Новостройкам пригрозили отменой льгот
В последние полтора-два года на рынке новостроек рос спрос, подогретый льготной ипотекой. Вместе с ним росли цены. Сейчас ситуация изменилась: спрос сокращается, предложения на рынке с избытком, началось падение цен. Минфин против продления льготных программ, но их прекращение пагубно скажется на рынке недвижимости.
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в течение октября цена квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы снизилась почти во всех округах, в среднем сокращение составило 0,7%, до 294 тыс. рублей за кв. м. Попутно сократился бюджет покупки: однокомнатные лоты подешевели на 2,4%, двухкомнатные квартиры и апартаменты — на 1,5%, трехкомнатные — на 0,6%. Дорожали только студии — на 0,7% в среднем.
Как пояснила Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», коррекция цен стала результатом снижения спроса на новостройки — часть клиентов предпочла вторичный рынок. «Мобилизация усилила этот тренд, когда в конце сентября многие собственники жилья в Москве выставили его на продажу. Из-за этого спрос на строящиеся жилые комплексы резко снизился, что заставило многих застройщиков либо заморозить, либо скорректировать цены», — уточнила она.
В ходе MREF Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пояснил: «Рынок и до начала СВО был перегрет: за 2020−2021 гг. цены на жилье в Московском регионе выросли в полтора раза. Нечто подобное наблюдалось в 2000-е, но тогда в страну шло много инвестиций, экономика и доходы граждан увеличивались. А в период пандемии экономика стагнировала, рост цен был связан с запуском госпрограммы льготной ипотеки и с перекосами в денежно-кредитной политике — ЦБ перестарался со снижением ключевой ставки, что привело к революционно дешевой ипотеке и низким ставкам по депозитам, откуда деньги потекли в недвижимость».
По его словам, в результате образовался ценовой пузырь, который в любом случае должен был лопнуть — даже без санкций и СВО.
По данным Dataflat.Ru, за октябрь количество сделок в новостройках Петербурга сократилось на 14%, в Ленобласти — на 5%. При этом выручка застройщиков упала на 17 и 9% соответственно.
В агентстве недвижимости Ольги Эбель подсчитано: по итогам октября средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга снизилась на 1,98%.
Застройщики отказываются признавать снижение цен, тем более что официально это не указано — в ход идут различного рода скидки и рассрочки.
«Адекватная рыночная цена — та цена, по которой продавец, в данном случае застройщик, готов реализовывать свой товар, а покупатель готов приобретать его. До недавнего времени цена была адекватной, потому что квартиры были востребованы даже по достаточно высокой цене, и продажи шли хорошо. Но рост цен на недвижимость и экономическая ситуация спровоцировали ощутимый рост цен на все сопутствующие товары — на строительные и отделочные материалы, услуги подрядных организаций и т. д. То есть застройщики приобретали материалы и услуги уже по завышенным ценам. Поэтому в стоимость квартир в домах, которые только что достроены или будут достроены в 2022 или следующем году, уже "зашита" высокая цена на материалы и прочее. Соответственно, на эти квартиры цены не могут падать и сильного снижения цен не ожидается. И сейчас мы наблюдаем, что спрос упал, но цены на недвижимость не падают. Есть какие-то краткосрочные акции совместно с банками по субсидированной ставке на ипотеку под 0,1%, есть беспроцентные рассрочки, есть предложения по паркингам в подарок или с дисконтом, но по квартирам серьезного снижения цен мы не наблюдаем», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
«Застройщики сейчас начали предлагать скидки, но это предложения, которые касаются конкретных жилых комплексов, определенных корпусов или типов квартир. О глобальном снижении цен на рынке недвижимости сейчас речи не идет, это невозможно из-за высокой себестоимости строительства. В перспективе двух-трех лет могут появиться объекты эконом-класса с низкими ценами и соответствующим качеством, ориентированные на покупателей с максимально ограниченным бюджетом. Такие жилые комплексы будут располагаться в отдаленных районах Петербурга, за КАДом, или в Ленобласти. Из-за этого средняя стоимость квадратного метра в Петербургской агломерации может снизиться», — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Ей вторит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Она также отмечает снижение цен в «некоторых новых объектах, вышедших на рынок в последние месяцы, прежде всего в нижнем ценовом сегменте». По словам Натальи Кукушкиной, в ближайших пригородах Ленинградской области появляются предложения за 2,8–2,9 млн рублей, однако это можно объяснить маркетинговой политикой компаний, которые примериваются к рынку: «Таких цен на рынке не было уже порядка двух лет. Привлекательная цена помогает "раскачать" объект на старте и привлечь нужный объем средств на эскроу-счета. Сложно сказать, адекватна ли эта цена себестоимости строительства. У каждого застройщика, работающего по эскроу, в договоре с банком прописаны свои ковенанты — какой объем недвижимости по какой цене он обязуется реализовать. В случае отклонения от ковенант, компания выплачивает крупные штрафы. Таким образом, у застройщиков нет возможности опускать цену ниже определенного, согласованного с банком уровня. Если рынок "встанет" и проблемы начнутся у многих компаний, это может стать поводом для пересмотра договоров с кредитными организациями. В случае же единичных провалов продаж у конкретной компании масштабное изменение ценовой политики маловероятно», — полагает Наталья Кукушкина.
По словам Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», долю лотов с дисконтом в общем объеме предложения оценить достаточно сложно, поскольку на ряде объектов вероятны скрытые скидки. В то же время он указал: «Рост цен на рынке новостроек не превышает уровня инфляции».
С точки зрения девелоперов причин для снижения цен нет: растет стоимость земли, подорожали стройматериалы, перестройка логистических цепочек влетает в копеечку.
«Нам не кажется, что снижение цен примет массовый характер. Если это не акция (например, новогодняя), то в случае существенного снижения цен я бы поставил под вопрос жизнеспособность компании и объекта. Цены сегодня вполне рыночные. Мы не снижаем цены ни в прямой, ни в скрытой форме — в виде скидок, акций. Себестоимость строительства и затратная часть продолжают расти, поводов для снижения цены у нас сейчас нет. У нас, как и многих наших коллег, значительная кредитная нагрузка, банки увеличивают ставки финансирования, не слишком охотно дают кредиты, например, под покупку земли. Снижение цены для нас бы означало работать себе в убыток», — обозначил позицию компании Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой».
Цены натолкнулись на спрос
Однако сейчас все упирается не в расходы застройщиков, но в спрос. Некоторые потенциальные покупатели уехали, некоторые мобилизованы, некоторые отложили покупку, предпочитая спрятать деньги «в чулок».
Проект Dataflat.Ru на основе данных Росреестра подсчитал: в октябре 2022 года относительно октября 2021-го продажи в Москве сократились на 43%, в Новой Москве — на 29%, в Подмосковье — на 33%. Выручка снизилась на 42, 30 и 33% соответственно. В Петербурге относительно прошлого года продажи просели на 38%, но в Ленобласти — только на 20%.
При этом, по данным bnMAP.pro, озвученным на конференции MREF, в период с января по ноябрь выручка застройщиков в «старой» Москве снизилась на 9% в годовом выражении, в Новой Москве — на 10%, но в Московской области она подросла на 3%. Хотя в октябре, после объявления частичной мобилизации, в «старой» Москве выручка упала сразу на 46%.
В компании «Инком» отмечают: 90% столичных проектов привлекают покупателей скидками. Размер дисконта в некоторых случаях достигает 30%.
По данным Управления Росреестра по Москве, за январь-октябрь зарегистрировано 11,5% меньше ДДУ, чем годом раньше. При этом в октябре относительно сентября сокращение количества регистраций ДДУ составило 40,1%.
«Отмечается снижение спроса, но оно не является критичным для рынка новостроек. Часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию, надеясь на укрепление общих тенденций восстановления рынков», — заявил Сергей Нюхалов.
В Петербурге и Ленобласти ситуация похожа. «После событий конца сентября спрос на жилье упал, многие клиенты отказались от оформления договоров в последний момент. В результате октябрь стал неудачным с точки зрения продаж. Некоторое оживление спроса мы зафиксировали буквально на прошлой неделе. Часть клиентов, которые обращаются к нам сейчас, — это те, кто отменил покупку квартиры в сентябре», — поделилась Анжелика Альшаева.
По словам Максима Жабина, сейчас объемы продаж упали относительно прошлого года на 40%.
Аналогичные цифры приводит Альфа-банк, по данным которого застройщики не смогли продать до 40% того, что построили.
В то же время, по данным Москомстройинвест, продажи московских застройщиков просели в среднем на 20–70%.
Сокращение количества регистраций ДДУ в Московском регионе по состоянию на ноябрь 2022 года
|
Кол-во ДДУ |
Москва |
Н. Москва |
Подмосковье |
|
Октябрь 2022 |
2995 |
1211 |
3089 |
|
Относительно сентября 2022 |
–43,6% |
–29,1% |
–32,7% |
|
Относительно октября 2021 |
–44,5% |
–41,2% |
–40,6% |
Источник: АН Est-a-Tet на основе данных Росреестра
А Минфин против
На фоне снижения спроса Алексей Моисеев, замглавы Минфин РФ, ранее заявил: министерство не считает нужным продлевать программу льготной ипотеки после планового завершения в конце текущего года. И новых мер поддержки не предусмотрено.
В свою очередь Минстрой РФ — за продление льготной программы. На днях замминистра Никита Стасишин в одном из интервью сказал: «Сейчас мы слышим из разных источников о том, что какие-то льготные ипотечные программы продлевать не будут. Но я хотел бы напомнить, что эти решения несколько лет подряд принимает исключительно президент нашей страны… Минстрой России считает, что следует продлевать».
Поскольку спрос проседает, Центробанк РФ ждет замедления выдач ипотеки (по некоторым оценкам, по итогам года на 30%), однако сейчас, как сообщают СМИ, «изучает» ситуацию. Но решение будет принимать Минфин.
Пока нет ясности, спрос на льготные программы растет, а некоторые банки немного подняли ставки по ипотечным программам.
«В октябре-ноябре 2022 года за счет неопределенности на ипотечном рынке и ряда макроэкономических факторов мы зафиксировали в ТиНАО снижение объемов продаж, в отдельных случаях до 30%. При этом доля покупок в ипотеку выросла до рекордных 90%, из которых 70% пришлось на долю льготной ипотеки. Это говорит о важности выгодных ипотечных программ для развития рынка жилья», — рассказала Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
По ее мнению, наличие долгосрочных программ поддержки будет способствовать равномерному поглощению в сегменте новостроек. А если льготные программы распространить на вторичный рынок, эффективность инструмента будет еще выше, поскольку продажа старой квартиры — один из наиболее распространенных способов улучшить жилищные условия.
Алексей Бондарев, генеральный директор АН «ПРАЙД ГРУПП», утверждает, что спрос достаточно стабилен: основные застройщики выполняют планы продаж на 85–90%. «Это не та цифра, которая радует девелоперов, но уже что-то. Конечно, хорошо работать с низкой ипотечной ставкой, но и текущая ключевая ставка может позволить рынку функционировать нормально», — полагает он.
Ольга Эбель, генеральный директор собственного АН, надеется на лучшее: «Исходя из значимости программы, я не очень верю в ее окончательную отмену. Но если это случится, то январь будет месяцем, когда рынку придется адаптироваться к новым условиям и новому спросу. Обвала спроса не будет, но будет достаточно сложная адаптация. На мой взгляд, поддержка нужна. Возможно, стоит пересмотреть условия и механизмы. Уже сейчас известно, что застройщики обратились к властям с просьбой не закрывать эту программу. Думаю, что она будет каким-то образом видоизменена».
Необузданное предложение
Сегодня застройщики ощутимо притормаживают вывод на рынок новых проектов — проектные декларации появляются иногда через большие промежутки времени после того, как получено разрешение на строительство; официальные старты продаж не объявляются по несколько месяцев — застройщики предлагают бронировать квартиры.
В Москве, по подсчетам АН Est-a-Tet, новостроек на продажу нет в 23 районах города.
По данным исследования «Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ)», всего в России 43% квартир в новостройках с опубликованными в 2022 году проектными декларациями выставлены на продажу. При этом некоторые специалисты, ссылаясь на результаты исследования, опасаются затоваривания рынка — тем более что цены уже приготовились падать.
«Колебания цен зависят не в последнюю очередь от баланса спроса и предложения на рынке. Так, в третьем квартале 2022 года ценовой рост удалось значительно замедлить выводом на рынок больших объемов предложения. Летом на фоне развития комбинированных ипотечных программ девелоперы выводили на рынок большие объемы нового предложения, в том числе того, который должен был выйти весной. Например, только на рынке ТиНАО (Новая Москва) в августе вышло 524 тыс. кв. м, в сентябре — 675 тыс. кв. м», — рассказывает Мария Орлова.
По словам Сергея Нюхалова, вывод новых проектов в последнее время сокращается, и через некоторое время тенденция увеличения предложения может смениться противоположным трендом. Он полагает вероятным другой дисбаланс — ограниченный выбор объектов при росте спроса.
Петербургские застройщики настроены оптимистично: затоваривания они не ожидают. «Спрос на рынке всегда регулирует предложение — один показатель корректирует другой, поэтому мы не опасаемся так называемого "затоваривания". На петербургском рынке такого никогда не было», — подчеркивает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Наталья Кукушкина также не видит проблемы затоваривания. «Вывод новых объектов замедлился еще в пандемию, в 2022 году стартов продаж стало еще меньше. В столь изменчивой внешней среде застройщики проводят максимально консервативную политику по расширению своего портфеля. Новые объекты единичны и появляются в понятных, интересных, не перенасыщенных предложением локациях. Затоваривание новым предложением какой-то локации в текущей ситуации маловероятно. Полученные разрешения на строительство не гарантируют, что компания уже завтра выведет новый объект на рынок. В целом мы видим, что предложение со сроком сдачи в 2023–2024 годах постепенно вымывается с рынка», — объясняет она.
Анжелика Альшаева подтверждает: «Застройщики выводят новые объекты аккуратно, причем многие из "новинок"— очередные этапы уже строящихся ЖК».
Максим Жабин, кроме того, напоминает: «Многие компании уходят с рынка, переносят плановые сроки строительства и не торопятся выводить на рынок новые проекты и новые очереди».
«Так или иначе предложение на рынке будет сокращаться, затоваривания не произойдет», — резюмировал Николай Гражданкин.
Кургузые прогнозы
Ипотека, тем более льготные программы, долгое время выступает основным драйвером. От того, будет она отменена или останется на рынке, зависит многое. Не меньше зависит от хода СВО, настроений и возможностей бизнеса. Поэтому прогнозы сегодня — дело неблагодарное.
«Строить долгосрочные прогнозы сейчас достаточно сложно из-за влияния множества факторов. Мы надеемся, что ситуация прояснится и станет более определенной для всех субъектов экономической деятельности, в том числе и для участников рынка недвижимости. Что касается уровня цен, то он определяется рентабельностью и экономическими моделями проектов. Застройщики не могут продавать жилье в убыток. Да и некоторые банки в финмоделях прямо указывают минимальные значения цен, ниже которых девелопер реализовывать квартиры не может», — говорит Сергей Нюхалов.
Наталья Кукушкина полагает, что в лучшем случае сейчас можно давать прогнозы на месяц вперед. «Основным фактором, который определит динамику рынка в ближайшее время, станет возможная отмена льготной ипотеки. В случае прекращения программы в декабре мы увидим ажиотажный спрос и вызванный им рост цен, который приведет к последующему провалу рынка в январе и феврале и возврату цен на уровень ноября. Затем застройщики постепенно вернутся к более-менее плановым показателям продаж— без скачков цен и ажиотажного спроса», — отметила она.
Сергей Нюхалов полагает, что цены будут расти в основном по мере строительной готовности, однако на начальной стадии реализации вероятны специальные предложения, когда можно будет получить выгоду в среднем 15% или чуть больше.
Ольга Эбель ожидает в конце нынешнего и начале следующего года небольшой рост цен, «обрамленный скидками и акциями от застройщиков». При этом дешевле прочих будут квартиры по договору переуступки.
Ольга Трошева прогнозирует небольшие колебания цен.
О насущной необходимости продлить льготную программу кредитования говорят многие участники рынка. «Такие программы стимулируют спрос и дополнительно привлекают денежные средства в строительную отрасль, поддерживают смежные предприятия, которые работают в строительстве, — подрядчиков, поставщиков материалов. Если будет устойчивый спрос на квартиры, будут развиваться и остальные отрасли. А если господдержку отменят, как обещают, со следующего года, спрос упадет, и это серьезно скажется на продажах новостроек, строительстве и экономике в целом», — убежден Николай Гражданкин.
«Дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от многих факторов — от общей ситуации в экономике и от набора доступных инструментов для покупателей: один из главных вопросов сейчас — будет ли продлена госпрограмма и на каких условиях. Доля ипотеки в октябре, а затем и в ноябре достигла абсолютного рекорда для рынка — более 90%, причем большая часть из ипотечных кредитов это именно льготные программы, в том числе субсидированные застройщиками и банками. Поэтому для рынка очень важно, чтобы льготная программа была продлена. Это позволит покупателям и в дальнейшем выбирать программы с минимальным ежемесячным платежом. Именно платеж сегодня становится для многих клиентов решающим при выборе ипотечной программы», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Ключевой задачей на конец 2022 года и весь 2023 год, которую девелоперам и банкам предстоит совместно решать, видится обеспечение низкого уровня ипотечного платежа, лучше на весь срок кредита. Примером подобных мер можно назвать программы с отложенным первоначальным взносом или программы, при которых клиент может самостоятельно субсидировать ипотечную ставку — например, направить на такую субсидию часть средств, вырученных от продажи квартиры и направляемых обычно на погашение тела кредита. Кроме того, представляется целесообразным рассмотреть вопрос снижения жесткой зависимости ипотечных ставок от ключевой ставки ЦБ. Это позволит избегать ситуаций, подобных тем, что были весной 2022 года, когда ипотечные ставки поднялись до 22% и никакие стимулирующие меры, кроме прямого субсидирования ипотеки государством, не работали», — рассуждает Мария Орлова. По ее мнению, любые ипотечные программы позволят стабилизировать рынок новостроек.
«Чтобы рынок восстановился и снова начал развиваться, со стороны государства необходимы меры по поддержке граждан, их платежеспособности, и меры по поддержке строительной отрасли, такие как льготная ипотека. Рынок уже стагнирует, важно не допустить его падения», — заключил Максим Жабин.
Почти половина россиян при покупке квартиры в новостройке готовы сэкономить на качестве ради более низкой цены. Почему это ошибка?
Лишь 7% россиян готовы отказаться от приобретения квартиры, если узнают, что при строительстве дома использовались материалы низкого качества, это выяснила компания ROCKWOOL Россия в результате опроса о критериях выбора жилья в новостройках. Как показало исследование, при прочих равных 45% россиян скорее выберут более дешевое жилье, пусть и хуже по качеству. И только 38% готовы заплатить больше, но приобрести жилье из надежных стройматериалов.
Главным фактором, который может спровоцировать отказ от покупки квартиры, 27% россиян назвали неразвитую инфраструктуру, 20% — безответственного застройщика, 13% — постоянный шум (близость стройки, дороги и пр.). Для 12% россиян принципиально важна экология — если она оставляет желать лучшего, респонденты готовы отказаться от покупки жилья. Для 11% решающим фактором является недостаточное количество парковочных мест, для 10% — недоступность общественного транспорта. И только 7% однозначно откажутся от квартиры, если использовались низкокачественные строительные материалы.
Помимо цены, при выборе жилья в новостройке 92% россиян обращают внимание на инфраструктуру района, 89% ориентируются на расположение (например, выбирают определенный район или близость к парку, водоему и т.д.), 71% смотрят на срок сдачи и возможность заехать в новую квартиру как можно быстрее. Кроме того, для 52% россиян важна репутация застройщика, для 44% — планировка квартиры и этаж. На качество строительства и материалы дома при выборе жилья внимание обращают лишь 37%, на шумо- и теплоизоляцию дома — только 32%.
«Многие покупатели квартир в новостройках считают, что достаточно ориентироваться только на репутацию и престиж строительной компании — якобы это уже выступает гарантией использования качественных строительных материалов, достойной шумо- и теплоизоляции дома, надежности инженерных систем. Однако это далеко не всегда так. Важно понимать, что даже у одного и того же застройщика могут быть дома разного статуса и качества. Нельзя исключать и банальный человеческий фактор», — предупреждает Фатима Газанова, директор по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
Сообщения о тех или иных разрушениях в новых домах, увы, не редкость. Так, только за последние два года в России произошло два случая серьезного обрушения облицовки, а также возникновения глубокой трещины в многоквартирных домах.
На качество новостроек неминуемо влияют и внешние факторы. Так, по словам аудитора Счетной палаты РФ Натальи Труновой, сегодня в России появился риск снижения качества строительства жилья на фоне резко изменившегося валютного курса, меняющейся ключевой ставки Банка России, ухода иностранных компании с рынка страны и перебоев в логистических цепочках поставок импортных товаров. В результате, как отметила Наталья Трунова, несмотря на меры поддержки как федерального, так и регионального уровня, в стране стало чаще строиться энергетически неэффективное, не в полной мере обеспеченное объектами инфраструктуры жилье.
Эксперты ROCKWOOL Россия отмечают, что сегодня особенно важно обращать пристальное внимание на то, из чего и как построен дом. Это влияет на элементарную безопасность и комфорт проживания, на энергоэффективность жилья и возможность сэкономить на коммунальных затратах, а также на ликвидность квартиры в будущем, если рассматривать ее как долгосрочную инвестицию.
Что именно нужно учитывать?
Во-первых, сам материал, из которого строится здание. Наиболее долговечными считаются монолитные дома — они рассчитаны на эксплуатацию в течение 150 лет. На втором месте идут кирпичные дома, срок эксплуатации которых составляет около 100 лет, а на третьем — распространенное и недорогое панельное жилье, которое служит около 75 лет. На практике многие жилые дома стоят и дольше – это зависит от условий эксплуатации и своевременности капитального ремонта. Но в любом случае: чем меньше заявленный срок службы, тем быстрее здание начинает изнашиваться и появляется потребность в капитальном ремонте.
Во-вторых, стоит уточнить, какие материалы применялись при герметизации швов. Это особенно важно для панельных домов: панели соединяются за счет сварки металлической арматуры, которая подвержена коррозии. Есть достаточно простой способ проверить герметичность швов: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратно говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СП 50.13330.2012.
Если герметизация швов в таком доме оставляет желать лучшего, через некоторое время возникнут щели — в квартире будет влажно, холодно, появится плесень. Возможны и более масштабные разрушения из-за коррозионного износа арматуры, вплоть до разрушения.
В-третьих, необходимо уделить особое внимание теплоизоляции. Утепление фасадов значительно повышает энергоэффективность здания. Благодаря этому существенно снижаются затраты на обогрев и кондиционирование помещения.
«Сегодня оптимальным материалом для этой задачи считается каменная вата из-за сочетания высоких теплоизоляционных свойств, негорючести и звукопоглощения. Таким образом, сокращаются теплопотери здания, экономится энергия и достигается оптимальный влажностный режим внутри помещений. Параметры энергетической эффективности и пожарной безопасности входят в фундаментальный документ – Федеральный закон №384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений”. Кроме того, минеральный теплоизоляционный слой в составе фасадных систем защищает несущие конструкции от климатических воздействий», — рассказывает Андрей Петров, ведущий инженер-проектировщик ROCKWOOL Россия.
В-четвертых, при выборе жилья в новостройке необходимо осмотреть не только саму квартиру, но и подъезд, обратить внимание на состояние пожарных выходов, а также придомовой территории. Оцените общую аккуратность работ и наличие внешних повреждений, уточните, какие материалы использовались.
В-пятых, в самой квартире следует проверить материал межкомнатных перегородок — соответствует ли он заявленным условиям. Есть прецеденты, когда застройщик обещал, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, но в реальности их выполнили из пазогребневых плит. Замена материалов не всегда плоха, и все-таки важно убедиться, что квартира при этом не потеряла в цене и качестве.
В-шестых, не лишним будет запросить у застройщика документы, подтверждающие безопасность и экологичность материалов, использующихся при строительстве и отделке. Важно, чтобы они не содержали вредных веществ. Например, пенополистирол выделяет фенол и стирол — это токсичные вещества, которые опасны для здоровья.
Подведем итоги: внешне привлекательная новостройка на практике может оказаться не столь желанным жильем, как это преподносится в рекламных буклетах. Но о многих недостатках новоселы узнают уже постфактум. Чтобы не допустить разочарования при покупке квартиры в новых зданиях, необходимо уделять особое внимание качеству материалов и самого строительства.
Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank Russia) разработали методические рекомендации по классификации объектов формата Light Industrial – небольших складских и производственных помещений, характеризующихся мелкой нарезкой (от 100 до 1 700 кв. м), а также наличием офисных и административно-бытовых пространств (не менее 10% от производственно-складских площадей). Выделяются два класса качественных объектов формата Light Industrial – А и В: они отличаются от классических складов тех же классов целым рядом свойств, среди которых – конструктивные особенности, устройство технических и инженерных систем здания, характеристики земельных участков и другие параметры. На данный момент в Московском регионе построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. По оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз.
- Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia): «Рынок Light Industrial развивается динамично, и игрокам необходима возможность правильно определить ключевые параметры продукта данного формата. Мы проанализировали запросы потребителей, а также российский и международный опыт строительства подобных объектов, систематизировали эти данные и разработали классификацию, которая позволит девелоперам создать востребованный на рынке продукт, банкам – верно подойти к оценке финансирования проектов Light Industrial, а аналитикам – систематизировать статистику и мониторинг этого молодого субрынка производственно-складской недвижимости».
- По словам Ольги Широковой, производственный Light Industrial – это объекты с минимально предлагаемой нарезкой производственно-складских площадей от 100 до 1 700 кв. м, долей офисных площадей не менее 10% от производственно-складских площадей, эффективной высотой не менее восьми метров от уровня пола (высота от уровня пола до низа несущих конструкций), а также нагрузкой на пол не менее 4 т/кв. м. Важной особенностью этих объектов является возможность использования инженерной инфраструктуры (водоснабжения, газоснабжения) для производственных целей, а также выделение не менее 25 кВт электричества на предлагаемый блок. Целевой аудиторией этого формата являются небольшие, легкие производства, а не крупные индустриальные холдинги. Спрос на объекты Light Industrial исходит от инвесторов и конечных потребителей – производственных компаний, а также компаний, которым необходим качественный склад небольшой площади.
Light Industrial класса А
- Формат Light Industrial (LI) класса А отличается от традиционного формата склада класса А рядом характеристик. В Light Industrial – более низкие значения минимальной эффективной высоты хранения (8 м против 12 м в складах класса А) и меньшая допустимая нагрузка на пол (4 т/кв. м против 7 т/кв. м в складах класса А). Также различаются требования к сетке колонн: если для склада класса А требуется сетка размером 12х24 м, то для формата Light Industrial важно, чтобы в производственном блоке колонны отсутствовали. Ворота в производственном Light Industrial класса А могут быть расположены как на уровне 0 м, так и на уровне 1,2 м.
- В объектах формата Light Industrial класса А важна инженерная инфраструктура. Среди требований – базовое выделение электричества от 25 кВт на минимальный предлагаемый блок. Обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности, выделения газа для производственных процессов. Также требуется установка индивидуальных приборов учета инженерных коммуникаций для каждого блока. В отличие от складского класса А, для объектов Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса А выше, чем в складах такого же класса – не менее 10% от производственно-складских площадей. Такие помещения отличаются возможностью широкого использования.
- Также важной особенностью Light Industrial класса А является то, что площадь блоков этого формата ограничена: так, блоки площадью более 1 700 кв. м не относятся к подобному формату, а соотношение сторон блока в данном классе должно быть не более, чем 1 к 3. При этом обязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы.
- Стоит отметить, что блоки формата Light Industrial могут входить в состав многоэтажного складского комплекса (один из примеров – верхний этаж объекта «PNK ПАРК МКАД-М4»). Если блоки на разных этажах не сдаются в аренду единым лотом, вертикальные коммуникации и осуществляются посредством грузовой рампы и грузовых лифтов. Если производственные площади первого и второго этажа предлагаются в аренду единым лотом, то коммуникации осуществляются с помощью грузового лифта или подъемника грузоподъемностью не менее трех тонн на каждый предлагаемый блок.
- Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «В Московском регионе на данный момент построено 91 тыс. кв. м подобных помещений, 184 тыс. кв. м площадей формата Light Industrial находится на стадии строительства, а на стадии проектирования и планирования – около 587 тыс. кв. м. Средняя ставка аренды на помещения такого формата составляет 7 000 руб./кв. м/год triple net, стоимость продажи – более 80 000 руб./кв. м без НДС. Стоимость строительства объектов Light Industrial выше, чем обычных складов, примерно на 10–20% (в зависимости от проекта). Это новый формат для российского рынка, но строительство идет: по оценкам NF Group, в ближайшие пять лет объем предложения увеличится более чем в восемь раз».
Light Industrial класса B
- Объекты формата Light Industrial класса B отличаются от классических складов аналогичного качества меньшей допустимой нагрузкой на пол (не менее 2 т/кв. м против 4 т/кв. м в складах класса В) и приоритетностью инженерной инфраструктуры. Базовое выделение электричества начинается от 10 кВт на минимальный предлагаемый блок. В таких объектах, как и в Light Industrial класса А, обязательно наличие возможности увеличения выделяемой электрической мощности и выделения газа для производственных процессов. В отличие от складского класса B, в Light Industrial необходима техническая возможность установки кран-балки, в том числе специфической.
- Как и в классе А, доля административно-бытовых помещений в объектах Light Industrial класса B выше, чем в складах такого же класса, – они занимают не менее 10% от производственно-складских площадей. Блоки Light Industrial класса В также имеют ограничение по площади: не более 1 700 кв. м.
- Между собой классы А и В формата Light Industrial также имеют ряд отличий. Среди них – эффективная высота хранения (не менее 8 м для класса А и не менее 6 м для класса В), минимальная нагрузка на пол (4 т/кв. м для класса А и 2 т/кв. м для класса В), выделение электричества на блок (от 25 кВт для класса А и от 10 кВт для класса В). Кроме того, в объектах класса В необязательным является наличие антипылевого покрытия на полу, отсутствуют индивидуальные приборы учета на каждый блок, необязательно выделение блока Light Industrial и земельного участка под ним в отдельные кадастровые единицы, а соотношение сторон блока может быть больше, чем 1 к 3. Обеспечение доступа крупнотоннажного транспорта в объектах класса В также необязательно, достаточно обеспечение доступа среднетоннажного транспорта, а парковочных мест может быть меньше, чем в классе А.
Подробные методические рекомендации по классификации объектов Light Industrial – по ссылке.