Новостройкам пригрозили отменой льгот
В последние полтора-два года на рынке новостроек рос спрос, подогретый льготной ипотекой. Вместе с ним росли цены. Сейчас ситуация изменилась: спрос сокращается, предложения на рынке с избытком, началось падение цен. Минфин против продления льготных программ, но их прекращение пагубно скажется на рынке недвижимости.
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в течение октября цена квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы снизилась почти во всех округах, в среднем сокращение составило 0,7%, до 294 тыс. рублей за кв. м. Попутно сократился бюджет покупки: однокомнатные лоты подешевели на 2,4%, двухкомнатные квартиры и апартаменты — на 1,5%, трехкомнатные — на 0,6%. Дорожали только студии — на 0,7% в среднем.
Как пояснила Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», коррекция цен стала результатом снижения спроса на новостройки — часть клиентов предпочла вторичный рынок. «Мобилизация усилила этот тренд, когда в конце сентября многие собственники жилья в Москве выставили его на продажу. Из-за этого спрос на строящиеся жилые комплексы резко снизился, что заставило многих застройщиков либо заморозить, либо скорректировать цены», — уточнила она.
В ходе MREF Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пояснил: «Рынок и до начала СВО был перегрет: за 2020−2021 гг. цены на жилье в Московском регионе выросли в полтора раза. Нечто подобное наблюдалось в 2000-е, но тогда в страну шло много инвестиций, экономика и доходы граждан увеличивались. А в период пандемии экономика стагнировала, рост цен был связан с запуском госпрограммы льготной ипотеки и с перекосами в денежно-кредитной политике — ЦБ перестарался со снижением ключевой ставки, что привело к революционно дешевой ипотеке и низким ставкам по депозитам, откуда деньги потекли в недвижимость».
По его словам, в результате образовался ценовой пузырь, который в любом случае должен был лопнуть — даже без санкций и СВО.
По данным Dataflat.Ru, за октябрь количество сделок в новостройках Петербурга сократилось на 14%, в Ленобласти — на 5%. При этом выручка застройщиков упала на 17 и 9% соответственно.
В агентстве недвижимости Ольги Эбель подсчитано: по итогам октября средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга снизилась на 1,98%.
Застройщики отказываются признавать снижение цен, тем более что официально это не указано — в ход идут различного рода скидки и рассрочки.
«Адекватная рыночная цена — та цена, по которой продавец, в данном случае застройщик, готов реализовывать свой товар, а покупатель готов приобретать его. До недавнего времени цена была адекватной, потому что квартиры были востребованы даже по достаточно высокой цене, и продажи шли хорошо. Но рост цен на недвижимость и экономическая ситуация спровоцировали ощутимый рост цен на все сопутствующие товары — на строительные и отделочные материалы, услуги подрядных организаций и т. д. То есть застройщики приобретали материалы и услуги уже по завышенным ценам. Поэтому в стоимость квартир в домах, которые только что достроены или будут достроены в 2022 или следующем году, уже "зашита" высокая цена на материалы и прочее. Соответственно, на эти квартиры цены не могут падать и сильного снижения цен не ожидается. И сейчас мы наблюдаем, что спрос упал, но цены на недвижимость не падают. Есть какие-то краткосрочные акции совместно с банками по субсидированной ставке на ипотеку под 0,1%, есть беспроцентные рассрочки, есть предложения по паркингам в подарок или с дисконтом, но по квартирам серьезного снижения цен мы не наблюдаем», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
«Застройщики сейчас начали предлагать скидки, но это предложения, которые касаются конкретных жилых комплексов, определенных корпусов или типов квартир. О глобальном снижении цен на рынке недвижимости сейчас речи не идет, это невозможно из-за высокой себестоимости строительства. В перспективе двух-трех лет могут появиться объекты эконом-класса с низкими ценами и соответствующим качеством, ориентированные на покупателей с максимально ограниченным бюджетом. Такие жилые комплексы будут располагаться в отдаленных районах Петербурга, за КАДом, или в Ленобласти. Из-за этого средняя стоимость квадратного метра в Петербургской агломерации может снизиться», — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Ей вторит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Она также отмечает снижение цен в «некоторых новых объектах, вышедших на рынок в последние месяцы, прежде всего в нижнем ценовом сегменте». По словам Натальи Кукушкиной, в ближайших пригородах Ленинградской области появляются предложения за 2,8–2,9 млн рублей, однако это можно объяснить маркетинговой политикой компаний, которые примериваются к рынку: «Таких цен на рынке не было уже порядка двух лет. Привлекательная цена помогает "раскачать" объект на старте и привлечь нужный объем средств на эскроу-счета. Сложно сказать, адекватна ли эта цена себестоимости строительства. У каждого застройщика, работающего по эскроу, в договоре с банком прописаны свои ковенанты — какой объем недвижимости по какой цене он обязуется реализовать. В случае отклонения от ковенант, компания выплачивает крупные штрафы. Таким образом, у застройщиков нет возможности опускать цену ниже определенного, согласованного с банком уровня. Если рынок "встанет" и проблемы начнутся у многих компаний, это может стать поводом для пересмотра договоров с кредитными организациями. В случае же единичных провалов продаж у конкретной компании масштабное изменение ценовой политики маловероятно», — полагает Наталья Кукушкина.
По словам Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», долю лотов с дисконтом в общем объеме предложения оценить достаточно сложно, поскольку на ряде объектов вероятны скрытые скидки. В то же время он указал: «Рост цен на рынке новостроек не превышает уровня инфляции».
С точки зрения девелоперов причин для снижения цен нет: растет стоимость земли, подорожали стройматериалы, перестройка логистических цепочек влетает в копеечку.
«Нам не кажется, что снижение цен примет массовый характер. Если это не акция (например, новогодняя), то в случае существенного снижения цен я бы поставил под вопрос жизнеспособность компании и объекта. Цены сегодня вполне рыночные. Мы не снижаем цены ни в прямой, ни в скрытой форме — в виде скидок, акций. Себестоимость строительства и затратная часть продолжают расти, поводов для снижения цены у нас сейчас нет. У нас, как и многих наших коллег, значительная кредитная нагрузка, банки увеличивают ставки финансирования, не слишком охотно дают кредиты, например, под покупку земли. Снижение цены для нас бы означало работать себе в убыток», — обозначил позицию компании Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой».
Цены натолкнулись на спрос
Однако сейчас все упирается не в расходы застройщиков, но в спрос. Некоторые потенциальные покупатели уехали, некоторые мобилизованы, некоторые отложили покупку, предпочитая спрятать деньги «в чулок».
Проект Dataflat.Ru на основе данных Росреестра подсчитал: в октябре 2022 года относительно октября 2021-го продажи в Москве сократились на 43%, в Новой Москве — на 29%, в Подмосковье — на 33%. Выручка снизилась на 42, 30 и 33% соответственно. В Петербурге относительно прошлого года продажи просели на 38%, но в Ленобласти — только на 20%.
При этом, по данным bnMAP.pro, озвученным на конференции MREF, в период с января по ноябрь выручка застройщиков в «старой» Москве снизилась на 9% в годовом выражении, в Новой Москве — на 10%, но в Московской области она подросла на 3%. Хотя в октябре, после объявления частичной мобилизации, в «старой» Москве выручка упала сразу на 46%.
В компании «Инком» отмечают: 90% столичных проектов привлекают покупателей скидками. Размер дисконта в некоторых случаях достигает 30%.
По данным Управления Росреестра по Москве, за январь-октябрь зарегистрировано 11,5% меньше ДДУ, чем годом раньше. При этом в октябре относительно сентября сокращение количества регистраций ДДУ составило 40,1%.
«Отмечается снижение спроса, но оно не является критичным для рынка новостроек. Часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию, надеясь на укрепление общих тенденций восстановления рынков», — заявил Сергей Нюхалов.
В Петербурге и Ленобласти ситуация похожа. «После событий конца сентября спрос на жилье упал, многие клиенты отказались от оформления договоров в последний момент. В результате октябрь стал неудачным с точки зрения продаж. Некоторое оживление спроса мы зафиксировали буквально на прошлой неделе. Часть клиентов, которые обращаются к нам сейчас, — это те, кто отменил покупку квартиры в сентябре», — поделилась Анжелика Альшаева.
По словам Максима Жабина, сейчас объемы продаж упали относительно прошлого года на 40%.
Аналогичные цифры приводит Альфа-банк, по данным которого застройщики не смогли продать до 40% того, что построили.
В то же время, по данным Москомстройинвест, продажи московских застройщиков просели в среднем на 20–70%.
Сокращение количества регистраций ДДУ в Московском регионе по состоянию на ноябрь 2022 года
|
Кол-во ДДУ |
Москва |
Н. Москва |
Подмосковье |
|
Октябрь 2022 |
2995 |
1211 |
3089 |
|
Относительно сентября 2022 |
–43,6% |
–29,1% |
–32,7% |
|
Относительно октября 2021 |
–44,5% |
–41,2% |
–40,6% |
Источник: АН Est-a-Tet на основе данных Росреестра
А Минфин против
На фоне снижения спроса Алексей Моисеев, замглавы Минфин РФ, ранее заявил: министерство не считает нужным продлевать программу льготной ипотеки после планового завершения в конце текущего года. И новых мер поддержки не предусмотрено.
В свою очередь Минстрой РФ — за продление льготной программы. На днях замминистра Никита Стасишин в одном из интервью сказал: «Сейчас мы слышим из разных источников о том, что какие-то льготные ипотечные программы продлевать не будут. Но я хотел бы напомнить, что эти решения несколько лет подряд принимает исключительно президент нашей страны… Минстрой России считает, что следует продлевать».
Поскольку спрос проседает, Центробанк РФ ждет замедления выдач ипотеки (по некоторым оценкам, по итогам года на 30%), однако сейчас, как сообщают СМИ, «изучает» ситуацию. Но решение будет принимать Минфин.
Пока нет ясности, спрос на льготные программы растет, а некоторые банки немного подняли ставки по ипотечным программам.
«В октябре-ноябре 2022 года за счет неопределенности на ипотечном рынке и ряда макроэкономических факторов мы зафиксировали в ТиНАО снижение объемов продаж, в отдельных случаях до 30%. При этом доля покупок в ипотеку выросла до рекордных 90%, из которых 70% пришлось на долю льготной ипотеки. Это говорит о важности выгодных ипотечных программ для развития рынка жилья», — рассказала Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
По ее мнению, наличие долгосрочных программ поддержки будет способствовать равномерному поглощению в сегменте новостроек. А если льготные программы распространить на вторичный рынок, эффективность инструмента будет еще выше, поскольку продажа старой квартиры — один из наиболее распространенных способов улучшить жилищные условия.
Алексей Бондарев, генеральный директор АН «ПРАЙД ГРУПП», утверждает, что спрос достаточно стабилен: основные застройщики выполняют планы продаж на 85–90%. «Это не та цифра, которая радует девелоперов, но уже что-то. Конечно, хорошо работать с низкой ипотечной ставкой, но и текущая ключевая ставка может позволить рынку функционировать нормально», — полагает он.
Ольга Эбель, генеральный директор собственного АН, надеется на лучшее: «Исходя из значимости программы, я не очень верю в ее окончательную отмену. Но если это случится, то январь будет месяцем, когда рынку придется адаптироваться к новым условиям и новому спросу. Обвала спроса не будет, но будет достаточно сложная адаптация. На мой взгляд, поддержка нужна. Возможно, стоит пересмотреть условия и механизмы. Уже сейчас известно, что застройщики обратились к властям с просьбой не закрывать эту программу. Думаю, что она будет каким-то образом видоизменена».
Необузданное предложение
Сегодня застройщики ощутимо притормаживают вывод на рынок новых проектов — проектные декларации появляются иногда через большие промежутки времени после того, как получено разрешение на строительство; официальные старты продаж не объявляются по несколько месяцев — застройщики предлагают бронировать квартиры.
В Москве, по подсчетам АН Est-a-Tet, новостроек на продажу нет в 23 районах города.
По данным исследования «Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ)», всего в России 43% квартир в новостройках с опубликованными в 2022 году проектными декларациями выставлены на продажу. При этом некоторые специалисты, ссылаясь на результаты исследования, опасаются затоваривания рынка — тем более что цены уже приготовились падать.
«Колебания цен зависят не в последнюю очередь от баланса спроса и предложения на рынке. Так, в третьем квартале 2022 года ценовой рост удалось значительно замедлить выводом на рынок больших объемов предложения. Летом на фоне развития комбинированных ипотечных программ девелоперы выводили на рынок большие объемы нового предложения, в том числе того, который должен был выйти весной. Например, только на рынке ТиНАО (Новая Москва) в августе вышло 524 тыс. кв. м, в сентябре — 675 тыс. кв. м», — рассказывает Мария Орлова.
По словам Сергея Нюхалова, вывод новых проектов в последнее время сокращается, и через некоторое время тенденция увеличения предложения может смениться противоположным трендом. Он полагает вероятным другой дисбаланс — ограниченный выбор объектов при росте спроса.
Петербургские застройщики настроены оптимистично: затоваривания они не ожидают. «Спрос на рынке всегда регулирует предложение — один показатель корректирует другой, поэтому мы не опасаемся так называемого "затоваривания". На петербургском рынке такого никогда не было», — подчеркивает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Наталья Кукушкина также не видит проблемы затоваривания. «Вывод новых объектов замедлился еще в пандемию, в 2022 году стартов продаж стало еще меньше. В столь изменчивой внешней среде застройщики проводят максимально консервативную политику по расширению своего портфеля. Новые объекты единичны и появляются в понятных, интересных, не перенасыщенных предложением локациях. Затоваривание новым предложением какой-то локации в текущей ситуации маловероятно. Полученные разрешения на строительство не гарантируют, что компания уже завтра выведет новый объект на рынок. В целом мы видим, что предложение со сроком сдачи в 2023–2024 годах постепенно вымывается с рынка», — объясняет она.
Анжелика Альшаева подтверждает: «Застройщики выводят новые объекты аккуратно, причем многие из "новинок"— очередные этапы уже строящихся ЖК».
Максим Жабин, кроме того, напоминает: «Многие компании уходят с рынка, переносят плановые сроки строительства и не торопятся выводить на рынок новые проекты и новые очереди».
«Так или иначе предложение на рынке будет сокращаться, затоваривания не произойдет», — резюмировал Николай Гражданкин.
Кургузые прогнозы
Ипотека, тем более льготные программы, долгое время выступает основным драйвером. От того, будет она отменена или останется на рынке, зависит многое. Не меньше зависит от хода СВО, настроений и возможностей бизнеса. Поэтому прогнозы сегодня — дело неблагодарное.
«Строить долгосрочные прогнозы сейчас достаточно сложно из-за влияния множества факторов. Мы надеемся, что ситуация прояснится и станет более определенной для всех субъектов экономической деятельности, в том числе и для участников рынка недвижимости. Что касается уровня цен, то он определяется рентабельностью и экономическими моделями проектов. Застройщики не могут продавать жилье в убыток. Да и некоторые банки в финмоделях прямо указывают минимальные значения цен, ниже которых девелопер реализовывать квартиры не может», — говорит Сергей Нюхалов.
Наталья Кукушкина полагает, что в лучшем случае сейчас можно давать прогнозы на месяц вперед. «Основным фактором, который определит динамику рынка в ближайшее время, станет возможная отмена льготной ипотеки. В случае прекращения программы в декабре мы увидим ажиотажный спрос и вызванный им рост цен, который приведет к последующему провалу рынка в январе и феврале и возврату цен на уровень ноября. Затем застройщики постепенно вернутся к более-менее плановым показателям продаж— без скачков цен и ажиотажного спроса», — отметила она.
Сергей Нюхалов полагает, что цены будут расти в основном по мере строительной готовности, однако на начальной стадии реализации вероятны специальные предложения, когда можно будет получить выгоду в среднем 15% или чуть больше.
Ольга Эбель ожидает в конце нынешнего и начале следующего года небольшой рост цен, «обрамленный скидками и акциями от застройщиков». При этом дешевле прочих будут квартиры по договору переуступки.
Ольга Трошева прогнозирует небольшие колебания цен.
О насущной необходимости продлить льготную программу кредитования говорят многие участники рынка. «Такие программы стимулируют спрос и дополнительно привлекают денежные средства в строительную отрасль, поддерживают смежные предприятия, которые работают в строительстве, — подрядчиков, поставщиков материалов. Если будет устойчивый спрос на квартиры, будут развиваться и остальные отрасли. А если господдержку отменят, как обещают, со следующего года, спрос упадет, и это серьезно скажется на продажах новостроек, строительстве и экономике в целом», — убежден Николай Гражданкин.
«Дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от многих факторов — от общей ситуации в экономике и от набора доступных инструментов для покупателей: один из главных вопросов сейчас — будет ли продлена госпрограмма и на каких условиях. Доля ипотеки в октябре, а затем и в ноябре достигла абсолютного рекорда для рынка — более 90%, причем большая часть из ипотечных кредитов это именно льготные программы, в том числе субсидированные застройщиками и банками. Поэтому для рынка очень важно, чтобы льготная программа была продлена. Это позволит покупателям и в дальнейшем выбирать программы с минимальным ежемесячным платежом. Именно платеж сегодня становится для многих клиентов решающим при выборе ипотечной программы», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Ключевой задачей на конец 2022 года и весь 2023 год, которую девелоперам и банкам предстоит совместно решать, видится обеспечение низкого уровня ипотечного платежа, лучше на весь срок кредита. Примером подобных мер можно назвать программы с отложенным первоначальным взносом или программы, при которых клиент может самостоятельно субсидировать ипотечную ставку — например, направить на такую субсидию часть средств, вырученных от продажи квартиры и направляемых обычно на погашение тела кредита. Кроме того, представляется целесообразным рассмотреть вопрос снижения жесткой зависимости ипотечных ставок от ключевой ставки ЦБ. Это позволит избегать ситуаций, подобных тем, что были весной 2022 года, когда ипотечные ставки поднялись до 22% и никакие стимулирующие меры, кроме прямого субсидирования ипотеки государством, не работали», — рассуждает Мария Орлова. По ее мнению, любые ипотечные программы позволят стабилизировать рынок новостроек.
«Чтобы рынок восстановился и снова начал развиваться, со стороны государства необходимы меры по поддержке граждан, их платежеспособности, и меры по поддержке строительной отрасли, такие как льготная ипотека. Рынок уже стагнирует, важно не допустить его падения», — заключил Максим Жабин.
Будущие специалисты по строительству оценили перспективы развития в отрасли после санкций
В конце августа 2022 года компания ROCKWOOL Russia, производитель решений из каменной ваты, провела исследование среди студентов и молодых специалистов[1] и выяснила, на какие факторы они ориентируются при выборе специальности в 2022 году и что изменилось после февральских событий. В приоритете оказались финансовая мотивация и возможность приносить пользу обществу.
Главным фактором при выборе направления работы для современной молодежи ожидаемо является уровень оплаты труда — так сказали сразу 35% респондентов. Кроме того, как показал опрос, 25% выбирают профессию исходя из того, насколько она полезна для общества, 17% ориентируются на личный интерес к сфере деятельности, 13% — на наличие социальных гарантий, которые может дать та или иная специальность. Также 10% принимают во внимание соответствие работы с собственным умениям и склонностям, а 7% считают важным уровень престижа профессии.
Февральские события также повлияли на отношение молодого поколения к выбору будущей работы — изменения отметили 36% опрошенных. Так, 10% считают, что после 24 февраля многие сферы стали не актуальны с точки зрения трудоустройства, 9% приняли решение обучаться новым навыкам, еще столько же заметили перемены, но пока никак на них не отреагировали. 6% полагают, что события в стране добавили новые сферы для построения карьеры, 4% решили перепрофилироваться.
Студенты строительных вузов, которые участвовали в серии фокус-групп ROCKWOOL в августе 2022 года, отметили, что практическая полезность выбранной специальности для них является одним из ключевых факторов выбора профессии. Плюс к этому будущие молодые специалисты отмечают, что общественно значимая работа всегда востребована, в том числе в кризисное время. Это подтверждается данными исследований. Так, например, как сообщает РБК, после февраля 2022 года число вакансий в сфере строительства и недвижимости выросло на 8%. Опрос ROCKWOOL показал, что 8% молодых специалистов считают строительство наиболее перспективной отраслью, однако около половины респондентов оценили престижность работы в отрасли на 7 баллов и выше.
«Радует, что по результатам наших исследований, большая часть молодых специалистов и студентов не отмечает негативного влияния санкций и февральских событий на их карьерную траекторию. А многие и напротив видят в сложившейся ситуации новые возможности для развития и ожидают привлечения кадров в отрасль, старта новых проектов. В частности, об этом говорили студенты строительных вузов, с которыми мы обсудили тему мотивации на фокус-группе. Например, теперь появится стимул для развития отечественного ПО для работы строителей, с которым, по мнению студентов, будет работать проще и приятнее, — рассказывает Фатима Газанова, руководитель отдела по связям с общественностью компании ROCKWOOL Russia. — Кстати, строительную сферу студенты рассматривают как одну из наиболее перспективных и надежных для трудоустройства в настоящее время. Участники также отметили, что сейчас очень важно развивать новые направления и специальности. Например, профессии на стыке строительства и IT с применением новейших технологий. Этот момент, по мнению студентов, должен стать точкой роста для российских строительных вузов».
Среди других перспективных отраслей для развития молодые специалисты называли медицину (21%), услуги (в частности, гостиницы и рестораны), IT и информационную безопасность — по 19%. 9% полагают, что перспективную работу можно найти в научной отрасли, в частности, в сфере биотехнологий. Столько же опрошенных отдали предпочтение digital-маркетингу.
Эксперты добавляют, что зачастую современная молодежь ошибается с выбором будущей профессии именно из-за влияния различных стереотипов, а также в силу недостаточной информированности о реальной ситуации на рынке труда в традиционных отраслях. В ROCKWOOL уверены, что для решения этой проблемы и привлечения специалистов работодателям таких сфер необходимо налаживать системную работу с выпускниками школ и студентов.
[1] Опрос проводился в августе 2022 г., участие приняли 1547 человек в возрасте до 35 лет.
Различные сегменты коммерческой недвижимости по-разному перенесли санкционный удар. По итогам первой половины 2022 года больше прочих пострадали торговая недвижимость и отели. Наиболее устойчивым оказался рынок складов; рынок гибких офисов оправляется первым. Однако скорого восстановления рынка коммерческой недвижимости эксперты не ждут.
В конце февраля рынок коммерческой недвижимости, как и прочие сегменты российского бизнеса, попал в стрессовую ситуацию. Первые реакции — отрицание, гнев, торг и депрессия — прошли. Началась «притирка» к новым условиям в экономике.
«Начиная со второго квартала рынок пришел в состояние "броуновского движения" под влиянием геополитических действий. Первые заявления об уходе с российского рынка прозвучали в сегменте ретейла и коснулись рынка торговой недвижимости. Иностранные бренды один за другим начали анонсировать закрытие магазинов. Но к началу третьего квартала лишь небольшая часть заявлений перешла к конкретным действиям. В основной же доле иностранные бренды оставляют пока за собой площади в ТЦ, сохраняя высокий уровень неопределенности для собственников ТЦ», — описывает ситуацию в сегменте торговли Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.
По оценке Алены Волобуевой, директора департамента исследований рынка компании Maris, в ТЦ не задействованы 25–30% торговых площадей. В конце второго квартала некоторые ретейлеры решили уйти из России — в результате в июне трафик торговых центров сократился на 20%. «Следует учесть, что происходит все практически сразу после непродолжительного постпандемийного восстановления», — добавила Алена Волобуева.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg, отмечает, что влияние ситуации на офисный рынок выразилось в увеличении свободного предложения и снижении девелоперской активности: «Появление на офисном рынке большого объема вакантного предложения стимулировало девелоперов к занятию более гибкой позиции и предоставлению выгодных коммерческих условий по итогам переговоров».
По словам Ивана Починщикова, офисные площади начали высвобождаться уже во втором квартале. В то же время сегмент гибких офисов, откуда сначала арендаторы также стали уходить, очень быстро нашел новых резидентов — компании, сокращающие штат и объем офисных площадей.
Помимо этого, эксперты указывают на проблемы в индустрии гостеприимства. Этот сегмент, подчеркивает Алена Волобуева, в отличие от рынка торговой недвижимости, даже не имел возможности достигнуть хотя бы близко допандемийных значений операционных показателей.
Высвобождение площадей на рынке складской недвижимости Иван Починщиков оценивает скорее как положительный момент: затянувшийся период острого дефицита качественных площадей закончился.
При всем букете противоречий арендные ставки менялись мало. «Все сегменты коммерческой недвижимости демонстрировали стагнацию запрашиваемых ставок аренды или незначительную отрицательную коррекцию», — отметила Алена Волобуева.
«Сделано в России»
В первой половине 2022 года объем инвестиций в недвижимость РФ достиг 179,8 млрд рублей против 126 млрд рублей в первой половине прошлого года. Это было предсказуемо: иностранный бизнес уходит из России, российские предприниматели покупают готовый бизнес, объекты недвижимости, земельные участки.
Доля иностранного капитала составила всего 1,6%, и еще несколько лет останется на минимальном уровне: рынок России остается рисковым.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Петербурге составил более 26 млрд рублей.
В Петербурге большинство транзакций пришлось на готовые активы — 59%, примерно столько же, сколько за весь предыдущий год. При этом 93% инвестиций пришлось на офисный сегмент — 55% всех инвестиций в регионе.
Больше всего средств в стране инвесторы вложили в приобретение площадок под девелопмент — 83,9 млрд рублей против 71,3 млрд годом раньше.
Офисы — на потом
Общий объем качественных спекулятивных офисных площадей Москвы по итогам полугодия составил 19,5 млн кв. м. За это время рынок пополнил один бизнес-центр арендопригодной площадью 13,4 тыс. кв. м.
В Петербурге введены три бизнес-центра. Общий объем предложения составляет 3,83 млн кв. м.
Эксперты до конца года ожидают ввода в Петербурге примерно 175 тыс. кв. м арендопригодных площадей. При этом 37% спекулятивных проектов, планировавшихся к вводу в 2022 году, заморожены или приостановлены на неопределенный срок. Учитывая ситуацию, можно прогнозировать перенос ввода на будущий год.
Спрос в Петербурге на офисы сократился по итогам первой половины года на 20%. И чем ниже класс офиса, тем больше снизился спрос.
Объем чистого поглощения оценивается в –90 тыс. кв. м: закрывались единичные сделки, начатые в прошлом году. Отрицательное чистое поглощение фиксировалось трижды именно в кризисные годы (2009, 2015 и 2020 годы). С каждым новым кризисом объем отрицательного чистого поглощения увеличивается. Причина этого — не столько общеэкономическая, сколько растущий объем рынка офисов.
Драйверами рынка стали компании сегментов «IT/Media/Телекоммуникации», «Торговля/Производство», «Нефть/Газ». Кроме того, присутствие на рынке расширяли компании сферы строительства и проектирования. Спрос со стороны финансового сектора, напротив, сократился в два раза. IT-сектор снизил объемы поглощения офисных площадей в абсолютных значениях на 53%.
В Москве драйверами спроса выступали компании сегмента «добыча и распределение» (17%), госкорпорации (14%) и компании сферы услуг (18%). IT-компании приостановили свою активность, на их долю пришлось 11%. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе драйверами станут госкорпорации и промышленный сектор.
Общий объем сделок за полугодие составил 540 тыс. кв. м — на 20% меньше, чем годом ранее. Но летом спрос стал активнее. Количество запросов от клиентов по аренде офисных площадей восстанавливается, при этом основными интересантами выступают компании малого и среднего бизнеса, цель которых — сокращение издержек и оптимизация площадей.
Офисы пустеют
На офисном рынке Москвы к началу июля уровень вакантных площадей составил 8,3%: 9,8% в классе А, 6,9% в классе В/В+.
На петербургском рынке цифры аналогичны: 6,9% опустели в классе А, 9% — в классе В. По некоторым подсчетам, десять бизнес-центров Петербурга полностью свободны, а объем офисных площадей, которые освободили IT-компании, оценен в 150 тыс. кв. м.
Специалисты дают негативный прогноз по вакантности: помимо сложной экономической и геополитической обстановки, существует несколько локальных аспектов. С одной стороны, на завершающей стадии строительства находится сравнительно большой объем офисных центров (159 тыс. кв. м). С учетом переносов сроков ввода, они могут выйти на рынок в конце 2022 и в 2023 году, что даже при условии постепенного восстановления спроса не приведет к существенному снижению доли свободных площадей. С другой стороны, Газпром и его структуры стремятся к консолидации своих подразделений в «Лахта Центре» и «Невской Ратуше», что неизбежно приведет к освобождению части арендованных офисов в других бизнес-центрах.
Доля вакантных площадей увеличивается, однако ставки если и снижаются, то не очень убедительно. В классе А ставка сократилась на 1,5%, в классе В+ выросла на 9%, в классе В — на 5,2%.
В Москве средневзвешенная базовая ставка по итогам полугодия составила 22 280 рублей за кв. м в год (без учета НДС и ОР). При этом заметный спад наблюдался в апреле и мае, однако уже в июне ставки пошли в рост, хотя это нелогично при увеличивающемся уровне вакансий. Рост обеспечивают в том числе покинутые нерезидентами офисы, которые сдаются сразу оборудованными и меблированными.
Гибкое достоинство
«В условиях кризиса гибкие офисные пространства могут выступать как временное решение для компаний, у которых снижен горизонт планирования и которые не до конца понимают потребность в долгосрочной перспективе: ранее эти компании выбирали классические офисы, сейчас они могут предпочесть гибкие», — отмечает Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia.
Рынок гибких офисов Петербурга, по словам Светланы Московченко, оказался более устойчив к геополитической ситуации. Наблюдается ограниченное свободное предложение в качественных коворкингах, поэтому вакансия низкая, а в некоторых проектах количество свободных рабочих мест и вовсе единично.
На конец полугодия в городе работали 84 коворкинг-центра, открылось восемь новых коворкингов на 730 рабочих мест. Рост эксперты оценивают в 21,3%. До конца года ожидается открытие еще десяти коворкингов и расширение действующих. Число рабочих мест, если планы сбудутся, дорастет до 9,9 тыс.
Запрашиваемые ставки имеют разнонаправленную динамику: краткосрочные тарифы (час/ день/неделя) росли, долгосрочные (месяц) показывали стагнацию или несущественную отрицательную коррекцию в зависимости от типа арендуемого рабочего места. Несмотря на стагнацию и незначительное снижение уровня заполняемости, на качественные гибкие офисные пространства по-прежнему сохраняется достаточно высокий интерес со стороны крупных корпораций, подчеркивает Алена Волобуева.
Объем коворкингов Москвы — 375 тыс. кв. м. С начала года введено 90 тыс. кв. м. Средневзвешенный показатель заполняемости по рынку — примерно 80%.
Средняя ставка для рабочего места в пространствах сетевых операторов составляет 39 218 рублей в месяц. При этом в некоторых районах за пределами Садового кольца можно найти рабочее место за 20–25 тыс. рублей в месяц.
Легкая заморозка
В Москве арендаторы активно ищут офисы меньшей площади и подешевле. С одной стороны, это обеспечивает спрос до конца года, с другой — позволяет прогнозировать сокращение спроса в 2023 году, когда переезды завершатся.
В Петербурге во второй половине года освободится 70–150 тыс. кв. м офисных площадей и уровень вакантности достигнет 10–11%. Но эксперты не считают этот уровень критичным.
До конца 2022 года не ожидается существенного изменения коммерческих условий. Рост ставок аренды сдерживается свободным предложением на рынке, в то время как высокие эксплуатационные расходы не позволяют собственникам снижать ставки.
Исходя из продолжительности девелоперского цикла, в 2022 и 2023 годах на рынке Петербурга должно появиться примерно 400 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Однако планы с высокой степенью вероятности будут пересмотрены и реализация проектов затянется. А пока новые проекты не стартуют даже на стадии проектирования. Кроме удорожания стройматериалов, экономической нестабильности и прочего, специалисты не могут спрогнозировать спрос.
Торговые страдания
«Один из самых пострадавших сегментов — торговая недвижимость. Несмотря на активные переговоры с ретейлерами из списка стран, которые имеют возможность развивать бизнес в России, сегмент находится в ситуации неопределенности. Мы наблюдаем массовые заявления об уходе иностранных брендов, однако неясно, как быстро эти площади в дальнейшем могут быть реализованы и кто их займет», — отмечает Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Russia.
По итогам полугодия в Петербурге общий объем торговой недвижимости оценивается в 4,38 млн кв. м. Большинство экспертов сомневается, что рынок пополнится новыми объектами до конца года, а в первой половине года введен один ТЦ площадью 27 тыс. кв. м.
В Москве открылись три ТЦ совокупной арендопригодной площадью 25 тыс. кв. м — 11% от годового плана по вводу торговых объектов. До конца года возможен ввод 227 тыс. кв. м, в том числе из-за переноса сроков сдачи.
Ситуация со спросом ставит всех в тупик. «В текущих реалиях сложно спрогнозировать сроки экспозиции, особенно это касается тех площадок, которые ранее занимали международные мастодонты рынка. Заменить сразу все площадки другими арендаторами будет проблематично, для этого нужны большие финансовые вложения и налаженные логистические цепочки — как для локальных брендов, так и для новых иностранных операторов», — уверена Светлана Московченко.
Торговля меняет форматы
Пока арендные ставки в ТЦ Петербурга не менялись, однако по мере роста вакантности могут сократиться на 5–10%.
Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах Петербурга по итогам полугодия — 5,3%. При этом магазины 46 международных брендов в ТЦ остаются закрытыми. Они занимают 10% арендопригодных площадей в ТЦ города. Освободятся ли площади, неясно. В сегменте стрит-ретейла уровень вакансии составил 8,9%.
В Москве похожая ситуация. Доля вакантных площадей — 13%. Доля иностранных ретейлеров «на паузе» в малоформатных ТЦ составляет в среднем от 0 до 10%, в крупноформатных объектах — от 25 до 45%, при этом в топовых ТЦ Москвы с GLA более 100 тыс. кв. м средневзвешенная доля оценивается в 20%.
Кроме того, из-за сокращения трафика и высоких ставок из ТЦ готовятся уйти кинотеатры и фитнес-клубы.
Каким будет уровень вакансии к концу года, аналитики могут только предполагать. Просчитывается несколько сценариев. В самом печальном доля свободных площадей может дорасти до 20%.
«Геополитический кризис может лишить торговые центры ряда международных брендов, что приведет к росту вакантности, снижению доходности торговых объектов, сокращению девелоперской активности по строительству новых объектов. Мы ожидаем, что во втором полугодии определенности на рынке станет больше, и мы сможем нащупать точку опоры для построения более точных прогнозов и перспектив развития торгового сегмента», — комментирует Светлана Московченко.
По мнению экспертов, необходима реконцепция ТЦ с пересмотром форматов. «В настоящее время мы видим новые возможности для развития сегмента. Мы помним, что в свое время кризис 2014–2015 гг. привнес в торговые центры новые форматы универмагов, открыл рынку российские бренды, способствовал появлению фуд-холлов наряду с крупноформатными развлечениями для детей и подростков. Вероятно, сейчас настало время для нового витка развития в направлении создания чего-то интересного и долгоиграющего», — заключила Евгения Хакбердиева.
Спрос на склады затих
Общий объем складских помещений России по итогам полугодия 2022 года составил более 36,6 млн кв. м, из которых 53% приходится на Московский регион, 35% — на регионы России и 12% — на Петербург и Ленинградскую область.
В Московском регионе введено 886 тыс. кв. м. До конца года запланирован ввод еще 1,35 млн кв. м. Однако эксперты предполагают, что примерно треть этого объема будет сдана позже.
В Москве общий объем рынка качественной складской недвижимости по итогам полугодия составил 20,5 млн кв. м.
В Петербурге за полгода введено 69 тыс. кв. м. складской недвижимости, ожидается ввод 300 тыс. кв. м — как и в столице, с оговоркой о возможном переносе сроков сдачи.
Объем складских площадей в Петербурге составляет 3,53 млн кв. м.
«Несмотря на рекордный показатель спроса по итогам полугодия в целом, во втором квартале мы отмечали его снижение. Запросы, которые мы видим сейчас, в основном закрывают ситуативные потребности и подтверждают факт сужения горизонта планирования у пользователей складских помещений, поэтому речь идет о небольших площадях и краткосрочных договорах — до трех лет. Большинство арендаторов сейчас занимают выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — прокомментировал Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Russia.
В Московском регионе объем сделок в складском сегменте составил 431 тыс. кв. м, что на 67% меньше, чем в аналогичном периоде 2021 года. Однако ожидается, что до конца года будут закрыты сделки объемом около 1 млн кв. м. В структуре спроса растет доля дистрибьюторов, что ожидаемо с учетом изменившихся цепочек поставок.
В Петербурге объем сделок — примерно 190 тыс. кв. м, и это на 14% больше, чем в первой половине прошлого года. Больше половины площадей, однако, пришлось всего на одну сделку формата built-to-suit с участием логистического оператора, завершенную в начале года. 77% спроса обеспечили логистические и транспортные компании.
Складские ставки сжимаются
Объем освободившихся площадей в Московском регионе за полгода вырос в семь раз — с 87 тыс. до 632 тыс. кв. м. Уровень вакантности оценивается в 4,5–5%. Из-за роста доли вакантных площадей во втором квартале ставки сократились на 8–10%.
В сегменте качественной складской недвижимости Москвы доля вакантных площадей составила 3,75%. Средневзвешенная ставка в классе А — 6 тыс. рублей за кв. м в год.
Сегодня у компаний, уходящих с российского рынка, наблюдается существенный рост субаренды.
На рынке Петербурга уровень вакантных площадей в сегменте качественной складской недвижимости класса А — 3,75%, для проектов класса В/В+ — 1,65%. Сохраняется тенденция высокой заполняемости проектов на этапе ввода.
На петербургском рынке также довольно распространенным явлением стала субаренда. На конец полугодия в субаренде находилось 26 тыс. кв. м площадей. По словам Ивана Починщикова, субаренда положительно влияет на петербургский рынок: «Арендаторы после затяжного «рынка арендодателя», когда выбор складских площадей был минимален, в среднесрочной перспективе получили возможность выбора».
Диапазон арендных ставок при этом изменился мало относительно начала года. По сравнению с летом прошлого года рост оценивается почти в 50%. Для объектов класса А запрашиваемые ставки сохранились на уровне конца 2021 года — 5800 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС), для объектов класса В — увеличились на 4%, до 5200 рублей за кв. м в год (без учета OPEX и НДС).
Главное — достроить начатое
По словам Ивана Починщикова, после спада активности в первой половине весны спрос на складские площади частично восстановился, но мотивирован в основном интересом к динамике ставок аренды. Драйверами спроса сегодня выступают дистрибьютерские и производственные компании, сместив с пьедестала целый пласт игроков сегмента e-commerce.
В Москве девелоперы достраивают начатые проекты, несмотря на сложности со строительными материалами и инженерными системами. Опыт предыдущих кризисов показывает, что в сегменте складской недвижимости такое решение более эффективно, чем приостановка строительства.
«Итоговый показатель ввода на конец 2022 года может превысить более чем в два раза результаты 2021 года. Ожидаемый рост ввода обусловлен отложенным эффектом сделок, заключенных в конце прошлого года. Основная масса потенциальных проектов built-to-suit сейчас временно приостановлена, обсуждаются единичные проекты. Мы наблюдаем появление вакантных площадей на вторичном рынке как по схеме прямой аренды, так и в субаренду, вследствие чего компании будут рассматривать вторичные площади. Помимо того, существует вероятность освобождения площадей иностранными компаниями. Большинство игроков сейчас заняли выжидательную позицию и будут утверждать планы развития во второй половине 2022 года», — полагает Константин Фомиченко.
В Петербурге эксперты ожидают роста доли вакантных площадей до 6,5–7% и снижение ставок.
«Невысокие объемы нового спекулятивного строительства обусловлены снижающимся объемом спроса, полной приостановкой аренды новых площадей со стороны онлайн- и офлайн-ретейлеров. Так как в регионе для данного сегмента строится уже достаточно большой объем складских площадей в формате built-to-suit, не исключено, что во втором полугодии и в 2023 году высвободится часть складских площадей. Также ожидается рост вакансии в результате ухода иностранных компаний с российского рынка. Все это наряду с растущими затратами на строительство и проблемами в поставках строительных материалов сдерживает девелоперов в развитии новых спекулятивных проектов», — отметила Алена Волобуева.
По мнению Ивана Починщикова, из-за очевидных проблем с финансированием и экономической неопределенностью многие девелоперы поставили на паузу проекты разной степени проработанности. Скорее всего, до ввода в эксплуатацию в этом году будут доведены те спекулятивные проекты, строительство которых почти завершено. Но планы нового строительства пока откладываются. «Ввиду удорожания себестоимости строительства у девелоперов два пути после достройки объекта: либо держать высокие ставки аренды, заложенные в финансовой модели, проигрывать конкурентам и не заполняться, увеличивая срок экспозиции, либо придерживаться рыночных ставок, не ставить во главу угла срок окупаемости проекта и ждать лучших времен, когда можно будет наверстать упущенную выгоду», — резюмировал Иван Починщиков.
В материале использованы полугодовые отчеты компаний Knight Frank St Petersburg, Maris, IBC Real Estate, Knight Frank Russia, IPG.Estate, Nikoliers, Bright Rich | CORFAC International, «GGroup — управление активами».