начала года, и 0,6% за апрель. 

В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) рост цен с начала года достиг в рублях 1,8%.   Из этих процентов большая часть пришлась на апрель 2010 года, когда рост цен на жилье оказался в среднем  1%.

Из 12-ти крупнейших городов в апреле цены снизились только Красноярске (на 0,4%) и Новосибирске (на 1,5%), а с начала года снижение цен зафиксировано исключительно в Омске (на 0,3%) и Волгограде (на 0,1%). Зато в трех городах зафиксирован  заметный рост цен на жилье, явно превысивший уровень инфляции. В результате с начала года на 7,5% подорожало жилье в Уфе, на 6,7% в Челябинске и на 4,1% - в Казани. 

Во всех крупных городах, где зафиксирован сильный рост цен на жилье, уровень цен в начале года не превышал 40 тыс. рублей за кв. м. Это ниже среднего уровня в крупных городах, который составляет около 43 тыс. рублей за кв. м.

В целом по стране рост цен на квадратные метры характерен для крупных городов с естественным или миграционным приростом населения и относительно низким уровнем цен на жилье.

Между тем в ряде средних городов страны снижение цен на жилье уверенно продолжается и по сей день. Так в апреле 2010 года цены снизились существенно в  Мурманске (-2,5%) и Туле (-1,3%). С начала года максимальный уровень снижения цен предложения зафиксирован в Мурманске (-3,1%) и Ульяновске (-1,7%).

Статистика цен показывает, что поведение цен на жилье в разных городах страны уже не столь однозначно, как в предыдущие полтора года. Теперь динамика цен в большей степени зависит не  от макроэкономической ситуации в стране и мире, а от локальных факторов – уровня жилищного строительства в городе, динамики доходов горожан, обеспеченности жильем, прироста или убывания населения.

 «Хотя темп роста цен предложения на жилье в стране в апреле впервые достиг за многие месяцы пол процента, однако с точки зрения статистики эта цифра находится в пределах погрешности» - отмечает руководитель GED analytics Александр Пыпин. «Поэтому, говорить о начале периода устойчивого роста цен в целом по стране приходится с большой опаской, особенно учитывая предстоящее традиционное снижение деловой активности на рынке купли-продажи жилья летом 2010 года. Вероятнее всего, значимый рост цен на жилье (более 1% в месяц в рублях), вызванный дефицитом нового жилья и в целом благоприятной макроэкономической ситуацией, а также ростом денежной массы, начнется ближе к августу 2010 года. Между тем в отдельных городах страны уже к этому времени рост цен предложения на вторичное жилье может оказаться выше 10% в рублях, в то время как в других возможно их снижение еще на несколько процентов».

Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке в апреле 2010 г.

---

---

Город	Средняя цена предложения на вторичном рынке на 30 апреля 2010, руб. за кв. м	Изменение за апрель 2010	Изменение с начала 2010 года
Абакан	34224	0,6%	0,7%
Брянск	31685	0,2%	-1,1%
Волгоград	43856	1,6%	-0,1%
Воронеж	34359	0,4%	-1,4%
Екатеринбург	52180	0,9%	0,0%
Ижевск	34332	1,6%	0,4%
Казань	38306	2,1%	4,1%
Краснодар	51436	-0,3%	0,4%
Красноярск	37870	-0,4%	1,0%
Курск	29332	0,4%	0,5%
Москва	141569	1,1%	2,5%
Московская обл.	64116	0,5%	0,5%
Мурманск	32414	-2,5%	-3,1%
Набережные Челны	29825	0,0%	-0,4%
Нижний Новгород	45728	0,9%	0,0%
Новосибирск	46146	-1,5%	0,8%
Омск	33562	0,7%	-0,3%
Пенза	32966	2,0%	0,2%
Пермь	40056	0,2%	0,2%
Ростов-на-Дону	47152	0,1%	0,7%
Рязань	35730	1,4%	2,8%
Самара	47107	0,4%	0,9%
Санкт-Петербург	81666

Показатель	2007	2008
Объем строительства жилья в России за год, млн. кв. м*	60,4	61
Рост объемов строительства жилья в России (к предыдущему году)*	19,4%	1,0%
Объем строительства жилья в Москве за год, млн. кв. м*	4,8	3,9
Индекс промышленного производства, ноябрь к ноябрю предыдущего года	105,3%	91,3%
Индекс оборота розничной торговли,  ноябрь к ноябрю предыдущего года	116,4%	108,0%
Число безработных, ноябрь, млн. человек	4,2	5
Реальные располагаемые денежные доходы, ноябрь к ноябрю предыдущего года	115,5%	93,8%
Инфляция (индекс потребительских цен) за год	11,9%	13,3%
Средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях на конец года	12%	18%
Курс доллара на конец года (31 декабря)	24,54	29,39
Средние ставки по кредитам нефинансовым организациям и депозитам населения в российских рублях, % годовых, в ноябре	11%	15,2%

Использованы данные Росстата, Министерства экономики РФ, Центрального Банка

*Предварительная оценка для 2008 г.

Резкое снижение курса доллара позволило ряду экспертов и аналитиков говорит о падении цен на жилье и в Москве, однако в пересчете на национальную валюту, цены так до конца года и держались в диапазоне 150-160 тыс. рублей за 1 кв. м. Доступность жилья для москвичей, получающих доходы в рублях, так и остается крайне низкой, хотя цены в долларах «похудели» более чем на 20%.

Для жителей регионов России реальное снижение цен в рублях не выглядит облегчением в решении квартирного вопроса. Именно они первыми и в большей степени столкнулись с падением доходов, производственными отпусками и сворачиванием рынка ипотечного кредитования. К концу 2008 г. средние ставки по ипотечным кредитам превысили 18% в рублях, количество безработных - 5 миллионов человек, а реальные располагаемые доходы населения снизились более чем на 6%.

В 12 изученных специалистами аналитического центра GED Analytics крупнейших российских городах снижение цен на вторичном рынке за год составило 13,3% в долларах. Однако, если перейти на национальную валюту, то окажется, что цены выросли на 5%. Максимальное снижение цен за год произошло в Красноярске – почти на 15% в рублях (30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде – на 23% в рублях (3% в долларах). Но до московских «рекордов» крупным региональным городам не хватает более 10%. За год прирост цены квадратного метра в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.

Диаграмма 1. Прирост стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за 2008 г.

По мнению специалистов аналитического центра GED Analytics снижение цен на вторичном (так же как и на первичном рынке) в 2009 году под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации продолжится. В зависимости от региона максимальное падение может достигнуть 20-40% в рублях от текущих цен. Например, в Москве, прогнозируемый уровень цен – 110 тыс. рублей за кв. м. Снижение цен затронет в первую очередь регионы с большими объемами строительства нового жилья. Также оно коснется городов, где цены росли наиболее интенсивно – Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград.

Диаграмма 2. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в рублях за 2008 г.

Диаграмма 3. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в долларах за 2008 г.

 

Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics