Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год
CORE.XP, ведущая консалтинговая компания на рынке недвижимости Москвы и регионов России, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2023 года.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.
Желание сохранения капитала при волатильных экономических показателях, а также уход иностранных инвесторов способствовали росту вложений в коммерческую недвижимость России.
Несмотря на то, что в марте-апреле текущего года многие аналитики ожидали значительного падения экономики России в 2022 году (от -11% до -9%), принятые правительством меры вместе с высокими ценами на энергоносители существенно скорректировали положение: уже в сентябре-октябре ряд российских и зарубежных организаций опубликовали обновленные версии прогнозов, согласно которым ВВП России снизится на 3-5% в 2022 году.
По предварительным итогам 2022 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 375 млрд руб., снизившись на 8% по отношению к результату 2021 года. Однако вложения в объекты коммерческой недвижимости выросли на 25% в годовом сопоставлении и могут достигнуть 221 млрд руб.
Важно отметить, что рост инвестиций в коммерческую недвижимость в 2022 году был в большей степени достигнут благодаря продаже объектов иностранными собственниками (29% от объема инвестиций по сравнению с 10% в 2021 году).
Вложения в площадки под жилье отстали от рекордного уровня прошлого года: в 2022 году доля сегмента в общем объеме инвестиций за период снизилась на 16 п.п. до 41% по сравнению с 2021 годом.
В структуре инвестиций в коммерческую недвижимость лидерами стали офисный и складской сегменты, которые привлекли 37% и 34% от объема вложений в такие сегменты соответственно, доля торговой недвижимости составила 17%.
Благодаря закрытию ряда крупных сделок в 2022 году инвестиции в складские объекты достигли порядка 75 млрд руб. (+23% по отношению к результату 2021 года), что является историческим рекордом для данного сегмента.
В 2022 году основной спрос со стороны инвесторов был сосредоточен на активах, расположенных в Москве (69% от общего объема вложений), доля Санкт-Петербурга снизилась на 4 п.п. до 19%, а благодаря ряду сделок в торговом сегменте (продажа объектов иностранными собственниками) на регионы пришлось 12% от общего объема инвестиций (по сравнению с 3% в 2021 году).
Что касается прогноза на 2023 год, то высокий риск мировой рецессии в следующем году (по данным Oxford Economics, прогноз роста мирового ВВП в 2023 году скорректировался с 3,2% (апрель, 2022) до 1,2% (ноябрь, 2022)) окажет дополнительное давление на экономику России: по предварительным данным ВВП страны в 2023 году может снизиться на 2-4%.
Мы ожидаем, что в 2023 году общий объем вложений в недвижимость России может достигнуть порядка 300 млрд руб., при этом около 200 млрд руб. придется на объекты коммерческой недвижимости. В связи с продолжающимся процессом ухода иностранных собственников с российского рынка в следующем году мы также сможем наблюдать крупные сделки с объектами коммерческой недвижимости.
Торговые центры
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP.
Все публичные международные бренды проведут реструктуризацию или покинут российский рынок.
По состоянию на конец 2022 года доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 35% и 28%, соответственно. Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex планирует трансформировать бизнес в России – найти покупателя на основную часть магазинов и закрыть менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho. Работу по оптимизации числа торговых точек проводит и Adidas.
Среди брендов, которые провели реструктуризацию – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и другие. Недавно стало известно, что «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России.
Иностранные ритейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях – повторить выход) на российский рынок или расшириться − армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home, французский Precise Paris и другие.
Трансформации, происходящие с арендаторами ТЦ, могут привести к росту уровня свободных площадей в ТЦ Москвы до 10-15% в 2023 году в случае оптимистичного сценария, и до 15-20% в случае негативного развития событий.
Планы по вводу новых торговых центров в Москве и регионах скорректированы.
Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из запланированных по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв.м торговых площадей построены 128 тыс. кв.м (58 тыс. кв.м в Москве и 70 тыс. кв.м в регионах).
В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв.м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы». Строительство 45 тыс. кв.м новых площадей в Москве перенесено на 2023-2024 годы, до конца года сохраняются планы по вводу еще 34 тыс. кв.м.
В регионах России за первое полугодие было введено порядка 74 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.
В целом, на 2023 год запланировано открытие 274 тыс. кв.м (по 137 тыс. кв.м в регионах и в Москве). Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести к сдвигу сроков ввода объектов.
Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. С высокой вероятностью будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.
Арендаторы сегментов «Развлечения», «Сервисы» и «Общественное питание» стали драйвером спроса на помещения в ТЦ.
По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категории «сервисы и развлечения» «обогнали» традиционного лидера – fashion сегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых* сделок** по аренде помещений в торговых центрах.
- В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 612 квадратных метра.
- К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 квадратных метра.
- В блок «Общественное питание» входят кафе, точки фаст-фуда на фудкортах и магазины продуктов питания. В зависимости от типа недвижимости востребованы как дискаунтеры (Чижик, Светофор, Магнит), так и классические супермаркеты. Площади магазинов варьируются от 400 до 1200 кв.м. Сегмент фаст-фуда демонстрирует устойчивость относительно иных форматов общественного питания в условиях снижения покупательской способности населения.
- Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.
* привлечение оператора не присутствующего на момент сделки в проекте (не продление договоров, не релокация)
** на основе сделок CORE.XP
Ставки аренды будут продолжать снижаться, особенно в недавно открытых ТЦ.
Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки - предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров. Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды* в следующем году будут снижаться (до -10%** в топовых ТЦ и до -15% в ключевых*** ТЦ). При проведении реструктуризации брендов уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены. У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
Показатель посещаемости торговых центров сократился на 30% (Москва) и 16% (регионы России) за два года вследствие ряда структурных трансформаций.
Согласно данным Google Mobility Index, средний показатель посещаемости торговых центров сократился более, чем на 30%, в ТЦ Москвы и более, чем на 16%, в ТЦ регионов по прошествии двух лет (контрольное значение – февраль 2020 года).
Торговые центры, расположенные в отдаленных районах города, пострадали значительнее, чем объекты, расположенные в зонах плотной жилой застройки. В особенности это характерно для торговых центров за МКАДом, целенаправленное посещение которых стало менее востребованным.
Причинами структурных изменений стал ряд последовательных трансформаций – пандемия коронавируса, развитие онлайн-торговли, сокращение присутствия международных брендов.
Менее резкое падение посещаемости торговых объектов в регионах обусловлено, во-первых, меньшим количеством ТЦ в городах России, во-вторых, сильной функцией социализации, которую выполняет ТЦ, и в-третьих, меньшей зависимостью от присутствия иностранных брендов.
Офисы
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP.
В 2022 году рынок офисной недвижимости продемонстрировал устойчивость и достаточно хорошую активность на фоне неопределённости, вызванной политическими и экономическими факторами. Выразилось это в сравнительно высоких показателях спроса, незначительном и плавном росте доли свободных площадей и стабильном уровне ставок аренды.
Объём спроса оказался даже выше консервативных прогнозов начала года и ожидается на уровне чуть более 1 млн кв. м по итогам 2022 года. Однако активность арендаторов в большей степени относится к оптимизации и переездам, нежели к расширению площадей и открытиям дополнительных офисов, что видно из минимального уровня чистого поглощения, который в этом году близок к нулевому значению.
С точки зрения «драйверов» рыночной активности в этом году нельзя выделить однозначного лидера. Тем не менее ряд отраслей был заметней на рынке в прошедшие месяцы. Так, 19% всех арендованных и купленных площадей пришлось на представителей рынка недвижимости: ряд сделок был закрыт операторами гибких офисов, также активность проявляли девелоперы жилой недвижимости. Помимо этого, существенный вклад в результат года внесли компании из разных отраслей, работа которых при этом сопряжена с государственными проектами, в частности, с развитием инфраструктуры.
Среди крупнейших сделок 2022 года в основном представлен сегмент купли-продажи. Его доля в этом году составила 19% от общего объёма спроса против 11% и 12% в 2020 и 2021 гг. соответственно. С одной стороны, это безусловно рост по отношению к предыдущим двум годам, с другой – показатель вернулся в норму, если говорить о норме в ретроспективе предыдущих 5 лет.
Ключевым трендом в структуре спроса для этого года является сильное преобладание сделок по готовым площадям. Дороговизна отделки и высвобождение площадей в существующих зданиях привели к тому, что 80% спроса пришлось на готовые офисы, тогда как сделки по помещениям «под отделку» в большинстве своём были сформированы за счёт покупок объектов на стадии строительства. Таким образом, спрос на аренду офисных площадей в 2022 году практически на 100% был реализован с помощью готовых помещений с отделкой.
Доля свободных площадей в 2022 году вернулась к росту и на конец года должна составить порядка 11% с учётом предложений как прямой аренды, так и субаренды. В целом за год объём доступных площадей прирастал плавно и вырастет к концу IV квартала всего на 3,4 п.п. относительно показателя конца 2021 года (7,6%). При этом рост был неравномерным с точки зрения и субрынков, а самое главное, класса здания, где освобождались площади. Так, ввиду освобождения своих офисов зарубежными компаниями, наибольший прирост вакантных помещений был зафиксирован в сегменте зданий класса прайм А – фактически на рынок вышли одни из наиболее качественных площадей. С точки зрения географии появляющегося предложения, можно отметить наибольший прирост в ленинградском деловом районе (с 4,1% в 2021 г. до 9,1% в конце 2022 г.) и центральном деловом районе (с 7,4% в 2021 г. до 10,9% в конце 2022 г.). Самая сложная ситуация наблюдается в офисах, расположенных за пределами МКАД: здесь и прирост свободных площадей в этом году был существенным, и изначально было много свободных площадей (рост доли свободных площадей с 17,5% до 21,2% в 2022 году), а востребованность этих офисов в рамках, как минимум, следующего года, когда на рынке будут предлагаться готовые офисы внутри МКАД, вызывает вопросы.
Дальнейшую динамику прироста свободных площадей можно оценить исходя из планов уходящих компаний: те, кто будет уходить и освобождать площади уже приняли решение. По нашим оценкам, доля свободных площадей, включая все варианты и прямую аренду, и субаренду, может составить максимум 12%, пик мы ожидаем к концу I кв. 2023 года и далее стабилизацию показателя.
Ставки аренды на фоне плавного прироста доли свободных площадей оставались в целом на уровне предыдущего года и даже показали небольшой рост, главным образом за счёт выхода на рынок более качественного и более дорого предложения. На рынке, даже в условиях увеличения объёма доступных площадей, сохраняется сбалансированная ситуация, и предпосылок к немедленной и заметной коррекции коммерческих условий пока нет. В следующем году мы ожидаем сохранения среднего показателя ставки аренды на текущем уровне, при этом будет увеличиваться разница между запрашиваемыми ставками и их значениями достижимыми в сделках: на рынке будет возможность найти варианты с существенными дисконтами, но это не будет массовым явлением, а будет проявляться в отдельных примерах, где собственнику того или иного объекта будет важно реализовать площади как можно быстрее.
Объём строительства в 2022 г. должен составить около 300 тыс. кв. м., что заметно меньше аналогичного показателя 2021 г. Основная причина такой динамики – перенос завершения стройки ряда объектов на более поздний период. Так уже в следующем году ожидается рост показателя до 400 тыс. кв. м, а пиковое значение в девелоперской активности рынок может увидеть в 2024 году, на который запланировано более 1 млн кв. м новых офисных площадей.
Склады
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.
События 2022 года не могли не отразиться на рынке коммерческой недвижимости. При этом по предварительным итогам этого года именно складской сегмент чувствует себя наиболее уверенно в новых реалиях: рынок складской недвижимости преодолел точку неопределённости и продолжает укреплять свои позиции.
Наиболее показателен с точки зрения ключевых тенденций рынка Московский регион. После всплеска весной, уже осенью доля свободных площадей начала снижаться. По итогам года её значение составит 2,6% (здесь и далее, речь о складах только класса А). Таким образом, доступны к заезду будут около 460 тыс. кв. м.
Пик доступного предложения наблюдался в июле-августе, когда оно превышало 800 тыс. кв. м с учётом предложений по субаренде. При этом уже к сентябрю эти объёмы начали сокращаться. Это было связано, в первую очередь, как с вымыванием субарендного предложения, так и арендой ряда крупных блоков напрямую от собственника.
Таким образом, начавшийся весной тренд на рост субаренды прекратился. В целом, нехарактерная для складского рынка, она стала локальным явлением этого года, и в отдельные периоды (I-II кварталы) формировала более половины всего доступного предложения. Однако этот год показал, что такой формат по-прежнему мало подходит для складского сегмента: большинство игроков всё также выбирают прямую аренду.
Таким образом, звучащие с начала весны прогнозы о миллионах квадратных метров пустующих складов абсолютно не воплотились: уже к III кварталу доступные площади не только перестали прирастать, но и наметилась тенденция к их сокращению.
Что касается ставок аренды, то после достижения пиковых значений в I квартале (до 6 000-6 500 руб. за кв. м в год) под влиянием роста доступного предложения они вернулись к уровню конца 2021 года (5 500-5 600 руб. за кв. м в год) и зафиксировались на этом уровне.
В 2023 году ожидается сохранение доли свободных площадей примерно на таком же уровне – 2,7%. Дефицит складских площадей, характерный для складского рынка последние несколько лет, сохранится.
Объём спроса (сделок), по нашим оценкам, вырастет до 1,5 млн кв. м, при этом половина этого объёма будет сформирована сделками по типу «строительство под клиента» (built-to-suit).
Объёмы строительства составят 1,2 млн кв. м. При этом мы ожидаем запуска ряда новых проектов, в основном в формате built-to-suit с готовностью в 2024 году, в то же время большого объёма спекулятивного девелопмента не предвидится.
Если говорить о складском рынке России в целом, то после паузы весной, к лету 2022 года активность на рынке стала восстанавливаться, компании вновь возвращались к планам по развитию логистической инфраструктуры, росли запросы на складские площади. По итогам года объём сделок составит 2,2 млн кв. м.
Предварительные итоги 2022 года в целом сопоставимы с нормальным уровнем 2019-2020 годов. Основной спрос в этом году был сконцентрирован в Москве и Московской области – 68% годового объёма сделок.
В 2023 году мы ожидаем рост спроса на складские площади. По нашим оценкам, годовой объём сделок в следующем году составит 2,9 млн кв. м. Это будет второй исторический результат (уступает только рекорду 2021 года). При этом, учитывая текущие планы компаний, половина этого объёма придётся на региональные рынки.
Основными драйверами спроса на складские площади является ритейл – как e-commerce, лидер последних двух лет, так и классический ритейл, в первую очередь, продуктовый, развивающий в том числе и популярный формат дискаунтеров.
Ещё одной тенденцией текущего года стало увеличение объёма сделок в готовых зданиях, в первую очередь, под влиянием появления на рынке такого продукта, который находился в крайнем дефиците в прошлые годы. При этом сокращение такого предложения создаёт предпосылки для возраста к модели «строительства под клиента».
Таким образом, в 2023 году мы вновь ожидаем увидеть преобладание сделок build-to-suit в структуре спроса. Связано это будет, во-первых, с сокращением объёмов доступного предложения, во-вторых, экспансией на региональные рынки, в том числе те, где качественное предложение крайне ограничено, в-третьих, спецификой запросов, которые зачастую возможно реализовать путём строительства в соответствии с требованиями компании. Так, доля таких сделок достигнет 65%, что станет также историческим значением.
Что касается рынка девелопмента, то, несмотря на все сложности, с которыми столкнулась строительная отрасль, девелоперы справляются с этими вызовами, находят альтернативные решения и в целом выдерживают заявленные сроки.
Таким образом, складской сегмент в очередной раз демонстрирует свою устойчивость перед кризисами. Являюсь частью жизнеобеспечивающей инфраструктуры, склады остаются востребованными всегда, что вновь подтвердил опыт этого года. Мы ожидаем ещё более успешного следующего года, и для этого есть все предпосылки.
Гостиницы
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.
Благодаря росту внутреннего туризма и активной правительственной поддержке, в 2022 году гостиничному рынку Москвы удалось избежать критического падения, несмотря на продолжающуюся пандемию коронавируса и новые испытания, которые выпали на индустрию гостеприимства уже с самого начала текущего года. Согласно нашим наблюдениям, в 2022 году основные рыночные показатели были близки к значениям прошлого года, но не достигли результатов 2019 года.
Одно из главных событий 2022 года – уход международных брендов: по официально обнародованной информации российский рынок полностью покинули только IHG, Marriott и Sokos, другие же компании частично ограничили свою деятельность на территории страны, а также вышли из некоторых проектов.
Данные решения не привели к сокращению числа качественных действующих гостиничных объектов на рынке, так как в большинстве случаев отели на территории России не принадлежали иностранным компаниям, а находились под их управлением или франшизой. Более того уход зарубежных брендов в сочетании с ростом внутреннего спроса – это стратегическая возможность для российских операторов. В условиях отсутствия западных туристов переход на российский бренд или трансформация в небрендированный отель являются более выгодными стратегиями для собственников гостиниц.
В течение года мы наблюдали введение мер поддержки индустрии гостеприимства со стороны правительства: сильный эффект для сегмента дали принятый «нулевой» НДС на 5 лет для КСР и программа по выдаче льготных кредитов со ставкой 5%. Кроме того, кешбэк-программа способствовала не только восстановлению, но и росту гостиничного рынка России: внутренний туризм – основной драйвер российского рынка.
Также один из главных трендов 2022 года - развитие загородного и регионального туризма. Рост внутреннего туризма стимулировал развитие как популярных, так и новых туристических направлений внутри России.
Что касается прогноза на 2023 год, то основные показатели рынка Москвы (средний тариф и загрузка) останутся на уровне 2021-2022 годов. Поток иностранных туристов также будет ограниченным и в следующем году, что продолжит сказываться на уровне загрузки сегмента люкс и гостиниц верхнего предела высокого ценового сегмента. Активный внутренний спрос поспособствует загрузке гостиниц более бюджетных сегментов, однако не обеспечит восстановление средней цены до уровня 2019 года ввиду меньшей платежеспособности. Загородный и региональный туризм продолжат свое активное развитие.
В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», которые в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. К концу 2021 года на покупку средней новой квартиры в столице ушло бы 7 лет и 9 месяцев.
Эксперты «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.
В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.
В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.
В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).
Аналитики «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.
Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.
Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.
«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».
Ипотечная нагрузка на бюджет составила 48%
Аналитики «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.[1]
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.
«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».
Источник: «Метриум», Росстат, ЦБ РФ
Методика
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры массового сегмента рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 7 месяцев.
[1] Были приняты следующие допущения: срок кредита – 20 лет; ставка по ипотеке – средневзвешенная по выданным на конец квартала кредитам по данным ЦБ РФ; первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Стоимость квартиры – средняя цена по рынку новостроек массового сегмента на конец квартала предполагаемой покупки.
Любой кризис – это окно возможностей для определенных отраслей, рынков и участников экономики. В текущей ситуации такие возможности открываются перед девелоперами и инвесторами на локальном рынке новостроек Новой Москвы. Аналитики «Метриум» раскрывают пять возможных источников роста сектора недвижимости ТиНАО в кризисных условиях.
- Цены на новостройки в Новой Москве доступнее старомосковских
Основное антикризисное преимущество новомосковского рынка жилья – это более низкие цены по сравнению с теми, что есть на рынке «старой» Москвы. В условиях кризиса уровень реальных доходов потенциальных покупателей неизбежно снизится, что заставит их искать более доступные альтернативы жилью в старых границах столицы.
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составляет 210 тыс. рублей. В Новомосковском округе этот показатель достигает 218 тыс. рублей, а в Троицком – 115 тыс. рублей. Между тем в «старой» Москве цены существенно выше. Так, в массовом сегменте местного рынка новостроек средняя стоимость квадратного метра повысилась до 280 тыс. рублей. Таким образом в Новой Москве новое жилье на 25% доступнее.
Прежде всего на Новую Москву переориентируются жители «старой» Москвы, перед которыми сейчас стоит жилищный вопрос. Таких на новомосковском рынке большинство – 63%. Из-за дорогой ипотеки они будут опираться преимущественно на собственные сбережения, а также на выручку от продажи старой квартиры. Для них основной альтернативой станет Новая Москва, где они смогут сохранить столичную регистрацию, различные льготы. Уровень развития инфраструктуры в Троицком и Новомосковском округах также уже сопоставим с округами внутри МКАД.
Значительна доля покупателей жилья в Новой Москве и из других регионов, прежде всего, из Московской области. Для них Новая Москва в ближайшие годы останется наиболее доступной альтернативой.
«Новая Москва сохраняет более привлекательные цены и на новостройки бизнес-класса, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – Если в старых границах квадратный метр в новостройках бизнес-класса сейчас обходится в среднем в 394 тыс. рублей, то в Новой Москве – примерно в 250 тыс. рублей. В частности, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District именно такой уровень цен. При этом по всем качественным характеристикам наш проект соответствует конкурентам в пределах МКАД, но в то же время у него есть и серьезное новомосковское преимущество – благоприятное экологическое окружение. Рядом с кварталом сразу два лесопарка – Ватутинский и Десеновский, причем последний благоустроен спортивной и детской инфраструктурой с футбольным, волейбольным и хоккейными площадками, воркаутами, памп трекам, беговыми трассами и пространством для отдыха и прогулок. Таким образом, в Новой Москве можно пользоваться инфраструктурой городского уровня, но иметь доступ к загородному формату жизни».
- В Новой Москве продолжит расти население
Спрос на недвижимость в Новой Москве в условиях кризиса не только сохранится, но и будет расти. Это связано с очень быстрым ростом численности жителей в ТиНАО. Соответственно, у местных застройщиков будет много работы, а инвесторы смогут заработать на аренде.
В январе 2022 года, по данным мэрии Москвы, население Новой Москвы достигло 630 тыс. человек. Только за 2021 год этот показатель увеличился на 65 тыс. человек. Новую Москву можно сопоставить по численности жителей с такими крупными региональными центрами как Ульяновск, Хабаровск, Иркутск, в каждом из которых живут 610-625 тыс. человек.
«ТиНАО привлекает жителей Москвы и других регионов России среди прочего благодаря новой социальной инфраструктуре, – говорит Владимир Щекин. – Именно здесь сейчас появляются самые современные школы, детские сады и поликлиники в стране, причем среди них есть и уникальные. В частности, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District откроются уникальные образовательные платформы: Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Школа единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, Школа дизайна и технологий DATA (Design And Technology Art School)».
Кризис только усиливает маятниковую миграцию в стране. Рост безработицы будет вынуждать многих россиян переезжать в более благополучный столичный регион. Такая тенденция, в частности, наблюдалась в период пандемии коронавируса. С 2019 года число россиян, желающих переехать в Москву, выросло с 9% до 24%, по данным опросов Всероссийского центра общественного мнения (ВЦИОМ).
Ограниченность финансовых возможностей клиентов из регионов заставит их искать наиболее доступные варианты жилья на московском рынке. При этом им будет важно наличие транспортной доступности их нового дома, возможность быстрого сообщения со «старой» Москвой.
- Рынок аренды в Новой Москве станет более привлекательным
Далеко не все приезжие из регионов или «старой» Москвы в условиях кризиса смогут позволить себе приобретение квартиры. Поэтому значительный потенциал востребованности жилья в Новой Москве будет реализован на арендном рынке.
Кризис стимулирует прежде всего внутреннюю экономическую миграцию – лишившиеся работы россияне отправятся в Москву, где долгие годы уровень безработицы не превышал 2-4%. Средств у приезжих будет немного, и они станут ориентироваться на самые доступные предложения аренды. Преимущественно речь идет о студиях и однокомнатных квартирах. Сейчас в Новой Москве насчитывается порядка 1 тыс. арендных предложений такого рода, тогда как в «старой» Москве – около 4,5 тыс. (не считая центра).
Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Новой Москве составляет 38 тыс. рублей в месяц, тогда как в «старой» Москве – 44 тыс. рублей. То есть снять жилье в Новой Москве на 14% дешевле. Однако, как правило, в ТиНАО доступно арендное жилье больших размеров, чем за те же деньги в пределах МКАД. Средняя ставка аренды студии и однокомнатной квартиры за квадратный метр в Новой Москве составляет 1 073 рубля, тогда как за аналогичное жилье в «старой» Москве – 1 301 рубль. Таким образом, аренда в Новой Москве на 18% доступнее.
Новая Москва привлекательна для арендаторов не только благодаря более демократичным расценкам, но и хорошей транспортной доступности. Идет активное строительство Троицкой ветки, и до 2027 года предполагается ввести в эксплуатацию еще шесть станций. Помимо этого, в Новой Москве действуют 168 автобусных маршрутов. Все эти факторы делают новомосковский рынок очень привлекательным для арендаторов.
- В Новой Москве продолжат селиться удаленные работники
Кризис укрепит тенденцию к децентрализации занятости в Москве. Многие компании будут оптимизировать издержки среди прочего путем сокращения арендуемых площадей для офисов. Работающих на них сотрудников отправят на удаленку. Помимо этого, может снизиться доля постоянно занятых специалистов в креативной сфере, электронной торговле, HR, юриспруденции, онлайн-образовании. Многие из них перейдут в статус фрилансеров, которые работают в основном удаленно. В Москве эти специалисты также будут заинтересованы в том, чтобы снизить издержки на аренду жилья, переехав в более доступный по цене район, но при этом сохранить привычное качество жизни и возможность быстро доехать до центра. С этой точки зрения наиболее подходящим пунктом переезда может стать Новая Москва.
По данным ВЦИОМ, 70% жителей Новой Москвы считают, что за последние два года качество жизни на присоединенных территориях улучшилось и, действительно, сейчас ТиНАО становится одной из самых комфортных локаций в Московском регионе. Переезд высококвалифицированных специалистов отмечался здесь и раньше.
«В нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District с самого начала реализации проекта сформировалась среда покупателей, состоящих из успешных представителей разных отраслей, – комментирует Владимир Щекин. – В основном, это бизнесмены, интеллигенция, менеджеры, врачи, IT-специалисты. Мы ожидаем увеличение числа удаленных специалистов среди наших клиентов. С одной стороны, качество жилой среды и инфраструктура нашего кластера позволяет вести здесь абсолютно автономный образ жизни. У нас предусмотрены государственная школа и детский сад, спортивные и профессиональные школы для детей и взрослых, культурно-выставочное пространство, музей арт-объектов под открытым небом. С другой стороны, местные жители смогут пользоваться всеми преимуществами загородной жизни – рядом благоустроенная набережная реки Десна и Ватутинский лесопарк. При этом в шаговой доступности от нашего квартала откроется станция метро, а по Калужскому шоссе уже сейчас до Москвы можно доехать за 15-20 минут».
Миграция дистанционных работников в Новую Москву повысит спрос на жилье на местном рынке. Причем речь идет о специалистах с относительно высоким уровнем дохода, что поддержит активность девелоперов в сегменте рынка новостроек бизнес-класса.
- Новая Москва станет одним из центров развития экономики
В непростых экономических условиях власти столицы сделают ставку на Новую Москву как на одну из точек антикризисного роста. До 2035 года, по данным мэрии, сюда планируется инвестировать 7 трлн рублей. К этому времени в Новой Москве создадут 1 млн рабочих мест, тогда как с момента присоединения этих территорий к столице занятость здесь увеличилась в три раза.
Также у властей есть амбициозные планы развития транспортной инфраструктуры. Помимо строительства Троицкой ветки метро, к 2024 году в Новой Москве построят 185 километров дорог. Еще 100 млрд рублей выделят на создание инженерных коммуникаций, из которых 27 объектов введут в эксплуатацию до 2022 года.
Среди знаковых мегапроектов в Новой Москве – бизнес-квартал, Парк наук РАН, Академия спорта, Drive Arena, аква- и горнолыжный курорты, музей ретромобилей и фестивальная площадка. Значительную часть этих проектов реализуют девелоперы жилья.
Реализация всех этих проектов будет иметь мощный мультипликативный эффект в местном девелопменте и усилит спрос на местную жилую недвижимость, привлечет в Новую Москву высококвалифицированных специалистов, которые будут покупать и арендовать квартиры.
«Рынок жилья Новой Москвы может получить определенные импульсы для развития в текущей непростой ситуации, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум. – Активное развитие инфраструктуры, качественное жилищное строительство, мощная экологическая составляющая и сравнительно доступные цены – все эти факторы будут стимулировать здесь спрос на жилье, а значит поддержит девелоперскую активность на высоком уровне».