Эксперты назвали самый стабильный вид недвижимости для инвестиций
Специалисты консалтинговой компании Nikoliers совместно с девелоперской компанией Formula City провели исследование российского рынка апартаментов. По состоянию на начало декабря 2022 года, более 80% от введенного номерного фонда апартаментов располагаются в проектах сервисного формата. Именно этот сегмент демонстрирует устойчивый рост, о чем свидетельствует и капитализация, и показатели заполняемости действующих апарт-отелей. В качественных проектах апарт-отелей доходность инвестора может быть в 1,5-2 раза выше, чем при сдаче в аренду квартиры.
В Санкт-Петербурге за десять лет было построено более 25 проектов сервисных апартаментов номерным фондом более 15 тысяч юнитов. Более половины от этого объема находятся в управлении профессиональных управляющих компаний (УК). Средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов Санкт-Петербурга в третьем квартале 2022 увеличилась более чем на 20% (20,5%) с начала года и составила 287 тыс. руб.
В настоящий момент реальная доходность (без учета капитализации недвижимости) для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет порядка 6-7% годовых. Для сравнения – в квартирах доходность от сдачи в аренду не достигает даже 5%. Эксперты отмечают, что в качественных проектах, имеющих исключительные локальные и видовые характеристики, доходность может достигать 10-12%, часто – за счет круглогодичного краткосрочного и среднесрочного формата работы.
В отличие от квартир, апартаменты более интересны инвесторам по нескольким причинам: наличие гарантированных и прогрессивных программ доходности, реализация апартаментов на рынке аренды профессиональными управляющими компаниями, обеспечивающими эксплуатацию и продвижение объекта, а также выгодные условия приобретения. Так, благодаря партнерским программам с банками и рассрочкам, инвестор может намного эффективнее использовать капитал, не вкладывая в проект сразу всю сумму.
«Наш первый проект в концепции well-being – апарт-отель Well в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга полностью соответствует успешной инвестиционной модели. Мы находимся в прекрасной и перспективной локации – центр города, набережная Обводного канала и красивые виды из окон на Троицкий собор и Храм Воскресения Христова. Наш апарт-отель строится с максимальным вниманием к человеку и его потребностям, за качество его работы будет отвечать собственная профессиональная управляющая компания. Сейчас мы предлагаем инвесторам программу гарантированного дохода 720 тысяч рублей в год в течение первых трех лет, а также возможность приобрести апартаменты в ипотеку, в том числе в ипотеку траншами. Вариативность финансовых инструментов позволит нашим партнерам выбрать наиболее комфортный способ входа в проект», - рассказал Юрий Грудин, генеральный директор девелоперской компании Formula City.
В мультиформатных функционирующих проектах доходность может меняться в зависимости от сезона. Для примера, летом 2022 г. порядка 50–70% номерного фонда апарт-отелей предлагалось посуточно, при этом загрузка апарт-отелей достигала 80-95%, а стоимость краткосрочного размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации, превышая 4-5 тысяч рублей.
Осенью, на фоне сезонного снижения турпотока, апарт-отели сменили ориентацию как минимум 15-25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. Но за счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность была значительно выше, чем при аренде квартир, расположенных в той же локации.
К примеру, в проектах категории 3* стоимость долгосрочной аренды апартамента площадью 24-30 кв. м находится в диапазоне 26-34 тысяч рублей в месяц при аренде на 11 месяцев, в проектах категории 4* - 33-46 тысяч рублей в месяц (без учета коммунальных платежей и сервисов, оплачиваемых арендатором). Такая гибкость позволяет удерживать высокий показатель загрузки апарт-отеля в течение всего года, и, как следствие, обеспечивает стабильный доход инвесторов.
2020-й год – год расцвета апарт-отелей, когда большая часть проектов была запущена, был исторически трудными для туристического рынка из-за распространения пандемии и ограниченного туристического потока. На даже в период локдауна апарт-отели тоже успешно доказали свою устойчивость к кризисным явлениям, что укрепило их позиции в глазах инвесторов в сравнении с другими типами недвижимости. На фоне фактического отсутствия туризма многие проекты переводили доминирующую часть номерного фонда в долгосрочное размещение, что позволило удержать заполняемость на уровне 80-90%. Данный период не только продемонстрировал гибкость и стабильность сегмента, но и принес солидную капитализацию недвижимости – во многих проектах за три года лоты выросли в два раза относительно начальной стоимости.
«Объем функционирующих апартаментов в городе фактически составляет половину номерного фонда гостиничной недвижимости, однако реально конкурируют с гостиницами 3-4 звезды всего около 6 тыс. сертифицированных номеров, находящихся в управлении. Остальные не экспонируются на рынке аренды или же управляются частными инвесторами самостоятельно, - комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers. - Несмотря на то, что по итогам первых 9 месяцев года количество сделок с апартаментами существенно снизилось, этот вид недвижимости остался одним из самых доходных инструментов на рынке, дающих инвестору 6-9% годовых. Этот год был успешным для инвесторов - в Петербурге наблюдается бум внутреннего туризма, а апарт-отели, как и гостиницы среднего ценового сегмента, являются одним из самых популярных средств размещения у соотечественников».
Рынок функционирующих апартаментов стабильно прирастает, и сейчас инвесторы уже могут оценить реальную доходность проектов. Инвесторы больше не покупают самый дешевый лот на старте, а выбирают определенного оператора или диверсифицируют инвестиции в разные проекты.
Формат коммерческой недвижимости позволяет проектам появляться в уникальных престижных локациях, где стоимость квадратного метра обещает значительно вырасти с течением времени, а вариативность лотов обеспечивает комфортный порог входа.
Многие инвесторы при этом выбирают проекты определенного девелопера и управляющей компании, как правило, уже имеющего в своём портфеле успешно функционирующие комплексы и собственную управляющую компанию - комплексное управление проектом часто является показателем качества инвестиционного продукта.
Двухкомнатные квартиры в массовых новостройках Москвы продемонстрировали самый значительный рост средней цены за последние 12 месяцев, по наблюдениям аналитиков «Метриум». Их средняя стоимость увеличилась к августу 2022 года на 19% до 17,8 млн рублей против 14,2 млн рублей в августе 2021 года.
Средняя стоимость квартиры в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве за прошедшие с августа 2021 года 12 месяцев увеличилась на 6,2%. Однако разные типы квартир по количеству комнат в них дорожали неравномерно. На первом месте по росту цены за год – двухкомнатные квартиры, которые подорожали с 14,2 млн до 16,8 млн рублей или на 18,6%.
Далее следуют однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась с 10,5 до 11,8 млн рублей. В относительном выражении они стали дороже на 13,1%. Похожим образом подорожали трехкомнатные квартиры, чья средняя стоимость повысилась с 18,8 млн до 21,1 млн рублей (12,7%). Меньше всего выросли цены на студии – 7,4 млн до 8,2 млн рублей (12,0%), хотя в последние годы именно этот формат жилья дорожал быстрее всего.
При этом средняя площадь двухкомнатных квартир в продаже почти не изменилась. Сейчас она в среднем равна 59,1 кв. м против 58,6 кв. м в августе 2021 года. Одновременно средняя площадь трехкомнатной квартиры уменьшилась примерно на 3 кв. м (81,3 кв. м против 83,6 кв. м). Студии между тем стали в среднем меньше на 1,3 кв. м (сейчас – 23,7 кв. м), а однокомнатные квартиры – на 1,4 кв. м (теперь 38 кв. м).
Удельная стоимость разных типов квартир повысилась практически одинаково, не считая трехкомнатных квартир. Средняя цена квадратного метра в студиях увеличилась за 12 месяцев на 17,8% (до 347 тыс. рублей), в двухкомнатных квартирах – 17,6 % (до 285 тыс. рублей.), в однокомнатных квартирах – на 17,2% (до 311 тыс. рублей).
«Рост цен на двухкомнатные квартиры связан с несколькими причинами, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Расширение программы семейной ипотеки на семьи с одним ребенком привлекло на рынок многих покупателей, заинтересованных в расширении площади жилья. Соответственно начал расти спрос на двухкомнатные квартиры, как на минимально подходящий для молодой семьи вариант. Помимо этого, в последние годы ускорился не только рост цен, но и сокращение средней площади продаваемых квартир в новостройках, что стимулировало часть клиентов переключиться на покупку более просторных двухкомнатных квартир, вместо исчезающих больших однокомнатных».
Источник: «Метриум»
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги III квартала 2022 года на рынке апартаментов в Петербурге. В III квартале 2022 года свободное предложение апартаментов увеличилось на 12% и составило 5 тыс. юнитов. С июля по сентябрь было продано около 500 юнитов различных форматов, что на 41% больше, чем во II квартале 2022 года. Уменьшение средней цены наблюдалось только в несервисных апартаментах – снижение за квартал составило 18%, до 262 тыс. руб./кв. м, что обусловлено появлением предложения с более низкой стоимостью. До конца года рынок апартаментов будет развиваться по аналогичным тенденциям, что и рынок жилья. Дополнительное влияние на сегмент будет оказывать рынок внутреннего туризма.
По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, в III квартале 2022 года совокупные продажи апартаментов показали положительную квартальную динамику в основном благодаря несервисному формату. В этом квартале были выведены на рынок сразу шесть комплексов, в том числе «Zoom на Неве», «Zoom Черная Речка», «Наследие на Марата», «Римского-Корсакова 22», которые за счет ценового преимущества перед юнитами в сданных комплексах апартаментов и жилыми объектами, показали высокие темпы продаж.
- По итогам III квартала 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 5 тыс. юнитов, увеличившись на 12% за квартал. В III квартале 2022 года стартовали продажи в семи новых проектах: шести – несервисных и одном – сервисном. Общее количество юнитов в них превысило 3,9 тыс. шт. С начала года количество апартаментов в экспозиции увеличилось на 49%, в основном за счет появления в продаже несервисных юнитов.
- В III квартале 2022 года в продаже находилось рекордное с 2017 года количество комплексов несервисных апартаментов – 13 проектов, 60% из которых относятся к объектам реконструкции.
- Доля сервисных апартаментов в структуре предложения снизилась до 60% – около 3 тыс. юнитов, доля несервисных юнитов увеличилась до 23% (1,1 тыс. юнитов), доля рекреационных апартаментов составила 16% (около 800 юнитов).
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2022
- В III квартале 2022 года было продано около 500 апартаментов различных форматов суммарной площадью 14,7 тыс. кв. м, что на 41% больше, чем во II квартале 2022 года. Несмотря на положительную квартальную динамику, совокупные продажи за девять месяцев 2022 года уменьшились в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2022
- В III квартале продажи сервисных апартаментов остались на уровне II квартала 2022 года – около 300 юнитов, однако по отношению к результатам девяти месяцев прошлого года спрос снизился в 2,5 раза. Продажи рекреационных апартаментов сократились на 11% за квартал, при этом к результатам девяти месяцев 2021 года спрос на них увеличился на треть. Продажи несервисных апартаментов за девять месяцев в годовой динамике снизились в 1,4 раза, но за квартал продемонстрировали существенный рост, что обусловлено вводом новых объектов и особенностями формата – несервисные юниты при сопоставимом качестве на 20–30% дешевле жилой недвижимости в аналогичной локации.
- По итогам сентября 2022 года квартальная динамика цен в этом сегменте не претерпела изменений за исключением несервисных апартаментов, где снижение средней цены за квартал составило 18% (262 тыс. руб./кв. м) благодаря появлению на рынке предложения с более низкой стоимостью.
- По словам Татьяны Любимовой, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg, сейчас спрос скорректировался в направлении несервисных и рекреационных апартаментов, которые покупатели, как правило, используют для собственного проживания. Стоит особенно отметить, что проекты несервисного формата развиваются в двух направлениях – апартаменты в объектах реконструкции и новые мультиформатные комплексы. Причем каждый из форматов находит своего покупателя: реконструированные привлекают покупателей местоположением и камерностью, а новое строительство – современной средой, технологиями и разнообразием планировок. Учитывая текущую динамику развития формата и увеличившееся количество предложения, мы полагаем, что годовые показатели продаж несервисных апартаментов сохранятся на уровне прошлого года.