Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?
На IRN.RU прошла онлайн-конференция «Покупать или подождать: что ждет рынок недвижимости после нового года?». В условиях неопределенности и снижения экономики читателей в основном интересовало, когда жилье станет дешевле, что будет со ставками по ипотеке, где найти бюджетные квартиры в Москве и как «выторговать» скидку при их покупке. На вопросы читателей ответили руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, директор по аналитике девелоперской компании MR Group Артур Кулешов и председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Представляем Вашему вниманию ключевые тезисы онлайн-конференции. С полным текстом можно ознакомиться на странице мероприятия.
Тезис 1. Неликвидные объекты уже сильно просели в цене
Во время онлайн-конференции на IRN.RU большинство читателей интересовались судьбой квадратного метра в следующем году. Люди хотели узнать, будут ли квартиры дешеветь и какой вообще эксперты дадут прогноз изменения цен на жилье.
По данным IRN.RU, которые руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко озвучил в ходе онлайн-конференции, средняя стоимость жилья в Московском регионе семь месяцев 2022 года на фоне роста объемов предложения и стагнации спроса опустилась на 7%. С учетом скидок до 30% на первичном рынке и около 15% на вторичке снижение оказывается более существенным. По мнению Олега Репченко, снижение цен в 2023 году продолжится и может достичь 30% от весенних максимумов 2022 г. или 15-20% от текущего уровня цен.
«По прогнозу IRN.RU, стоимость жилья в Московском регионе в 2023 году в зависимости от сегмента может снизиться до 30% от весенних максимумов 2022 г., когда на фоне ажиотажа после начала спецоперации цены на жилье рванули вверх. Дело в том, что рынок недвижимости цикличен, то, что происходит сегодня, мы уже видели: в 2014 - 2017 гг., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины, цены на жилье тоже выросли, а потом откатились назад на 10-20% в зависимости от сегмента. Но тогда на рынке не было ценового пузыря, а сейчас он есть – за 2020 -2021 гг. жилье в Москве подорожало в 1,5-2 раза на фоне дешевой ипотеки и низких ставок по депозитам. Значит, и снижение стоимости жилья может быть более существенным», - объяснил в ходе онлайн-конференции Олег Репченко.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова падения цен в предстоящем году не ожидает, но незначительную коррекцию не исключила. На вторичном рынке, по словам эксперта, все зависит от конкретного объекта.
«Неликвидные объекты уже сильно просели в цене, поэтому можно смело покупать, тем более что инвесторы тоже не спят, и многие «демпинговые» предложения разобрали еще летом и уж подавно осенью. Ждать, что то же самое произойдёт с ликвидными объектами, не стоит. В любой кризис, каким бы затяжным он ни был, собственники скорее отзовут свой хороший объект из экспозиции, чем продадут его по некомфортной для себя цене» - заявила Ирина Доброхотова во время онлайн-мероприятия на IRN.RU.
Директора по аналитике компании-застройщика MR Group Артура Кулешова в снижение цен на новостройки не верит и ожидает их роста: «Динамика цен зависит от многих факторов и если анализировать финансовые модели проектов, запаса на дополнительный дисконт больше нет, поэтому растущая себестоимость будет подталкивать цены вверх. Важно понимать, насколько они могут расти. Тут мы придерживаемся мнения, что темпы роста цен могут вернуться к доковидным значениям 10-15% в год», - рассказал на онлайн-конференции Артур Кулешов.
Тезис 2. Скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоцененных объектов
В условиях подорожавшего метра на помощь покупателям приходят скидки. По наблюдениям Артура Кулешова из MR Group, которыми он поделился в ходе онлайн-конференции на IRN.RU, ранее в цену предложения закладывали скидки до 10%, это наценка на торг, которую предлагают риелторы собственникам квартир. Сегодня ситуация не стабильная и если продавцу срочно нужны деньги, то, возможно, он будет более гибким.
На рынке новостроек другие правила. Политика скидок у всех застройщиков разная, одни заявляют скидку 30%, но предварительно поднимают цену и фактически это «скидка от наценки», другие придерживаются более взвешенной стратегии, не раздувая цену, сказал Артур Кулешов.
«И в одном, и другом случае вы можете услышать разный размер скидки в %, но если сравните стоимость сопоставимых квартир у разных застройщиков, то возможно цена без скидки окажется близкой. Главный совет: при выборе сравнивайте не размер скидки в %, а стоимости квартиры за вычетом всех скидок», - порекомендовал Артур Кулешов.
По оценке Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», «скидки более 15% на новостройки - это возврат к объективной стоимости ранее переоценённых объектов, не более того. На действительно удобную и адекватно оцененную квартиру дисконт вряд ли превысит 5% даже в самые неприятные для рынка времена».
Тезис 3. Снижение цены квартиры для покупателей выгоднее, чем снижение ставки по ипотеке
Мнения экспертов онлайн-конференции IRN.RU о необходимости продления госпрограммы льготной ипотеки разделились. Директор по аналитике MR Group Артур Кулешов считает, что без госпрограммы доступность жилья просядет: «В случае отмены господдержки и ужесточения требований ЦБ по размеру субсидирования девелоперами ставки, безусловно, вырастут (…) Мы оцениваем возможный рост уровня ставок на 3-4%».
Без госсубсидирования, по словам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», средняя базовая ставка по ипотеке будет рассчитываться по формуле: ключевая ставка ЦБ плюс 2-2,5 процентных пункта. Сегодня эта цифра была бы порядка 10% годовых. «Застройщики, конечно, постараются всеми силами софинансировать ипотеку, так как это ключ к успешным продажам, однако ЦБ может ограничить минимально возможную ставку», - сказала эксперт в ходе онлайн-конференции на IRN.RU.
По мнению руководителя Аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, отмена льготной ипотеки не так страшна для покупателя: «Для людей, покупающих квартиры в ипотеку, важен ежемесячный платеж. Но он зависит не только от процентной ставки по кредиту, но и от цены квартиры. Как было в последние годы: власти субсидировали ипотеку, а застройщики повышали цены на квартиры. И покупатели платить меньше ежемесячно не стали. Поэтому, если ставки по ипотеке будут рыночными, застройщикам придется снизить цены на квартиры, чтобы ежемесячный платеж был приемлемым. Более того, снижение цены квартиры для покупателей гораздо выгоднее, чем снижение ставки по ипотеке. Потому что в таком случае и размер первоначального взноса будет ниже, накопить на него получится быстрее», - заявил на онлайн-конференции IRN.RU Олег Репченко.
Тезис 4. Найти квартиру за 5-6 миллионов в Москве реально
Читатели-участники онлайн-конференции также хотели выяснить, возможно ли купить квартиру в Москве сегодня за 5-6 млн рублей. По данным bnMap.pro, которыми поделилась во время онлайн-конференции Ирина Доброхотова, в Москве есть 29 новостроек с квартирами до 6 млн рублей, однако из них 20 - это Новая Москва, остальные либо в других районах за МКАД, либо в локациях вроде Люблино или Дегунино. Средняя площадь объекта за эти деньги - 22,9 кв. м.
«Фактически надо готовиться к тому, что это будет либо доля, технически оформленная как отдельное жильё, либо площадь менее 20 кв. м, либо очень неудобная локация, - рассказала во время онлайн-конференции на IRN.RU Ирина Доброхотова. – На квартиру внутри МКАД в пешей доступности от метро нужно готовить 7-8 млн рублей - как в новостройках, так и на «вторичке».
В Базе новостроек Москвы IRN.RU на сегодняшний день есть пять проектов с ценами до 5 млн рублей, поделился данными Олег Репченко. Если поискать жилье стоимостью до 7 миллионов, выбор становится шире – более 30 вариантов, есть предложения недалеко от метро.
Апартаменты в бюджете около 6 млн рублей в Москве, по словам экспертов, приобрести реальнее. Причем такие предложения есть даже на вторичном рынке.
Тезис 5. Инвесторам подойдут проекты, стартовавшие в начале 2020 года
В вопросе актуальности инвестирования в недвижимость эксперты оказались солидарны: если цель - не «выиграть», а «не проиграть», то для долгосрочных инвестиций в недвижимость не бывает неподходящего времени. По словам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой» квартиру можно купить когда угодно, и рано или поздно дождаться удобного момента для выгодной продажи.
«Если нужен быстрый заработок, то самое время либо искать старты продаж, в которых цена уже значительно ниже, чем в среднем по локации, или, как ни странно, готовые или почти готовые проекты, стартовавшие ранее середины 2020 года - они выходили на рынок по совсем другим ценам, которые и сейчас ещё могут быть даже выгоднее, чем у более поздних новостроек. Также перспективны коммерческие помещения под стрит-ритейл, если стоит цель зафиксировать сбережения и получать пассивный доход выше депозита», - рассказала Ирина Доброхотова, отвечая на вопрос читателя во время онлайн-конференции на IRN.RU.
По словам руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, вложиться в недвижимость, учитывая нынешнюю нестабильную макроэкономическую ситуацию, можно как минимум для диверсификации средств. С целью не столько заработать, сколько сохранить. Потому что недвижимость, отмечает эксперт, была и остается консервативным способом сохранения денег.
Аналитики компании «Бон Тон» подвели итоги месяца на первичном рынке жилья Новой Москвы. По итогам сентября 2022 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 736,6 тыс. кв. м (+13,4% за месяц, +61,4% за год) и 15,1 тыс. лотов (+14% за месяц, +63% за год) в 32 проектах. На НАО приходится 95% предложения.
В сентябре в реализацию вышло два новых проекта: ЖК «Движение. Говорово» и ЖК «Новая Звезда-1», а также новые корпуса в уже реализуемых проектах.
Наибольшая доля предложения приходится на комфорт-класс – 99,7%, доля бизнес-класса составляет 0,3%.
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного рынка в НАО по итогам сентября составила 234,4 тыс. руб. (-0,2% за месяц, +16,1% за год) и в ТАО – 122,3 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +16,6% за год).
В НАО самая высокая средневзвешенная цена (СВЦ) отмечается в поселении Сосенское – 251,9 тыс. руб. (+0,3% за месяц, + 16,6% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское - 180,1тыс. руб. (+2,5% за месяц, +14,5% за год).
В НАО средняя стоимость лота за месяц уменьшилась на 0,4% и составила 11,3 млн руб. (+15,9% за год). Средняя цена квартиры на первичном рынке в ТАО – 7,7 млн руб. (+1,1% за месяц, +9,9% за год).
При этом по итогам сентября в НАО средняя стоимость однокомнатных квартир средней площадью 36,6 кв. м снизилась почти на 500 тыс. руб., с 9,1 до 8,6 млн руб. На долю этих лотов приходится 16,4% экспозиции. Другие востребованные лоты, на долю которых приходится большая часть экспозиции (21,3%) – евродвушки (средняя площадь 41,4 кв. м) выросли в цене на 114,6 тыс. руб.
Средняя стоимость квартир в НАО, млн руб.
|
Тип квартиры |
Средняя цена квартиры, млн руб. |
Средняя цена квартиры, млн руб. |
Динамика, руб. |
|
1 комн. |
9,1 |
8,6 |
-487 719,6 |
|
3 комн. |
15,7 |
15,6 |
-123 430,4 |
|
студия |
7,3 |
7,3 |
6 171,2 |
|
2 комн. |
12,7 |
12,8 |
56 460,0 |
|
3е |
13,9 |
13,9 |
94 008,6 |
|
2е |
10,1 |
10,2 |
114 584,0 |
|
4е |
16,7 |
17,2 |
441 687,7 |
Индекс рынка труда составляет 1 пункт, что соответствует средней рекрутинговой активности компаний в аналогичные периоды 2017—2019 гг. За неделю показатель вырос на 0,01 пункта.
За прошедшую неделю число вакансий в сегменте строительства, проектирования и недвижимости увеличилось на 2%. Напомним, что ранее аналитики SuperJob отмечали, что за прошедший месяц количество вакансий в отрасли снизилось на 5%.
Динамика числа вакансий в различных сегментах рынка труда за неделю
|
Консалтинг, стратегическое развитие |
+16% |
|
Кадры, управление персоналом |
+14% |
|
Административная работа, секретариат, АХО |
+10% |
|
Медицина, фармацевтика |
+8% |
|
Транспорт, логистика, ВЭД, склад |
+7% |
|
Закупки, снабжение |
+7% |
|
Ритейл |
+6% |
|
Страхование |
+4% |
|
Услуги, ремонт, сервисное обслуживание |
+4% |
|
Маркетинг, реклама, PR |
+3% |
|
Строительство, проектирование, недвижимость |
+2% |
|
Промышленность, производство |
+2% |
|
Наука, образование, повышение квалификации |
-1% |
|
Банки, инвестиции, лизинг |
-1% |
|
IT, интернет, связь, телекоммуникации |
-2% |
|
Бухгалтерия, финансы, аудит |
-2% |
|
Туризм, гостиницы, общественное питание |
-2% |
|
Юриспруденция |
-4% |
|
Службы доставки |
-6% |
За прошедшую неделю спрос на персонал в относительном выражении больше всего вырос в сфере консалтинга и стратегического развития (+16%), однако, учитывая, насколько масштабному падению спроса подвергся этот сегмент рынка труда с начала года, подобный прирост числа вакансий не является чем-то впечатляющим.
Спрос на сотрудников кадровой отрасли за неделю вырос на 14%.
В АХО вакансий стало больше на 10%, причем наибольший прирост спроса пришелся на диспетчеров. В транспортно-логистической отрасли также рост на 7%, особенно подрос сегмент грузовых автоперевозок.
В сфере медицины и фармацевтики вакансий стало больше на 8%: увеличился спрос на врачей, представителей среднего и младшего медицинского персонала, в т. ч. работающих с ковидом.
На 7% больше вакансий стало в закупочной отрасли, на 6% — в ритейле. Стало больше вакансий, для специалистов, работающих с продуктами питания, косметикой и ТНП.
Рост спроса в сферах страхования и услуг составил по 4%, в маркетинговой отрасли — 3%.
Вакансий для промышленного и строительного персонала стало больше на 2%.
Спрос на персонал в сферах образования и финансов практически не изменился (минус 1%). На 2% меньше вакансий в IT, бухгалтерии и туризме, на 4% — в юридической отрасли, на 6% — в курьерских службах.
Как считается индекс
Индекс SuperJob — инструмент, измеряющий рекрутинговую активность работодателей на российском рынке труда.
Показывая макротенденции в сфере подбора персонала и помогая работодателям определиться с антикризисной стратегией, индекс отражает динамику текущих статистических показателей рынка труда в сравнении с аналогичными показателями прошлых лет с учетом сезонности спроса на рабочую силу.
Мы собрали статистику рынка труда по таким показателям как:
● количество работодателей, ведущих подбор персонала,
● количество активных вакансий,
● количество приглашений на собеседования,
— и сравнили со средними значениями за период 2017—2019 гг.