Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022 года и прогноз на 2023 год
CORE.XP, ведущая консалтинговая компания на рынке недвижимости Москвы и регионов России, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2023 года.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.
Желание сохранения капитала при волатильных экономических показателях, а также уход иностранных инвесторов способствовали росту вложений в коммерческую недвижимость России.
Несмотря на то, что в марте-апреле текущего года многие аналитики ожидали значительного падения экономики России в 2022 году (от -11% до -9%), принятые правительством меры вместе с высокими ценами на энергоносители существенно скорректировали положение: уже в сентябре-октябре ряд российских и зарубежных организаций опубликовали обновленные версии прогнозов, согласно которым ВВП России снизится на 3-5% в 2022 году.
По предварительным итогам 2022 года общий объем инвестиций в недвижимость России составил 375 млрд руб., снизившись на 8% по отношению к результату 2021 года. Однако вложения в объекты коммерческой недвижимости выросли на 25% в годовом сопоставлении и могут достигнуть 221 млрд руб.
Важно отметить, что рост инвестиций в коммерческую недвижимость в 2022 году был в большей степени достигнут благодаря продаже объектов иностранными собственниками (29% от объема инвестиций по сравнению с 10% в 2021 году).
Вложения в площадки под жилье отстали от рекордного уровня прошлого года: в 2022 году доля сегмента в общем объеме инвестиций за период снизилась на 16 п.п. до 41% по сравнению с 2021 годом.
В структуре инвестиций в коммерческую недвижимость лидерами стали офисный и складской сегменты, которые привлекли 37% и 34% от объема вложений в такие сегменты соответственно, доля торговой недвижимости составила 17%.
Благодаря закрытию ряда крупных сделок в 2022 году инвестиции в складские объекты достигли порядка 75 млрд руб. (+23% по отношению к результату 2021 года), что является историческим рекордом для данного сегмента.
В 2022 году основной спрос со стороны инвесторов был сосредоточен на активах, расположенных в Москве (69% от общего объема вложений), доля Санкт-Петербурга снизилась на 4 п.п. до 19%, а благодаря ряду сделок в торговом сегменте (продажа объектов иностранными собственниками) на регионы пришлось 12% от общего объема инвестиций (по сравнению с 3% в 2021 году).
Что касается прогноза на 2023 год, то высокий риск мировой рецессии в следующем году (по данным Oxford Economics, прогноз роста мирового ВВП в 2023 году скорректировался с 3,2% (апрель, 2022) до 1,2% (ноябрь, 2022)) окажет дополнительное давление на экономику России: по предварительным данным ВВП страны в 2023 году может снизиться на 2-4%.
Мы ожидаем, что в 2023 году общий объем вложений в недвижимость России может достигнуть порядка 300 млрд руб., при этом около 200 млрд руб. придется на объекты коммерческой недвижимости. В связи с продолжающимся процессом ухода иностранных собственников с российского рынка в следующем году мы также сможем наблюдать крупные сделки с объектами коммерческой недвижимости.
Торговые центры
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP.
Все публичные международные бренды проведут реструктуризацию или покинут российский рынок.
По состоянию на конец 2022 года доля ритейлеров, которые объявили о прекращении деятельности или реструктуризации бизнеса составляет 35% и 28%, соответственно. Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M с российского рынка. Холдинг Inditex планирует трансформировать бизнес в России – найти покупателя на основную часть магазинов и закрыть менее рентабельные Massimo Dutti, Zara Home и Oysho. Работу по оптимизации числа торговых точек проводит и Adidas.
Среди брендов, которые провели реструктуризацию – польские LPP (RE, Син, M, CR, XC) и CCC (Obuv), McDonald's (Вкусно и точка), французский L’Occitane (Л’Окситан), испанский Mango, Reebok (SneakerBOX), Samsonite (ЧемоданPRO), Sephora (выкуплена Иль де Ботэ) и другие. Недавно стало известно, что «Джамилько» выкупил бизнес британской Mothercare в России.
Иностранные ритейлеры, которые приняли решение выйти (в некоторых случаях – повторить выход) на российский рынок или расшириться − армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist (через партнера), Enza Home, французский Precise Paris и другие.
Трансформации, происходящие с арендаторами ТЦ, могут привести к росту уровня свободных площадей в ТЦ Москвы до 10-15% в 2023 году в случае оптимистичного сценария, и до 15-20% в случае негативного развития событий.
Планы по вводу новых торговых центров в Москве и регионах скорректированы.
Общая площадь ТЦ, открытых в 2022 г. в России, является минимальной за последние пять лет. Так, из запланированных по состоянию на начало 2022 года 195 тыс. кв.м торговых площадей построены 128 тыс. кв.м (58 тыс. кв.м в Москве и 70 тыс. кв.м в регионах).
В Москве новое предложение целиком сформировано за счет ТЦ «районного» формата (GLA 5-20 тыс. кв.м) – как в виде отдельных объектов, так и в составе МФК. Среди них, например, объект MR Group ТЦ «Discovery», торговые центры ADG Group «Место встречи Байконур» и «Место встречи Орбита», а также «Солнце Москвы» от ГК «Регионы». Строительство 45 тыс. кв.м новых площадей в Москве перенесено на 2023-2024 годы, до конца года сохраняются планы по вводу еще 34 тыс. кв.м.
В регионах России за первое полугодие было введено порядка 74 тыс. кв. м торговых площадей. В основном, новое строительство представляло собой расширение уже существующих объектов. Так, были открыты третья очередь ТЦ «Макси Молл» в Хабаровске и вторая очередь ТЦ «Батон» в Новочеркасске. Помимо этого, открыта первая очередь многофункционального центра «Эспланада» в Перми.
В целом, на 2023 год запланировано открытие 274 тыс. кв.м (по 137 тыс. кв.м в регионах и в Москве). Однако сохраняющийся высокий уровень риска в экономике продолжит корректировать планы девелоперов и может привести к сдвигу сроков ввода объектов.
Все устаревшие ТЦ будут трансформироваться в специализированные форматы: развлекательные, мебельные, дискаунтеры. С высокой вероятностью будет практиковаться снос и редевелопмент таких объектов в жилье. Дополнительно торговые площади могут быть использованы под размещение складов или производств.
Арендаторы сегментов «Развлечения», «Сервисы» и «Общественное питание» стали драйвером спроса на помещения в ТЦ.
По итогам 2022 года и впервые за пятилетний период категории «сервисы и развлечения» «обогнали» традиционного лидера – fashion сегмент (одежда, обувь, аксессуары) – в структуре новых* сделок** по аренде помещений в торговых центрах.
- В категорию «Сервис» включены арендаторы, фокусирующиеся на предоставлении услуг – фитнесы, ремонтные мастерские, организации хранения (ячейки и боксы), салоны красоты, ПВЗ, медицинские центры, точки проката, образовательные программы, автосервисы и др. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в 2022 года составила 612 квадратных метра.
- К профилю «Развлечения» относятся всевозможные развлекательные центры для взрослых и детей, термы, боулинги, квесты, картинги и т.д. Средняя площадь арендованного помещения данной категории в первом полугодии 2022 года составила 1950 квадратных метра.
- В блок «Общественное питание» входят кафе, точки фаст-фуда на фудкортах и магазины продуктов питания. В зависимости от типа недвижимости востребованы как дискаунтеры (Чижик, Светофор, Магнит), так и классические супермаркеты. Площади магазинов варьируются от 400 до 1200 кв.м. Сегмент фаст-фуда демонстрирует устойчивость относительно иных форматов общественного питания в условиях снижения покупательской способности населения.
- Арендаторы этих профилей являются относительно выгодными для собственников торговых центров, так как формируют стабильный поток посетителей и/или занимают большие площади. Конверсия у данных арендаторов также выше – люди приходят за услугой, которую приобретут в большинстве случаев. К недостаткам данных арендаторов можно отнести невысокую ставку аренды, которая имеет ограничения по потенциалу роста.
* привлечение оператора не присутствующего на момент сделки в проекте (не продление договоров, не релокация)
** на основе сделок CORE.XP
Ставки аренды будут продолжать снижаться, особенно в недавно открытых ТЦ.
Все компании, приостановившие деятельность, продолжают частично выполнять обязательства по контрактам. Размер платежей на период приостановки - предмет коммерческих договоренностей между сторонами. Есть арендаторы, которые полностью оплачивают аренду, есть те, кто оплачивают арендную плату частично. По договорам аренды, где арендная плата была зафиксирована в виде процента от товарооборота, стороны договорились о размере платежа на основании за аналогичные периоды прошлого года.
Спрос со стороны арендаторов на изменение коммерческих условий в сторону снижения арендной ставки до конца года не встречал массового отклика собственников, однако в IV квартале «встречное движение» началось. В особенности, это характерно для недавно открытых торговых центров. Мы ожидаем, что прайм-ставки аренды* в следующем году будут снижаться (до -10%** в топовых ТЦ и до -15% в ключевых*** ТЦ). При проведении реструктуризации брендов уровень риска недополучения прибыли для арендодателей возрос, поэтому в ряде случаев арендные платежи для таких ритейлеров будут увеличены. У владельцев ТЦ также есть стратегическая задача по включению онлайн-заказов в товарооборот физического магазина.
Показатель посещаемости торговых центров сократился на 30% (Москва) и 16% (регионы России) за два года вследствие ряда структурных трансформаций.
Согласно данным Google Mobility Index, средний показатель посещаемости торговых центров сократился более, чем на 30%, в ТЦ Москвы и более, чем на 16%, в ТЦ регионов по прошествии двух лет (контрольное значение – февраль 2020 года).
Торговые центры, расположенные в отдаленных районах города, пострадали значительнее, чем объекты, расположенные в зонах плотной жилой застройки. В особенности это характерно для торговых центров за МКАДом, целенаправленное посещение которых стало менее востребованным.
Причинами структурных изменений стал ряд последовательных трансформаций – пандемия коронавируса, развитие онлайн-торговли, сокращение присутствия международных брендов.
Менее резкое падение посещаемости торговых объектов в регионах обусловлено, во-первых, меньшим количеством ТЦ в городах России, во-вторых, сильной функцией социализации, которую выполняет ТЦ, и в-третьих, меньшей зависимостью от присутствия иностранных брендов.
Офисы
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP.
В 2022 году рынок офисной недвижимости продемонстрировал устойчивость и достаточно хорошую активность на фоне неопределённости, вызванной политическими и экономическими факторами. Выразилось это в сравнительно высоких показателях спроса, незначительном и плавном росте доли свободных площадей и стабильном уровне ставок аренды.
Объём спроса оказался даже выше консервативных прогнозов начала года и ожидается на уровне чуть более 1 млн кв. м по итогам 2022 года. Однако активность арендаторов в большей степени относится к оптимизации и переездам, нежели к расширению площадей и открытиям дополнительных офисов, что видно из минимального уровня чистого поглощения, который в этом году близок к нулевому значению.
С точки зрения «драйверов» рыночной активности в этом году нельзя выделить однозначного лидера. Тем не менее ряд отраслей был заметней на рынке в прошедшие месяцы. Так, 19% всех арендованных и купленных площадей пришлось на представителей рынка недвижимости: ряд сделок был закрыт операторами гибких офисов, также активность проявляли девелоперы жилой недвижимости. Помимо этого, существенный вклад в результат года внесли компании из разных отраслей, работа которых при этом сопряжена с государственными проектами, в частности, с развитием инфраструктуры.
Среди крупнейших сделок 2022 года в основном представлен сегмент купли-продажи. Его доля в этом году составила 19% от общего объёма спроса против 11% и 12% в 2020 и 2021 гг. соответственно. С одной стороны, это безусловно рост по отношению к предыдущим двум годам, с другой – показатель вернулся в норму, если говорить о норме в ретроспективе предыдущих 5 лет.
Ключевым трендом в структуре спроса для этого года является сильное преобладание сделок по готовым площадям. Дороговизна отделки и высвобождение площадей в существующих зданиях привели к тому, что 80% спроса пришлось на готовые офисы, тогда как сделки по помещениям «под отделку» в большинстве своём были сформированы за счёт покупок объектов на стадии строительства. Таким образом, спрос на аренду офисных площадей в 2022 году практически на 100% был реализован с помощью готовых помещений с отделкой.
Доля свободных площадей в 2022 году вернулась к росту и на конец года должна составить порядка 11% с учётом предложений как прямой аренды, так и субаренды. В целом за год объём доступных площадей прирастал плавно и вырастет к концу IV квартала всего на 3,4 п.п. относительно показателя конца 2021 года (7,6%). При этом рост был неравномерным с точки зрения и субрынков, а самое главное, класса здания, где освобождались площади. Так, ввиду освобождения своих офисов зарубежными компаниями, наибольший прирост вакантных помещений был зафиксирован в сегменте зданий класса прайм А – фактически на рынок вышли одни из наиболее качественных площадей. С точки зрения географии появляющегося предложения, можно отметить наибольший прирост в ленинградском деловом районе (с 4,1% в 2021 г. до 9,1% в конце 2022 г.) и центральном деловом районе (с 7,4% в 2021 г. до 10,9% в конце 2022 г.). Самая сложная ситуация наблюдается в офисах, расположенных за пределами МКАД: здесь и прирост свободных площадей в этом году был существенным, и изначально было много свободных площадей (рост доли свободных площадей с 17,5% до 21,2% в 2022 году), а востребованность этих офисов в рамках, как минимум, следующего года, когда на рынке будут предлагаться готовые офисы внутри МКАД, вызывает вопросы.
Дальнейшую динамику прироста свободных площадей можно оценить исходя из планов уходящих компаний: те, кто будет уходить и освобождать площади уже приняли решение. По нашим оценкам, доля свободных площадей, включая все варианты и прямую аренду, и субаренду, может составить максимум 12%, пик мы ожидаем к концу I кв. 2023 года и далее стабилизацию показателя.
Ставки аренды на фоне плавного прироста доли свободных площадей оставались в целом на уровне предыдущего года и даже показали небольшой рост, главным образом за счёт выхода на рынок более качественного и более дорого предложения. На рынке, даже в условиях увеличения объёма доступных площадей, сохраняется сбалансированная ситуация, и предпосылок к немедленной и заметной коррекции коммерческих условий пока нет. В следующем году мы ожидаем сохранения среднего показателя ставки аренды на текущем уровне, при этом будет увеличиваться разница между запрашиваемыми ставками и их значениями достижимыми в сделках: на рынке будет возможность найти варианты с существенными дисконтами, но это не будет массовым явлением, а будет проявляться в отдельных примерах, где собственнику того или иного объекта будет важно реализовать площади как можно быстрее.
Объём строительства в 2022 г. должен составить около 300 тыс. кв. м., что заметно меньше аналогичного показателя 2021 г. Основная причина такой динамики – перенос завершения стройки ряда объектов на более поздний период. Так уже в следующем году ожидается рост показателя до 400 тыс. кв. м, а пиковое значение в девелоперской активности рынок может увидеть в 2024 году, на который запланировано более 1 млн кв. м новых офисных площадей.
Склады
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.
События 2022 года не могли не отразиться на рынке коммерческой недвижимости. При этом по предварительным итогам этого года именно складской сегмент чувствует себя наиболее уверенно в новых реалиях: рынок складской недвижимости преодолел точку неопределённости и продолжает укреплять свои позиции.
Наиболее показателен с точки зрения ключевых тенденций рынка Московский регион. После всплеска весной, уже осенью доля свободных площадей начала снижаться. По итогам года её значение составит 2,6% (здесь и далее, речь о складах только класса А). Таким образом, доступны к заезду будут около 460 тыс. кв. м.
Пик доступного предложения наблюдался в июле-августе, когда оно превышало 800 тыс. кв. м с учётом предложений по субаренде. При этом уже к сентябрю эти объёмы начали сокращаться. Это было связано, в первую очередь, как с вымыванием субарендного предложения, так и арендой ряда крупных блоков напрямую от собственника.
Таким образом, начавшийся весной тренд на рост субаренды прекратился. В целом, нехарактерная для складского рынка, она стала локальным явлением этого года, и в отдельные периоды (I-II кварталы) формировала более половины всего доступного предложения. Однако этот год показал, что такой формат по-прежнему мало подходит для складского сегмента: большинство игроков всё также выбирают прямую аренду.
Таким образом, звучащие с начала весны прогнозы о миллионах квадратных метров пустующих складов абсолютно не воплотились: уже к III кварталу доступные площади не только перестали прирастать, но и наметилась тенденция к их сокращению.
Что касается ставок аренды, то после достижения пиковых значений в I квартале (до 6 000-6 500 руб. за кв. м в год) под влиянием роста доступного предложения они вернулись к уровню конца 2021 года (5 500-5 600 руб. за кв. м в год) и зафиксировались на этом уровне.
В 2023 году ожидается сохранение доли свободных площадей примерно на таком же уровне – 2,7%. Дефицит складских площадей, характерный для складского рынка последние несколько лет, сохранится.
Объём спроса (сделок), по нашим оценкам, вырастет до 1,5 млн кв. м, при этом половина этого объёма будет сформирована сделками по типу «строительство под клиента» (built-to-suit).
Объёмы строительства составят 1,2 млн кв. м. При этом мы ожидаем запуска ряда новых проектов, в основном в формате built-to-suit с готовностью в 2024 году, в то же время большого объёма спекулятивного девелопмента не предвидится.
Если говорить о складском рынке России в целом, то после паузы весной, к лету 2022 года активность на рынке стала восстанавливаться, компании вновь возвращались к планам по развитию логистической инфраструктуры, росли запросы на складские площади. По итогам года объём сделок составит 2,2 млн кв. м.
Предварительные итоги 2022 года в целом сопоставимы с нормальным уровнем 2019-2020 годов. Основной спрос в этом году был сконцентрирован в Москве и Московской области – 68% годового объёма сделок.
В 2023 году мы ожидаем рост спроса на складские площади. По нашим оценкам, годовой объём сделок в следующем году составит 2,9 млн кв. м. Это будет второй исторический результат (уступает только рекорду 2021 года). При этом, учитывая текущие планы компаний, половина этого объёма придётся на региональные рынки.
Основными драйверами спроса на складские площади является ритейл – как e-commerce, лидер последних двух лет, так и классический ритейл, в первую очередь, продуктовый, развивающий в том числе и популярный формат дискаунтеров.
Ещё одной тенденцией текущего года стало увеличение объёма сделок в готовых зданиях, в первую очередь, под влиянием появления на рынке такого продукта, который находился в крайнем дефиците в прошлые годы. При этом сокращение такого предложения создаёт предпосылки для возраста к модели «строительства под клиента».
Таким образом, в 2023 году мы вновь ожидаем увидеть преобладание сделок build-to-suit в структуре спроса. Связано это будет, во-первых, с сокращением объёмов доступного предложения, во-вторых, экспансией на региональные рынки, в том числе те, где качественное предложение крайне ограничено, в-третьих, спецификой запросов, которые зачастую возможно реализовать путём строительства в соответствии с требованиями компании. Так, доля таких сделок достигнет 65%, что станет также историческим значением.
Что касается рынка девелопмента, то, несмотря на все сложности, с которыми столкнулась строительная отрасль, девелоперы справляются с этими вызовами, находят альтернативные решения и в целом выдерживают заявленные сроки.
Таким образом, складской сегмент в очередной раз демонстрирует свою устойчивость перед кризисами. Являюсь частью жизнеобеспечивающей инфраструктуры, склады остаются востребованными всегда, что вновь подтвердил опыт этого года. Мы ожидаем ещё более успешного следующего года, и для этого есть все предпосылки.
Гостиницы
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP.
Благодаря росту внутреннего туризма и активной правительственной поддержке, в 2022 году гостиничному рынку Москвы удалось избежать критического падения, несмотря на продолжающуюся пандемию коронавируса и новые испытания, которые выпали на индустрию гостеприимства уже с самого начала текущего года. Согласно нашим наблюдениям, в 2022 году основные рыночные показатели были близки к значениям прошлого года, но не достигли результатов 2019 года.
Одно из главных событий 2022 года – уход международных брендов: по официально обнародованной информации российский рынок полностью покинули только IHG, Marriott и Sokos, другие же компании частично ограничили свою деятельность на территории страны, а также вышли из некоторых проектов.
Данные решения не привели к сокращению числа качественных действующих гостиничных объектов на рынке, так как в большинстве случаев отели на территории России не принадлежали иностранным компаниям, а находились под их управлением или франшизой. Более того уход зарубежных брендов в сочетании с ростом внутреннего спроса – это стратегическая возможность для российских операторов. В условиях отсутствия западных туристов переход на российский бренд или трансформация в небрендированный отель являются более выгодными стратегиями для собственников гостиниц.
В течение года мы наблюдали введение мер поддержки индустрии гостеприимства со стороны правительства: сильный эффект для сегмента дали принятый «нулевой» НДС на 5 лет для КСР и программа по выдаче льготных кредитов со ставкой 5%. Кроме того, кешбэк-программа способствовала не только восстановлению, но и росту гостиничного рынка России: внутренний туризм – основной драйвер российского рынка.
Также один из главных трендов 2022 года - развитие загородного и регионального туризма. Рост внутреннего туризма стимулировал развитие как популярных, так и новых туристических направлений внутри России.
Что касается прогноза на 2023 год, то основные показатели рынка Москвы (средний тариф и загрузка) останутся на уровне 2021-2022 годов. Поток иностранных туристов также будет ограниченным и в следующем году, что продолжит сказываться на уровне загрузки сегмента люкс и гостиниц верхнего предела высокого ценового сегмента. Активный внутренний спрос поспособствует загрузке гостиниц более бюджетных сегментов, однако не обеспечит восстановление средней цены до уровня 2019 года ввиду меньшей платежеспособности. Загородный и региональный туризм продолжат свое активное развитие.
Приближаясь к финишной точке календарного года столичный рынок новостроек бизнес-класса демонстрирует достаточно интересные результаты. Аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» выделяют сразу три фактора, которые заслуживают внимания – это ощутимый прирост нового объема предложения в годовом выражении за последние 3 месяца, значительное увеличение количества лотов с отделкой и, не смотря на прогнозы, продолжение роста цены.
В ноябре 2021 г. первичный рынок жилья бизнес-класса в старых границах Москвы пополнился 2 новыми проектами – ЖК Forst (ПИК) и ЖК Rotterdam (ФСК), а также новыми объемами в уже реализуемых проектах ЖК Level Мичуринский и ЖК Остров. Всего в реализацию вышло 11 корпусов. Совокупный объем предложения составил 840 тыс. кв. м (+3,6% за месяц, +41,8% за год) и 12,1 тыс. лотов (+3% за месяц, +59% за год).
Динамика предложения квартир бизнес-класса, шт.
В структуре предложения по локациям две трети предложения (76,8%) приходится на 4 округа: ЮАО – 22,9% (-0,3% за месяц, +3,9% за год), СЗАО – 22,6% (+1,4% за месяц, +12,9% за год), ЗАО – 17,3% (-0,2% за месяц, -0,8% за год) и СВАО – 13,9% (+0,5% за месяц, +3% за год). Больше всего за месяц предложение выросло в СЗАО – на 10,5%, а за год – в 3,3 раза. В лидерах снижения экспозиции ЦАО – на 3% за месяц и на 28% за год, и САО – на 7,8% и 32,2% соответственно.
По наличию и типу отделки большая доля предложения все еще реализуется без отделки – 60,4% лотов (+0,6% за месяц, -9,2% за год), в т.ч. на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 28,8% (-0,3% за месяц, +5,1% за год), с отделкой – 10,8% (-0,3% за месяц, +4,1% за год). Однако если рассматривать в структуре экспозиции, то по итогам ноября в реализации находится 4,7 тыс. лотов с отделкой (полной и предчистовой), которая за год выросла в 2 раза: с полной отделкой – в 2,4 раза, с предчистовой – в 1,9 раза.
Динамика предложения квартир бизнес-класса с отделкой (все виды), шт.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса по итогам ноября 2021 г. составила 390,9 тыс. руб., прибавив за месяц 1,9% и 31,7% за год. Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 318,5 тыс. руб./кв. м (+4,5% за месяц, +26,1% за год), самыми дорогими – ЮАО с 403,9 тыс. руб./кв. м (+2,4% за месяц, +20,2% за год), СЗАО с 399,2 тыс. руб./кв. м (+0,5% за месяц, +40,6% за год) и ЗАО с 395 тыс. руб./кв. м (+2,1% за месяц, +22,2% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
Средняя цена квартиры столичного бизнес-класса по итогам ноября составила 27,1 млн руб. (+2,3% за месяц, +17,4% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 22,4 млн. руб. (+4,5% за месяц, +24,3% за год), самым высокобюджетным – традиционно ЦАО со средней ценой квартиры 31,3 млн руб. (+8,9% за месяц, +37,1% за год).
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги текущего года и проанализировала основные тенденции на инвестиционном рынке, рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости, а также определила перспективы наступающего 2022 года.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор глава инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Россия:
Несмотря на сохранение некоторой неопределенности в связи с продолжением пандемии коронавируса, в 2021 году мы наблюдали не только рост экономики России, но и восстановление рынка инвестиций в недвижимость. По оценке Банка России в 2021 году рост ВВП составит 4-4,5%, а Министерство Экономического развития ждет увеличения ВВП до 4,2% в годовом сопоставлении, что превышает ожидания по сравнению с прошлым годом. Напомним, что в сентябре 2020 года базовый прогноз Минэкономразвития составлял 3,3%. К основным факторам, положительно повлиявшим на российскую экономику, можно отнести рост мирового ВВП (по оценке Oxford Economics мировая экономика вырастет на 5,8% в 2021 году), динамику цен на нефть (в декабре 2021 года цена на нефть марки Urals выросла до 70,5 долл. США за баррель по сравнению с 49,1 долл. США за баррель в конце прошлого года), а также бум кредитования внутри страны также внесли вклад в рост валового продукта.
Успешное восстановление мировой экономики после неопределённости 2020 года положительно сказывается на объемах инвестиций в недвижимость в мире, которые практически достигли рекордных результатов 2018-2019 годов: по предварительным оценкам CBRE, в 2021 году общий объем глобальных инвестиций достиг 1,05 трлн долл. США, увеличившись на 22% по сравнению с 2020 годом. Самый большой рост в 37% в годовом сопоставлении показал регион Северной и Южной Америки, регион Европы, Ближнего Востока и Африки увеличился на 5%, а Азиатско-Тихоокеанский регион вырос на 16% соответственно. По прогнозам CBRE, в 2022 году глобальный рынок продолжит расти и достигнет нового рекорда в 1,2 трлн долл. США (+10% по сравнению с 2021 годом), а регион Европы, Ближнего Востока и Африки ожидает рост примерно на 15% в годовом сопоставлении.
Что касается российского рынка недвижимости, то по предварительным результатам 2021 года общий объем инвестиций составит 390 млрд руб., что выше на 28% по сравнению с предыдущим рекордом 2017 года и на 37% превышает итог 2020 года. Данному результату способствовал рекордный объем инвестиций в площадки под жилье, который составит порядка 50% или около 200 млрд руб. в общем объеме вложений. Что касается коммерческой недвижимости, то рост арендных ставок и активный спрос привели к тому, что инвестиции в склады выросли до 69 млрд руб. против 56 млрд руб. в прошлом году (+24% по сравнению с 2020 годом). Ожидается, что в 2021 году инвестиции в коммерческую недвижимость России достигнут порядка 190 млрд руб., оставаясь на уровне 2020 и 2019 годов, однако все еще отставая от рекордных пиков 2016-2017 годов, когда данный показатель превышал 270 млрд руб.
Отметим повышенный интерес к строящимся объектам в 2021 году: их доля составила 63% от общего объема инвестиций (по сравнению с 56% в прошлом году). Однако в структуре сделок с коммерческой недвижимостью инвесторы предпочитают существующие объекты, на долю которых пришлось 70% от общего объема. Также основной спрос со стороны инвесторов был сосредоточен на активах, расположенных в Москве (73% от общего объема вложений в 2021 году).
Что касается прогноза на 2022 год, то мы ожидаем сохранения общего объема инвестиций на том же уровне: вложения достигнут порядка 390 млрд руб., при этом произойдет перераспределение в сторону коммерческой недвижимости и сокращение доли инвестиций в площадки под жилье. В следующем году вложения могут быть перераспределены следующим образом: жилой сегмент скорее всего сократится с порядка 50% до 25% от общего объема, а доля вложений в коммерческую недвижимость может вырасти с 50% до 75% за счет отложенного спроса и сильного офисного рынка, а также благодаря продолжению бума в складском сегменте.
Один из главных сдерживающих факторов экономики – высокая инфляция: по данным ЦБ рост потребительских цен в 2021 году составит 7,7-7,8%. По прогнозу Банка России, с учетом проводимой денежно-кредитной политики, в следующем году инфляция снизится до 4,0–4,5% и в дальнейшем будет находиться на уровне 4%, в связи с чем в 2022 году ожидается рост ключевой ставки как инструмента борьбы с ростом потребительских цен (напомним, что в начале декабря 2021 года она составляла 7,5%, однако, по заявлению регулятора, в целях борьбы с инфляцией, на декабрьском заседании будет рассматриваться необходимость дальнейшего повышения показателя вплоть до 100 б. п.). Соответственно по нашим прогнозам в краткосрочной перспективе уровень доходности может колебаться в зависимости от изменений ключевой ставки.
Склады
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной и недвижимости, CBRE
2021 год однозначно можно назвать «золотым» для складского рынка: в этом году он не только продемонстрировал устойчивость в условиях пандемии, но и усилил свои позиции.
Так, были обновлены рекорды спроса и предложения. К концу года годовой спрос приблизится к 4 млн кв. м, что в 1,6 раз больше, чем в 2020 году. Годовой объём строительства вырос на 63%: по итогам 2021 года его значение достигнет 3 млн кв. м.
Сегодняшний складской рынок можно назвать рынком арендодателя. Дефицит свободных площадей при сохраняющемся высоком спросе является одним из ключевых драйверов роста ставок аренды. Например, в Московском регионе, по прогнозам CBRE, значение базовой ставки аренды в складах класса А достигнет 5 100 руб. за кв. м в год, при том, что на конец прошлого года она составляла 3 960 руб. за кв. м в год (+29% за двенадцать месяцев). Однако надо сказать, что несмотря на такой существенный прирост, в абсолютном выражении мы фактически наблюдаем возвращение значений арендных ставок к уровню 2013-2014 годов, а с поправкой на инфляцию нынешние ставки гораздо ниже максимальных значений тех лет.
Ещё одной характеристикой складского рынка в настоящее время является приход новых игроков. Складские проекты запускают девелоперы из других сегментов, а девелоперские компании, реализующие проекты в других регионах, выходят на рынки Москвы и Петербурга. Кроме того, владельцы земельных участков задумываются об инвестициях в логистику и прорабатывают складские проекты. Приход новых «лиц» – не частое явление. В целом, на рынке сложился определённый пул игроков и его обновление – один из показателей «золотых времен». В последний раз аналогичная ситуация наблюдалась в 2013 году.
Повышен интерес к складской недвижимости и со стороны инвесторов. Склады сегодня – это крайне привлекательный инвестиционный продукт. Внимание инвесторов направлено как на новые built-to-suit проекты, так и на объекты вторичного рынка в наиболее востребованных субрынках.
Трансформируется и сама складская недвижимость. Вслед за развитием онлайн-ритейла появился принципиально новый формат – фулфилмент-центры, огромные высокотехнологичные объекты, которые кардинально отличаются от стандартных складов как самой технологией хранения и обработки, так и техническими характеристиками (например, увеличенная высота потолков, повышенная нагрузка на пол, дополнительная система вентиляции и др.). К концу 2021 года площадь всех фулфилмент-центров превысит 2 млн кв. м, а к 2024 году – 5,5 млн кв. м.
Появление новых форматов характерно и для городской логистики, являющейся объектом особого внимания в последнее время по причине высокой привлекательности для арендаторов и практически полного отсутствия доступного качественного предложения. В этом году был запущен абсолютно новый двухэтажный логистический комплекс на территории PNK Парк Медведково. Проект предполагает также возведение Центра обработки данных. Фактически это пример нового многофункционального объекта, нежели склада в типичном понимании. Стоит ожидать дальнейшего развития подобных форматов, первые проекты уже появляются на рынке.
«Гиперактивность» в складском сегменте наблюдается не только в Москве, но и во всех крупнейших городах России. В 2021 году более трети всего объёма сделок пришлось на региональные рынки. Сейчас многие федеральные компании развивают логистику уже не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных.
«Бум» на складском рынке оказывает влияние и на другие отрасли. Обеспечение работы складов требует больших трудовых ресурсов. Так, новый фулфилмент-центр – это тысячи рабочих мест. Это меняет рынок труда не только того региона, где расположен комплекс, но и других регионов, причём не только соседних. Например, в Москве, со стремительным ростом площадей онлайн-ритейла возникает проблема дефицита складских работников – сейчас на 1000 человек населения должно приходиться 16 сотрудников склада (ещё в 2017 году это число было в 2 раза меньше). Поэтому компании всё чаще прибегают к практике привлечения персонала из других субъектов, даже отдалённых. Дополнительная нагрузка ложится на производителей и поставщиков стеллажного оборудования, мезонинных конструкций и т. д.
«Золотая эпоха» складского рынка не закончена, он продолжит расти и развиваться. В целом, по оценкам CBRE, в 2022-2023 гг. спрос сохранится на высоком уровне (3-3,5 млн кв. м в год). Локомотивами продолжат оставаться онлайн-ритейлеры, ещё одним драйвером спроса может стать food-ритейл, развивающий формат дискаунтеров. Появление новых игроков и реализация новых проектов позволит увеличить и объём предложения: в 2022 году объём нового строительства составит 3-3,3 млн кв. м, из них более трети придётся на региональные рынки.
Торговые центры
Надежда Цветкова, директор, руководитель направления аренды торговых помещений, CBRE
Девелопмент: объёмы строительства растут, при этом меняются форматы.
Общая площадь ТЦ, открытых в 2021 г. в России, станет максимальной за последние 5 лет и составит 843 тыс. кв. м. Это на 10% больше, чем в 2019 году, и на 37% больше, чем в 2020. При этом, в Москве объем введенных в эксплуатацию GLA-площадей вырос на 5 % по сравнению с 2020 годом, а в регионах на 102%. Характер объектов отличается в зависимости от рынка. В регионах превалируют крупные масштабные проекты, тогда как в Москве новое предложение формируют современные форматы с меньшей средней площадью объекта.
Одновременно с этим многие ранее построенные ТЦ запланировали реконцепцию, необходимую для адаптации под интересы сегодняшнего потребителя.
Из наиболее интересных проектов в Москве стоит отметить долгожданный ТРЦ “Павелецкая Плаза”, планируемый к открытию до конца 2021 года, от девелопера “Mall Management Group”. Проект органично сочетает ландшафтный парк снаружи и трёхуровневый подземный торговый центр — внутри. Павелецкая Плаза соберет магазины-флагманы ведущих модных и спортивных брендов, а также новые для рынка Москвы ритейл-форматы.
Несмотря на все сложности, многие операторы продолжают развитие, и спрос на площади сохраняется. В то же время продолжение существования в кризисных реалиях привело к заметной трансформации структуры спроса и его перераспределению.
В структуре сделок, совершенных CBRE, высокая активность fashion-сегмента сохраняется, но его доля в структуре спроса заметно ниже 2019 и 2020 годов. Так, в 2020 году спрос упал на 4 процентных пункта в сравнении с 2019 годом, а в 2021 на 10 процентных пунктов в сравнении с 2020. Заметен в структуре спроса и очевидно наиболее устойчивый к «пандемийным» ограничениям сегмент фуд-ритейла. В 2021 году доля супермаркетов составила 13% от общего количества занимаемых площадей. Среди арендаторов торговой недвижимости появляются и нестандартные для таких объектов: в уходящем году в структуре спроса появились коворкинги. Их доля в общей структуре сделок 2021 года составила 10%.
Тем не менее, текущий период является переходным и нельзя говорить о долгосрочности “общей картины”, которую мы наблюдали в 2021 году.
Посещаемость: трафик остается низким, но ситуация постепенно улучшается. Конверсия остается высокой.
Уровень посещаемости торговых центров – ключевой фактор, определяющий развитие ситуации в сегменте. Арендаторам и арендодателям в торговых центрах пришлось продолжить существование в реальности периодических волн Covid-19 и введения ограничений. В периоды локдаунов собственники готовы идти на разумные и логичные, но краткосрочные уступки, что позволяет им сохранить свой пул арендаторов и снизить риски роста доли свободных площадей.
«Трафик» посетителей в торговых объектах по-прежнему низкий, но выше показателей 2020 года, и характеризуется более высокой конверсией – тот, кто пришёл в торговый центр, с наибольшей вероятностью совершит покупку. Планируемые ограничения на посещение общественных мест без QR-кода определённо приведут к заметному снижению трафика в ТЦ (что мы уже наблюдали в некоторых регионах). Тем не менее, это скорее краткосрочная история, которая может дать долгосрочный эффект в виде более высоких темпов вакцинации и нормализации ситуации с COVID-19, а значит возвращения покупателей в торговые центры.
Что дальше?
В конце 2021 года ожидается традиционно высокий покупательский спрос в связи с зимними праздниками, который позволит сегменту восстановиться. В 2022 ситуация с посещаемостью будет улучшаться вместе с ростом количества вакцинированных граждан. Это уже происходит на зарубежных рынках, в странах с высокими темпами вакцинации населения.
Ускоренный переход определенной части розницы в онлайн «благодаря» пандемии не стал угрозой для ТЦ. Оффлайн и онлайн по-прежнему существуют гармонично. Торговые центры останутся каналом продвижения e-commerce. Физические магазины станут центром формирования клиентского опыта и местом демонстрации сильных сторон бренда.
Торговые центры уходят от имиджа закрытой коробки со стандартным набором арендаторов. Все большее внимание уделяется зонам благоустройства и отдыха, созданию общественных пространств, продолжается дальнейшее увеличение доли сегмента кафе и рестораны, а также развлекательной составляющей, расширяется пул арендаторов, характеризующихся регулярным помещением (фермерские продуктовые лавки, операторы сферы услуг, пункты выдачи, спортивный досуг, офисная функция, образование).
Торговые коридоры
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ретейла СBRE в Москве:
Рынок стрит ритейла по-прежнему восстанавливается после кризисного 2020 года.
Сегмент стрит ритейла продолжает существовать в условиях пандемии.
Доля свободных площадей сохраняется на высоком уровне с середины 2020 г. и на текущий момент времени показатель вакансии составляет 16,4% (+1, 83 % к аналогичному периоду 20-го года).
Рост во многом связан с закрытием операторов, ориентированных на туристический трафик, несетевых ритейлеров, программой оптимизации банков.
Значительная часть пустующих сегодня помещений являются системно невостребованными, т. е. предлагаются на рынке более 12 месяцев, что сильно превышает средний срок экспонирования.
Кроме того, произошел рост общего количества помещений. Это связано с тенденцией деления крупных помещений на более мелкие (как делением на отдельные лоты, так и формированием секций в составе одного помещения). Несколько таких помещений появилось, в частности, на Тверской и Арбате. Они сдаются в аренду мини-кофейням, цветочным салонам и другим небольшим операторам.
Пандемия и вводимые ограничения не повлияли на структуру открытий, но снизили их общее количество.
В целом, структура новых открытий в 2021 году осталась неизменной.
Лидирующие позиции по-прежнему занимают рестораны, операторы профиля «красота и здоровье», а также fashion-ритейлеры.
На ресторанный сегмент приходится 45%, а топ-улиц по количеству открытых ресторанов - Маросейка, Пятницкая, Покровка, на которые пришлось примерно 30% всех ресторанных открытий в центральных торговых коридорах.
Развитие всех ритейлеров остается очень точечным – если ранее они говорили про округ или улицу, то сегодня все чаще в запросах есть конкретный адрес и номер дома.
Ситуация постепенно улучшается на некоторых улицах. Лидерами по сокращению доли свободных помещений стали Покровка, Большая Дмитровка (показатель уменьшился с 10% до 6).
Эти улицы, наравне с Патриаршими Прудами и Маросейкой, пользуются популярностью среди операторов общепита и характеризуются самым минимальным показателем вакансии (6-7%). Максимальный же показатель по-прежнему на 1-ой Тверской-Ямской и Тверской. Самые дорогие, традиционно востребованные у международных ритейлеров улицы – центральная часть Кузнецкого Моста, Петровка на участке до Столешникова переулка.
Срок экспонирования на этих улицах остается одним из минимальных – 1–3 месяца, а ротация арендаторов одна из наиболее низких.
Тренды:
- рестораны и кафе по-прежнему будут формировать основной спрос;
- cохранение поляризации улиц;
- спрос со стороны арендаторов сохранится на уровне 2021 года, поэтому значительного сокращения вакансии не ожидается.
Офисы
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE
Темпы восстановления рынка офисной недвижимости в 2021 году превзошли все ожидания. Во второй половине года ввиду отсутствия жестких ограничений на работу из офиса спрос начал расти активнее, чем ожидалось в начале года. Компании более интенсивно возвращали сотрудников в офисы, многие возобновили проекты по расширению и/ или смене офиса. По итогам 2021 года объем сделок аренды и купли-продажи составит 1,5 млн кв. м, что на 20% больше показателя за 2020 год, но все еще меньше рекордного 2019 года на 13%.
Интерес пользователей увеличивается к офисными помещениям класса А. Компании стремятся организовать современное офисное пространство для своих сотрудников, которое будет заключать в себе не только гибкую планировку, но технологичное наполнение для создания комфортных условий сотрудников в офисе и на «удаленке». Таким образом, объем новых сделок в сегменте класса А составит 500–550 тыс кв. м по итогам 2021, что на 36-50% и 10-20% больше аналогичных показателей за 2020 и 2019 годы, соответственно.
В 2022 году спрос продолжит увеличиваться, при этом транзакционная активность будет ограничена доступным предложением, доля свободных площадей будет сокращаться. Мы не исключаем, что в 2022-2024 годах объем сделок может достигать 2 млн кв. м в случае реализации крупных сделок в отношении будущей вещи или bts-проектов. Динамика сделок будет зависеть от наличия консенсуса сторон, а именно согласия в отношении готовности входить в проекты на ранней стадии строительства и условий их реализации.
Доля свободных площадей уже достигла уровня до пандемии, 8% (против 9% по итогам 2019 года). До конца года мы ожидаем увеличение до 8,5% за счета ввода в эксплуатацию ряда объектов. Объем доступных помещений сокращается во всех субрынках Москвы. Наибольшее снижение наблюдается в Москва-Сити (уменьшение с 11,3% по итогам 2020 года до 3,3% в декабре 2021 года) и в Ленинградском деловом районе (с 12,3% до 5% соответственно).
По итогам 2021 года объем нового предложения составит 650 тыс кв. м, что почти в 3 раза больше показателя за 2020 год (224 тыс кв. м). В 2022-2023 годах объем ввода сохранится на уровне 600–800 тыс кв. м ежегодно. При этом увеличение объемов нового строительства не окажет существенного влияния на объем доступных площадей. Существенная доля, 15-30%, будет не доступна на рынке для аренды или покупки. Многие новые объекты либо строятся для конкретных компаний, либо площади контрактуются на этапе строительства. Ввиду сохранения дефицита доступных площадей в новых проектах ожидается рост спроса на bts проекты (строительство под нужды конкретной компании).
На фоне роста спроса и сокращения доступных площадей ставки аренды возвращаются на траекторию устойчивого роста. Пандемия стала сдерживающим фактором для роста ставок аренды, увеличение которых ожидалось еще в 2020 году. При этом, несмотря на негативный внешний фон 2020 года, ставки аренды продемонстрировали устойчивость.
Средневзвешенная ставка на площади класса А составляет 25 800 руб./кв. м/год, на площади класса В – 17 000 руб./кв. м/год. Средний диапазон запрашиваемой ставки аренды на помещения класса А Прайм составляет 37 000 – 48 000 руб./кв. м/год, на помещения класса А (без учета класса А Прайм) в пределах ТТК – 25 000 – 45 000 руб./кв. м/год и вне ТТК – 15 000 – 30 000 руб./кв. м/год. Средний диапазон запрашиваемых ставок аренды на помещения класса В составляет в пределах ТТК 13 000 – 40 000 руб./кв. м/год и 6 000 – 25 000 руб./кв. м/год за пределами ТТК.
Уровень ставок аренды продемонстрирует рост уже в 2022 году, как минимум, на 10%. При этом коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы могут существенно отличаться в зависимости от субрынка и класса объекта. Максимальные ставки аренды будут запрашиваться за офисы в новых бизнес-центрах, расположенных в пределах сформировавшихся деловых районов.
Гостиницы 2021
Ирина Ушакова, старший директор глава инвестиций, рынков капитала и консалтинговых услуг CBRE Россия
В 2021 году экономический эффект пандемии продолжил оказывать влияние на гостиничный рынок. В 2021 году Москва оказалась среди мировых лидеров по заполняемости отелей несмотря на продолжение распространения вируса COVID-19.
Гостиничный рынок Москвы является наиболее развитым рынком России с точки зрения спроса и предложения. Общее количество отелей в Москве составляет 865 отелей с номерным фондом 68 000 номеров. Качественное предложение составляет 32 000 от общего количества номерного фонда.
В 2021 году гостиничный рынок Москвы продемонстрировал приближенный к 2019 году показатель среднего тарифа и прирост в сравнении с 2020 годом на 13 %. Средний тариф в сегментах люкс и верхнем пределе высокого ценового сегмента растёт, в то время как в остальных сегментах наблюдается падение от 11% до 28%.
Показатель загрузки плавно рос во всех ценовых сегментах, достигнув 60% по рынку в целом. Данный показатель на 68% выше показателя 2020 года, но в сравнении с 2019 годом он всё еще демонстрирует отставание.
В 2021 году в Москве состоялось открытие двух брендированных гостиниц: Hampton от Hilton Rogozhsky Val (148 номеров) и Vertical Boutique BW Signature Collection (93 номера). До конца года к открытию планируется отель Crowne Plaza Moscow - Park Huaming (340 номеров). Открытие двух гостиничных проектов перенесено на 2022 год.
В целом, в России за 2021 год появилось всего 8 гостиниц (всего 966 номеров). Новые проекты открывались в таких городах, как – Москва, Санкт-Петербург, Тула, Казань, Екатеринбург, Челябинск, Владивосток. В Туле появился первый отель сети Azimut Hotels. В Челябинске и Владивостоке открылись гостиницы под брендом Accor Hotels. В Екатеринбурге начала работать вторая гостиница бренда Hyatt.
В 2022 году в Москве должны открыться 10 объектов современного стандарта с общим номерным фондом более 1 300 номеров.