Эксперты назвали самый стабильный вид недвижимости для инвестиций
Специалисты консалтинговой компании Nikoliers совместно с девелоперской компанией Formula City провели исследование российского рынка апартаментов. По состоянию на начало декабря 2022 года, более 80% от введенного номерного фонда апартаментов располагаются в проектах сервисного формата. Именно этот сегмент демонстрирует устойчивый рост, о чем свидетельствует и капитализация, и показатели заполняемости действующих апарт-отелей. В качественных проектах апарт-отелей доходность инвестора может быть в 1,5-2 раза выше, чем при сдаче в аренду квартиры.
В Санкт-Петербурге за десять лет было построено более 25 проектов сервисных апартаментов номерным фондом более 15 тысяч юнитов. Более половины от этого объема находятся в управлении профессиональных управляющих компаний (УК). Средняя цена квадратного метра на рынке апартаментов Санкт-Петербурга в третьем квартале 2022 увеличилась более чем на 20% (20,5%) с начала года и составила 287 тыс. руб.
В настоящий момент реальная доходность (без учета капитализации недвижимости) для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет порядка 6-7% годовых. Для сравнения – в квартирах доходность от сдачи в аренду не достигает даже 5%. Эксперты отмечают, что в качественных проектах, имеющих исключительные локальные и видовые характеристики, доходность может достигать 10-12%, часто – за счет круглогодичного краткосрочного и среднесрочного формата работы.
В отличие от квартир, апартаменты более интересны инвесторам по нескольким причинам: наличие гарантированных и прогрессивных программ доходности, реализация апартаментов на рынке аренды профессиональными управляющими компаниями, обеспечивающими эксплуатацию и продвижение объекта, а также выгодные условия приобретения. Так, благодаря партнерским программам с банками и рассрочкам, инвестор может намного эффективнее использовать капитал, не вкладывая в проект сразу всю сумму.
«Наш первый проект в концепции well-being – апарт-отель Well в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга полностью соответствует успешной инвестиционной модели. Мы находимся в прекрасной и перспективной локации – центр города, набережная Обводного канала и красивые виды из окон на Троицкий собор и Храм Воскресения Христова. Наш апарт-отель строится с максимальным вниманием к человеку и его потребностям, за качество его работы будет отвечать собственная профессиональная управляющая компания. Сейчас мы предлагаем инвесторам программу гарантированного дохода 720 тысяч рублей в год в течение первых трех лет, а также возможность приобрести апартаменты в ипотеку, в том числе в ипотеку траншами. Вариативность финансовых инструментов позволит нашим партнерам выбрать наиболее комфортный способ входа в проект», - рассказал Юрий Грудин, генеральный директор девелоперской компании Formula City.
В мультиформатных функционирующих проектах доходность может меняться в зависимости от сезона. Для примера, летом 2022 г. порядка 50–70% номерного фонда апарт-отелей предлагалось посуточно, при этом загрузка апарт-отелей достигала 80-95%, а стоимость краткосрочного размещения приближалась к стоимости номера в гостинице аналогичной категории и локации, превышая 4-5 тысяч рублей.
Осенью, на фоне сезонного снижения турпотока, апарт-отели сменили ориентацию как минимум 15-25% номерного фонда с краткосрочного на долгосрочный формат размещения. Но за счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность была значительно выше, чем при аренде квартир, расположенных в той же локации.
К примеру, в проектах категории 3* стоимость долгосрочной аренды апартамента площадью 24-30 кв. м находится в диапазоне 26-34 тысяч рублей в месяц при аренде на 11 месяцев, в проектах категории 4* - 33-46 тысяч рублей в месяц (без учета коммунальных платежей и сервисов, оплачиваемых арендатором). Такая гибкость позволяет удерживать высокий показатель загрузки апарт-отеля в течение всего года, и, как следствие, обеспечивает стабильный доход инвесторов.
2020-й год – год расцвета апарт-отелей, когда большая часть проектов была запущена, был исторически трудными для туристического рынка из-за распространения пандемии и ограниченного туристического потока. На даже в период локдауна апарт-отели тоже успешно доказали свою устойчивость к кризисным явлениям, что укрепило их позиции в глазах инвесторов в сравнении с другими типами недвижимости. На фоне фактического отсутствия туризма многие проекты переводили доминирующую часть номерного фонда в долгосрочное размещение, что позволило удержать заполняемость на уровне 80-90%. Данный период не только продемонстрировал гибкость и стабильность сегмента, но и принес солидную капитализацию недвижимости – во многих проектах за три года лоты выросли в два раза относительно начальной стоимости.
«Объем функционирующих апартаментов в городе фактически составляет половину номерного фонда гостиничной недвижимости, однако реально конкурируют с гостиницами 3-4 звезды всего около 6 тыс. сертифицированных номеров, находящихся в управлении. Остальные не экспонируются на рынке аренды или же управляются частными инвесторами самостоятельно, - комментирует Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers. - Несмотря на то, что по итогам первых 9 месяцев года количество сделок с апартаментами существенно снизилось, этот вид недвижимости остался одним из самых доходных инструментов на рынке, дающих инвестору 6-9% годовых. Этот год был успешным для инвесторов - в Петербурге наблюдается бум внутреннего туризма, а апарт-отели, как и гостиницы среднего ценового сегмента, являются одним из самых популярных средств размещения у соотечественников».
Рынок функционирующих апартаментов стабильно прирастает, и сейчас инвесторы уже могут оценить реальную доходность проектов. Инвесторы больше не покупают самый дешевый лот на старте, а выбирают определенного оператора или диверсифицируют инвестиции в разные проекты.
Формат коммерческой недвижимости позволяет проектам появляться в уникальных престижных локациях, где стоимость квадратного метра обещает значительно вырасти с течением времени, а вариативность лотов обеспечивает комфортный порог входа.
Многие инвесторы при этом выбирают проекты определенного девелопера и управляющей компании, как правило, уже имеющего в своём портфеле успешно функционирующие комплексы и собственную управляющую компанию - комплексное управление проектом часто является показателем качества инвестиционного продукта.
К началу II полугодия 2021 года на рынке московских премиальных новостроек девелоперы продавали немногим больше 2 тыс. квартир и апартаментов, подсчитали аналитики «Метриум». За год предложение сократилось на 21%. Уменьшается и количество проектов застройки жилья этого класса – сейчас представлены 53 комплекса квартир и апартаментов.
По расчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек Москвы насчитывается порядка 2 тыс. квартир и апартаментов премиум-класса. В последние годы этот показатель устойчиво снижается. За прошедшие 12 месяцев предложение нового премиального жилья сократилось на 21%, а по сравнению со II кварталом 2019 года – на 43%. В натуральном выражении динамика была такой: во II квартале 2019 года девелоперы премиального сегмента продавали 3,6 тыс. квартир и апартаментов, во II квартале 2020 года – 2,5 тыс., а во II квартале 2021 года – 2 тыс.
Одновременно уменьшалось и число проектов застройки, в которых можно было купить премиальное жилье. Во II квартале 2019 года насчитывалось 60 комплексов, во II квартале 2020 года – 63, а во II квартале 2021 года – 53. Сейчас общая площадь помещений в продаже оценивается в 212 тыс. кв.м.
«Спрос на новостройки премиум-класса был очень активным в последние два года, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – В это время на рынке появилось много разнообразных проектов. Они привлекли не только покупателей премиального жилья, но и потенциальных клиентов элитного рынка. Последние пришли в премиум-сегмент из-за дефицита новых элитных проектов застройки. Одновременно спросу в премиум-классе способствовали инвесторы. Они стремились найти качественное жилье, которое максимально долго будет сохранять актуальность как для перепродажи, так и для аренды. В совокупности все эти факторы привели к быстрому вымыванию предложения в премиальном сегменте рынка новостроек».
В I квартале 2021 года, по подсчетам аналитиков «Метриум», продажи и бронирование открылись в 4 проектах премиум-класса. Во II квартале на рынок не вышел ни один новый проект. Тем не менее текущий уровень девелоперской активности можно назвать достаточно высоким, так как за I полугодие 2020 года на рынке появились только две новинки.
Структура предложения премиальных домов по стадии их строительной готовности в целом сбалансированная. На начальном этапе строительства застройщики предлагают 23% квартир и апартаментов, на стадии строительства этажей – 35%, в домах с отделочными работами – 20%, а в готовых зданиях – 22%.
«На рынке высокобюджетного нового жилья в Москве ощущается дефицит, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Из-за недостатка предложения застройщики все чаще практикуют закрытые продажи, которые помогают им определить выгодный для себя и привлекательный для покупателей уровень цены. Спрос при этом растет – в годовом выражении число сделок увеличилось почти в три раза, тогда как девелоперская активность хотя и повышается, но явно не поспевает за меняющимися потребностями покупателей».
Источник: «Метриум»
В июле спрос на жилье в Москве начал сокращаться: заметнее всего снизилось число сделок на рынке строящегося жилья, в меньшей степени – во вторичном сегменте. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. Увеличение активности было зафиксировано только в ипотечном сегменте, где число займов выросло за месяц на 11%.
В июле Росреестр Москвы зарегистрировал 6,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 30% меньше, чем в июне (9,6 тыс.), но на 30% больше, чем в июле 2020 года (5,2 тыс. сделок). Таким образом, по мнению экспертов «Метруим», в июле спрос на строящееся жилье в столице сократился относительно предыдущего месяца, но в целом остался на высоком уровне, так как в июле прошлых лет сделок было меньше: в 2019 году – 5,7 тыс., в 2018 – 6,3 тыс. в 2017 – 3,7 тыс.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Очевидно, что резкий спад активности дольщиков связан со снижением лимита кредита по условиям программы ипотеки с господдержкой, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер московских проектов ЖК Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Есть еще и сезонный фактор – лето, сезон отпусков, когда многие покупатели традиционно уезжают из Москвы. За 3-4 млн рублей в столичных новостройках сейчас невозможно приобрести даже студию, не говоря уже о более просторном жилье. Впрочем, нужно понимать, что далеко не весь спрос в Москве зависел от этой ипотечной программы. К примеру, в наших проектах бизнес-класса, где уровень цен выше, чем в массовом сегменте, мы продолжаем фиксировать высокую активность покупателей. Именно поэтому спрос на строящееся жилье по сравнению с предыдущими рекордными месяцами сократился, но при этом остается все равно на высоком уровне».
На рынке ипотеки спрос продолжал расти. В июле банки выдали заемщикам в столице 11,9 тыс. ипотечных кредитов, что на 11% больше, чем в июне (10,7 тыс.), и на 30% больше, чем в июле 2020 года (9,2 тыс.). В целом для июля это стало рекордным показателем, считают эксперты «Метриум».
Основной вклад в рост рынка сыграло расширение программы семейной ипотеки. Хотя господдержка фактически была завершена со снижением лимита по кредиту с 12 млн до 3 млн рублей, власти распространили действие программы «Семейная ипотека» на семьи с одним ребенком, тогда как ранее на льготную ставку могли претендовать только родители двух и более детей. Именно поэтому выдача кредитов увеличилась, даже несмотря на существенные ограничения льготой ипотеки.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (старые квартиры от собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок снизилось, но не столь радикально, как на рынке строящегося жилья. По данным Росреестра Москвы, в июле в столице заключили 13,5 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, что на 6% меньше, чем в июне, но на 19% больше, чем в июле 2020 года. Это больше, чем в июле всех предыдущих лет, кроме 2014 года, когда во второй месяц лета в Москве зарегистрировали 14,2 тыс. сделок на вторичном рынке. Таким образом, спрос в этом сегменте также остается высоким, хотя активность клиентов замедляется.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Вероятнее всего, с завершением программы субсидированной ипотеки покупатели переключились на рынок готовых новостроек, – полагает Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В этот сегмент придут семьи с одним ребенком, которые ранее не могли позволить себе ипотеку на новое жилье из-за высоких ставок. В целом июль пока не может стать показательным месяцем с точки зрения статистики, потому что в этом месяце регистрировалось много сделок по кредитам, выданным еще в период действия программы субсидирования. Поэтому реальная ситуация прояснится скорее всего осенью».