Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?
На IRN.RU прошла онлайн-конференция «Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?». В условиях неопределенности и снижения экономики читателей в основном интересовало, когда жилье станет дешевле, что будет со ставками по ипотеке, где найти бюджетные квартиры в Москве и как «выторговать» скидку при их покупке. На вопросы читателей ответили руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, директор по аналитике девелоперской компании MR Group Артур Кулешов и председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Представляем Вашему вниманию ключевые тезисы онлайн-конференции. С полным текстом можно ознакомиться на странице мероприятия.
Тезис 1. Неликвидные объекты уже сильно просели в цене
Во время онлайн-конференции на IRN.RU большинство читателей интересовались судьбой квадратного метра в следующем году. Люди хотели узнать, будут ли квартиры дешеветь и какой вообще эксперты дадут прогноз изменения цен на жилье.
По данным IRN.RU, которые руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко озвучил в ходе онлайн-конференции, средняя стоимость жилья в Московском регионе семь месяцев 2022 года на фоне роста объемов предложения и стагнации спроса опустилась на 7%. С учетом скидок до 30% на первичном рынке и около 15% на вторичке снижение оказывается более существенным. По мнению Олега Репченко, снижение цен в 2023 году продолжится и может достичь 30% от весенних максимумов 2022 г. или 15-20% от текущего уровня цен.
«По прогнозу IRN.RU, стоимость жилья в Московском регионе в 2023 году в зависимости от сегмента может снизиться до 30% от весенних максимумов 2022 г., когда на фоне ажиотажа после начала спецоперации цены на жилье рванули вверх. Дело в том, что рынок недвижимости цикличен, то, что происходит сегодня, мы уже видели: в 2014 - 2017 гг., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье тоже выросли, а потом откатились назад на 10-20% в зависимости от сегмента. Но тогда на рынке не было ценового пузыря, а сейчас он есть – за 2020 -2021 гг. жилье в Москве подорожало в 1,5-2 раза на фоне дешевой ипотеки и низких ставок по депозитам. Значит, и снижение стоимости жилья может быть более существенным», - объяснил в ходе онлайн-конференции Олег Репченко.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова падения цен в предстоящем году не ожидает, но незначительную коррекцию не исключила. На вторичном рынке, по словам эксперта, все зависит от конкретного объекта.
«Неликвидные объекты уже сильно просели в цене, поэтому можно смело покупать, тем более что инвесторы тоже не спят, и многие «демпинговые» предложения разобрали еще летом и уж подавно осенью. Ждать, что то же самое произойдёт с ликвидными объектами, не стоит. В любой кризис, каким бы затяжным он ни был, собственники скорее отзовут свой хороший объект из экспозиции, чем продадут его по некомфортной для себя цене» - заявила Ирина Доброхотова во время онлайн-мероприятия на IRN.RU.
Директора по аналитике компании-застройщика MR Group Артура Кулешова в снижение цен на новостройки не верит и ожидает их роста: «Динамика цен зависит от многих факторов и если анализировать финансовые модели проектов, запаса на дополнительный дисконт больше нет, поэтому растущая себестоимость будет подталкивать цены вверх. Важно понимать, насколько они могут расти. Тут мы придерживаемся мнения, что темпы роста цен могут вернуться к доковидным значениям 10-15% в год», - рассказал на онлайн-конференции Артур Кулешов.
Тезис 2. Скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоцененных объектов
В условиях подорожавшего метра на помощь покупателям приходят скидки. По наблюдениям Артура Кулешова из MR Group, которыми он поделился в ходе онлайн-конференции на IRN.RU, ранее в цену предложения закладывали скидки до 10%, это наценка на торг, которую предлагают риелторы собственникам квартир. Сегодня ситуация не стабильная и если продавцу срочно нужны деньги, то, возможно, он будет более гибким.
На рынке новостроек другие правила. Политика скидок у всех застройщиков разная, одни заявляют скидку 30%, но предварительно поднимают цену и фактически это «скидка от наценки», другие придерживаются более взвешенной стратегии, не раздувая цену, сказал Артур Кулешов.
«И в одном, и другом случае вы можете услышать разный размер скидки в %, но если сравните стоимость сопоставимых квартир у разных застройщиков, то возможно цена без скидки окажется близкой. Главный совет: при выборе сравнивайте не размер скидки в %, а стоимости квартиры за вычетом всех скидок», - порекомендовал Артур Кулешов.
По оценке Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», «скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоценённых объектов, не более того. На действительно удобную и адекватно оцененную квартиру дисконт вряд ли превысит 5% даже в самые неприятные для рынка времена».
Тезис 3. Снижение цены квартиры для покупателей выгоднее, чем снижение ставки по ипотеке
Мнения экспертов онлайн-конференции IRN.RU о необходимости продления госпрограммы льготной ипотеки разделились. Директор по аналитике MR Group Артур Кулешов считает, что без госпрограммы доступность жилья просядет: «В случае отмены господдержки и ужесточения требований ЦБ по размеру субсидирования девелоперами ставки, безусловно, вырастут (…) Мы оцениваем возможный рост уровня ставок на 3-4%».
Без госсубсидирования, по словам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», средняя базовая ставка по ипотеке будет рассчитываться по формуле: ключевая ставка ЦБ плюс 2-2,5 процентных пункта. Сегодня эта цифра была бы порядка 10% годовых. «Застройщики, конечно, постараются всеми силами софинансировать ипотеку, так как это ключ к успешным продажам, однако ЦБ может ограничить минимально возможную ставку», - сказала эксперт в ходе онлайн-конференции на IRN.RU.
По мнению руководителя Аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, отмена льготной ипотеки не так страшна для покупателя: «Для людей, покупающих квартиры в ипотеку, важен ежемесячный платеж. Но он зависит не только от процентной ставки по кредиту, но и от цены квартиры. Как было в последние годы: власти субсидировали ипотеку, а застройщики повышали цены на квартиры. И покупатели платить меньше ежемесячно не стали. Поэтому, если ставки по ипотеке будут рыночными, застройщикам придется снизить цены на квартиры, чтобы ежемесячный платеж был приемлемым. Более того, снижение цены квартиры для покупателей гораздо выгоднее, чем снижение ставки по ипотеке. Потому что в таком случае и размер первоначального взноса будет ниже, накопить на него получится быстрее», - заявил на онлайн-конференции IRN.RU Олег Репченко.
Тезис 4. Найти квартиру за 5-6 миллионов в Москве реально
Читатели-участники онлайн-конференции также хотели выяснить, возможно ли купить квартиру в Москве сегодня за 5-6 млн рублей. По данным bnMap.pro, которыми поделилась во время онлайн-конференции Ирина Доброхотова, в Москве есть 29 новостроек с квартирами до 6 млн рублей, однако из них 20 - это Новая Москва, остальные либо в других районах за МКАД, либо в локациях вроде Люблино или Дегунино. Средняя площадь объекта за эти деньги - 22,9 кв. м.
«Фактически надо готовиться к тому, что это будет либо доля, технически оформленная как отдельное жильё, либо площадь менее 20 кв. м, либо очень неудобная локация, - рассказала во время онлайн-конференции на IRN.RU Ирина Доброхотова. – На квартиру внутри МКАД в пешей доступности от метро нужно готовить 7-8 млн рублей - как в новостройках, так и на «вторичке».
В Базе новостроек Москвы IRN.RU на сегодняшний день есть пять проектов с ценами до 5 млн рублей, поделился данными Олег Репченко. Если поискать жилье стоимостью до 7 миллионов, выбор становится шире – более 30 вариантов, есть предложения недалеко от метро.
Апартаменты в бюджете около 6 млн рублей в Москве, по словам экспертов, приобрести реальнее. Причем такие предложения есть даже на вторичном рынке.
Тезис 5. Инвесторам подойдут проекты, стартовавшие в начале 2020 года
В вопросе актуальности инвестирования в недвижимость эксперты оказались солидарны: если цель - не «выиграть», а «не проиграть», то для долгосрочных инвестиций в недвижимость не бывает неподходящего времени. По словам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой» квартиру можно купить когда угодно, и рано или поздно дождаться удобного момента для выгодной продажи.
«Если нужен быстрый заработок, то самое время либо искать старты продаж, в которых цена уже значительно ниже, чем в среднем по локации, или, как ни странно, готовые или почти готовые проекты, стартовавшие ранее середины 2020 года - они выходили на рынок по совсем другим ценам, которые и сейчас ещё могут быть даже выгоднее, чем у более поздних новостроек. Также перспективны коммерческие помещения под стрит-ритейл, если стоит цель зафиксировать сбережения и получать пассивный доход выше депозита», - рассказала Ирина Доброхотова, отвечая на вопрос читателя во время онлайн-конференции на IRN.RU.
По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, вложиться в недвижимость, учитывая нынешнюю нестабильную макроэкономическую ситуацию, можно как минимум для диверсификации средств. С целью не столько заработать, сколько сохранить. Потому что недвижимость, отмечает эксперт, была и остается консервативным способом сохранения денег.
Эксперты Moscow Sotheby's International Realty проанализировали динамику цен на элитное жилье в Москве за последний год. Повышенный спрос и сокращение предложения в марте-апреле привели к росту стоимости московской недвижимости всех типов на 4-7%, а элитной недвижимости ― на 25-35%. За последний год цены на элитные лоты сильнее всего росли в Замоскворечье, а самыми устойчивыми оказались районы ― Тверской, Остоженка и Якиманка.
С начала 2021 года по 1 квартал 2022 года включительно лидером по приросту средневзвешенной стоимости квадратного метра среди районов Москвы стало Замоскворечье. Там средневзвешенная стоимость квадратного метра в течение года росла в среднем на 9.1% за квартал. При этом в 1 квартале 2022 года самый активный прирост стоимости продемонстрировал Пресненский район, где рост составил +15.5%.
В тройку наиболее «консервативных» районов среди представленных со средним квартальным темпом прироста показателя +6% попали: Тверской, Остоженка и Якиманка.
«При этом важно понимать, что рост стоимости сильно зависит от объекта: больше всего цены повысились на апартаменты в новостройках, ― добавляет руководитель департамента Москвы Moscow Sotheby’s International Realty Валерия Мороз. ― Если в прошлом году можно было купить апартаменты без отделки в новостройке в Тверском районе за 500.000 рублей за кв.м, то сегодня цены достигают 800-900 тысяч за кв.м. В сегменте вторичной элитной недвижимости цены тоже выросли: собственники ориентируются на общую ситуацию на рынке и соответственно динамике повышают стоимость объектов.
По прогнозам, в 2022 году спрос на элитную недвижимость сохранится. Он будет поддерживаться краткосрочным ажиотажем из-за турбулентности в национальной экономике и повышенной волатильностью рубля.
«Сегодня в элитную недвижимость вкладываются в первую очередь те, кто хочет сохранить таким образом свой рублевый капитал, ― говорит Валерия Мороз. ― В течение 2022 года, особенно во втором квартале, следует ожидать повышенный спрос на покупку элитных лотов. То же самое происходило в данном сегменте в период ограничительных мер в начале пандемии. Неожиданный спрос на элитную недвижимость продолжал сохраняться в течение всего 2021 года, а начиная с конца февраля 2022 года ― еще больше усилился из-за желания инвесторов застраховаться от повышенной волатильности валюты».
Важная особенность покупательского спроса на элитную недвижимость за последние полтора года ― рост востребованности готового жилья и сокращение предложения со стороны девелоперов. Так, за 3 квартал 2021 года общая площадь предложения элитной недвижимости в Москве сократилась на 32% в сравнении с аналогичным периодом предыдущего года.
«Например, в 2021 году в новых клубных домах на Ордынке можно было купить квартиру стоимостью 1 млн за кв.м. Сейчас в этих же домах предложений на продажу просто не осталось», ― рассказывает Валерия Мороз.
В течение 4 квартала 2021 и в январе - феврале 2022 дефицит предложения объектов элитной недвижимости сохранялся, а общая площадь объектов элитной недвижимости к февралю 2022 года была на 24% ниже аналогичного показателя за предыдущий год.
«Спрос на апартаменты в элитных комплексах настолько увеличился, что если собственник, успевший купить в прошлом году объект за 1 млн за кв.м, решит сейчас продать его за 1,5 млн за кв.м, предложение даже не дойдет до открытого рынка ― настолько быстро его выкупят, ― добавляет Валерия Мороз. ― Мы ожидаем продолжения роста цен на новостройки в сегменте элитной недвижимости. Эта динамика видна уже сейчас. Например, в середине лета на рынок выйдет совершенно новый комплекс на Саввинской набережной, где стоимость лотов будет начинаться уже от 1.800.000 за кв.м».
Консалтинговая компания Nikoliers провела исследование торговой инфраструктуры в ММДЦ «Москва-Сити», была актуализирована информация по арендаторам подземных торговых галерей, соединяющих такие бизнес-центры, как «Башня на Набережной», «Империя Тауэр», «Башня Федерация», «Башня Эволюция», «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Тауэр», «IQ-квартал», а также «Северная Башня» и «Башня 2000», без учета ТРЦ «Афимолл Сити» и комплекса Neva Towers. В рамках исследования проанализировано порядка 300 коммерческих помещений в динамике за последние три года.
Общий уровень вакантности в торговых галереях «Москва-Сити» в I квартале 2022 сократился на 4 п.п. по сравнению с июлем 2021 г. и составил 12%. Наиболее сильный рост вакантности в 2022 г. зафиксирован в «Башне Меркурий», где закрылись 4 помещения. В настоящий момент больше всего свободных площадей в «Меркурий Тауэр» (33%), «Башне Федерация» (19%) и «Башне Эволюция» (19%). В свою очередь вакантные помещения активно заполнялись в «Башне Федерация» — 11 открытий, в «Башне Эволюция» 4 открытия и в «Городе Столиц» — 3 открытия.
Уровень вакантности торговых галерей в башнях «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022, (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
В ТОП-3 башен «Москва-Сити» по количеству лотов в торговых галереях входят «Город Столиц», «Федерация» и «IQ-квартал» — совокупно на них приходится более 50% торговой инфраструктуры «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити»). Что касается форматов, то условно торговые помещения в инфраструктуре «Москва-Сити» можно разделить на следующие группы: «классический стрит-ритейл», расположенный на первых этажах башен и имеющий вход с улицы (в основном это отделения банков и видовые кафе и рестораны); помещения в подземных галереях, расположенные на основном потоке людей, мигрирующих между башнями; помещения в составе многоуровневной наземной торговой галереи.
Структура профилей арендаторов торговых галерей «Москва-Сити», 2022 (количество помещений)
Источник: Nikoliers
Общая структура арендаторов торговых галерей «Москва-Сити» за последние три года не претерпела существенных изменений. По состоянию на I кв. 2022 стабильно высокую долю, в районе 40%, занимают предприятия общественного питания, 13% предприятия сферы услуг (химчистки, турфирмы, ателье и другие), 11% − предприятия сферы «красота и здоровье» (салоны красоты, аптеки/оптики и медицинские услуги). Чистая ротация арендаторов (замена одного арендатора другим), по нашим оценкам, произошла в 6% помещений, еще в 7% ранее пустовавших помещений открылись новые арендаторы. Самыми представительными по количеству точек в галереях «Москва-Сити» (без учета ТРЦ «Афимолл Сити») являются химчистки iCleaning – 7 пунктов, кофейни «Кофе Порт» − 5 кофеен, кафе Prime − 4 точки, салон цветов Monte Luxe, кафе «Милти» и другие.
В целом, именно на представителей общественного питания приходится 41% всех арендованных помещений в торговых галереях «Москва-Сити». Особой популярностью у резидентов офисных башен пользуются кофейни, заведения формата street food и «готовая еда» на вынос. В торговых галереях и башнях «Москва-Сити» представлены также концепции именитых рестораторов и ресторанных холдингов, как, например, Remy Kitchen Bakery Александра Оганезова, проект Lucky Group All Day, объединивший в себе три кухни. Отдельно стоит отметить ресторанную группу Misha Fisher, представленную исключительно в «Москва-Сити», и развивающую здесь такие концепты как лавку здоровых продуктов «Зеленая Точка», ресторан кошерной кухни Misha Fisher in Jaffa, городские кафе City friends, кулинарии Mama in the city, Pizza Italiana, Misha Fisher in Asia и другие, и продолжающую масштабировать свои проекты в рамках ММДЦ.
Структура торговой инфраструктуры «Москва-Сити», без учета ТРЦ «Афимолл Сити», 2020—2022 (% от общего количества помещений)
Источник: Nikoliers
Отдельно стоит отметить, что ритейл инфраструктура «Москва-Сити» не ограничивается магазинами и сервисами подземных торговых галерей и ТРЦ «Афимолл Сити». Благодаря высотной доминанте бизнес-кластера в границах города, верхние этажи башен «Москва-Сити» имеют уникальные видовые характеристики, ставшие востребованными для размещения эксклюзивных концептов – например, панорамных ресторанов авторской кухни как 360 Restaurant, Birds, Ruski; фитнес-клуба с самым высоким бассейном в Европе и панорамным видом Welness Club Nebo на 61 этаже башни «Федерация», а также самого высокого СПА-центра в Европе WAI THAI на 84 этаже того же комплекса, студии танцев и йоги High Level Club на 75 этаже БЦ «ОКО», самой высокой в мире фабрики мороженого, расположенной на территории смотровой площадки на 89-м этаже и других. Кроме того, на территории ММДЦ представлен уникальный концепт отдельно стоящего ресторана сервиса доставки Bluefin Nikkei на площади Neva Towers.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований Nikoliers: «Принимая во внимание полное снятие ограничений по COVID-19 в Москве с 15 марта 2022 г. и возвращение значительной части сотрудников с удаленного формата работы, мы прогнозируем дальнейшее восстановление трафика в галереях «Москва-Сити» и постепенное снижение доли вакантных помещений в течение ближайшего года. Текущая ситуация с приостановкой деятельности иностранных ритейлеров не отразилась на работе торговых галерей бизнес-центров «Москва-Сити», поскольку значительная часть данных сетей представлена в качестве арендаторов в ТРЦ «Афимолл Сити». В составе инфраструктуры бизнес-центров по причине санкций закрыта лишь кофейня Starbucks в БЦ «Башня на Набережной», остальные иностранные операторы, как KFC, Calzedonia, Krispy Kreme и прочие, продолжают работать».