Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?
На IRN.RU прошла онлайн-конференция «Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?». В условиях неопределенности и снижения экономики читателей в основном интересовало, когда жилье станет дешевле, что будет со ставками по ипотеке, где найти бюджетные квартиры в Москве и как «выторговать» скидку при их покупке. На вопросы читателей ответили руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, директор по аналитике девелоперской компании MR Group Артур Кулешов и председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Представляем Вашему вниманию ключевые тезисы онлайн-конференции. С полным текстом можно ознакомиться на странице мероприятия.
Тезис 1. Неликвидные объекты уже сильно просели в цене
Во время онлайн-конференции на IRN.RU большинство читателей интересовались судьбой квадратного метра в следующем году. Люди хотели узнать, будут ли квартиры дешеветь и какой вообще эксперты дадут прогноз изменения цен на жилье.
По данным IRN.RU, которые руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко озвучил в ходе онлайн-конференции, средняя стоимость жилья в Московском регионе семь месяцев 2022 года на фоне роста объемов предложения и стагнации спроса опустилась на 7%. С учетом скидок до 30% на первичном рынке и около 15% на вторичке снижение оказывается более существенным. По мнению Олега Репченко, снижение цен в 2023 году продолжится и может достичь 30% от весенних максимумов 2022 г. или 15-20% от текущего уровня цен.
«По прогнозу IRN.RU, стоимость жилья в Московском регионе в 2023 году в зависимости от сегмента может снизиться до 30% от весенних максимумов 2022 г., когда на фоне ажиотажа после начала спецоперации цены на жилье рванули вверх. Дело в том, что рынок недвижимости цикличен, то, что происходит сегодня, мы уже видели: в 2014 - 2017 гг., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье тоже выросли, а потом откатились назад на 10-20% в зависимости от сегмента. Но тогда на рынке не было ценового пузыря, а сейчас он есть – за 2020 -2021 гг. жилье в Москве подорожало в 1,5-2 раза на фоне дешевой ипотеки и низких ставок по депозитам. Значит, и снижение стоимости жилья может быть более существенным», - объяснил в ходе онлайн-конференции Олег Репченко.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова падения цен в предстоящем году не ожидает, но незначительную коррекцию не исключила. На вторичном рынке, по словам эксперта, все зависит от конкретного объекта.
«Неликвидные объекты уже сильно просели в цене, поэтому можно смело покупать, тем более что инвесторы тоже не спят, и многие «демпинговые» предложения разобрали еще летом и уж подавно осенью. Ждать, что то же самое произойдёт с ликвидными объектами, не стоит. В любой кризис, каким бы затяжным он ни был, собственники скорее отзовут свой хороший объект из экспозиции, чем продадут его по некомфортной для себя цене» - заявила Ирина Доброхотова во время онлайн-мероприятия на IRN.RU.
Директора по аналитике компании-застройщика MR Group Артура Кулешова в снижение цен на новостройки не верит и ожидает их роста: «Динамика цен зависит от многих факторов и если анализировать финансовые модели проектов, запаса на дополнительный дисконт больше нет, поэтому растущая себестоимость будет подталкивать цены вверх. Важно понимать, насколько они могут расти. Тут мы придерживаемся мнения, что темпы роста цен могут вернуться к доковидным значениям 10-15% в год», - рассказал на онлайн-конференции Артур Кулешов.
Тезис 2. Скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоцененных объектов
В условиях подорожавшего метра на помощь покупателям приходят скидки. По наблюдениям Артура Кулешова из MR Group, которыми он поделился в ходе онлайн-конференции на IRN.RU, ранее в цену предложения закладывали скидки до 10%, это наценка на торг, которую предлагают риелторы собственникам квартир. Сегодня ситуация не стабильная и если продавцу срочно нужны деньги, то, возможно, он будет более гибким.
На рынке новостроек другие правила. Политика скидок у всех застройщиков разная, одни заявляют скидку 30%, но предварительно поднимают цену и фактически это «скидка от наценки», другие придерживаются более взвешенной стратегии, не раздувая цену, сказал Артур Кулешов.
«И в одном, и другом случае вы можете услышать разный размер скидки в %, но если сравните стоимость сопоставимых квартир у разных застройщиков, то возможно цена без скидки окажется близкой. Главный совет: при выборе сравнивайте не размер скидки в %, а стоимости квартиры за вычетом всех скидок», - порекомендовал Артур Кулешов.
По оценке Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», «скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоценённых объектов, не более того. На действительно удобную и адекватно оцененную квартиру дисконт вряд ли превысит 5% даже в самые неприятные для рынка времена».
Тезис 3. Снижение цены квартиры для покупателей выгоднее, чем снижение ставки по ипотеке
Мнения экспертов онлайн-конференции IRN.RU о необходимости продления госпрограммы льготной ипотеки разделились. Директор по аналитике MR Group Артур Кулешов считает, что без госпрограммы доступность жилья просядет: «В случае отмены господдержки и ужесточения требований ЦБ по размеру субсидирования девелоперами ставки, безусловно, вырастут (…) Мы оцениваем возможный рост уровня ставок на 3-4%».
Без госсубсидирования, по словам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», средняя базовая ставка по ипотеке будет рассчитываться по формуле: ключевая ставка ЦБ плюс 2-2,5 процентных пункта. Сегодня эта цифра была бы порядка 10% годовых. «Застройщики, конечно, постараются всеми силами софинансировать ипотеку, так как это ключ к успешным продажам, однако ЦБ может ограничить минимально возможную ставку», - сказала эксперт в ходе онлайн-конференции на IRN.RU.
По мнению руководителя Аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, отмена льготной ипотеки не так страшна для покупателя: «Для людей, покупающих квартиры в ипотеку, важен ежемесячный платеж. Но он зависит не только от процентной ставки по кредиту, но и от цены квартиры. Как было в последние годы: власти субсидировали ипотеку, а застройщики повышали цены на квартиры. И покупатели платить меньше ежемесячно не стали. Поэтому, если ставки по ипотеке будут рыночными, застройщикам придется снизить цены на квартиры, чтобы ежемесячный платеж был приемлемым. Более того, снижение цены квартиры для покупателей гораздо выгоднее, чем снижение ставки по ипотеке. Потому что в таком случае и размер первоначального взноса будет ниже, накопить на него получится быстрее», - заявил на онлайн-конференции IRN.RU Олег Репченко.
Тезис 4. Найти квартиру за 5-6 миллионов в Москве реально
Читатели-участники онлайн-конференции также хотели выяснить, возможно ли купить квартиру в Москве сегодня за 5-6 млн рублей. По данным bnMap.pro, которыми поделилась во время онлайн-конференции Ирина Доброхотова, в Москве есть 29 новостроек с квартирами до 6 млн рублей, однако из них 20 - это Новая Москва, остальные либо в других районах за МКАД, либо в локациях вроде Люблино или Дегунино. Средняя площадь объекта за эти деньги - 22,9 кв. м.
«Фактически надо готовиться к тому, что это будет либо доля, технически оформленная как отдельное жильё, либо площадь менее 20 кв. м, либо очень неудобная локация, - рассказала во время онлайн-конференции на IRN.RU Ирина Доброхотова. – На квартиру внутри МКАД в пешей доступности от метро нужно готовить 7-8 млн рублей - как в новостройках, так и на «вторичке».
В Базе новостроек Москвы IRN.RU на сегодняшний день есть пять проектов с ценами до 5 млн рублей, поделился данными Олег Репченко. Если поискать жилье стоимостью до 7 миллионов, выбор становится шире – более 30 вариантов, есть предложения недалеко от метро.
Апартаменты в бюджете около 6 млн рублей в Москве, по словам экспертов, приобрести реальнее. Причем такие предложения есть даже на вторичном рынке.
Тезис 5. Инвесторам подойдут проекты, стартовавшие в начале 2020 года
В вопросе актуальности инвестирования в недвижимость эксперты оказались солидарны: если цель - не «выиграть», а «не проиграть», то для долгосрочных инвестиций в недвижимость не бывает неподходящего времени. По словам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой» квартиру можно купить когда угодно, и рано или поздно дождаться удобного момента для выгодной продажи.
«Если нужен быстрый заработок, то самое время либо искать старты продаж, в которых цена уже значительно ниже, чем в среднем по локации, или, как ни странно, готовые или почти готовые проекты, стартовавшие ранее середины 2020 года - они выходили на рынок по совсем другим ценам, которые и сейчас ещё могут быть даже выгоднее, чем у более поздних новостроек. Также перспективны коммерческие помещения под стрит-ритейл, если стоит цель зафиксировать сбережения и получать пассивный доход выше депозита», - рассказала Ирина Доброхотова, отвечая на вопрос читателя во время онлайн-конференции на IRN.RU.
По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, вложиться в недвижимость, учитывая нынешнюю нестабильную макроэкономическую ситуацию, можно как минимум для диверсификации средств. С целью не столько заработать, сколько сохранить. Потому что недвижимость, отмечает эксперт, была и остается консервативным способом сохранения денег.
Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob в августе 2022 года изучил предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Плиточник» в Санкт-Петербурге.
Средняя рыночная заработная плата плиточников за год выросла в среднем на 10%, за 6 лет — в 2 раза. Наиболее квалифицированные представители этой профессии с большим стажем и опытом руководства бригадой могут зарабатытать в Москве до 200 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — до 185 тыс. руб., в Екатеринбурге — до 155 тыс. руб.
45000—60000 руб. в городе готовы платить специалисту со средним профессиональным образованием; знанием технологии производства работ по укладке плитки, внутренней и внешней отделке помещений, основных материалов, применяемых при облицовке поверхностей и правил и норм охраны труда, производственной санитарии и противопожарной безопасности.
60000—75000 может зарабатывать плиточник с навыками предварительного выравнивания поверхностей, ремонта плиточного покрытия, чтения чертежей и опытом работы плиточником от 1 года.
75000—130000 готовы предлагать такому квалифицированному рабочему, который имеет опыт выполнения работ по облицовке стеклянными плитками, керамогранитными плитами, натуральным камнем, гранитом и мрамором, а также опыт облицовки каминов и стаж работы плиточником от 2 лет.
Зарплату 130000—185000 работодатели предлагают же специалисту с опытом укладки декоративной плитки, мозаики, сложных рисунков; опытом отделки криволинейных поверхностей и потолков, отделки VIP-апартаментов и коттеджей, а также опытом руководства бригадой плиточников и стажем работы плиточником от 3 лет.
Среднестатестический портрет соискателя в городе представляет специалист в возрасте 43 лет, в 97% случаев – мужчина. 58% из таких кандидатов имеют среднее профессиональное образование, а 52% готовы к переезду. 79% на момент размещения резюме не имели работы, а средний срок работы на последнем месте у таких специалистов составляет 4,3 года.
В должностные обязанности плиточника входит приготовление смеси для укладки плитки; подготовка поверхностей к облицовке; резка плиток, подточка кромок; облицовка плитками стен, полов, потолков; затирка швов между плитками; промывка облицованных поверхностей и замена/ремонт плиточного покрытия.
Требования работодателей
|
Зарплатный диапазон |
Требования и пожелания к профессиональным навыкам |
|
I |
● Среднее профессиональное образование |
|
II |
● Навыки предварительного выравнивания поверхностей |
|
III |
● Опыт выполнения работ по облицовке стеклянными плитками, керамогранитными плитами, натуральным камнем, гранитом, мрамором |
|
IV |
● Опыт укладки декоративной плитки, мозаики, сложных рисунков |
Заработная плата
|
Город |
Зарплатный диапазон, Net, fix, руб. в месяц |
Среднерыночная |
|||
|
I |
II |
III |
IV |
||
|
Москва |
50000—65000 |
65000—80000 |
80000—140000 |
140000—200000 |
110000 |
|
Санкт-Петербург |
45000—60000 |
60000—75000 |
75000—130000 |
130000—185000 |
100000 |
|
Волгоград |
35000—40000 |
40000—50000 |
50000—90000 |
90000—130000 |
72000 |
|
Воронеж |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—100000 |
100000—140000 |
77000 |
|
Екатеринбург |
40000—50000 |
50000—60000 |
60000—110000 |
110000—155000 |
85000 |
|
Казань |
35000—45000 |
45000—57000 |
57000—100000 |
100000—140000 |
78000 |
|
Краснодар |
37000—48000 |
48000—60000 |
60000—105000 |
105000—150000 |
80000 |
|
Красноярск |
37000—50000 |
50000—60000 |
60000—105000 |
105000—150000 |
85000 |
|
Нижний Новгород |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—95000 |
95000—135000 |
75000 |
|
Новосибирск |
37000—50000 |
50000—60000 |
60000—105000 |
105000—150000 |
85000 |
|
Омск |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—95000 |
95000—135000 |
75000 |
|
Пермь |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—97000 |
97000—140000 |
75000 |
|
Ростов-на-Дону |
35000—47000 |
47000—60000 |
60000—100000 |
100000—145000 |
80000 |
|
Самара |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—95000 |
95000—135000 |
75000 |
|
Уфа |
35000—45000 |
45000—55000 |
55000—97000 |
97000—140000 |
75000 |
|
Челябинск |
35000—45000 |
45000—57000 |
57000—100000 |
100000—140000 |
78000 |
По подсчетам аналитиков «Метриум», в новостройках с апартаментами представлено на 35% больше лотов в бюджете до 7 млн рублей, чем в проектах с квартирами. При этом цена самого доступного апартамента на 27% меньше, чем минимальная стоимость квартиры.
Средняя стоимость студии в массовых проектах «старой» Москвы в июле 2022 года достигла 8,1 млн рублей, а без учета проектов реконструкции – 8,3 млн рублей. Поэтому ряд потенциальных покупателей недвижимости все чаще обращают свое внимание на новостройки с апартаментами. Средний бюджет покупки в таком случае составит 6,1 млн рублей, а если исключить объекты редевелопмента (к примеру, бывшие административные здания и бизнес-центры) – 6,3 млн рублей.
Если предположить, что потенциальный покупатель располагает суммой в 7 млн рублей (1 млн рублей – первоначальный взнос в размере 15%, остальное – заемные средства) и рассматривает только студии в проектах внутри МКАД, то в указанный бюджет попадает порядка 520 вариантов в массовых ЖК «старой» Москвы (за вычетом квартир в реконструированных зданиях), минимальная стоимость лота – 5,6 млн рублей. В свою очередь, в апарт-комплексах (без объектов редевелопмента) представлено 710 лотов, подходящих под данные параметры.
Самое доступное предложение в новостройках с апартаментами по итогам июля 2022 года – студия площадью 20,6 кв. м за 4,3 млн рублей в апарт-комплексе комфорт-класса Clementine (застройщик – компания «СМУ-6 Инвестиции»), расположенном в районе Бибирево на северо-востоке Москвы. В данном проекте также зафиксирована минимальная средняя стоимость квадратного метра среди всех вошедших в топ-10 комплексов – 222 тыс. рублей. Продажи в проекте стартовали в мае 2022 года.
«Тот факт, что апартаменты доступнее квартир не означает их меньшую комфортность, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер Clementine). – Такие проекты находятся в районах со сложившейся инфраструктурой, отличаются эргономичными планировками мест общего пользования и самих помещений, а также проработанной городской средой. В свою очередь, привлекательная цена обеспечивается оптимизацией издержек. К ним относятся, например, отсутствие необходимости или меньшая стоимость смены вида разрешенного использования участка, а также проектные решения, прежде всего высотность не выше 8-9 этажей».
На втором месте – студия площадью 21,2 кв. м за 5 млн рублей в апарт-комплексе Citimix (ЗАО, Тропарево-Никулино) от застройщика APSIS GLOBE. В данном проекте средняя стоимость квадратного метра в июле 2022 года достигла 254,5 тыс. рублей. Представленные на рынке корпуса уже введены в эксплуатацию и реализуются по договорам купли-продажи, которые не отражаются в статистике по ДДУ.
Третье место досталось студии площадью 17,8 кв. м (самый компактный лот в рейтинге) в апарт-комплексе бизнес-класса N’ICE LOFT (ЮВАО, Нижегородский) от девелопера Coldy. Средняя стоимость квадратного метра в проекте в июле 2022 года – 341 тыс. рублей. По итогам I полугодия 2022 года в данном комплексе заключено 320 договоров долевого участия – второй показатель среди всех новостроек с апартаментами.
Стоит отметить, что 3 из 10 самых доступных новостроек с апартаментами находятся в СВАО. На втором месте – ВАО и ЮВАО (2 проекта). В САО, СЗАО и ЗАО расположены по одному комплексу. Причем вошедшие в топ-10 объекты размещаются как в районах со сложившейся застройкой (Бибирево, Тропарево-Никулино, Дмитровский), так и в активно развивающихся локациях (Нижегородский, Южнопортовый, Северный).
Ожидаемо, что большинство проектов (6 из 10) относятся к комфорт-классу. Однако в рейтинг вошли и 4 проекта бизнес-класса, в том числе расположенные в районах «первого пояса» от ЦАО.
Для приобретения вариантов в апарт-комплексах можно воспользоваться субсидированной ипотекой от застройщиков и ведущих банков. Например, в проекте Clementine действует совместная программа с Банком ДОМ.РФ, ставка по которой составляет 2,5% на весь срок кредита (до 30 лет), первоначальный взнос – от 15%. Таким образом, владельцем недвижимости можно стать, располагая суммой в 660 тыс. рублей. В комплексе «Level Стрешнево» клиентам доступна ставка в 0,01% от МКБ.
«Самые доступные варианты в новостройках с апартаментами подходят для широкой целевой аудитории, – подводит итог Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В нее входят не только инвесторы, приобретающие такой тип недвижимости для сдачи в аренду. Часто апартаменты покупают молодые люди (в том числе с помощью родителей) как первое жилье. Кроме того, нередко подобный формат востребован у клиентов, интересующихся вариантами в конкретной локации, но не рассматривающих в силу разных причин вторичную недвижимость».
Самые доступные предложения в новостройках с апартаментами*
|
№ п/п |
Проект |
Округ, район |
Класс |
Застройщик |
Min бюджет предложения в июне 2022 г., млн рублей / площадь, кв. м |
|
1 |
Clementine |
СВАО, Бибирево |
Комфорт |
СМУ-6 Инвестиции |
4,3/20,6 |
|
2 |
Citimix |
ЗАО, Тропарево-Никулино |
Комфорт |
APSIS GLOBE |
5/21,2 |
|
3 |
N’ICE LOFT |
ЮВАО, Нижегородский |
Бизнес |
Coldy |
5,8/17,8 |
|
4 |
Измайловский парк |
ВАО, Соколиная гора |
Бизнес |
ГК Новая Жизнь Недвижимость |
5,8/18,8 |
|
5 |
Физтех Сити |
СВАО, Северный |
Комфорт |
ГК Основа |
6/24 |
|
6 |
HighWay |
ЮВАО, Южнопортовый |
Бизнес |
ГК Гранель |
6,1/24,7 |
|
7 |
Level Стрешнево |
СЗАО, Покровское-Стрешнево |
Бизнес |
Level Group |
6,5/20,7 |
|
8 |
ГОРОД daily |
САО, Дмитровский |
Комфорт |
СЗ Град Инвест Дмитровское |
6,6/25,2 |
|
9 |
Легендарный квартал на Березовой аллее |
СВАО, Останкинский |
Комфорт |
Д-Инвест |
6,8/24,7 |
|
10 |
Сокольнический вал, 1 |
ВАО, Сокольники |
Комфорт |
ГК ПИК |
7,1/21,9 |
*Учитывались только проекты нового строительства, без редевелопмента
Источник: «Метриум»