Цены на вторичном рынке жилья в России в апреле 2010 г.
За апрель 2009 г. рост цен предложения на жилье в России на вторичном рынке составил 0,5% в рублях. Таковы данные специалистов GED analytics по результатам исследования динамики цен на жилье в 32 больших и средних городах страны. Рост цен в апреле оказался максимальным за первые 4 месяца 2010 г.
С начала года рост цен на жилье в среднем по 32 городам составил 0,9%, что существенно ниже уровня инфляции. Таким образом, реальный уровень цен продолжает снижаться. Однако ситуация сильно зависит от масштабов города и локальной экономической ситуации в регионах. Цены растут, прежде всего, в крупнейших городах.
Так в Москве с начала года рост цен в рублях на вторичном рынке составил 2,5%, из которых на апрель пришелся 1,1% роста. В Московской области цены предложения растут гораздо медленней – на 0,5% за апрель и на столько же - с начала года. В Санкт-Петербурге рост цен на жилье также умеренный. Он составил 1,2% с начала года, и 0,6% за апрель.
В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) рост цен с начала года достиг в рублях 1,8%. Из этих процентов большая часть пришлась на апрель 2010 года, когда рост цен на жилье оказался в среднем 1%.
Из 12-ти крупнейших городов в апреле цены снизились только Красноярске (на 0,4%) и Новосибирске (на 1,5%), а с начала года снижение цен зафиксировано исключительно в Омске (на 0,3%) и Волгограде (на 0,1%). Зато в трех городах зафиксирован заметный рост цен на жилье, явно превысивший уровень инфляции. В результате с начала года на 7,5% подорожало жилье в Уфе, на 6,7% в Челябинске и на 4,1% - в Казани.
Во всех крупных городах, где зафиксирован сильный рост цен на жилье, уровень цен в начале года не превышал 40 тыс. рублей за кв. м. Это ниже среднего уровня в крупных городах, который составляет около 43 тыс. рублей за кв. м.
В целом по стране рост цен на квадратные метры характерен для крупных городов с естественным или миграционным приростом населения и относительно низким уровнем цен на жилье.
Между тем в ряде средних городов страны снижение цен на жилье уверенно продолжается и по сей день. Так в апреле 2010 года цены снизились существенно в Мурманске (-2,5%) и Туле (-1,3%). С начала года максимальный уровень снижения цен предложения зафиксирован в Мурманске (-3,1%) и Ульяновске (-1,7%).
Статистика цен показывает, что поведение цен на жилье в разных городах страны уже не столь однозначно, как в предыдущие полтора года. Теперь динамика цен в большей степени зависит не от макроэкономической ситуации в стране и мире, а от локальных факторов – уровня жилищного строительства в городе, динамики доходов горожан, обеспеченности жильем, прироста или убывания населения.
«Хотя темп роста цен предложения на жилье в стране в апреле впервые достиг за многие месяцы пол процента, однако с точки зрения статистики эта цифра находится в пределах погрешности» - отмечает руководитель GED analytics Александр Пыпин. «Поэтому, говорить о начале периода устойчивого роста цен в целом по стране приходится с большой опаской, особенно учитывая предстоящее традиционное снижение деловой активности на рынке купли-продажи жилья летом 2010 года. Вероятнее всего, значимый рост цен на жилье (более 1% в месяц в рублях), вызванный дефицитом нового жилья и в целом благоприятной макроэкономической ситуацией, а также ростом денежной массы, начнется ближе к августу 2010 года. Между тем в отдельных городах страны уже к этому времени рост цен предложения на вторичное жилье может оказаться выше 10% в рублях, в то время как в других возможно их снижение еще на несколько процентов».
Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке в апреле 2010 г.
Город |
Средняя цена предложения на вторичном рынке на 30 апреля 2010, руб. за кв. м |
Изменение за апрель 2010 |
Изменение с начала 2010 года |
||||||||||||||||||
Абакан |
34224 |
0,6% |
0,7% |
||||||||||||||||||
Брянск |
31685 |
0,2% |
-1,1% |
||||||||||||||||||
Волгоград |
43856 |
1,6% |
-0,1% |
||||||||||||||||||
Воронеж |
34359 |
0,4% |
-1,4% |
||||||||||||||||||
Екатеринбург |
52180 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||
Ижевск |
34332 |
1,6% |
0,4% |
||||||||||||||||||
Казань |
38306 |
2,1% |
4,1% |
||||||||||||||||||
Краснодар |
51436 |
-0,3% |
0,4% |
||||||||||||||||||
Красноярск |
37870 |
-0,4% |
1,0% |
||||||||||||||||||
Курск |
29332 |
0,4% |
0,5% |
||||||||||||||||||
Москва |
141569 |
1,1% |
2,5% |
||||||||||||||||||
Московская обл. |
64116 |
0,5% |
0,5% |
||||||||||||||||||
Мурманск |
32414 |
-2,5% |
-3,1% |
||||||||||||||||||
Набережные Челны |
29825 |
0,0% |
-0,4% |
||||||||||||||||||
Нижний Новгород |
45728 |
0,9% |
0,0% |
||||||||||||||||||
Новосибирск |
46146 |
-1,5% |
0,8% |
||||||||||||||||||
Омск |
33562 |
0,7% |
-0,3% |
||||||||||||||||||
Пенза |
32966 |
2,0% |
0,2% |
||||||||||||||||||
Пермь |
40056 |
0,2% |
0,2% |
||||||||||||||||||
Ростов-на-Дону |
47152 |
0,1% |
0,7% |
||||||||||||||||||
Рязань |
35730 |
1,4% |
2,8% |
||||||||||||||||||
Самара |
47107 |
0,4% |
0,9% |
||||||||||||||||||
Санкт-Петербург |
81666 |
Индикаторы |
31.07.2009 |
Изменение за июль 2009, % |
Изменение с начала кризиса,% |
Средняя арендная ставка на торговые помещения, $/кв.м/мес. |
29,9 |
-7,1% |
-40,7% |
Средняя арендная ставка на офисные помещения, $/кв.м/мес. |
21,4 |
-5,2% |
-40,4% |
Средняя цена продажи торговых помещений, $/кв.м |
3303 |
-7,2% |
-43,2% |
Средняя цена продажи офисных помещений, $/кв.м |
2960 |
-2,9% |
-42,3% |
Примечания:
Цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок
Изменение цен и ставок рассчитано в долларах
Началом кризиса в расчете считается сентябрь 2008 года
Офисы
На офисном рынке Санкт-Петербурга в июле 2009 года произошло несколько значимых событий:
· Следует отметить сделку продажи бизнес-центра класса С на ул. Коли Томчака по цене около 340 USD за кв.м. С 2008 года цена продажи здания площадью 6,4 тыс. кв. м упала в 2 раза со 150 млн. руб. до 70 млн. руб. В результате торгов здание с земельным участком было продано за 70,3 млн. руб. Из крупных сделок по продаже действующих бизнес-центров за последний год цена продажи оказалась наиболее низкой.
· ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на торгах продал здание ДК им. Цюрупы на наб. Обводного канала, 181 за 121,6 млн руб. (более 900 USD за кв. м). Стартовая цена составляла 38 млн. руб. Площадь здания –
Торговля
На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжается процесс продажи крупных торговых объектов. ТЦ продают как крупнейшие игроки рынка торговых центров Санкт-Петербурга (Адамант, Макромир), так и владельцы единичными объектами. Московская группа РТМ, владеющая ТЦ «Измайловский», ТЦ «Купчино» и ТЦ «Кушелевка», выставила свои объекты в Санкт-Петербурге на продажу еще в конце 2008 года. Однако цена продажи была непривлекательной для покупателей, в июле 2009 года москвичи объявили о банкротстве РТМ. Скорее всего, это повлияет на стоимость оцениваемых активов.
Существенным фактом стало закрытие за долги люксового торгового центра «Vanity Opera». Это первый случай ареста крупного торгового центра в Санкт-Петербурге.
Материал подготовлен аналитиками ГУД
Специалистами Департамента маркетинга Becar Realty Group подготовлен аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии
Анализ рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 15 июля
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам (КИСП), в Санкт-Петербурге на начало 2009 г. действовало 400 гостиниц с номерным фондом 21 382 номера, включая мини-отели и малые гостиницы. Из общего количества только 80 гостиниц имело номерной фонд, равный или превышающий 50 номеров, их общий номерной фонд составлял 16 092 номера. На мини-отели и малые гостиницы приходилось 5 406 номеров.
Следует отметить, что данные относительно количества средств размещения и общего номерного фонда Санкт-Петербурга не являются полными, потому что существует достаточно большое количество многокомнатных квартир, которые были реконструированы в мини-отели, но нигде не зарегистрированы. В данном анализе представлена статистика по крупным, средним, малым гостиницам и известным мини-отелям.
В течение I полугодия
· конгресс-отель категории «три звезды» Holiday Inn St. Petersburg-Moskovskye Vorota (557 номеров, Московский пр., 97а);
· гостиница «М-Отель» категории «три звезды» (54 номера, Садовая ул., 22);
· «Гранд Петергоф Спа Отель» (37 номеров, Санкт-Петербургское шоссе, пос. Михайловское);
· отель «Терийоки» (48 номеров, г. Зеленогорск, ул. Гаванная, 1).
Также в I полугодии завершилось расширение действующих гостиниц:
· «Москва» – на 90 номеров;
· «Коринтия Санкт-Петербург» – на 107 номеров.
С открытием в первой половине
Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.
Около 70% средств размещения приходится на районы исторического центра Санкт-Петербурга – Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский районах – 278 гостиниц. Лидирующую позицию занимает Центральный район, в котором находится 185 гостиниц (46%), из которых 20 (5%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 165 (41%) – до 50 номеров. На втором месте – Адмиралтейский район: 39 гостиниц (9,7%), среди них 7 (1,7%) – с номерным фондом не менее 50 номеров и 32 (8%) – с номерным фондом до 50 номеров. На третьей позиции по числу отелей – Петроградский район, на территории которого расположено 33 гостиницы (8,2%): 3 (0,7%) с номерным фондом 50 и более и 30 (7,5%) – до 50 номеров.
Большая доля всего городского номерного фонда приходится на исторический центр Санкт-Петербурга и Московский район.
Более половины всего номерного фонда Санкт-Петербурга (52,9%) приходится на Центральный, Московский и Адмиралтейский районы – 11 562 номера.
На первом месте по номерному фонду города находится Центральный район – 6 655 номера (29,9%), в том числе 3 989 номеров (17,9%) в гостиницах с номерным фондом не менее 50 номеров и 2 666 номеров (12,0%) –до 50 номеров. Второе место занимает Московский район, на долю которого приходится 2 543 номера (11,4%), из которых 2 351 номер (10,6%) приходится на гостиницы с номерным фондом от 50 номеров, а 192 номера (0,8%) – менее 50 номеров. Третью строку рейтинга занимает Адмиралтейский район: 2 364 номера (10,7%), из которых 1 961 (8,8%) приходится на долю гостиниц с номерным фондом не менее 50 номеров и 403 (1,9%) – на гостиницы до 50 номеров.
Распределение гостиниц с номерным фондом 50 и более номеров по категориям представлено на диаграмме ниже.
Как видно из диаграммы, наибольшая доля приходится на отели категории «три звезды» – 43% (36 единиц). За ними следуют гостиницы эконом-класса – 32% (26 единиц), «четыре звезды» – 14% (12 единиц) и «пять звезд» – 10% (8 единиц).
Распределение номерного фонда гостиниц с количеством номеров более 50 представлено на диаграмме ниже.
В зависимости от категории отеля, номерной фонд петербургских гостиниц на 50 и более номеров распределяются следующим образом: «три звезды» – 48% (7 771 номер), «четыре звезды» – 27% (4 556 номеров), эконом-класс – 16% (2 695 номер), «пять звезд» – 10% (1 546 номеров).
В последние годы возрос интерес к Санкт-Петербургу со стороны крупных мировых гостиничных операторов. На 1 июля
Доли международных сетевых операторов в структуре номерного фонда города представлены на диаграмме ниже.
Самым большим номерным фондом в настоящее время обладает Rezidor SAS – 2 204 номера (37%) номерного фонда, находящегося под управлением крупных сетевых операторов. Далее следуют Sokotel – 881 номеров (15%) и InterContinental Hotels Group – 557 номеров (9%).
Тенденции развития рынка гостиничной недвижимости
· По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, прирост номерного фонда Санкт-Петербурга по итогам
· Кризис сказывается на рынке гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. В целях снижения риска негативного влияния кризиса некоторые гостиничные операторы закрывают часть номерного фонда действующих отелей («Гранд Отель Европа», Park Inn Pulkovskaya, «Коринтия Санкт-Петербург»).
· Откладываются сроки реализации проектов, возрастает количество «замороженных» объектов (Domina Prestige на Большой Морской ул.,54, Sheraton в Пулково, Starwood на наб. Карповки, 37, реконструкция по адресу Невский пр., 1 и др.).
· Пересмотрены концепции развития некоторых многофункциональных комплексов, включавших гостиничную функцию («Невский Колизей», пос. Бугры).
· Снижение туристических потоков заставляет гостиничных операторов пересматривать тарифы, разрабатывать привлекательную для гостей систему скидок и льгот. В 2009 г. впервые за последние годы не отмечается рост стоимости проживания в гостиничном сегменте. Данная тенденция вызвана не только мировым кризисом и спадом в сфере туризма, но и значительно увеличившимся за последний год предложением качественного номерного фонда и расширением представительства известных сетевых операторов. В целом, снижение тарифов за год составит 5–20%, в зависимости от категории гостиницы.
· В условиях нестабильности больше всего может пострадать формат мини-отелей, поскольку в настоящее время цены на проживание в них достаточно высоки, а возможности корректировки тарифов незначительны. В более выгодном положении находятся объединенные в сети мини-отели, которые смогут адаптировать тарифы и предлагаемые услуги. Также привлекательными для гостей города останутся мини-отели, которые выделяются продуманной оригинальной концепцией или уникальной чертой.
Актуальным и прибыльным в ближайшее время может стать развитие бюджетного гостиничного формата, гостиниц «эконом-класса». Так, например, компания «Охта Групп» приостановила все проектные работы по сносу аварийного здания с целью строительства элитного дома на наб. реки Мойки, 102 и реконструировала его в хостел на 156 мест.
Подготовлено Департаментом маркетинга Becar Realty Group