В 2022 году застройщики Москвы запустили на 9% больше проектов, чем в 2021
В 2022 году московские девелоперы начали строительство 83 жилых и апартаментных комплекса против 76 в 2021 году, подсчитали аналитики «Метриум». Это самый большой показатель за последние четыре года. В уходящем году застройщики были одинаково активны в сегментах массовых новостроек и бизнес-класса, а больше всего «премьер» на рынке недвижимости состоялось во втором квартале.
В 2022 году московские девелоперы увеличили темпы запуска новых строек на 9% по сравнению с 2021 годом. Застройщики начали реализацию 83 проекта против 76 годом ранее. По этому показателю в 2022 году показан максимальный результат за последние четыре года. Эксперты «Метриум» напоминают, что в 2020 году на рынок вышло 72 проекта, в 2019 году – 70, в 2018 – 88.
На рынке новостроек «старой» Москвы девелоперы были одинаково активными в сегменте массового жилья, а также в секторе бизнес-класса. В эконом-классе стартовали 12 проектов, в комфорт-классе – 17 (в сумме – 29). Столько же новинок появилось и в бизнес-классе.
В 2021 году в массовом сегменте было только на один проект больше (30), в 2020 – 33, в 2019 – 24, в 2018 – 29. В бизнес-классе отмечается рост числа новых проектов застройки. В 2021 году застройщики запустили продажи в 24 комплексах, в 2020 году – в 18, в 2019 – 23, а в 2018 – 28. В сумме на массовый сегмент и бизнес-класс приходится почти 70% новых проектов на рынке Москвы.
«Несмотря на непростой год, мы не отказались от своих планов по запуску новых проектов, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Практика продаж нашего нового комплекса Clementine показала, что мы не ошиблись – на рынке остались покупатели, которые заинтересованы в покупке качественных и недорогих апартаментов в Москве. Более того, отчасти общие тенденции в экономике усиливают спрос в доступном ценовом сегменте. В следующем году мы также планируем дать старт новому амбициозному проекту в высоком ценовом сегменте. В Огородном проезде будет построен многофункциональный комплекс высотой до 55 этажей и площадью 225 тыс. кв. м».
Выросло число новинок и в сегменте премиальных новостроек. В 2022 году застройщики дали старт 14 проектам, что стало рекордным показателем за последние три года. В 2021 году девелоперы выпустили 9 новых проектов, в 2020 – 11, в 2019 – только четыре.
Ухудшилась ситуация с выходом в продажу новых комплексов в элитном и делюкс-сегменте. Начались продажи шести новостроек, тогда как в 2021 год их было десять, в 2020 году – семь, в 2019 – 16, в 2018 – 11.
На рынке новостроек Новой Москвы в 2022 году был отмечен рост числа стартов строительства. Застройщики начали реализацию пяти проектов против трех в 2021 году, четырех – в 2020, трех – в 2019 и пяти – в 2018 гг.
В 2022 году на рынке новостроек появилось одинаковое число проектов с квартирами и апартаментами – по 41 комплексу. Один проект включает и квартиры, и апартаменты.
Самым активным кварталом по старту новых проектов стал второй – в апреле-июне начались продажи 32 комплексов. Меньше всего новинок было в четвертом квартале – 14. Между тем в первом квартале начали продажи 18 проектов, а в третьем – 19.
«В 2022 году активность застройщиков была очень высокой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – У этой тенденции несколько причин. Основная – это отложенное предложение со времен пандемии. Тогда застройщик приостановили разработку новых проектов из-за неопределенности, связанной с карантином. В 2022 году, как и в 2021, застройщики начали выводить на рынок новостройки. Помимо этого, повлияли на ситуацию и события текущего года – девелоперам было выгодно запускать продажи, чтобы поймать волну инвестиционного спроса. В итоге объем предложения вырос до беспрецедентных величин. Не исключаю, что уже в следующем году число новых проектов на рынке сократится».
* Проекты с корпусами разных классов попадают в оба сегмента
Источник: «Метриум»
В августе спрос на жилье в Москве стабилизировался после спада в июле. На рынке новостроек число сделок уменьшилось только на 5% против 30% месяцем ранее, а во вторичном сегменте увеличилось на 4%, подсчитали аналитики «Метриум» на основе новых данных Росреестра Москвы. В то же время число ипотечных сделок в августе сократилось.
В августе Росреестр Москвы зарегистрировал 6,4 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 5% меньше, чем в июле (6,7 тыс.). В сравнении с июльским снижением спроса, когда относительно июня число ДДУ упало на 30%, аналитики «Метриум» расценивают это как стабилизацию активности покупателей строящегося жилья после отмены программы субсидирования ипотеки в июле. Однако августовский показатель стал худшим с начала года, не считая января, когда Росреестр Москвы зафиксировал 5,3 тыс. сделок на рынке строящегося жилья. По сравнению с августом 2020 года число ДДУ уменьшилось на 10%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Число выданных ипотечных сделок в Москве в августе также сократилось, но в целом оно остается высоким. В августе банки выдали заемщикам в столице 10,7 тыс. ипотечных кредитов, что на 9% меньше, чем в июле (11,9 тыс.). Фактически спрос на жилищные кредиты вернулся на уровень июня (10,7 тыс.) после ажиотажного спроса в июле, что также можно расценивать как стабилизацию активности клиентов. В сравнении с августом 2020 года количество сделок в минувшем августе оказалось на 7% больше.
«Хотя программа субсидирования ипотеки не действует уже больше двух месяцев, радикального снижения активности заемщиков мы пока не наблюдаем, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Полагаю, свою лепту вносит в это расширение субсидий на кредит семьям с детьми (теперь ипотеку по сниженной ставке могут получить семьи с одним ребенком до трех лет), а таких покупателей на рынке новостроек немало. Впрочем, роста рынка ипотеки в ближайшие месяцы тоже можно не ждать на фоне повышения Центробанком ключевой ставки. Вероятнее всего уровень кредитования покупателей жилья стабилизируется».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (квартиры от частных собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок выросло на 4%. Если в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, то в августе уже почти 14 тыс. Это сопоставимо с июньскими показателями спроса, хотя ниже, чем в марте-апреле. По сравнению с августом 2020 года количество сделок уменьшилось незначительно – только на 5%. В целом спрос на вторичном рынке по сравнению с данными прошлых лет остается высоким.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Августовские показатели рынка жилья в Москве свидетельствуют о стабилизации ситуации, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – После резкого снижения активности покупателей жилья в июле в августе показатели рынка в основном стабилизировались. Примечательно, что это произошло в разгар сезона отпусков, что дает основания рассчитывать на более благоприятные результаты осенью. Очевидно, бум спроса пройден, но и обвала активности клиентов мы не видим. Расширение семейной ипотеки и некоторое восстановление экономики после пандемии подогревают спрос на жилье в столице».
По данным JLL, в стрит-ритейле на Невском проспекте доля свободных помещений уменьшилась за 3-й квартал на 1,8 п.п., опустившись ниже 10% впервые с начала пандемии и достигнув 8,4%. Вакантность стабильно снижается уже год, а количество пустующих помещений в конце сентября 2021 года уже на 45% меньше аналогичного периода прошлого года.
Старо-Невский проспект уже полностью вышел на докризисный уровень с вакантностью 7,1%, тогда как на основной части Невского проспекта (от Адмиралтейства до площади Восстания) пустует пока 9,3% помещений.
Динамика доли свободных помещений на Невском проспекте
Источник: JLL
Среди новых арендаторов Невского проспекта в 3-м квартале больше половины – это общепит и магазины сладостей, включая новую сеть Elit LoQum, кафе-пекарню «Слой», кофейню Britishbro coffee; также анонсировано открытие ресторана Chang и «Шоколадницы».
По итогам трех кварталов количество открытий кафе и ресторанов на Невском проспекте превысило число закрытий. Положительная динамика в общепите наблюдается с начала лета 2021 года. До этого с начала пандемии больше закрывалось ресторанов, чем открывалось новых на Невском проспекте.
Соотношение открытых и закрытых кафе и ресторанов на Невском проспекте
Источник: JLL
Старо-Невский проспект продолжает усиливать позиции в качестве главного люксового fashion-коридора. В конце лета на Невском, 129 начал работу бутик часов и аксессуаров Montblanc, осенью планируется открытие Philipp Plein на Невском, 150.
«Спрос арендаторов на рынке стрит-ритейла сместился в сторону небольших помещений площадью до 100 кв. м с оптимальными планировочными решениями. Присутствие на Невском по-прежнему престижно, однако сохраняется желание у компаний сократить затраты на аренду. Ряд помещений, которые освободились на Невском проспекте в период пандемии, до сих пор не могут найти арендаторов именно по причине сложных конфигураций и избыточных торговых площадей», - комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок на главной улице города оставался неизменным в течение девяти месяцев 2021 года и составил 2,8-6 тыс. руб. за кв. м в месяц для Старо-Невского и 6-10 тыс. руб. за кв. м на основной части Невского проспекта.