Эксперты назвали самый стабильный вид недвижимости для инвестиций
Специалисты консалтинговой компании Nikoliers совместно с девелоперской компанией Formula City провели исследование российского рынка апартаментов. По состоянию на начало декабря 2022 года, более 80% от введенного номерного фонда апартаментов располагаются в проектах сервисного формата. Именно этот сегмент демонстрирует устойчивый рост, о чем свидетельствует и капитализация, и показатели заполняемости действующих апарт-отелей. В качественных проектах апарт-отелей доходность инвестора может быть в 1,5-2 раза выше, чем при сдаче в аренду квартиры.
В Санкт-Петербурге за десять лет было построено более 25 проектов сервисных апартаментов номерным фондом более 15 тысяч юнитов. Более половины от этого объема находятся в управлении профессиональных управляющих компаний (УК). Средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов Санкт-Петербурга в третьем квартале 2022 увеличилась более чем на 20% (20,5%) с начала года и составила 287 тыс. руб.
В настоящий момент реальная доходность (без учета капитализации недвижимости) для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет порядка 6-7% годовых. Для сравнения – в квартирах доходность от сдачи в аренду не достигает даже 5%. Эксперты отмечают, что в качественных проектах, имеющих исключительные локальные и видовые характеристики, доходность может достигать 10-12%, часто – за счет круглогодичного краткосрочного и среднесрочного формата работы.
В отличие от квартир, апартаменты более интересны инвесторам по нескольким причинам: наличие гарантированных и прогрессивных программ доходности, реализация апартаментов на рынке аренды профессиональными управляющими компаниями, обеспечивающими эксплуатацию и продвижение объекта, а также выгодные условия приобретения. Так, благодаря партнерским программам с банками и рассрочкам, инвестор может намного эффективнее использовать капитал, не вкладывая в проект сразу всю сумму.
«Наш первый проект в концепции well-being – апарт-отель Well в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга полностью соответствует успешной инвестиционной модели. Мы находимся в прекрасной и перспективной локации – центр города, набережная Обводного канала и красивые виды из окон на Троицкий собор и Храм Воскресения Христова. Наш апарт-отель строится с максимальным вниманием к человеку и его потребностям, за качество его работы будет отвечать собственная профессиональная управляющая компания. Сейчас мы предлагаем инвесторам программу гарантированного дохода 720 тысяч рублей в год в течение первых трех лет, а также возможность приобрести апартаменты в ипотеку, в том числе в ипотеку траншами. Вариативность финансовых инструментов позволит нашим партнерам выбрать наиболее комфортный способ входа в проект», - рассказал Юрий Грудин, генеральный директор девелоперской компании Formula City.
В мультиформатных функционирующих проектах доходность может меняться в зависимости от сезона. Для примера, летом 2022 г. порядка 50–70% номерного фонда апарт-отелей предлагалось посуточно, при этом загрузка апарт-отелей достигала 80-95%, а стоимость краткосрочного размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации, превышая 4-5 тысяч рублей.
Осенью, на фоне сезонного снижения турпотока, апарт-отели сменили ориентацию как минимум 15-25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. Но за счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность была значительно выше, чем при аренде квартир, расположенных в той же локации.
К примеру, в проектах категории 3* стоимость долгосрочной аренды апартамента площадью 24-30 кв. м находится в диапазоне 26-34 тысяч рублей в месяц при аренде на 11 месяцев, в проектах категории 4* - 33-46 тысяч рублей в месяц (без учета коммунальных платежей и сервисов, оплачиваемых арендатором). Такая гибкость позволяет удерживать высокий показатель загрузки апарт-отеля в течение всего года, и, как следствие, обеспечивает стабильный доход инвесторов.
2020-й год – год расцвета апарт-отелей, когда большая часть проектов была запущена, был исторически трудными для туристического рынка из-за распространения пандемии и ограниченного туристического потока. На даже в период локдауна апарт-отели тоже успешно доказали свою устойчивость к кризисным явлениям, что укрепило их позиции в глазах инвесторов в сравнении с другими типами недвижимости. На фоне фактического отсутствия туризма многие проекты переводили доминирующую часть номерного фонда в долгосрочное размещение, что позволило удержать заполняемость на уровне 80-90%. Данный период не только продемонстрировал гибкость и стабильность сегмента, но и принес солидную капитализацию недвижимости – во многих проектах за три года лоты выросли в два раза относительно начальной стоимости.
«Объем функционирующих апартаментов в городе фактически составляет половину номерного фонда гостиничной недвижимости, однако реально конкурируют с гостиницами 3-4 звезды всего около 6 тыс. сертифицированных номеров, находящихся в управлении. Остальные не экспонируются на рынке аренды или же управляются частными инвесторами самостоятельно, - комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers. - Несмотря на то, что по итогам первых 9 месяцев года количество сделок с апартаментами существенно снизилось, этот вид недвижимости остался одним из самых доходных инструментов на рынке, дающих инвестору 6-9% годовых. Этот год был успешным для инвесторов - в Петербурге наблюдается бум внутреннего туризма, а апарт-отели, как и гостиницы среднего ценового сегмента, являются одним из самых популярных средств размещения у соотечественников».
Рынок функционирующих апартаментов стабильно прирастает, и сейчас инвесторы уже могут оценить реальную доходность проектов. Инвесторы больше не покупают самый дешевый лот на старте, а выбирают определенного оператора или диверсифицируют инвестиции в разные проекты.
Формат коммерческой недвижимости позволяет проектам появляться в уникальных престижных локациях, где стоимость квадратного метра обещает значительно вырасти с течением времени, а вариативность лотов обеспечивает комфортный порог входа.
Многие инвесторы при этом выбирают проекты определенного девелопера и управляющей компании, как правило, уже имеющего в своём портфеле успешно функционирующие комплексы и собственную управляющую компанию - комплексное управление проектом часто является показателем качества инвестиционного продукта.
В I квартале 2022 года в столичных новостройках премиального и элитного сегмента было реализовано на 26,4% меньше площади, чем в IV квартале 2021 года. Доля 10 самых востребованных проектов в премиум-классе за квартал снизилась на 4,1%, тогда как в элитном сегменте – выросла на 10,2%.
Премиальный класс
В январе-марте 2022 года в премиальных новостройках «старой» Москвы было реализовано 57,2 тыс. кв. м жилой площади. По сравнению с IV кварталом 2021 года данный показатель снизился на 24,7%, а относительно I квартала 2021 года – на 4,7%.
По итогам I квартала 2022 года в 10 наиболее востребованных новостройках премиум-класса было реализовано 71,6% от общего объема проданной площади. При этом в IV квартале 2021 года доля таких проектов составляла 75,7%, а в I квартале 2021 года – 82,8%.
За первые три месяца 2022 года рейтинг самых продаваемых новостроек премиум-класса обновился на 40%. Серьезные изменения произошли и в структуре топ-10.
На первое место вышел ЖК Symphony 34 от застройщика MR Group. В I квартале 2022 года в нем было реализовано 7,5 тыс. кв. м, что составило 13,1% от общего объема проданной площади в премиальном сегменте. Средневзвешенная цена квадратного метра в данном комплексе по итогам марта 2022 года достигла 349,3 тыс. рублей.
Вторую позицию занял жилой квартал Prime Park от компании Optima Development. За первые три месяца 2022 года в нем было реализовано 6,6 тыс. кв. м жилой площади (11,5% от проданной площади в премиум-классе), причем более половины (58,5%) из них приходится на уже введенные в эксплуатацию корпуса. Средняя стоимость квадратного метра в проекте в марте 2022 года составила 660,4 тыс. рублей.
«Бесспорно, в начале года спрос на премиальные новостройки традиционно «успокаивается» относительно показателей ноября-декабря, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Однако в нашем жилом квартале Prime Park наблюдался стабильно высокий покупательский интерес на протяжении всего квартала, а в последние выходные февраля количество забронированных квартир было сравнимо с объемом сделок в январе».
Третью строчку сохранил за собой ЖК Mod от MR Group. В I квартале 2022 года в нем было продано 6,5 тыс. кв. м (11,3% от общего объема реализованной площади). Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам I кварта 2022 года составила 384,9 тыс. рублей.
Также в топ-10 вошел еще один проект MR Group – SLAVA, расположившийся на шестом месте. За первые три месяца 2022 года в нем было реализовано 3,2 тыс. кв. м. (5,6% от проданной в премиальных новостройках площади). Средняя цена квадратного метра в данном комплексе в марте 2022 года достигла 623 тыс. рублей.
«Наши проекты стабильно занимают высокие места в рейтинге самых востребованных новостроек премиального сегмента, – отмечает Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Более того, несмотря на все внешние факторы, в 2 из 3 комплексов, вошедших в топ-10, объемы продаж выросли по сравнению с IV кварталом 2021 года. Полагаю, что в дальнейшем мы как минимум сохраним текущие позиции в рейтинге».
Интересно, что 8 из 10 проектов, входящих в топ самых продаваемых премиальных новостроек, расположены в районах так называемого «первого пояса» от центра Москвы. При этом комплексы, занявшие первые три места, возводятся в северной части столицы.
Самые продаваемые новостройки премиум-класса в Москве в I квартале 2022 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в I кв. 2022 года, тыс. кв. м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в премиальном сегменте в I кв. 2022 года |
Средняя цена кв. м. в марте 2022 года, тыс. руб. |
|
1 |
▲ |
Symphony 34 |
Савеловский |
7,5 |
13,1% |
349,3 |
|
2 |
▬ |
Prime Park |
Хорошевский |
6,6** |
11,5% |
660,4 |
|
3 |
▬ |
Mod |
Марьина Роща |
6,5 |
11,3% |
384,9 |
|
4 |
▲ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
4,7 |
8,2% |
1 038,3 |
|
5 |
▲ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
3,2 |
5,6% |
943,4 |
|
6 |
▲ |
SLAVA |
Беговой |
3,2 |
5,6% |
623 |
|
7 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
2,6 |
4,6% |
1 051 |
|
8 |
▬ |
Lunar |
Гагаринский |
2,3 |
4,0% |
640,3 |
|
9 |
▼ |
High Life |
Даниловский |
2,2 |
3,8% |
578,3 |
|
10 |
▲ |
Chkalov |
Басманный |
2,1 |
3,7% |
774,6 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ПДКП/ДКП
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в столичных новостройках премиум-класса по итогам I квартала 2022 года достигла 718 тыс. рублей. В топ-10 самых продаваемых проектов данного сегмента вошли только 4 ЖК, где данный показатель выше среднего по рынку. Разница между наименьшей (400,5 тыс. рублей, ЖК Mod) и наибольшей (1 051 тыс. рублей, ЖК Capital Towers) средневзвешенной ценой квадратного метра составляет более 2,6 раз.
Элитный класс
За первые три месяца 2022 года в элитных новостройках столицы по договорам долевого участия было реализовано почти 6,3 тыс. кв. м. Относительно IV квартала 2021 года объем проданной площади сократился на 39%, а по сравнению с январем-мартом 2021 года – вырос на 14,5%. Стоит отметить, что подобная динамика не полностью отражает спрос: особенность высокобюджетного сегмента заключается в продолжительных сроках экспонирования (нередко – несколько лет), из-за чего часть квартир и апартаментов реализуются по договорам купли-продажи. Поэтому существует вероятность, что реальный уровень покупательского интереса несколько выше.
Доля 10 наиболее востребованных новостроек элитного класса по итогам I квартала 2022 года составила 93,7%. Это сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года (92,8%) и на 10,2% выше, чем в IV квартале 2021 года.
С начала года рейтинг самых продаваемых элитных проектов обновился на 30%. Свои позиции сохранили только два ЖК.
Лидером топ-10 по итогам I квартала 2022 года, как и в предыдущем периоде, стал ЖК «Золотой» от компании Capital Group. В январе-марте 2022 года в нем реализовано 904 кв. м, что составило 14,5% от общего объема проданного метража в элитных новостройках с начала года. Данный ЖК реализуется через закрытые продажи.
На вторую строчку вышел дебютант 2021 года – ЖК «Лаврушинский» от застройщика Sminex. В феврале-марте 2022 года в нем продано 857 кв. м. (13,7% от общего объема реализованной площади в элитном сегменте). Средневзвешенная стоимость квадратного метра в проекте по итогам I квартала 2022 года достигла 2 738 тыс. рублей.
Третье место занял ЖК Roza Rossa от девелопера KR Properties. В нем за I квартал 2022 года реализовано 843 кв. м. (13,5% от общего объема проданного метража в элитных новостройках за период). Средняя цена квадратного метра в данном проекте по итогам марта 2022 года достигла 857,4 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса в Москве в I квартале 2022 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в I кв. 2022 года, кв. м |
Доля в общем объеме реализованной площади в элитном сегменте в I кв. 2022 года |
Средняя цена кв. м. в марте 2022 года, тыс. руб. |
|
1 |
▬ |
Золотой |
Якиманка |
904 |
14,5% |
** |
|
2 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
857 |
13,7% |
2 738 |
|
3 |
▲ |
Roza Rossa |
Хамовники |
843 |
13,5% |
857,4 |
|
4 |
▲ |
Turgenev |
Красносельский |
799 |
12,8% |
1 673,7 |
|
5 |
▲ |
Cloud Nine |
Якиманка |
755 |
12,1% |
1 500 |
|
6 |
▲ |
Чистые пруды |
Басманный |
742 |
11,9% |
1 923,6 |
|
7 |
▼ |
Kuznetsky Most 12 by Lalique |
Мещанский |
420 |
6,7% |
1 667,5 |
|
8 |
▬ |
Allegoria Mosca |
Хамовники |
210 |
3,4% |
2 018,8 |
|
9 |
▲ |
Тессинский, 1 |
Таганский |
175 |
2,8% |
1 025,9 |
|
10 |
▼ |
Большая Дмитровка IX |
Тверской |
154 |
2,5% |
2 276,6 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**Закрытые продажи
По расчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная стоимость квадратного метра в элитных новостройках по итогам I квартала 2022 года достигла 1 745 тыс. рублей. Ровно в трети проектов, вошедших в топ-10, данный показатель ниже среднего по рынку. Стоит отметить, что наибольшее (2 738 тыс. рублей, ЖК «Лаврушинский») и наименьшее (854,7 тыс. рублей, ЖК Roza Rossa) значение средневзвешенной цены квадратного метра зафиксировано в проектах, вошедших в тройку лидеров по продажам.
«Спрос на высокобюджетные новостройки в I квартале 2022 года характеризовался двумя основными трендами, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Так, в премиальном сегменте продолжает фиксироваться тенденция к децентрализации покупательского интереса: он смещается в том числе в динамично развивающиеся районы севера столицы. В свою очередь, самые востребованные элитные проекты по-прежнему располагаются в границах Якиманки и Хамовников».
Труд самозанятых используется уже в каждой пятой компании. Плюсы такого сотрудничества в большей степени оценил малый бизнес, а также работодатели из строительной и транспортной сферы. В опросе сервиса по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob приняли участие 1000 менеджеров по персоналу из всех округов страны.
Работодателей, оценивших преимущества такого подхода к трудовым ресурсам, больше всего в сфере строительства (30%), транспорта (29%) и услуг (26%). В банковской сфере самозанятых привлекают гораздо реже (12%).
Практически каждая пятая российская компания (19%) пользуется услугами самозанятых — это на 2 п.п. больше, чем год назад. Свою позицию работодатели объясняют экономией (за самозанятого не нужно платить налоги и взносы), а также отсутствием потребности в штатных сотрудниках на определенных участках работ.
Чаще всего самозанятых привлекает малый бизнес: среди компаний с численностью персонала до 100 человек их услугами пользуются 23%, тогда как среди крупных организаций — только 15%.
Как сообщают респонденты, чаще всего самозанятые выполняют работу в области строительства, проектирования, информационных технологий и логистики. В таких областях, как HR, маркетинг, дизайн, продажи, юриспруденция и бухгалтерия, труд самозанятых используется чуть реже.
Место проведения опроса: Россия, все округа
Населенных пунктов: 261
Время проведения: 1—18 апреля 2022 года
Исследуемая совокупность: менеджеры по персоналу и другие представители организаций и предприятий, ответственные за подбор персонала
Размер выборки: 1000 респондентов
Вопрос: «Пользуется ли ваша компания услугами граждан со статусом самозанятого? Если да, прокомментируйте, пожалуйста, работу в какой области выполняют в вашей компании самозанятые»
|
Вариант ответа |
Все опрошенные |
Количество сотрудников в компании, чел. |
||
|
до 100 |
100—1000 |
от 1000 |
||
|
Да |
19% |
23% |
13% |
15% |
|
Нет |
73% |
71% |
81% |
69% |
|
Затрудняюсь ответить |
8% |
6% |
6% |
16% |
|
Вариант ответа |
Все опрошенные |
Сфера деятельности компании |
||||||
|
ИТ, интернет, телекоммуникации |
Банки, финансы |
Продажи |
Производство |
Строительство, эксплуатация, недвижимость |
Логистика, транспорт |
Услуги |
||
|
Да |
19% |
20% |
12% |
20% |
17% |
30% |
29% |
26% |
|
Нет |
73% |
75% |
67% |
74% |
77% |
65% |
65% |
63% |
|
Затрудняюсь ответить |
8% |
5% |
21% |
6% |
6% |
5% |
6% |
11% |
|
Вариант ответа |
2022 |
2021 |
|
Да |
19% |
17% |
|
Нет |
73% |
72% |
|
Затрудняюсь ответить |
8% |
11% |
В каких областях чаще всего выполняют работу самозанятые (контекстный анализ комментариев, в порядке убывания количества упоминаний):
1. Строительство, проектирование
2. IT
3. Логистика
4. HR
5. Маркетинг, реклама, дизайн
6. Продажи
7. Юриспруденция
8. Бухгалтерия