Новостройкам пригрозили отменой льгот
В последние полтора-два года на рынке новостроек рос спрос, подогретый льготной ипотекой. Вместе с ним росли цены. Сейчас ситуация изменилась: спрос сокращается, предложения на рынке с избытком, началось падение цен. Минфин против продления льготных программ, но их прекращение пагубно скажется на рынке недвижимости.
По подсчетам аналитиков компании «Метриум», в течение октября цена квадратного метра в массовых новостройках «старой» Москвы снизилась почти во всех округах, в среднем сокращение составило 0,7%, до 294 тыс. рублей за кв. м. Попутно сократился бюджет покупки: однокомнатные лоты подешевели на 2,4%, двухкомнатные квартиры и апартаменты — на 1,5%, трехкомнатные — на 0,6%. Дорожали только студии — на 0,7% в среднем.
Как пояснила Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», коррекция цен стала результатом снижения спроса на новостройки — часть клиентов предпочла вторичный рынок. «Мобилизация усилила этот тренд, когда в конце сентября многие собственники жилья в Москве выставили его на продажу. Из-за этого спрос на строящиеся жилые комплексы резко снизился, что заставило многих застройщиков либо заморозить, либо скорректировать цены», — уточнила она.
В ходе MREF Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пояснил: «Рынок и до начала СВО был перегрет: за 2020−2021 гг. цены на жилье в Московском регионе выросли в полтора раза. Нечто подобное наблюдалось в 2000-е, но тогда в страну шло много инвестиций, экономика и доходы граждан увеличивались. А в период пандемии экономика стагнировала, рост цен был связан с запуском госпрограммы льготной ипотеки и с перекосами в денежно-кредитной политике — ЦБ перестарался со снижением ключевой ставки, что привело к революционно дешевой ипотеке и низким ставкам по депозитам, откуда деньги потекли в недвижимость».
По его словам, в результате образовался ценовой пузырь, который в любом случае должен был лопнуть — даже без санкций и СВО.
По данным Dataflat.Ru, за октябрь количество сделок в новостройках Петербурга сократилось на 14%, в Ленобласти — на 5%. При этом выручка застройщиков упала на 17 и 9% соответственно.
В агентстве недвижимости Ольги Эбель подсчитано: по итогам октября средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга снизилась на 1,98%.
Застройщики отказываются признавать снижение цен, тем более что официально это не указано — в ход идут различного рода скидки и рассрочки.
«Адекватная рыночная цена — та цена, по которой продавец, в данном случае застройщик, готов реализовывать свой товар, а покупатель готов приобретать его. До недавнего времени цена была адекватной, потому что квартиры были востребованы даже по достаточно высокой цене, и продажи шли хорошо. Но рост цен на недвижимость и экономическая ситуация спровоцировали ощутимый рост цен на все сопутствующие товары — на строительные и отделочные материалы, услуги подрядных организаций и т. д. То есть застройщики приобретали материалы и услуги уже по завышенным ценам. Поэтому в стоимость квартир в домах, которые только что достроены или будут достроены в 2022 или следующем году, уже "зашита" высокая цена на материалы и прочее. Соответственно, на эти квартиры цены не могут падать и сильного снижения цен не ожидается. И сейчас мы наблюдаем, что спрос упал, но цены на недвижимость не падают. Есть какие-то краткосрочные акции совместно с банками по субсидированной ставке на ипотеку под 0,1%, есть беспроцентные рассрочки, есть предложения по паркингам в подарок или с дисконтом, но по квартирам серьезного снижения цен мы не наблюдаем», — рассуждает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой».
«Застройщики сейчас начали предлагать скидки, но это предложения, которые касаются конкретных жилых комплексов, определенных корпусов или типов квартир. О глобальном снижении цен на рынке недвижимости сейчас речи не идет, это невозможно из-за высокой себестоимости строительства. В перспективе двух-трех лет могут появиться объекты эконом-класса с низкими ценами и соответствующим качеством, ориентированные на покупателей с максимально ограниченным бюджетом. Такие жилые комплексы будут располагаться в отдаленных районах Петербурга, за КАДом, или в Ленобласти. Из-за этого средняя стоимость квадратного метра в Петербургской агломерации может снизиться», — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС».
Ей вторит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Она также отмечает снижение цен в «некоторых новых объектах, вышедших на рынок в последние месяцы, прежде всего в нижнем ценовом сегменте». По словам Натальи Кукушкиной, в ближайших пригородах Ленинградской области появляются предложения за 2,8–2,9 млн рублей, однако это можно объяснить маркетинговой политикой компаний, которые примериваются к рынку: «Таких цен на рынке не было уже порядка двух лет. Привлекательная цена помогает "раскачать" объект на старте и привлечь нужный объем средств на эскроу-счета. Сложно сказать, адекватна ли эта цена себестоимости строительства. У каждого застройщика, работающего по эскроу, в договоре с банком прописаны свои ковенанты — какой объем недвижимости по какой цене он обязуется реализовать. В случае отклонения от ковенант, компания выплачивает крупные штрафы. Таким образом, у застройщиков нет возможности опускать цену ниже определенного, согласованного с банком уровня. Если рынок "встанет" и проблемы начнутся у многих компаний, это может стать поводом для пересмотра договоров с кредитными организациями. В случае же единичных провалов продаж у конкретной компании масштабное изменение ценовой политики маловероятно», — полагает Наталья Кукушкина.
По словам Сергея Нюхалова, заместителя директора по продажам ГК «Гранель», долю лотов с дисконтом в общем объеме предложения оценить достаточно сложно, поскольку на ряде объектов вероятны скрытые скидки. В то же время он указал: «Рост цен на рынке новостроек не превышает уровня инфляции».
С точки зрения девелоперов причин для снижения цен нет: растет стоимость земли, подорожали стройматериалы, перестройка логистических цепочек влетает в копеечку.
«Нам не кажется, что снижение цен примет массовый характер. Если это не акция (например, новогодняя), то в случае существенного снижения цен я бы поставил под вопрос жизнеспособность компании и объекта. Цены сегодня вполне рыночные. Мы не снижаем цены ни в прямой, ни в скрытой форме — в виде скидок, акций. Себестоимость строительства и затратная часть продолжают расти, поводов для снижения цены у нас сейчас нет. У нас, как и многих наших коллег, значительная кредитная нагрузка, банки увеличивают ставки финансирования, не слишком охотно дают кредиты, например, под покупку земли. Снижение цены для нас бы означало работать себе в убыток», — обозначил позицию компании Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой».
Цены натолкнулись на спрос
Однако сейчас все упирается не в расходы застройщиков, но в спрос. Некоторые потенциальные покупатели уехали, некоторые мобилизованы, некоторые отложили покупку, предпочитая спрятать деньги «в чулок».
Проект Dataflat.Ru на основе данных Росреестра подсчитал: в октябре 2022 года относительно октября 2021-го продажи в Москве сократились на 43%, в Новой Москве — на 29%, в Подмосковье — на 33%. Выручка снизилась на 42, 30 и 33% соответственно. В Петербурге относительно прошлого года продажи просели на 38%, но в Ленобласти — только на 20%.
При этом, по данным bnMAP.pro, озвученным на конференции MREF, в период с января по ноябрь выручка застройщиков в «старой» Москве снизилась на 9% в годовом выражении, в Новой Москве — на 10%, но в Московской области она подросла на 3%. Хотя в октябре, после объявления частичной мобилизации, в «старой» Москве выручка упала сразу на 46%.
В компании «Инком» отмечают: 90% столичных проектов привлекают покупателей скидками. Размер дисконта в некоторых случаях достигает 30%.
По данным Управления Росреестра по Москве, за январь-октябрь зарегистрировано 11,5% меньше ДДУ, чем годом раньше. При этом в октябре относительно сентября сокращение количества регистраций ДДУ составило 40,1%.
«Отмечается снижение спроса, но оно не является критичным для рынка новостроек. Часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию, надеясь на укрепление общих тенденций восстановления рынков», — заявил Сергей Нюхалов.
В Петербурге и Ленобласти ситуация похожа. «После событий конца сентября спрос на жилье упал, многие клиенты отказались от оформления договоров в последний момент. В результате октябрь стал неудачным с точки зрения продаж. Некоторое оживление спроса мы зафиксировали буквально на прошлой неделе. Часть клиентов, которые обращаются к нам сейчас, — это те, кто отменил покупку квартиры в сентябре», — поделилась Анжелика Альшаева.
По словам Максима Жабина, сейчас объемы продаж упали относительно прошлого года на 40%.
Аналогичные цифры приводит Альфа-банк, по данным которого застройщики не смогли продать до 40% того, что построили.
В то же время, по данным Москомстройинвест, продажи московских застройщиков просели в среднем на 20–70%.
Сокращение количества регистраций ДДУ в Московском регионе по состоянию на ноябрь 2022 года
|
Кол-во ДДУ |
Москва |
Н. Москва |
Подмосковье |
|
Октябрь 2022 |
2995 |
1211 |
3089 |
|
Относительно сентября 2022 |
–43,6% |
–29,1% |
–32,7% |
|
Относительно октября 2021 |
–44,5% |
–41,2% |
–40,6% |
Источник: АН Est-a-Tet на основе данных Росреестра
А Минфин против
На фоне снижения спроса Алексей Моисеев, замглавы Минфин РФ, ранее заявил: министерство не считает нужным продлевать программу льготной ипотеки после планового завершения в конце текущего года. И новых мер поддержки не предусмотрено.
В свою очередь Минстрой РФ — за продление льготной программы. На днях замминистра Никита Стасишин в одном из интервью сказал: «Сейчас мы слышим из разных источников о том, что какие-то льготные ипотечные программы продлевать не будут. Но я хотел бы напомнить, что эти решения несколько лет подряд принимает исключительно президент нашей страны… Минстрой России считает, что следует продлевать».
Поскольку спрос проседает, Центробанк РФ ждет замедления выдач ипотеки (по некоторым оценкам, по итогам года на 30%), однако сейчас, как сообщают СМИ, «изучает» ситуацию. Но решение будет принимать Минфин.
Пока нет ясности, спрос на льготные программы растет, а некоторые банки немного подняли ставки по ипотечным программам.
«В октябре-ноябре 2022 года за счет неопределенности на ипотечном рынке и ряда макроэкономических факторов мы зафиксировали в ТиНАО снижение объемов продаж, в отдельных случаях до 30%. При этом доля покупок в ипотеку выросла до рекордных 90%, из которых 70% пришлось на долю льготной ипотеки. Это говорит о важности выгодных ипотечных программ для развития рынка жилья», — рассказала Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге.
По ее мнению, наличие долгосрочных программ поддержки будет способствовать равномерному поглощению в сегменте новостроек. А если льготные программы распространить на вторичный рынок, эффективность инструмента будет еще выше, поскольку продажа старой квартиры — один из наиболее распространенных способов улучшить жилищные условия.
Алексей Бондарев, генеральный директор АН «ПРАЙД ГРУПП», утверждает, что спрос достаточно стабилен: основные застройщики выполняют планы продаж на 85–90%. «Это не та цифра, которая радует девелоперов, но уже что-то. Конечно, хорошо работать с низкой ипотечной ставкой, но и текущая ключевая ставка может позволить рынку функционировать нормально», — полагает он.
Ольга Эбель, генеральный директор собственного АН, надеется на лучшее: «Исходя из значимости программы, я не очень верю в ее окончательную отмену. Но если это случится, то январь будет месяцем, когда рынку придется адаптироваться к новым условиям и новому спросу. Обвала спроса не будет, но будет достаточно сложная адаптация. На мой взгляд, поддержка нужна. Возможно, стоит пересмотреть условия и механизмы. Уже сейчас известно, что застройщики обратились к властям с просьбой не закрывать эту программу. Думаю, что она будет каким-то образом видоизменена».
Необузданное предложение
Сегодня застройщики ощутимо притормаживают вывод на рынок новых проектов — проектные декларации появляются иногда через большие промежутки времени после того, как получено разрешение на строительство; официальные старты продаж не объявляются по несколько месяцев — застройщики предлагают бронировать квартиры.
В Москве, по подсчетам АН Est-a-Tet, новостроек на продажу нет в 23 районах города.
По данным исследования «Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ)», всего в России 43% квартир в новостройках с опубликованными в 2022 году проектными декларациями выставлены на продажу. При этом некоторые специалисты, ссылаясь на результаты исследования, опасаются затоваривания рынка — тем более что цены уже приготовились падать.
«Колебания цен зависят не в последнюю очередь от баланса спроса и предложения на рынке. Так, в третьем квартале 2022 года ценовой рост удалось значительно замедлить выводом на рынок больших объемов предложения. Летом на фоне развития комбинированных ипотечных программ девелоперы выводили на рынок большие объемы нового предложения, в том числе того, который должен был выйти весной. Например, только на рынке ТиНАО (Новая Москва) в августе вышло 524 тыс. кв. м, в сентябре — 675 тыс. кв. м», — рассказывает Мария Орлова.
По словам Сергея Нюхалова, вывод новых проектов в последнее время сокращается, и через некоторое время тенденция увеличения предложения может смениться противоположным трендом. Он полагает вероятным другой дисбаланс — ограниченный выбор объектов при росте спроса.
Петербургские застройщики настроены оптимистично: затоваривания они не ожидают. «Спрос на рынке всегда регулирует предложение — один показатель корректирует другой, поэтому мы не опасаемся так называемого "затоваривания". На петербургском рынке такого никогда не было», — подчеркивает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Наталья Кукушкина также не видит проблемы затоваривания. «Вывод новых объектов замедлился еще в пандемию, в 2022 году стартов продаж стало еще меньше. В столь изменчивой внешней среде застройщики проводят максимально консервативную политику по расширению своего портфеля. Новые объекты единичны и появляются в понятных, интересных, не перенасыщенных предложением локациях. Затоваривание новым предложением какой-то локации в текущей ситуации маловероятно. Полученные разрешения на строительство не гарантируют, что компания уже завтра выведет новый объект на рынок. В целом мы видим, что предложение со сроком сдачи в 2023–2024 годах постепенно вымывается с рынка», — объясняет она.
Анжелика Альшаева подтверждает: «Застройщики выводят новые объекты аккуратно, причем многие из "новинок"— очередные этапы уже строящихся ЖК».
Максим Жабин, кроме того, напоминает: «Многие компании уходят с рынка, переносят плановые сроки строительства и не торопятся выводить на рынок новые проекты и новые очереди».
«Так или иначе предложение на рынке будет сокращаться, затоваривания не произойдет», — резюмировал Николай Гражданкин.
Кургузые прогнозы
Ипотека, тем более льготные программы, долгое время выступает основным драйвером. От того, будет она отменена или останется на рынке, зависит многое. Не меньше зависит от хода СВО, настроений и возможностей бизнеса. Поэтому прогнозы сегодня — дело неблагодарное.
«Строить долгосрочные прогнозы сейчас достаточно сложно из-за влияния множества факторов. Мы надеемся, что ситуация прояснится и станет более определенной для всех субъектов экономической деятельности, в том числе и для участников рынка недвижимости. Что касается уровня цен, то он определяется рентабельностью и экономическими моделями проектов. Застройщики не могут продавать жилье в убыток. Да и некоторые банки в финмоделях прямо указывают минимальные значения цен, ниже которых девелопер реализовывать квартиры не может», — говорит Сергей Нюхалов.
Наталья Кукушкина полагает, что в лучшем случае сейчас можно давать прогнозы на месяц вперед. «Основным фактором, который определит динамику рынка в ближайшее время, станет возможная отмена льготной ипотеки. В случае прекращения программы в декабре мы увидим ажиотажный спрос и вызванный им рост цен, который приведет к последующему провалу рынка в январе и феврале и возврату цен на уровень ноября. Затем застройщики постепенно вернутся к более-менее плановым показателям продаж— без скачков цен и ажиотажного спроса», — отметила она.
Сергей Нюхалов полагает, что цены будут расти в основном по мере строительной готовности, однако на начальной стадии реализации вероятны специальные предложения, когда можно будет получить выгоду в среднем 15% или чуть больше.
Ольга Эбель ожидает в конце нынешнего и начале следующего года небольшой рост цен, «обрамленный скидками и акциями от застройщиков». При этом дешевле прочих будут квартиры по договору переуступки.
Ольга Трошева прогнозирует небольшие колебания цен.
О насущной необходимости продлить льготную программу кредитования говорят многие участники рынка. «Такие программы стимулируют спрос и дополнительно привлекают денежные средства в строительную отрасль, поддерживают смежные предприятия, которые работают в строительстве, — подрядчиков, поставщиков материалов. Если будет устойчивый спрос на квартиры, будут развиваться и остальные отрасли. А если господдержку отменят, как обещают, со следующего года, спрос упадет, и это серьезно скажется на продажах новостроек, строительстве и экономике в целом», — убежден Николай Гражданкин.
«Дальнейшая ситуация на рынке будет зависеть от многих факторов — от общей ситуации в экономике и от набора доступных инструментов для покупателей: один из главных вопросов сейчас — будет ли продлена госпрограмма и на каких условиях. Доля ипотеки в октябре, а затем и в ноябре достигла абсолютного рекорда для рынка — более 90%, причем большая часть из ипотечных кредитов это именно льготные программы, в том числе субсидированные застройщиками и банками. Поэтому для рынка очень важно, чтобы льготная программа была продлена. Это позволит покупателям и в дальнейшем выбирать программы с минимальным ежемесячным платежом. Именно платеж сегодня становится для многих клиентов решающим при выборе ипотечной программы», — подчеркивает Ольга Трошева.
«Ключевой задачей на конец 2022 года и весь 2023 год, которую девелоперам и банкам предстоит совместно решать, видится обеспечение низкого уровня ипотечного платежа, лучше на весь срок кредита. Примером подобных мер можно назвать программы с отложенным первоначальным взносом или программы, при которых клиент может самостоятельно субсидировать ипотечную ставку — например, направить на такую субсидию часть средств, вырученных от продажи квартиры и направляемых обычно на погашение тела кредита. Кроме того, представляется целесообразным рассмотреть вопрос снижения жесткой зависимости ипотечных ставок от ключевой ставки ЦБ. Это позволит избегать ситуаций, подобных тем, что были весной 2022 года, когда ипотечные ставки поднялись до 22% и никакие стимулирующие меры, кроме прямого субсидирования ипотеки государством, не работали», — рассуждает Мария Орлова. По ее мнению, любые ипотечные программы позволят стабилизировать рынок новостроек.
«Чтобы рынок восстановился и снова начал развиваться, со стороны государства необходимы меры по поддержке граждан, их платежеспособности, и меры по поддержке строительной отрасли, такие как льготная ипотека. Рынок уже стагнирует, важно не допустить его падения», — заключил Максим Жабин.
Последние два года были полны неожиданных поворотов событий для строительной отрасли, причем как хороших, так и плохих. «Турбулентность» не уменьшится и в 2022 году. Эксперты «Метриум» подготовили очередной обзор возможных, но не очевидных позитивных и негативных сценариев развития ситуации на рынке недвижимости и в строительстве в наступающем году.
Белые лебеди – 2022
- Новая программа поддержки ипотечного рынка
В 2020-2021 гг. основным стимулом развития рынка жилья стала ипотека, ставки по которой опустились до беспрецедентно низкого уровня. В рамках программы «Господдержка –2020» кредит можно было получить под 6-6,5% годовых, а по «Семейной ипотеке» – около 5%. Благодаря этому были побиты новые рекорды по количеству и объему ипотечных кредитов. По данным ЦБ РФ, за 9 месяцев 2021 года российские банки выдали на 27% больше кредитов, чем за тот же период 2020 года. Эксперты «Метриум» подсчитали, что доля ипотечных сделок в старых границах Москвы составила за 10 месяцев 63% против 59% за тот же период 2020 года, а в Новой Москве – 69% против 67% в 2020 году.
Однако летом 2021 года программа «Господдержка – 2020» была сильно урезана. Максимальный кредит, который можно получить под субсидированную ставку, теперь ограничен 3 миллионами рублей, и в крупных городах подобрать подходящее жилье по такой цене сложно. Одновременно Центробанк начал повышать ключевую ставку, из-за чего уже в декабре ставки по ипотеке приблизились к уровню 9,4-9,6%. Такая ситуация устраивает Банк России, который постоянно видит риски в увеличении кредитования населения.
Однако в правительстве точка зрения на ситуацию другая. В декабре премьер-министр РФ Михаил Мишустин заявил, что ставки по ипотеке должны оставаться доступными: «Сейчас крайне важно не допустить замедления темпов достижения национальных целей, которые установил президент, а также чрезмерного роста нагрузки на бюджеты всех уровней. Ну и, конечно, сохранить доступность ипотеки для людей. Если до конца года они [ставки – прим. «Метриум»] будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей». Это значит, не исключают эксперты «Метриум», что уже в 2022 году власти могут запустить новые программы поддержки ипотечных заемщиков. Какая у них будет модель, пока говорить рано, но вероятнее всего власти вернутся к субсидированию ставок. Это поможет поддержать спрос на высоком уровне, который, несмотря на изменение условий кредитования в 2022 году, сохраняется до сих пор.
- Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Одной из форм поддержки застройщиков на случай снижения спроса может стать переформатирование модели проектного финансирования. Наиболее очевидная реформа – это возможность получать часть средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительства под контролем банка. Так проектное финансирование работает в большинстве развитых стран.
В апреле 2021 года эта тема поднималась на обсуждении в Совете Федерации. Резко против выступили только представители финансового блока правительства и Центробанк. Более взвешенную позицию заняли парламентарии, представители стройкомплекса. В наступающем году тема снова появится в повестке дня, так как повышение ключевой ставки означает и рост ставок по кредитам для застройщиков. В условиях более низкого спроса повышение кредитной нагрузки на проект может привести к дополнительному росту цен, а также замедлению строительства, что противоречит цели увеличения объема ввода до 120 млн кв. м в год.
По опросам PwC, проведенным среди девелоперского сообщества в конце 2021 года, 51% опрошенных, то есть больше половины, ожидают, что в 2022 году власти разрешат поэтапное раскрытие счетов эскроу. В этом случае застройщики получат дополнительное пространство для оптимизации «экономики» своих проектов.
- Закон об упрощении регистрации недвижимости для застройщиков
Упростить жизнь застройщикам может еще одна законодательная новация, которая уже почти стала реальностью. В декабре Совет Федерации отправил на подпись президенту поправки в закон об инвестиционной деятельности № 39-ФЗ, а также в Земельный и Градостроительный кодексы. Согласно этим поправкам, если застройщик возводил недвижимость за свой счет, то при вводе объекта в эксплуатацию права собственности на это сооружение (помещения и машино-места в нем) будут закрепляться автоматически. Инвесторы строительства тоже станут будущими правообладателями этой собственности. При этом орган власти, который выдает РВЭ, самостоятельно отправит заявления о постановке на кадастровый учет и регистрацию права собственности в Росреестр.
Иными словами, девелоперу не нужно после разрешения на ввод собирать документы и отправлять их в Росреестр. Правда, отмечают аналитики «Метриум», пока эти нормы не относятся к долевому строительству, но это поможет застройщикам быстрее оформлять в собственность объекты инфраструктуры.
Черные лебеди – 2022
- Внезапное падение продаж
Вопреки многим ожиданиям, 2021 год завершается легкой коррекцией числа сделок. Так дольщики заключили в III квартале 2021 года на 24% больше ДДУ, чем в III квартале 2019 года, а если сравнить с тем же периодом 2020 года, то спрос снизился всего на 6%. При этом покупатели строящегося жилья привлекали ипотеку в сентябре 2021 года на 56% чаще, чем в сентябре 2019, и всего на 6% реже, чем в сентябре 2020. То есть клиенты были более активными, чем в допандемийный год, и немного менее активны, чем в пиковый период 2020-го. Это значит, что даже несмотря на заметный рост цен, а также повышение ипотечных ставок, в основной своей массе дольщики остались на рынке и продолжают приобретать жилье.
Сохранится ли этот тренд в 2022 году, пока говорить рано, но риски снижения спроса есть. Они связаны с высокой инфляцией, которая превысила 8% в 2022 году, уменьшением доходов населения, а также ростом цен на жилье. Среди опрошенных экспертами PwC и портала «Единый ресурс застройщиков» большинство девелоперов считают сокращение числа сделок самой главной угрозой в 2022 году, хотя пока уровень продаж остается выше, чем во все допандемийные годы.
- Рост стоимости базовых промышленных материалов
Плохие новости для строительного комплекса в 2022 году могут прийти с мировых рынков сырья. В 2021 году многие потребители промышленных материалов столкнулись со значительным ростом цен. Пандемия коронавируса привела к остановке производств и, как следствие, дефициту. Закрытые границы нарушили привычные глобальные схемы поставок сырья. Из-за этого резко выросли цены как на сами товары, так и на их транспортировку. Металлы, лес, стройматериалы, пластмассы и резина, комплектующие для инженерного оборудования – все это значительно подорожало. Российские экспортеры также повысили цены на свою продукцию и на внутреннем рынке. В итоге в 2021 году себестоимость строительства увеличилась на 20-25%, что вызывало повышение цены «квадрата» и для конечного потребителя. В 2022 году история может повториться.
Европейская консалтинговая компании Inverto провела опрос среди производителей и поставщиков сырья по всему миру, чтобы понять их ожидания относительно 2022 года. Согласно опросу, 43% экспертов ожидают сильный рост цен в 2022 году, а еще 33% – умеренный рост цен. Среди товаров, цены на которые вырастут скорее всего, эксперты перечислили алюминий, железо и сталь, пластик, бумагу, древесину, целлюлозную продукцию, медь, химические компоненты. При этом 75% опрошенных уверены, что возросшие издержки будут перенесены на потребителей. Все это неизбежно вызовет рост стоимости строительных и отделочных материалов, что приведет к дополнительному повышению цен на жилье.
- Новая волна пандемии Covid-19
Сохраняются риски для строительного комплекса и рынка жилья с точки зрения эпидемиологической ситуации. Пример с распространением нового штамма «омикрон» в самом конце 2021 года показывает, что пандемия от завершения далека. Новый штамм возник внезапно и быстро распространился. Эффективность всех имеющихся вакцин против него ниже. Власти многих стран быстро отреагировали на распространение «омикрона» закрытием границ и введением локдаунов.
Нельзя исключать, что нечто подобное повторится и в 2022 году, учитывая тот факт, что иммунитет к коронавирусу еще полностью не сформировался ни в мире, ни в России. Соответственно, риски для стройкомплекса пока сохраняются в части возможных перебоев с потоком рабочей силы для строек, а также ограничения офлайн-продаж.
«В целом, 2022 год скорее вызывает больше позитивных, чем негативных ожиданий, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За период высокого спроса застройщики накопили значительную финансовую “подушку”, чтобы нивелировать негативный эффект от возможных рисков, а также для запуска новых проектов, расширения масштабов деятельности. В то же время, конечно, мы ожидаем, что так или иначе власти поддержат покупателей жилья в новом году с учетом непростой экономической ситуации. Особое внимание требуется в сфере ценообразования на строительные материалы – повышение их стоимости создает угрозу для всего стройкомплекса».
Завершившийся девелоперский сезон на столичном рынке вполне можно назвать периодом расцвета для внешних локаций – Новой Москвы и районов-«протуберанцев». Состав экспозиции здесь заметно расширился, в то время как внутри МКАД количество активных корпусов сократилось. Именно территории за кольцевой автодорогой становятся главным оплотом комфорт-класса. По данным Urbanus.ru в декабре они дополнительно получили 23 корпуса.
В 2021 г. московская строительная индустрия демонстрировала максимальную мощность за последние пять лет – без малого 430 корпусов (6,12 млн кв. м жилья), на 26 больше, чем в пиковый 2018-й. Из этого пула 130 корпусов стартовали за МКАД. Особенно мощный приток нового предложения пришелся на финал года. За декабрь на локальном рынке было зарегистрировано 23 новых корпуса в 7 проектах. В итоге к концу года численность группировки в ТиНАО и районах-«протуберанцах» достигла 252 корпусов, что на 13% больше январских показателей и на 5% – октябрьских.
Масштабное обновление и расширение экспозиции позволило существенно насытить витрину. Сезон-2021 начинался с отметки в 11,2 тыс. лотов (доля 27,1%), готовых к реализации. Ко второму кварталу значительная часть резервов была исчерпана, и в продаже осталось менее 8,8 тыс. квартир. Однако застройщики смогли быстро устранить угрозу дефицита: во втором и третьем кварталах объем предложения стабильно держался на уровне 11-12 тыс. лотов, а в четвертом взял планку в 14,0 тыс. юнитов, что составляет 30,0% от общегородского объема.
С января по ноябрь были открыты продажи в восьми комплексах с внешней стороны МКАД. Новыми адресами обзавелись все основные игроки местного рынка. В случае ГК «МИЦ» это сити-комплекс «Перец» (Митино). Группа «Самолет» усилила свою флотилию за счет новомосковских проектов «Тропарево парк» (в непосредственной близости от МКАД) и «Новое Внуково» (рядом с отдаленным поселком Кокошкино). Южное Бутово активно осваивалось ГК «А101» и ГК «ПИК». Первая основала здесь обширный массив «Южные сады», вторая – ЖК «Никольские луга». К перечисленным застройщикам в прошлом году присоединилась ГК «ФСК», которая запустила площадку (ЖК «1-й Ленинградский») в Молжаниновском районе, ранее считавшемся девелоперской «целиной». Двумя новостройками отметились и миноритарии – СЗ «Универсаль» (клубный дом «Рублево» в Западном Кунцево) и СЗ «Ключ» (малоэтажный ЖК «Бристоль» в деревне Лапшинка за Ульяновским лесопарком).
Декабрь принес столичной периферии всего одну, но очень крупную премьеру – ЖК «Зеленый парк». ГК «ПИК» после успешного опыта с ЖК «Жемчужина Зеленограда» вновь вернулась в Крюково – на этот раз для комплексной реконструкции огромной зоны, которая в конце 80-х гг. была выделена для Центра информатики и электроники. Проект задумывался как инновационный кластер, способный обслуживать сразу несколько ведомств. К моменту заморозки строительства успели возвести несколько корпусов, два тепло-кабельных коллектора, три цеха, центр управления, центр вычислительной техники и электроники, так называемый «Объект “Башня”» и несколько жилых домов для сотрудников. После сноса промышленной застройки в распоряжении ПИК оказался огромный участок в форме «языка». У его основания должны появиться четыре торговых центра с плоскостными стоянками. По краям планируется разместить шесть наземных паркингов (на 2,6 тыс. машиномест), две школы (на 1,1 тыс. учеников) и два детских сада с бассейнами (на 500 воспитанников). Центральную часть займут 28 жилых и 30 офисных корпусов. В первой версии проекта фигурировали также университет, парк и подземную парковку. Пока что в продаже представлено всего несколько десятков лотов, распределенных по четырем корпусам. Их стоимость варьируется от 5,36 (студия 19,6 кв. м) до 10,48 млн рублей (двухкомнатная квартира 54,0 кв. м).
Если на окраинах сеть корпусов стала ощутимо шире, во внутренних локациях их пул уменьшился более чем на 50 единиц. На фоне интенсивного спроса рынок покинули сотни корпусов. К середине лета внутри МКАД осталось только 737 домов, где велись продажи от застройщика, – при том, что в начале года их было 807. Осенью рынок частично восстановился. К началу октября экспозиция насчитывала уже 769 корпусов. Этот уровень с некоторыми отклонениями поддерживался до начала новогодних каникул. В настоящее время в границах, очерченных МКАД, сосредоточен 761 жилой корпус с 32,8 тыс. лотов. За год предложение по квартирам и апартаментам прибавило в объеме 8,3%. Иными словами строительная индустрия смогла не только компенсировать потери, но и увеличить ассортимент на 2,5 тыс. юнитов.