В 2022 году застройщики Москвы запустили на 9% больше проектов, чем в 2021
В 2022 году московские девелоперы начали строительство 83 жилых и апартаментных комплекса против 76 в 2021 году, подсчитали аналитики «Метриум». Это самый большой показатель за последние четыре года. В уходящем году застройщики были одинаково активны в сегментах массовых новостроек и бизнес-класса, а больше всего «премьер» на рынке недвижимости состоялось во втором квартале.
В 2022 году московские девелоперы увеличили темпы запуска новых строек на 9% по сравнению с 2021 годом. Застройщики начали реализацию 83 проекта против 76 годом ранее. По этому показателю в 2022 году показан максимальный результат за последние четыре года. Эксперты «Метриум» напоминают, что в 2020 году на рынок вышло 72 проекта, в 2019 году – 70, в 2018 – 88.
На рынке новостроек «старой» Москвы девелоперы были одинаково активными в сегменте массового жилья, а также в секторе бизнес-класса. В эконом-классе стартовали 12 проектов, в комфорт-классе – 17 (в сумме – 29). Столько же новинок появилось и в бизнес-классе.
В 2021 году в массовом сегменте было только на один проект больше (30), в 2020 – 33, в 2019 – 24, в 2018 – 29. В бизнес-классе отмечается рост числа новых проектов застройки. В 2021 году застройщики запустили продажи в 24 комплексах, в 2020 году – в 18, в 2019 – 23, а в 2018 – 28. В сумме на массовый сегмент и бизнес-класс приходится почти 70% новых проектов на рынке Москвы.
«Несмотря на непростой год, мы не отказались от своих планов по запуску новых проектов, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Практика продаж нашего нового комплекса Clementine показала, что мы не ошиблись – на рынке остались покупатели, которые заинтересованы в покупке качественных и недорогих апартаментов в Москве. Более того, отчасти общие тенденции в экономике усиливают спрос в доступном ценовом сегменте. В следующем году мы также планируем дать старт новому амбициозному проекту в высоком ценовом сегменте. В Огородном проезде будет построен многофункциональный комплекс высотой до 55 этажей и площадью 225 тыс. кв. м».
Выросло число новинок и в сегменте премиальных новостроек. В 2022 году застройщики дали старт 14 проектам, что стало рекордным показателем за последние три года. В 2021 году девелоперы выпустили 9 новых проектов, в 2020 – 11, в 2019 – только четыре.
Ухудшилась ситуация с выходом в продажу новых комплексов в элитном и делюкс-сегменте. Начались продажи шести новостроек, тогда как в 2021 год их было десять, в 2020 году – семь, в 2019 – 16, в 2018 – 11.
На рынке новостроек Новой Москвы в 2022 году был отмечен рост числа стартов строительства. Застройщики начали реализацию пяти проектов против трех в 2021 году, четырех – в 2020, трех – в 2019 и пяти – в 2018 гг.
В 2022 году на рынке новостроек появилось одинаковое число проектов с квартирами и апартаментами – по 41 комплексу. Один проект включает и квартиры, и апартаменты.
Самым активным кварталом по старту новых проектов стал второй – в апреле-июне начались продажи 32 комплексов. Меньше всего новинок было в четвертом квартале – 14. Между тем в первом квартале начали продажи 18 проектов, а в третьем – 19.
«В 2022 году активность застройщиков была очень высокой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – У этой тенденции несколько причин. Основная – это отложенное предложение со времен пандемии. Тогда застройщик приостановили разработку новых проектов из-за неопределенности, связанной с карантином. В 2022 году, как и в 2021, застройщики начали выводить на рынок новостройки. Помимо этого, повлияли на ситуацию и события текущего года – девелоперам было выгодно запускать продажи, чтобы поймать волну инвестиционного спроса. В итоге объем предложения вырос до беспрецедентных величин. Не исключаю, что уже в следующем году число новых проектов на рынке сократится».
* Проекты с корпусами разных классов попадают в оба сегмента
Источник: «Метриум»
По итогам I полугодия 2021 г. Екатеринбург стал лидером по обеспеченности торговыми площадями (742 кв. м на 1000 жителей) среди региональных городов-миллионников. За год этот показатель увеличился на 7% за счет открытия новых объектов, среди которых ТРЦ Veer Mall площадью 76 000 кв. м. Самара, которая в течение 8 лет занимала первое место в данном рейтинге, опустилась на второе место (724 кв. м на 1000 жителей) – с начала 2020 г. здесь не было открыто ни одного нового торгового центра. На третьем месте – Нижний Новгород с показателем обеспеченности 537 кв. м на 1000 жителей. Наименее обеспеченными городами-миллионниками остаются Волгоград (308 кв. м на 1000 жителей), Омск (298 кв. м) и Пермь (245 кв. м).
В настоящее время на региональные города-миллионники России совокупно приходится 18,7 млн кв. м качественных торговых площадей, а обеспеченность торговыми площадями в них составляет 553 кв. м на 1 000 человек, что в 2,8 раза больше среднероссийского показателя обеспеченности. В целом обеспеченность торговыми площадями жителей России достигла 200 кв. м на 1 000 человек (против 194 кв. м в 2020 г.).
Общее предложение торговых площадей по региональным городам-миллионникам, тыс. кв. м (GLA) и обеспеченность (кв. м/1 000 жителей)
Сохраняющаяся привлекательность городов-миллионников отражается в объемах годового ввода в 2021 г. – планируемый объем ввода в них составит 312 000 кв. м. Вторыми по объему ввода являются города с населением менее 300 000 человек — в 2021 г. планируется к вводу 119 000 кв. м, что говорит о заинтересованности девелоперов строить новые качественные объекты в менее населенных городах России.
Всего в I полугодии 2021 г. в регионах России было открыто шесть торговых центров совокупной площадью 313 900 кв. м, что в целом выше показателя за 2020 г. в два раза. Несмотря на активный старт по открытиям в первом полугодии 2021 г., уже известно о снижении планируемого годового объема ввода минимум на 17% из-за переносов. Ключевыми открытиями полугодия стали ТРЦ «Планета» в Перми, ТРЦ «РаМус Молл» в Нижнекамске и ТРЦ «Макси» в Кирове, а также знаковое открытие 2-й фазы ТРЦ «Форум» в Улан-Удэ.
Открытие торговых площадей в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), 2010‒2021П гг.
Анна Никандрова, партнер Colliers: «По предварительным прогнозам, по итогам 2021 г. в регионах России будет введено 574 тыс. кв. м площадей. На фоне текущей ситуации мы наблюдаем замедление темпов девелопмента, открытие некоторых проектов уже перенесено на следующий год, в результате чего мы скорректировали прогнозируемый объем ввода на 17%. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от продления текущих или введения новых ограничений на фоне пандемии.
Стоит отметить, что сегмент ритейла очень быстро реагирует на все происходящие изменения, и для сохранения текущих позиций ритейлеры вынуждены постоянно искать дополнительные точки роста и разрабатывать новые форматы, отвечающие потребностям и запросам современного покупателя. Ритейлеры понимают, что сейчас помимо продукции ключевым фактором сохранения позиций становится укрепление эмоциональной связи с покупателем, и именно поэтому все больше внимания уделяется разработке интересных интерьерных решений, визуальной подаче, а также внедрению дополнительных услуг».
Текущая ситуация также предоставила ряд преимуществ российским брендам. На фоне сокращения активной экспансии международных ритейлеров они активно используют новые привлекательные возможности размещения в торговых центрах, в том числе в топовых локациях, экспериментируют с форматами и продукцией. При этом ритейлеры не только расширяют свои сети в столице, но и осваивают интересные для себя регионы. Чаще всего ритейлеры для открытия первого магазина в региональных городах выбирают новые и качественные торговые центры. Например, из наших открытий можно отметить дебют брендов Bershka и Terranova во 2-й фазе ТРЦ FORUM в Улан-Удэ, которая была запущена в первом полугодии 2021 г.
Пандемия показала, чтобы быть востребованным и интересным для посетителей, торговый центр должен отображать все современные тренды. Сейчас на фоне популяризации ЗОЖ в торговых центрах активно развиваются фитнес-центры, различные студии для йоги, появляются новые форматы заведений общепита. Помимо этого, в торговых центрах стали разворачиваться целые медицинские пункты — мобильные бригады для проведения вакцинации. Одним из ярких региональных примеров по внедрению ЗОЖ-тренда в ТЦ стал петербургский онлайн-проект «РИО Рядом», в рамках которого эксперты и арендаторы рассказывают посетителям о здоровом образе жизни. Проект нацелен не только на повышение лояльности покупателей, но и на серьезную поддержку арендаторов объекта.
Также торговые центры все больше внимания уделяют заботе об окружающей среде. Проекты, нацеленные на экологизацию жизни, были реализованы в торговых центрах под управлением Colliers: ТРЦ FORUM в Улан-Удэ (организация раздельного сбора мусора), ТРК «Мурманск Молл» в Мурманске (проект по сбору макулатуры от населения и организаций), ТРК «ПИК» в Санкт-Петербурге (пандоматы по сбору вторсырья) и др.
Основные индикаторы рынка региональных торговых центров
|
П1 2019 |
П1 2020 |
П1 2021 |
|
|
Общее предложение торговых площадей в России, млн кв. м |
27,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей |
200 300 |
218 200 |
405 200 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн кв. м* |
17,0 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей |
95 300 |
0 |
313 900 |
|
Количество открытых ТЦ, штук* |
4 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России |
190 |
194 |
200 |
* Все города России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 1 полугодия 2021 года на рынке центральных торговых коридоров Москвы. В отчёте CBRE говорится, что на протяжение последних 6 месяцев уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах оставался стабильным на уровне 15%, но как отмечается в отчёте, темпы восстановления рынка центральных торговых коридоров замедлятся в связи с новыми ограничениями.
Уровень вакантных площадей
По итогам II квартала показатель вакантных помещений в центральных торговых коридорах составил 15,1%, увеличившись относительно предыдущего квартала, на 0,4 п. п. Продолжилась оптимизация банковских сетей в связи с переходом ряда продуктов и сервисов в онлайн. Всего с начала пандемии количество банков в границах центральных торговых коридоров сократилось на 14%. Закрылись «Банк Россия» на 1-й Тверской-Ямской, «Банк ВТБ» на Арбате и на Смоленской площади, «Сбербанк» на Тверской, «Уралсиб» на Новинском бульваре.
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Новые открытия
Рестораны и кафе по-прежнему доминируют среди новых открытий и составляют около 50%. Среди открытий II квартала – Merlion Dine&Cocktails, Blanco, Fish Fetish, Море на «Патриках». К июню 2021 года сегмент общественного питания практически исчерпал влияние первой волны пандемии и ограничений, введенных в 2020 году: количество точек общепита по итогам II квартала 2021 года восстановилось на 97% к докризисному уровню.
Все большую активность проявляют российские дизайнеры. Так, во II квартале открылись EVE на Садовой-Триумфальной, GATE31 на Большой Дмитровке, MALTSEVA STYLE на Большой Козихинском переулке, La Trika на Петровке. Во втором полугодии также запланирован ряд открытий на ключевых улицах.
Новые ограничения
Введение новых ограничений в конце июня 2021 года на посещение ресторанов и кафе* негативно сказалось на операторах общепита: снижение товарооборотов по различным оценкам составило от 50 до 90% по сравнению с предшествующей неделей.
Основная активность участников рынка в III квартале будет направлена на переговоры с арендодателями по текущим договорам аренды с целью получения льготного периода аренды.
Динамика уровня вакантных помещений и ставок аренды будет зависеть от темпов вакцинации и от того, будут ли введены новые ограничения на работу розничных магазинов и операторов сферы услуг.
*С 28 июня в Москве действует запрет на посещение кафе и ресторанов без QR-кода (за исключением веранд, до 12 июля), подтверждающего факт вакцинации, болезни не более чем полгода назад или наличие отрицательного ПЦР-теста.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды в центральных торговых коридорах Москвы
|
Улица |
Уровень вакантных помещений, % 2 кв. 2021 |
Средняя ставка аренды, руб. кв. м /год 2 кв. 2021 * |
|
Мясницкая |
14,9% |
75 000 |
|
Никольская |
18,8% |
110 000 |
|
Б. Дмитровка |
10,6% |
95 000 |
|
Патриаршие Пруды |
7,1% |
140 000 |
|
Арбат |
19,5% |
70 000 |
|
Тверская |
21,0% |
75 000 |
|
Пятницкая |
12,2% |
70 000 |
|
Садовое Кольцо |
13,4% |
50 000 |
|
Петровка |
19,4% |
145 000 |
|
Кузнецкий Мост |
11,3% |
150 000 |
|
1-я Тверская-Ямская |
24,2% |
55 000 |
|
Столешников переулок |
18,6% |
170 000 |
|
Новый Арбат |
19,2% |
75 000 |
|
Б. Никитская |
25,0% |
100 000 |
|
Маросейка |
9,8% |
90 000 |
|
Покровка |
11,0% |
65 000 |
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: CBRE, II кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Несмотря на то, что ставки экспонирования остались практически на уровне предыдущего квартала, основная часть сделок проходит с более существенным дисконтом, чем стандартные 10-20 %: в условиях значительного сокращения спроса собственники торговых помещений проявляют большую гибкость в переговорах. При этом основная часть новых открытий формируется за счет несетевых брендов».