Новостройкам пригрозили отменой льгот
В последние полтора-два года на рынке новостроек рос спрос, подогретый льготной ипотекой. Вместе с ним росли цены. Сейчас ситуация изменилась: спрос сокращается, предложения на рынке с избытком, началось падение цен. Минфин против продления льготных программ, но их прекращение пагубно скажется на рынке недвижимости.
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в течение октября цена квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы снизилась почти во всех округах, в среднем сокращение составило 0,7%, до 294 тыс. рублей за кв. м. Попутно сократился бюджет покупки: однокомнатные лоты подешевели на 2,4%, двухкомнатные квартиры и апартаменты — на 1,5%, трехкомнатные — на 0,6%. Дорожали только студии — на 0,7% в среднем.
Как пояснила Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», коррекция цен стала результатом снижения спроса на новостройки — часть клиентов предпочла вторичный рынок. «Мобилизация усилила этот тренд, когда в конце сентября многие собственники жилья в Москве выставили его на продажу. Из-за этого спрос на строящиеся жилые комплексы резко снизился, что заставило многих застройщиков либо заморозить, либо скорректировать цены», — уточнила она.
В ходе MREF Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пояснил: «Рынок и до начала СВО был перегрет: за 2020−2021 гг. цены на жилье в Московском регионе выросли в полтора раза. Нечто подобное наблюдалось в 2000-е, но тогда в страну шло много инвестиций, экономика и доходы граждан увеличивались. А в период пандемии экономика стагнировала, рост цен был связан с запуском госпрограммы льготной ипотеки и с перекосами в денежно-кредитной политике — ЦБ перестарался со снижением ключевой ставки, что привело к революционно дешевой ипотеке и низким ставкам по депозитам, откуда деньги потекли в недвижимость».
По его словам, в результате образовался ценовой пузырь, который в любом случае должен был лопнуть — даже без санкций и СВО.
По данным Dataflat.Ru, за октябрь количество сделок в новостройках Петербурга сократилось на 14%, в Ленобласти — на 5%. При этом выручка застройщиков упала на 17 и 9% соответственно.
В агентстве недвижимости Ольги Эбель подсчитано: по итогам октября средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга снизилась на 1,98%.
Застройщики отказываются признавать снижение цен, тем более что официально это не указано — в ход идут различного рода скидки и рассрочки.
«Адекватная рыночная цена — та цена, по которой продавец, в данном случае застройщик, готов реализовывать свой товар, а покупатель готов приобретать его. До недавнего времени цена была адекватной, потому что квартиры были востребованы даже по достаточно высокой цене, и продажи шли хорошо. Но рост цен на недвижимость и экономическая ситуация спровоцировали ощутимый рост цен на все сопутствующие товары — на строительные и отделочные материалы, услуги подрядных организаций и т. д. То есть застройщики приобретали материалы и услуги уже по завышенным ценам. Поэтому в стоимость квартир в домах, которые только что достроены или будут достроены в 2022 или следующем году, уже "зашита" высокая цена на материалы и прочее. Соответственно, на эти квартиры цены не могут падать и сильного снижения цен не ожидается. И сейчас мы наблюдаем, что спрос упал, но цены на недвижимость не падают. Есть какие-то краткосрочные акции совместно с банками по субсидированной ставке на ипотеку под 0,1%, есть беспроцентные рассрочки, есть предложения по паркингам в подарок или с дисконтом, но по квартирам серьезного снижения цен мы не наблюдаем», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
«Застройщики сейчас начали предлагать скидки, но это предложения, которые касаются конкретных жилых комплексов, определенных корпусов или типов квартир. О глобальном снижении цен на рынке недвижимости сейчас речи не идет, это невозможно из-за высокой себестоимости строительства. В перспективе двух-трех лет могут появиться объекты эконом-класса с низкими ценами и соответствующим качеством, ориентированные на покупателей с максимально ограниченным бюджетом. Такие жилые комплексы будут располагаться в отдаленных районах Петербурга, за КАДом, или в Ленобласти. Из-за этого средняя стоимость квадратного метра в Петербургской агломерации может снизиться», — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Ей вторит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Она также отмечает снижение цен в «некоторых новых объектах, вышедших на рынок в последние месяцы, прежде всего в нижнем ценовом сегменте». По словам Натальи Кукушкиной, в ближайших пригородах Ленинградской области появляются предложения за 2,8–2,9 млн рублей, однако это можно объяснить маркетинговой политикой компаний, которые примериваются к рынку: «Таких цен на рынке не было уже порядка двух лет. Привлекательная цена помогает "раскачать" объект на старте и привлечь нужный объем средств на эскроу-счета. Сложно сказать, адекватна ли эта цена себестоимости строительства. У каждого застройщика, работающего по эскроу, в договоре с банком прописаны свои ковенанты — какой объем недвижимости по какой цене он обязуется реализовать. В случае отклонения от ковенант, компания выплачивает крупные штрафы. Таким образом, у застройщиков нет возможности опускать цену ниже определенного, согласованного с банком уровня. Если рынок "встанет" и проблемы начнутся у многих компаний, это может стать поводом для пересмотра договоров с кредитными организациями. В случае же единичных провалов продаж у конкретной компании масштабное изменение ценовой политики маловероятно», — полагает Наталья Кукушкина.
По словам Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», долю лотов с дисконтом в общем объеме предложения оценить достаточно сложно, поскольку на ряде объектов вероятны скрытые скидки. В то же время он указал: «Рост цен на рынке новостроек не превышает уровня инфляции».
С точки зрения девелоперов причин для снижения цен нет: растет стоимость земли, подорожали стройматериалы, перестройка логистических цепочек влетает в копеечку.
«Нам не кажется, что снижение цен примет массовый характер. Если это не акция (например, новогодняя), то в случае существенного снижения цен я бы поставил под вопрос жизнеспособность компании и объекта. Цены сегодня вполне рыночные. Мы не снижаем цены ни в прямой, ни в скрытой форме — в виде скидок, акций. Себестоимость строительства и затратная часть продолжают расти, поводов для снижения цены у нас сейчас нет. У нас, как и многих наших коллег, значительная кредитная нагрузка, банки увеличивают ставки финансирования, не слишком охотно дают кредиты, например, под покупку земли. Снижение цены для нас бы означало работать себе в убыток», — обозначил позицию компании Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой».
Цены натолкнулись на спрос
Однако сейчас все упирается не в расходы застройщиков, но в спрос. Некоторые потенциальные покупатели уехали, некоторые мобилизованы, некоторые отложили покупку, предпочитая спрятать деньги «в чулок».
Проект Dataflat.Ru на основе данных Росреестра подсчитал: в октябре 2022 года относительно октября 2021-го продажи в Москве сократились на 43%, в Новой Москве — на 29%, в Подмосковье — на 33%. Выручка снизилась на 42, 30 и 33% соответственно. В Петербурге относительно прошлого года продажи просели на 38%, но в Ленобласти — только на 20%.
При этом, по данным bnMAP.pro, озвученным на конференции MREF, в период с января по ноябрь выручка застройщиков в «старой» Москве снизилась на 9% в годовом выражении, в Новой Москве — на 10%, но в Московской области она подросла на 3%. Хотя в октябре, после объявления частичной мобилизации, в «старой» Москве выручка упала сразу на 46%.
В компании «Инком» отмечают: 90% столичных проектов привлекают покупателей скидками. Размер дисконта в некоторых случаях достигает 30%.
По данным Управления Росреестра по Москве, за январь-октябрь зарегистрировано 11,5% меньше ДДУ, чем годом раньше. При этом в октябре относительно сентября сокращение количества регистраций ДДУ составило 40,1%.
«Отмечается снижение спроса, но оно не является критичным для рынка новостроек. Часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию, надеясь на укрепление общих тенденций восстановления рынков», — заявил Сергей Нюхалов.
В Петербурге и Ленобласти ситуация похожа. «После событий конца сентября спрос на жилье упал, многие клиенты отказались от оформления договоров в последний момент. В результате октябрь стал неудачным с точки зрения продаж. Некоторое оживление спроса мы зафиксировали буквально на прошлой неделе. Часть клиентов, которые обращаются к нам сейчас, — это те, кто отменил покупку квартиры в сентябре», — поделилась Анжелика Альшаева.
По словам Максима Жабина, сейчас объемы продаж упали относительно прошлого года на 40%.
Аналогичные цифры приводит Альфа-банк, по данным которого застройщики не смогли продать до 40% того, что построили.
В то же время, по данным Москомстройинвест, продажи московских застройщиков просели в среднем на 20–70%.
Сокращение количества регистраций ДДУ в Московском регионе по состоянию на ноябрь 2022 года
|
Кол-во ДДУ |
Москва |
Н. Москва |
Подмосковье |
|
Октябрь 2022 |
2995 |
1211 |
3089 |
|
Относительно сентября 2022 |
–43,6% |
–29,1% |
–32,7% |
|
Относительно октября 2021 |
–44,5% |
–41,2% |
–40,6% |
Источник: АН Est-a-Tet на основе данных Росреестра
А Минфин против
На фоне снижения спроса Алексей Моисеев, замглавы Минфин РФ, ранее заявил: министерство не считает нужным продлевать программу льготной ипотеки после планового завершения в конце текущего года. И новых мер поддержки не предусмотрено.
В свою очередь Минстрой РФ — за продление льготной программы. На днях замминистра Никита Стасишин в одном из интервью сказал: «Сейчас мы слышим из разных источников о том, что какие-то льготные ипотечные программы продлевать не будут. Но я хотел бы напомнить, что эти решения несколько лет подряд принимает исключительно президент нашей страны… Минстрой России считает, что следует продлевать».
Поскольку спрос проседает, Центробанк РФ ждет замедления выдач ипотеки (по некоторым оценкам, по итогам года на 30%), однако сейчас, как сообщают СМИ, «изучает» ситуацию. Но решение будет принимать Минфин.
Пока нет ясности, спрос на льготные программы растет, а некоторые банки немного подняли ставки по ипотечным программам.
«В октябре-ноябре 2022 года за счет неопределенности на ипотечном рынке и ряда макроэкономических факторов мы зафиксировали в ТиНАО снижение объемов продаж, в отдельных случаях до 30%. При этом доля покупок в ипотеку выросла до рекордных 90%, из которых 70% пришлось на долю льготной ипотеки. Это говорит о важности выгодных ипотечных программ для развития рынка жилья», — рассказала Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
По ее мнению, наличие долгосрочных программ поддержки будет способствовать равномерному поглощению в сегменте новостроек. А если льготные программы распространить на вторичный рынок, эффективность инструмента будет еще выше, поскольку продажа старой квартиры — один из наиболее распространенных способов улучшить жилищные условия.
Алексей Бондарев, генеральный директор АН «ПРАЙД ГРУПП», утверждает, что спрос достаточно стабилен: основные застройщики выполняют планы продаж на 85–90%. «Это не та цифра, которая радует девелоперов, но уже что-то. Конечно, хорошо работать с низкой ипотечной ставкой, но и текущая ключевая ставка может позволить рынку функционировать нормально», — полагает он.
Ольга Эбель, генеральный директор собственного АН, надеется на лучшее: «Исходя из значимости программы, я не очень верю в ее окончательную отмену. Но если это случится, то январь будет месяцем, когда рынку придется адаптироваться к новым условиям и новому спросу. Обвала спроса не будет, но будет достаточно сложная адаптация. На мой взгляд, поддержка нужна. Возможно, стоит пересмотреть условия и механизмы. Уже сейчас известно, что застройщики обратились к властям с просьбой не закрывать эту программу. Думаю, что она будет каким-то образом видоизменена».
Необузданное предложение
Сегодня застройщики ощутимо притормаживают вывод на рынок новых проектов — проектные декларации появляются иногда через большие промежутки времени после того, как получено разрешение на строительство; официальные старты продаж не объявляются по несколько месяцев — застройщики предлагают бронировать квартиры.
В Москве, по подсчетам АН Est-a-Tet, новостроек на продажу нет в 23 районах города.
По данным исследования «Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ)», всего в России 43% квартир в новостройках с опубликованными в 2022 году проектными декларациями выставлены на продажу. При этом некоторые специалисты, ссылаясь на результаты исследования, опасаются затоваривания рынка — тем более что цены уже приготовились падать.
«Колебания цен зависят не в последнюю очередь от баланса спроса и предложения на рынке. Так, в третьем квартале 2022 года ценовой рост удалось значительно замедлить выводом на рынок больших объемов предложения. Летом на фоне развития комбинированных ипотечных программ девелоперы выводили на рынок большие объемы нового предложения, в том числе того, который должен был выйти весной. Например, только на рынке ТиНАО (Новая Москва) в августе вышло 524 тыс. кв. м, в сентябре — 675 тыс. кв. м», — рассказывает Мария Орлова.
По словам Сергея Нюхалова, вывод новых проектов в последнее время сокращается, и через некоторое время тенденция увеличения предложения может смениться противоположным трендом. Он полагает вероятным другой дисбаланс — ограниченный выбор объектов при росте спроса.
Петербургские застройщики настроены оптимистично: затоваривания они не ожидают. «Спрос на рынке всегда регулирует предложение — один показатель корректирует другой, поэтому мы не опасаемся так называемого "затоваривания". На петербургском рынке такого никогда не было», — подчеркивает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Наталья Кукушкина также не видит проблемы затоваривания. «Вывод новых объектов замедлился еще в пандемию, в 2022 году стартов продаж стало еще меньше. В столь изменчивой внешней среде застройщики проводят максимально консервативную политику по расширению своего портфеля. Новые объекты единичны и появляются в понятных, интересных, не перенасыщенных предложением локациях. Затоваривание новым предложением какой-то локации в текущей ситуации маловероятно. Полученные разрешения на строительство не гарантируют, что компания уже завтра выведет новый объект на рынок. В целом мы видим, что предложение со сроком сдачи в 2023–2024 годах постепенно вымывается с рынка», — объясняет она.
Анжелика Альшаева подтверждает: «Застройщики выводят новые объекты аккуратно, причем многие из "новинок"— очередные этапы уже строящихся ЖК».
Максим Жабин, кроме того, напоминает: «Многие компании уходят с рынка, переносят плановые сроки строительства и не торопятся выводить на рынок новые проекты и новые очереди».
«Так или иначе предложение на рынке будет сокращаться, затоваривания не произойдет», — резюмировал Николай Гражданкин.
Кургузые прогнозы
Ипотека, тем более льготные программы, долгое время выступает основным драйвером. От того, будет она отменена или останется на рынке, зависит многое. Не меньше зависит от хода СВО, настроений и возможностей бизнеса. Поэтому прогнозы сегодня — дело неблагодарное.
«Строить долгосрочные прогнозы сейчас достаточно сложно из-за влияния множества факторов. Мы надеемся, что ситуация прояснится и станет более определенной для всех субъектов экономической деятельности, в том числе и для участников рынка недвижимости. Что касается уровня цен, то он определяется рентабельностью и экономическими моделями проектов. Застройщики не могут продавать жилье в убыток. Да и некоторые банки в финмоделях прямо указывают минимальные значения цен, ниже которых девелопер реализовывать квартиры не может», — говорит Сергей Нюхалов.
Наталья Кукушкина полагает, что в лучшем случае сейчас можно давать прогнозы на месяц вперед. «Основным фактором, который определит динамику рынка в ближайшее время, станет возможная отмена льготной ипотеки. В случае прекращения программы в декабре мы увидим ажиотажный спрос и вызванный им рост цен, который приведет к последующему провалу рынка в январе и феврале и возврату цен на уровень ноября. Затем застройщики постепенно вернутся к более-менее плановым показателям продаж— без скачков цен и ажиотажного спроса», — отметила она.
Сергей Нюхалов полагает, что цены будут расти в основном по мере строительной готовности, однако на начальной стадии реализации вероятны специальные предложения, когда можно будет получить выгоду в среднем 15% или чуть больше.
Ольга Эбель ожидает в конце нынешнего и начале следующего года небольшой рост цен, «обрамленный скидками и акциями от застройщиков». При этом дешевле прочих будут квартиры по договору переуступки.
Ольга Трошева прогнозирует небольшие колебания цен.
О насущной необходимости продлить льготную программу кредитования говорят многие участники рынка. «Такие программы стимулируют спрос и дополнительно привлекают денежные средства в строительную отрасль, поддерживают смежные предприятия, которые работают в строительстве, — подрядчиков, поставщиков материалов. Если будет устойчивый спрос на квартиры, будут развиваться и остальные отрасли. А если господдержку отменят, как обещают, со следующего года, спрос упадет, и это серьезно скажется на продажах новостроек, строительстве и экономике в целом», — убежден Николай Гражданкин.
«Дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от многих факторов — от общей ситуации в экономике и от набора доступных инструментов для покупателей: один из главных вопросов сейчас — будет ли продлена госпрограмма и на каких условиях. Доля ипотеки в октябре, а затем и в ноябре достигла абсолютного рекорда для рынка — более 90%, причем большая часть из ипотечных кредитов это именно льготные программы, в том числе субсидированные застройщиками и банками. Поэтому для рынка очень важно, чтобы льготная программа была продлена. Это позволит покупателям и в дальнейшем выбирать программы с минимальным ежемесячным платежом. Именно платеж сегодня становится для многих клиентов решающим при выборе ипотечной программы», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Ключевой задачей на конец 2022 года и весь 2023 год, которую девелоперам и банкам предстоит совместно решать, видится обеспечение низкого уровня ипотечного платежа, лучше на весь срок кредита. Примером подобных мер можно назвать программы с отложенным первоначальным взносом или программы, при которых клиент может самостоятельно субсидировать ипотечную ставку — например, направить на такую субсидию часть средств, вырученных от продажи квартиры и направляемых обычно на погашение тела кредита. Кроме того, представляется целесообразным рассмотреть вопрос снижения жесткой зависимости ипотечных ставок от ключевой ставки ЦБ. Это позволит избегать ситуаций, подобных тем, что были весной 2022 года, когда ипотечные ставки поднялись до 22% и никакие стимулирующие меры, кроме прямого субсидирования ипотеки государством, не работали», — рассуждает Мария Орлова. По ее мнению, любые ипотечные программы позволят стабилизировать рынок новостроек.
«Чтобы рынок восстановился и снова начал развиваться, со стороны государства необходимы меры по поддержке граждан, их платежеспособности, и меры по поддержке строительной отрасли, такие как льготная ипотека. Рынок уже стагнирует, важно не допустить его падения», — заключил Максим Жабин.
Специалисты департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» проанализировали объемы спроса, которые приходятся на самые востребованные объекты у покупателей в Москве и Подмосковье, – студии, 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Также они определили средние, минимальные и максимальные бюджеты покупки таких лотов. Так, в старой Москве средний чек сделки со студиями составляет 7,7 млн рублей, с 1-комнатными квартирами – 12 млн рублей, с 2-комнатными квартирами – 18 млн рублей.
По данным «НДВ-Супермаркет Недвижимости», в октябре доля сделок со студиями в общем объеме спроса на первичном рынке старой Москвы достигла 18,4%. Примечательно, что именно сегмент студий лидирует среди прочих категорий жилья по росту показателей спроса – годом ранее их доля в продажах составляла 10,6% (+7,8 п.п. за отчетный период).
Средняя площадь студий, реализованных по итогам октября, – 25 кв. м, усредненный бюджет сделки – 7,7 млн рублей. Минимальная цена, по которой в старой Москве была продана студия, – 5,1 млн рублей, максимальная – 17,9 млн рублей.
При этом наибольшая доля спроса на рынке новостроек старой Москвы приходится на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры – 30% и 30,5% соответственно. За год объем сделок с 1-комнатными квартирами уменьшился на 4,3 п.п. (с 34,3%), с 2-комнатными квартирами – на 4,5 п.п. (с 35%).
Согласно статистике «НДВ-Супермаркет Недвижимости», средний метраж 1-комнатных лотов, которые покупатели приобрели в октябре, составляет 40 кв. м, 2-комнатных – 60 кв. м. Стоимость реализации «однушки» в среднем равна 12 млн рублей, «двушки» – 18 млн рублей.
Самая бюджетная «однушка» была приобретена в ЖК «Станция Л» (реализацией жилья в этом проекте занимается «НДВ-Супермаркет Недвижимости») – за 6,6 млн рублей, а самая дорогостоящая – за 56,4 млн рублей. Чек сделки по покупке 2-комнатной квартиры на первичном рынке старой Москвы начинается от 8,6 млн рублей, верхняя планка – 147,9 млн рублей.
На рынке новостроек Московской области, по данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости», доля сделок со студиями в общем объеме спроса находится примерно на том же уровне, что и в Москве – 19%. При этом объем спроса, который приходится на 1-комнатные квартиры, здесь выше – 36,4% против 30%. А 2-комнатные лоты в октябре приобрели 29,3% подмосковных покупателей.
В Московской области метраж проданных студий составляет в среднем около 25 кв. м, усредненная стоимость реализации – 4,5 млн рублей. Наиболее бюджетная студия была продана за 2,5 млн рублей, а самая дорогостоящая – в 3 раза дороже, за 7,5 млн рублей.
В сегменте 1-комнатных квартир показатели следующие: средний метраж таких лотов – 37 кв. м, чек сделки – около 6 млн рублей, минимальная цена реализации – 3,5 млн рублей, максимальная – 11,4 млн рублей. В категории 2-комнатных квартир средняя площадь равна 56 кв. м, бюджет сделки – 8 млн рублей, наименьшая цена продажи – 3,5 млн рублей, а самая высокая – 16,7 млн рублей.
Комментирует Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»: «В структуре спроса особый интерес вызывает категория студий, чья доля в старой Москве за год выросла наиболее заметно. Обычно под термином “квартира-студия“ подразумевается тип квартиры, главным отличием которой является отсутствие перегородок между кухней и жилой комнатой. Площадь студий гораздо меньше метража обычных квартир и составляет, как правило, от 20 до 30 кв. м в масс-маркете (в сегментах “бизнес” и “элит” данный диапазон может быть гораздо больше).
Плюсы данного формата жилья – функциональность, более доступный ценник относительно стандартных квартир, относительно небольшие затраты на ремонт, отделку и коммунальные платежи. Главный недостаток студий – небольшая жилая площадь, как следствие, здесь сложно сделать перепланировку, кроме того, данный формат не подходит некоторым группам покупателей (скажем, семьям с детьми). Также необходимо понимать, что в погоне за минимальной ценой покупатель может существенно переплатить за стоимость квадратного метра, так как в студиях она в среднем на 20-30% выше, чем в многокомнатных квартирах.
При этом во многих ЖК студии являются самым востребованным предложением. Так, согласно статистике нашей компании, в некоторых проектах спрос на студии может достигать до 30% от общего числа продаваемых квартир. Если покупатели хотят жить в развитой локации столицы и в престижном жилом комплексе, а бюджет ограничен, то эта проблема может быть решена за счет приобретения студии. Кроме того, такие объекты часто покупают с инвестиционными целями, для дальнейшей сдачи в аренду, так как на рынке съемного жилья студии также весьма востребованы. Эти причины и повлияли на увеличение интереса покупателей к студиям».
Число самых компактных квартир (студий) в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья впервые сравнялось с числом самых просторных квартир (от 4 комнат и больше), отметили аналитики «Метриум». За прошедший год доля студий выросла до 6,3%, тогда как предложение многокомнатных квартир сократилось до сопоставимого уровня.
В октябре на рынке новостроек бизнес-класса в Москве застройщики предлагали покупателям 704 студии. Это небольшие квартиры, в которых жилая и кухонная зона объединены, а изолирован только санузел. В среднем в актуальных проектах застройки бизнес-класса студия достигает в площади 28 кв.м. За последний год предложение такого жилья в сегменте увеличилось в 3,3 раза – в октябре 2020 года девелоперы продавали всего 212 таких квартир. Доля студий среди других типов квартир, таким образом, увеличилась за 12 месяцев с 2% до 6,3%.
Одновременно сократилось предложение многокомнатных квартир. В среднем их площадь составляет 123 кв.м., тогда как у ближайших к ним по габаритам трехкомнатных квартир она достигает 95 кв.м. В октябре на рынке новостроек бизнес-класса насчитывалось всего 696 многокомнатных квартир, что на 14% меньше, чем год назад, когда их было 812. Доля квартир 4+ соответственно за прошедшие 12 месяцев уменьшилась с 7,8% до 6,3%.
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», для многокомнатных квартир этот показатель можно признать нормальным. В среднем за последние три года доля самых больших квартир каждый квартал составляла около 6,2%. Другая ситуация со студиями, которые в сегменте бизнес-класса всегда были крайне редким явлением. Так, в октябре 2018 года их доля составляла 1,6%, 2019 года – 1,5%, 2020 года – 2%. Иными словами, предложение студий в новостройках бизнес-класса доросло до предложения многокомнатных квартир.
«Многокомнатные квартиры всегда будут пользоваться спросом в новостройках бизнес-класса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Их приобретают, с одной стороны, обеспеченные, а с другой стороны, практичные клиенты. Чаще всего это покупатели с большими семьями, и они не хотят переплачивать, но при этом стремятся получить максимум простора в качественном и комфортном жилом комплексе. При этом отмечу, что многокомнатные квартиры за последние годы также стали более разнообразными по своей конфигурации. В частности, в нашем городском районе “Ривер Парк” есть в продаже четырехкомнатные квартиры евроформата, то есть гостиная и кухня в них объединены в просторную социальную зону, что делает их более доступными по цене и эффективными с точки зрения планировки».
Предложение квартир с другим количеством комнат в целом распределено равномерно и за последний год существенно не изменилось, отмечают аналитики «Метриум». Доля однокомнатных квартир в продаже составляет 24,4%, двухкомнатных – 36,1%, трехкомнатных – 26,9%.
«Студия более экономичный вариант жилья для тех покупателей новостроек бизнес-класса, которым не нужны однокомнатные квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Часто это инвесторы, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. Нередко студии покупают для временных остановок в столице менеджеры и чиновники из других городов. Также этот формат квартир интересен родителям студентов, которые хотят дать детям возможность самостоятельно жить в удобной локации, скажем, рядом с университетом».
Средняя стоимость студии в новостройке бизнес-класса в октябре составила почти 12 млн рублей (28 кв.м), однокомнатной квартиры – 18,1 млн рублей (44 кв.м в среднем), двухкомнатной квартиры – 26 млн рублей (67 кв.м), трехкомнатной – 34,9 млн рублей (95,4 кв.м). Многокомнатные квартиры в среднем обходились в 47,7 млн рублей (123 кв.м).
«Доля студий в новостройках бизнес-класса, на наш взгляд, будет расти, потому что они становятся очень популярны для некоторых представителей нашей покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Равновесие»). – Судии, несмотря на свою площадь, очень функциональное жилье, которое можно приспособить под жизнь студента или маломобильного человека, сдать в аренду бизнесмену, туристу, с выгодой перепродать. Однако, конечно, едва ли их доля в перспективе станет такой же, как в массовом сегменте рынка».
Источник: «Метриум»