В 2022 году застройщики Москвы запустили на 9% больше проектов, чем в 2021
В 2022 году московские девелоперы начали строительство 83 жилых и апартаментных комплекса против 76 в 2021 году, подсчитали аналитики «Метриум». Это самый большой показатель за последние четыре года. В уходящем году застройщики были одинаково активны в сегментах массовых новостроек и бизнес-класса, а больше всего «премьер» на рынке недвижимости состоялось во втором квартале.
В 2022 году московские девелоперы увеличили темпы запуска новых строек на 9% по сравнению с 2021 годом. Застройщики начали реализацию 83 проекта против 76 годом ранее. По этому показателю в 2022 году показан максимальный результат за последние четыре года. Эксперты «Метриум» напоминают, что в 2020 году на рынок вышло 72 проекта, в 2019 году – 70, в 2018 – 88.
На рынке новостроек «старой» Москвы девелоперы были одинаково активными в сегменте массового жилья, а также в секторе бизнес-класса. В эконом-классе стартовали 12 проектов, в комфорт-классе – 17 (в сумме – 29). Столько же новинок появилось и в бизнес-классе.
В 2021 году в массовом сегменте было только на один проект больше (30), в 2020 – 33, в 2019 – 24, в 2018 – 29. В бизнес-классе отмечается рост числа новых проектов застройки. В 2021 году застройщики запустили продажи в 24 комплексах, в 2020 году – в 18, в 2019 – 23, а в 2018 – 28. В сумме на массовый сегмент и бизнес-класс приходится почти 70% новых проектов на рынке Москвы.
«Несмотря на непростой год, мы не отказались от своих планов по запуску новых проектов, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Практика продаж нашего нового комплекса Clementine показала, что мы не ошиблись – на рынке остались покупатели, которые заинтересованы в покупке качественных и недорогих апартаментов в Москве. Более того, отчасти общие тенденции в экономике усиливают спрос в доступном ценовом сегменте. В следующем году мы также планируем дать старт новому амбициозному проекту в высоком ценовом сегменте. В Огородном проезде будет построен многофункциональный комплекс высотой до 55 этажей и площадью 225 тыс. кв. м».
Выросло число новинок и в сегменте премиальных новостроек. В 2022 году застройщики дали старт 14 проектам, что стало рекордным показателем за последние три года. В 2021 году девелоперы выпустили 9 новых проектов, в 2020 – 11, в 2019 – только четыре.
Ухудшилась ситуация с выходом в продажу новых комплексов в элитном и делюкс-сегменте. Начались продажи шести новостроек, тогда как в 2021 год их было десять, в 2020 году – семь, в 2019 – 16, в 2018 – 11.
На рынке новостроек Новой Москвы в 2022 году был отмечен рост числа стартов строительства. Застройщики начали реализацию пяти проектов против трех в 2021 году, четырех – в 2020, трех – в 2019 и пяти – в 2018 гг.
В 2022 году на рынке новостроек появилось одинаковое число проектов с квартирами и апартаментами – по 41 комплексу. Один проект включает и квартиры, и апартаменты.
Самым активным кварталом по старту новых проектов стал второй – в апреле-июне начались продажи 32 комплексов. Меньше всего новинок было в четвертом квартале – 14. Между тем в первом квартале начали продажи 18 проектов, а в третьем – 19.
«В 2022 году активность застройщиков была очень высокой, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – У этой тенденции несколько причин. Основная – это отложенное предложение со времен пандемии. Тогда застройщик приостановили разработку новых проектов из-за неопределенности, связанной с карантином. В 2022 году, как и в 2021, застройщики начали выводить на рынок новостройки. Помимо этого, повлияли на ситуацию и события текущего года – девелоперам было выгодно запускать продажи, чтобы поймать волну инвестиционного спроса. В итоге объем предложения вырос до беспрецедентных величин. Не исключаю, что уже в следующем году число новых проектов на рынке сократится».
* Проекты с корпусами разных классов попадают в оба сегмента
Источник: «Метриум»
Большинство столичных застройщиков уже обновили ценники в своих проектах. Как установили эксперты премии Urban Awards, в большинстве случаев речь идет о незначительном отклонении от предновогодних значений – от минус 2% до плюс 2%. Однако на рынке выявлены десятки комплексов, в которых прайс изменился намного сильнее: в отдельных случаях зафиксирован рост на уровне 6-9% и даже выше. В наибольшей степени данный тренд затронул юго-восточные и северо-восточные локации Москвы.
При мониторинге жилья в московских новостройках специалисты Urban Awards рассматривали те проекты, по которым в постновогодний период уже были опубликованы новые прайс-листы, экспозиция насчитывает более пяти лотов. Этот пул включает 234 адреса. Более чем в половине из них квадратный метр поднялся в цене. В 24 проектах прибавка едва заметна – порядка 0,5-1,0%. Для 37 комплексов разница с декабрьскими показателями измеряется уже 1,0-2,0%. На практике это означает, что те, кто планировали купить стандартную двухкомнатную квартиру площадью 50-55 кв. м, но не успели это сделать, вынуждены будут переплатить 100-150 тыс. рублей, если речь идет о масс-маркете или доступном бизнес-классе. В премиум-классе и классическом бизнес-классе ценовая дистанция может составлять порядка 150-300 тыс. рублей. Количество новостроек, где прайс вырос еще сильнее, исчисляется десятками. Так, 25 адресов продемонстрировали рост в пределах 2-3%, 26 адресов – на 3-5%, а 20 – более 5%. Рекорд установил новейший проект ГК «ПИК» в Зеленограде – ЖК «Зеленый парк», стартовавший незадолго до Нового Года. По окончании каникул средняя цена квадратного метра подскочила здесь сразу на 35,89%. Однако такие экстремальные сдвиги – исключительная аномалия. Если вынести «Зеленый парк» за скобки, то в лидерах окажется комплекс небоскребов Neva Towers в «Москва-сити». За период январских праздников продукт в нем подорожал на 100 тыс. рублей, в пересчете на квадратный метр - плюс 14,94%. В Новой Москве наибольший подъем цен зарегистрирован в жилых комплексах «Первый Московский» (плюс 11,38%) и ЖК Аквилон Park (плюс 6,22%). Среди новостроек комфорт-класса, расположенных внутри МКАД, на первом месте по этому показателю ЖК «Шереметьевский» (плюс 7,94%), в бизнес-классе – ЖК Match Point (плюс 9,72%). Также в десятку адресов, где после каникул были кардинально пересмотрены ценники, вошли два проекта на территории Даниловского района – Nagatino i-Land (плюс 9,02%) и Først (плюс 7,92%), ЖК «Сенатор» на проспекте Мира (плюс 7,90%) и апарт-комплекс Chkalov у Курского вокзала (плюс 6,46%).
В 74 проектах (треть от общей экспозиции) девелоперы отложили повышение цен на более отдаленную перспективу. Менее 30 новостроек показали отрицательную динамику. Причем спад выражен слабо. В 14 комплексах произошла, по сути, несущественная отрицательная коррекция в пределах 1%. Еще 6 вышли чуть дальше этой границы. И только в 8 случаях можно говорить о явной тенденции на понижение стоимости квадратного метра в масштабах 4-6%.
В подъеме цен на первичное жилье четко видны географические акценты. Так, на юго-западе и западе Москвы только одна новостройка из четырех столкнулась с повышением цены квадратного метра на 2% и более. Схожая пропорция наблюдается также в ЮАО, ЦАО, САО и ВАО. При этом четко выделяется очаг подорожания в Раменках и сопредельных локациях (Дорогомилово, Филевский Парк, Очаково-Матвеевское). Он содержит сразу восемь комплексов с мощной ценовой динамикой.
В округах, полностью вынесенных за МКАД, – Троицком, Новомосковском и Зеленоградском – соотношение уже несколько отличается: 8 из 28. На северо-западе новостройки с ростом цен в масштабах 2+% занимают третью часть от всего окружного пула. Примечательно, что из восьми комплексов, достигших соответствующего результата, четыре находятся в районе Покровское-Стрешнево.
На северо-востоке и особенно юго-востоке подорожание носит массовый характер. В СВАО серьезный рост цен захватил 9 адресов из 21. ЮВАО, который служит главным хабом комфорт-класса в «старой» Москве, – единственный из округов, где проекты выбранной категории образуют большинство в актуальной экспозиции – 12 из 21.
«Говоря о повышении или понижении ценового индикатора на короткой временной дистанции, нужно различать ситуации, когда имеет место реальное подорожание или, что встречается гораздо реже, удешевление продукта от сугубо статистических курьезов, вызванных истощением экспозиции или, напротив, выходом нового объема предложения, – объясняет директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова. – За ростом цен могут стоять несколько сценариев: наступление финального этапа реализации уже сданного комплекса, завершение краткого периода выгодных цен на старте продаж, повышение строительной готовности корпусов, появление новой инфраструктурной опции (например, станции метро, парка, школы), низкая конкуренция в рамках отдельной локации или просто желание застройщика снять еще «сливок». Однако чтобы позволить последний вариант, и компания, и ее продукт должны занимать очень прочное положение на рынке».
К концу 2021 года количество студий и однокомнатных квартир в сумме превысило 35% от общего объема предложения в новостройках бизнес-класса в Москве, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это произошло впервые в истории рынка. Рост доли малоформатных квартир на рынке происходит преимущественно за счет трехкомнатных квартир, чья доля снизилась до 22%.
В IV квартале 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве девелоперы предлагали покупателям 11,8 тыс. квартир, что на 21% больше, чем в конце 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год среди них заметно выросла доля небольших квартир, что в целом не характерно для высокобюджетного класса новостроек. Так, доля студий увеличилась с 4% в IV квартале 2020 года до 7% в тот же период 2021 года. На однокомнатные квартиры приходилось 23% предложения, а теперь 28%. Таким образом, в сумме доля квартир с одним жилым помещением в новостройках бизнес-класса выросла до 35% за прошлый год против 27% в конце 2020 года.
Между тем практически неизменной за 2021 год осталась доля двухкомнатных квартир, чья доля уменьшилась с 39% до 38%. Удельный вес предложения трехкомнатных квартир заметно сократился – с 28% до 22%, как и жилья с четырьмя и более комнатами (с 7% до 5%).
Структура предложения изменилась, потому что застройщики начали продавать больше компактных квартир. Количество студий в продаже увеличилось в IV квартале 2021 года относительно аналогичного периода 2020 в 2 раза, однокомнатных квартир – на 51%, двухкомнатных квартир – на 18%. Тем временем, предложение трехкомнатных квартир уменьшилось на 3%, многокомнатных – на 15%.
«Застройщики жилых комплексов бизнес-класса расширяют линейку предложения с учетом роста разнообразия покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ILove, Bauman House, Headliner, «Равновесие»). – В последние годы на рынке появилось много инвесторов, а также людей, приобретающих квартиру не для постоянного проживания. Таким клиентам нужно качественное и технологичное жилье в хорошей локации, тогда как количество комнат в нем их интересует меньше. Именно для них девелоперы активно проектируют жилье небольшого формата, но высокого класса».
Средняя площадь студии в новостройках бизнес-класса, по подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2021 года составила 28,6 кв. м, однокомнатной квартиры – 46 кв. м, двухкомнатной – 69,1 кв. м, трехкомнатной – 97 кв. м. Многокомнатные квартиры, как правило, достигают в площади 130,5 кв. м.
Между тем средняя стоимость студии в московской новостройке бизнес-класса составляет 12,7 млн рублей, однокомнатной квартиры – 19,5 млн рублей, двухкомнатной – 26,8 млн рублей, трехкомнатной – 36,9 млн рублей, многокомнатной – 51,7 млн рублей.
«Изменение структуры предложения в пользу малогабаритных квартир связано среди прочего и с “демократизацией” покупательской аудитории новостроек бизнес-класса, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Снижение ипотечных ставок в последние годы открыло этот сегмент рынка для тех клиентов, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир бизнес-класса при более высоких ставках и размере первоначального взноса. За 3 года таких клиентов стало много и теперь, когда цены и ставки пошли вверх, застройщики стремятся удержать эту группу клиентов, предлагая им небольшие квартиры».
Источник: «Метриум»