Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?
На IRN.RU прошла онлайн-конференция «Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?». В условиях неопределенности и снижения экономики читателей в основном интересовало, когда жилье станет дешевле, что будет со ставками по ипотеке, где найти бюджетные квартиры в Москве и как «выторговать» скидку при их покупке. На вопросы читателей ответили руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, директор по аналитике девелоперской компании MR Group Артур Кулешов и председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Представляем Вашему вниманию ключевые тезисы онлайн-конференции. С полным текстом можно ознакомиться на странице мероприятия.
Тезис 1. Неликвидные объекты уже сильно просели в цене
Во время онлайн-конференции на IRN.RU большинство читателей интересовались судьбой квадратного метра в следующем году. Люди хотели узнать, будут ли квартиры дешеветь и какой вообще эксперты дадут прогноз изменения цен на жилье.
По данным IRN.RU, которые руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко озвучил в ходе онлайн-конференции, средняя стоимость жилья в Московском регионе семь месяцев 2022 года на фоне роста объемов предложения и стагнации спроса опустилась на 7%. С учетом скидок до 30% на первичном рынке и около 15% на вторичке снижение оказывается более существенным. По мнению Олега Репченко, снижение цен в 2023 году продолжится и может достичь 30% от весенних максимумов 2022 г. или 15-20% от текущего уровня цен.
«По прогнозу IRN.RU, стоимость жилья в Московском регионе в 2023 году в зависимости от сегмента может снизиться до 30% от весенних максимумов 2022 г., когда на фоне ажиотажа после начала спецоперации цены на жилье рванули вверх. Дело в том, что рынок недвижимости цикличен, то, что происходит сегодня, мы уже видели: в 2014 - 2017 гг., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье тоже выросли, а потом откатились назад на 10-20% в зависимости от сегмента. Но тогда на рынке не было ценового пузыря, а сейчас он есть – за 2020 -2021 гг. жилье в Москве подорожало в 1,5-2 раза на фоне дешевой ипотеки и низких ставок по депозитам. Значит, и снижение стоимости жилья может быть более существенным», - объяснил в ходе онлайн-конференции Олег Репченко.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова падения цен в предстоящем году не ожидает, но незначительную коррекцию не исключила. На вторичном рынке, по словам эксперта, все зависит от конкретного объекта.
«Неликвидные объекты уже сильно просели в цене, поэтому можно смело покупать, тем более что инвесторы тоже не спят, и многие «демпинговые» предложения разобрали еще летом и уж подавно осенью. Ждать, что то же самое произойдёт с ликвидными объектами, не стоит. В любой кризис, каким бы затяжным он ни был, собственники скорее отзовут свой хороший объект из экспозиции, чем продадут его по некомфортной для себя цене» - заявила Ирина Доброхотова во время онлайн-мероприятия на IRN.RU.
Директора по аналитике компании-застройщика MR Group Артура Кулешова в снижение цен на новостройки не верит и ожидает их роста: «Динамика цен зависит от многих факторов и если анализировать финансовые модели проектов, запаса на дополнительный дисконт больше нет, поэтому растущая себестоимость будет подталкивать цены вверх. Важно понимать, насколько они могут расти. Тут мы придерживаемся мнения, что темпы роста цен могут вернуться к доковидным значениям 10-15% в год», - рассказал на онлайн-конференции Артур Кулешов.
Тезис 2. Скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоцененных объектов
В условиях подорожавшего метра на помощь покупателям приходят скидки. По наблюдениям Артура Кулешова из MR Group, которыми он поделился в ходе онлайн-конференции на IRN.RU, ранее в цену предложения закладывали скидки до 10%, это наценка на торг, которую предлагают риелторы собственникам квартир. Сегодня ситуация не стабильная и если продавцу срочно нужны деньги, то, возможно, он будет более гибким.
На рынке новостроек другие правила. Политика скидок у всех застройщиков разная, одни заявляют скидку 30%, но предварительно поднимают цену и фактически это «скидка от наценки», другие придерживаются более взвешенной стратегии, не раздувая цену, сказал Артур Кулешов.
«И в одном, и другом случае вы можете услышать разный размер скидки в %, но если сравните стоимость сопоставимых квартир у разных застройщиков, то возможно цена без скидки окажется близкой. Главный совет: при выборе сравнивайте не размер скидки в %, а стоимости квартиры за вычетом всех скидок», - порекомендовал Артур Кулешов.
По оценке Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», «скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоценённых объектов, не более того. На действительно удобную и адекватно оцененную квартиру дисконт вряд ли превысит 5% даже в самые неприятные для рынка времена».
Тезис 3. Снижение цены квартиры для покупателей выгоднее, чем снижение ставки по ипотеке
Мнения экспертов онлайн-конференции IRN.RU о необходимости продления госпрограммы льготной ипотеки разделились. Директор по аналитике MR Group Артур Кулешов считает, что без госпрограммы доступность жилья просядет: «В случае отмены господдержки и ужесточения требований ЦБ по размеру субсидирования девелоперами ставки, безусловно, вырастут (…) Мы оцениваем возможный рост уровня ставок на 3-4%».
Без госсубсидирования, по словам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», средняя базовая ставка по ипотеке будет рассчитываться по формуле: ключевая ставка ЦБ плюс 2-2,5 процентных пункта. Сегодня эта цифра была бы порядка 10% годовых. «Застройщики, конечно, постараются всеми силами софинансировать ипотеку, так как это ключ к успешным продажам, однако ЦБ может ограничить минимально возможную ставку», - сказала эксперт в ходе онлайн-конференции на IRN.RU.
По мнению руководителя Аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, отмена льготной ипотеки не так страшна для покупателя: «Для людей, покупающих квартиры в ипотеку, важен ежемесячный платеж. Но он зависит не только от процентной ставки по кредиту, но и от цены квартиры. Как было в последние годы: власти субсидировали ипотеку, а застройщики повышали цены на квартиры. И покупатели платить меньше ежемесячно не стали. Поэтому, если ставки по ипотеке будут рыночными, застройщикам придется снизить цены на квартиры, чтобы ежемесячный платеж был приемлемым. Более того, снижение цены квартиры для покупателей гораздо выгоднее, чем снижение ставки по ипотеке. Потому что в таком случае и размер первоначального взноса будет ниже, накопить на него получится быстрее», - заявил на онлайн-конференции IRN.RU Олег Репченко.
Тезис 4. Найти квартиру за 5-6 миллионов в Москве реально
Читатели-участники онлайн-конференции также хотели выяснить, возможно ли купить квартиру в Москве сегодня за 5-6 млн рублей. По данным bnMap.pro, которыми поделилась во время онлайн-конференции Ирина Доброхотова, в Москве есть 29 новостроек с квартирами до 6 млн рублей, однако из них 20 - это Новая Москва, остальные либо в других районах за МКАД, либо в локациях вроде Люблино или Дегунино. Средняя площадь объекта за эти деньги - 22,9 кв. м.
«Фактически надо готовиться к тому, что это будет либо доля, технически оформленная как отдельное жильё, либо площадь менее 20 кв. м, либо очень неудобная локация, - рассказала во время онлайн-конференции на IRN.RU Ирина Доброхотова. – На квартиру внутри МКАД в пешей доступности от метро нужно готовить 7-8 млн рублей - как в новостройках, так и на «вторичке».
В Базе новостроек Москвы IRN.RU на сегодняшний день есть пять проектов с ценами до 5 млн рублей, поделился данными Олег Репченко. Если поискать жилье стоимостью до 7 миллионов, выбор становится шире – более 30 вариантов, есть предложения недалеко от метро.
Апартаменты в бюджете около 6 млн рублей в Москве, по словам экспертов, приобрести реальнее. Причем такие предложения есть даже на вторичном рынке.
Тезис 5. Инвесторам подойдут проекты, стартовавшие в начале 2020 года
В вопросе актуальности инвестирования в недвижимость эксперты оказались солидарны: если цель - не «выиграть», а «не проиграть», то для долгосрочных инвестиций в недвижимость не бывает неподходящего времени. По словам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой» квартиру можно купить когда угодно, и рано или поздно дождаться удобного момента для выгодной продажи.
«Если нужен быстрый заработок, то самое время либо искать старты продаж, в которых цена уже значительно ниже, чем в среднем по локации, или, как ни странно, готовые или почти готовые проекты, стартовавшие ранее середины 2020 года - они выходили на рынок по совсем другим ценам, которые и сейчас ещё могут быть даже выгоднее, чем у более поздних новостроек. Также перспективны коммерческие помещения под стрит-ритейл, если стоит цель зафиксировать сбережения и получать пассивный доход выше депозита», - рассказала Ирина Доброхотова, отвечая на вопрос читателя во время онлайн-конференции на IRN.RU.
По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, вложиться в недвижимость, учитывая нынешнюю нестабильную макроэкономическую ситуацию, можно как минимум для диверсификации средств. С целью не столько заработать, сколько сохранить. Потому что недвижимость, отмечает эксперт, была и остается консервативным способом сохранения денег.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2021 года.
Предложение
В 2021 году начался процесс восстановления гостиничного бизнеса. Уровень загрузки и доходности постепенно растут, в Санкт-Петербурге открываются новые объекты. Об этом говорит прирост номерного фонда, который составил 419 номеров.
На начало 2022 года общий объем качественного предложения гостиничной недвижимости находится на уровне 19 300 номеров.
По итогам 2021 года туристический поток в Санкт-Петербург также показал значительный рост по отношению к 2020 году. Основным драйвером роста выступил внутренний туризм, который компенсировал часть потерь от сокращения количества иностранных туристов в связи с ограничительными мерами из-за covid-19. Также на увеличение туристического поток повлиял проведенный в 2021 году чемпионат по футболу «Евро-2020».
Спрос
Заполняемость гостиниц в 2021 году составила 50%, что на 17 п.п. больше, чем в 2020 году.
Такое увеличение загрузки говорит о начинающемся выздоровлении в сегменте гостиничного бизнеса, однако дальнейшее восстановление зависит от динамики туристического потока.
В гостиничном сегменте присутствует фактор сезонности. Самый высокий спрос среди туристов приходится на лето и новогодние праздники. В это время заполняемость гостиниц достигает 80%.
Наиболее востребованным классом среди гостиниц является средний – 3 звезды. Это обусловлено падением доходов населения.
Показатели ADR не смогли достичь показателей 2019 года.
На конец 2021 года средневзвешенный тариф за номер достиг показателя в 7740р. Рост средневзвешенного тарифа по итогам 2021 года составил 11%.
Максимальный рост тарифа был зафиксирован в сегменте пятизвездочных гостиниц и составил +15% к цене аналогичного периода в 2019 году.
Тенденции и прогнозы
В январе 2022 года ВОЗ рекомендовал отменить ограничение на международные поездки, что может оказать положительное влияние на восстановление внешнего туристического потока.
Учитывая, что за 2020-2021 годы страны отработали сценарии туризма для иностранцев, включающие ковидные паспорта, ПЦР-тесты и другие опции, мы прогнозируем, что в этом году в целом поток будет восстанавливаться, что положительно скажется на восстановлении индустрии гостеприимства.
Первый месяц наступившего года на столичном рынке жилых новостроек в сегменте массового спроса ознаменовался заметным сокращением объема предложения. Так по итогам января аналитики компании «БОН ТОН» зафиксировали снижение совокупного объема в старых границах Москвы сразу на 9,5% до 703,2 тыс. кв. м и 14,2 тыс. лотов (-9,2% за месяц).
В комфорт-классе, на долю которого приходится 98,4% всего предложения в массовом сегменте, показатель за месяц упал на 9,2% до 692 тыс. кв. м и 13,9 тыс. лотов (-8,7% за месяц), в стандарт-классе – на 24,7% до 11 тыс. кв. м и 248 лотов (-32,1% за месяц). Ситуацию не смогли скорректировать даже дополнительные объемы, вышедшие в реализацию в январе 2022 г. Два новых проекта от ПИК – ЖК «Ютаново» и ЖК Vangarten, а также новые объемы в уже реализующихся проектах ЖК «Бусиновский парк» и «Кронштадский 9» составили в сумме 14 новых корпусов и пополнили рынок на 136,5 кв.м проектной площади.
«Опасения, связанные с дальнейшим ростом цен и перспективой увеличения ипотечных ставок мотивировали граждан ускорить свои планы по приобретению жилья. Так по итогам января объем зарегистрированных ДДУ в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы составил 3,2 тыс. лотов и превысил показатели января прошлого года на 35,4%, – комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон», – Стоит отметить, что в структуре предложения вымываются наиболее бюджетные лоты.
В распределении предложения по локациям «старой» Москвы больше половины объема квартир комфорт-класса (58,5% площади) приходится на 3 округа: ЮВАО – 29,2% (-0,6% за месяц, -4,9% за год), САО – 14,5% (+0,5% за месяц, +3,3% за год) и ЗАО – 14,4% (-0,4% за месяц, -0,5% за год). По темпам прироста предложения ЗАО почти догнал традиционный ЮВАО – 88,6% и 89% за год соответственно, благодаря выходу масштабных проектов от ПИК. В стандарт-классе большая часть предложения (76,2%) сосредоточена в ЮАО.
Структура предложения комфорт-класса по округам, кв. м
Что касается динамики цен в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы, то результаты первого месяца 2022 г. показали стадию умеренного роста. По итогам января средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) составила 268,9 тыс. руб., увеличившись за месяц на 1,6%: в комфорт-классе – 269,3 тыс. руб. (+1,6% за месяц), в стандарт-классе – 242,7 тыс. руб. (-1,2% за месяц).
СВЦ квартир по классам, тыс. руб.
|
Класс |
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
Динамика за месяц, % |
Динамика за год, % |
|
Комфорт |
215,6 |
265,0 |
269,3 |
1,6% |
24,9% |
|
Стандарт |
158,7 |
245,6 |
242,7 |
-1,2% |
52,9% |
|
Средняя |
214,5 |
264,6 |
268,9 |
1,6% |
25,4% |
Средняя цена квартир увеличилась за месяц на 1,4% и составила 13,3 млн руб.: в комфорт-классе рост составил 1,1% до 13,4 млн руб., в стандарт-классе – 9,4% до 10,8 млн руб.
Средняя цена квартир по классам, млн руб.
|
Класс |
янв.21 |
дек.21 |
янв.22 |
Динамика за месяц, % |
Динамика за год, % |
|
Комфорт |
11,8 |
13,2 |
13,4 |
1,1% |
13,0% |
|
Стандарт |
8,7 |
9,9 |
10,8 |
9,4% |
23,3% |
|
Средняя |
11,8 |
13,1 |
13,3 |
1,4% |
13,2% |