В Москве цены на квартиры опустились до уровня февраля, а Подмосковье дешеветь не хочет
В переоцененной «старой» и Новой Москве цены на жилье продолжают уверенно падать, а в значительно более бюджетном Подмосковье, куда ушел основной спрос, - топчутся на месте.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за ноябрь стоимость метра как в «старой», так и в Новой Москве сократилась на 0,8% - до 253 600 и 198 800 руб. соответственно. В Подмосковье цены за месяц почти не изменились, снизившись лишь на 0,1% до 151 450 руб. за кв. м.
Устойчивость Московской области к снижению цен объясняется перетоком покупателей из еще более переоцененных «старой» и Новой Москвы. Как следствие, если в «старой» Москве и на присоединенных территориях цены за последние семь месяцев упали на 6,7% и 4,5%, то в области – только на 2,4%.
В Москве сейчас метр стоит примерно столько же, сколько в феврале, до начала спецоперации. В ноябре динамика цен по типам жилья и комнатности была равномерной. Примечательно, что дорогие сегменты – монолит-кирпич и многокомнатные квартиры, которые раньше более успешно сопротивлялись снижению цен, чем дешевые сегменты, в ноябре дешевели примерно теми же темпами, что и рынок в целом: монолит-кирпич потерял 0,9% в цене, многокомнатные квартиры – 0,7%. Как неоднократно отмечал IRN.RU, устойчивость дорогой недвижимости условна – она всегда дешевеет в той же пропорции, что и остальной рынок, просто позднее.
На фоне существенного минуса в высокобюджетных сегментах Центральный округ стал главным аутсайдером рейтинга по географии – в ноябре цены на квартиры в центре Москвы упали в два раза больше, чем рынок в среднем – на 1,7%. Дорогие Западный и Юго-Западный округа тоже дешевели опережающими темпами (-0,9% и -1,1% соответственно).
В Новой Москве лидером по темпам снижения цен в ноябре стал сегмент однокомнатных квартир (-1,2%), которые в предыдущие годы активно скупали инвесторы. Сейчас они ушли с рынка, поэтому цены на однушки корректируются опережающими темпами: с пиковых значений в апреле 2022 г. однокомнатные квартиры подешевели на 6%, тогда как рынок Новой Москвы в среднем потерял 4,5%.
Что касается типов жилья, то монолит-кирпич за МКАД дешевеет медленнее более дешевых вариантов (-0,6% в ноябре). В отличие от «старой» Москвы, где цены на квартиры в монолитно-кирпичных домах часто сильно завышены, в Новой Москве и Подмосковье разница в цене между монолит-кирпичом, старым кирпичом и панелью в одной локации не так велика, поэтому покупатели предпочитают более новое и качественное жилье.
В разрезе географии за МКАД лучше всего себя чувствует дальнее Подмосковье, где в ноябре метр прибавил 0,8% - заоблачные цены вытесняют спрос все дальше от «старой» Москвы. По сравнению с апрелем 2022 г. дальнее Подмосковье подешевело на 0,4%, тогда как ближнее и среднее - на 3,6% и 2,2%.
Немного иная ситуация в Новой Москве: в ноябре цены в дальнем Троицком округе снизились на 1,1%, а в примыкающем к МКАД Новомосковском – на 0,7%. Однако по итогам семи месяцев по темпам снижения цен по-прежнему впереди Новомосковский округ, подешевевший на 4,7%. В Троицком стоимость метра за тот же период упала на 3,7%.
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Предложение на вторичном рынке столичного региона перестало расти, но остается на максимальных уровнях. На этом фоне тренд на снижение цен в Москве – «старой» и Новой – становится все более устойчивым, несмотря на рост спроса. Вернее, некоторая активизация рынка обусловлена именно снижением цен предложения и реальных сделок. По всей видимости, «медвежий» тренд не изменится, пока объем предложения не сократится существенно. В Подмосковье цены тоже постепенно ползут вниз, но благодаря перетоку покупателей из перегретой столицы медленнее, чем в Москве».
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса на западе Москвы выросла до 427 тыс. рублей против 270 тыс. рублей в конце II квартала 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». Запад Москвы стал самым быстро дорожающим локальным рынком нового жилья этого класса – квадратный метр за год прибавил здесь в цене 58%. Здесь же продаются самые дорогие новостройки бизнес-класса Москвы.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Западном административном округе (ЗАО) Москвы составила 427 тыс. рублей за кв.м, подсчитали эксперты «Метриум». За год квадрат здесь подорожал на 58%, что стало самым быстрым ростом удельной цены среди новостроек этого сегмента в других округах Москвы. Год назад квартиры в новых домах бизнес-класса на Западе Москвы продавались по 270 тыс. рублей за кв.м.
В среднем по Москве новое жилье этого сегмента рынка выросло в цене на 43% – с 259 тыс. рублей за кв.м до 370 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, новостройки бизнес-класса на западе дорожали значительно быстрее рынка, а сейчас оказались на 15% дороже среднего показателя.
Помимо ЗАО, средние темпы роста цен обогнали новостройки бизнес-классе еще в двух административных округах столицы. На 53% увеличились расценки в Северо-Западном административном округе (СЗАО), где квадратный метр подорожал с 228 тыс. рублей до 349 тыс. рублей.
Быстрый рост цен наблюдался и в Северо-Восточном административном округе – с 246 тыс. рублей до 357 тыс. рублей за кв.м, то есть сейчас местные новостройки бизнес-класса стоят на 45% дороже, чем год назад.
В остальных округах квадратный метр дорожал медленнее рынка. В Восточном административном округе показатель увеличился на 42% до 335 тыс. рублей, в Юго-Восточном административном округе – на 34% до 289 тыс. рублей (кстати, это единственный округ Москвы, где новое жилье бизнес-класса еще можно купить дешевле 300 тыс. рублей за «квадрат»), в Южном административном округе – на 34% до 380 тыс. рублей, в Юго-Западном административном округе – на 28% до 368 тыс. рублей за кв.м, в Северном административном округе – на 22% до 348 тыс. рублей за кв.м, в Центральном административном округе – на 20% до 334 тыс. рублей за кв.м.
«Примечательно, что более агрессивную ценовую политику проводили девелоперы сравнительно новых проектов и новых очередей комплексов бизнес-класса, которые появились на рынке в последние два года, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Например, главная причина текущей средней цены в ЗАО свыше 420 тыс. руб./кв.м в большом объеме экспозиции проекта «Береговой» (35% от всех квартир округа), где средняя цена выше 520 тыс. руб./кв.м[1]. Именно поэтому некоторые районы, которые прежде не считались престижными, оказались дороже округов, всегда ассоциировавшихся с бизнес-классом. Вывод на рынок новых проектов в условиях дефицита и резкого роста цен стимулировал застройщиков назначать более высокие цены, тогда как у девелоперов старых проектов, сосредоточенных, скажем, в центре или на юго-западе, таких мотивов не было».
Аналитики «Метриум» отмечают, что новостройки бизнес-класса в Центральном административном округе оказались дешевле (334 тыс. рублей за кв.м), чем в большинстве других округов, где жилье бизнес-класса появлялось редко или было недорогим – ВАО, СВАО, ЮАО, САО.
Если говорить о новых территориях Москвы (ТиНАО), то здесь проекты бизнес-класса подорожали еще значительнее, чем в «старой» Москве. Во II квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в таких новостройках составляла 149 тыс. рублей. Во II квартале 2021 года она поднялась до 218 тыс. рублей. Таким образом, местные комплексы бизнес-класса за 12 месяцев выросли в цене на 46%. Квартира в таких новостройках в среднем подорожала с 8,7 млн рублей (при средней площади в 58 кв.м) до 14,7 млн рублей (но и площадь такого жилья в среднем выросла до 67 кв.м), то есть на 69%.
«Весьма примечательно, что квадратный метр в новостройках бизнес-класса в Новой Москве не уступил в динамике роста стоимости “квадрату” в старых границах столицы, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного жилого кластера Russian Design District). – Это свидетельствует о том, что потенциальные покупатели жилья в этом сегменте рассматривают Новую Москву как полноценную альтернативу для жизни семьи. Транспортная доступность, социальная и коммерческая инфраструктура стали качественнее, а новые комплексные проекты застройки позволяют пользоваться плюсами городской и загородной жизни».
Источник: «Метриум»
[1] Без учета «Берегового» в ЗАО средневзвешенная цена квадратного метра составила бы 370 тыс. руб./кв.м (+38% за год)
По итогам первого полугодия 2021 года количество свободных помещений на основных торговых коридорах Северной столицы снизилось на треть по сравнению с концом 2020 года и составило 11,5% против 15,7%.
Тем не менее, докризисное значение уровня вакантности (5,6% на конец первого полугодия 2019 года) еще не достигнуто. Наибольший разрыв между текущим и допандемийным количеством свободных помещений наблюдается на Невском проспекте, где к июлю 2021 года зафиксировано в три раза больше свободных помещений, чем в начале 2020 года.
При этом, уровень ротации на основных торговых коридорах составил 5% за полугодие и 9,85% за год (второй квартал 2021-второй квартал 2020). Суммарно за первые шесть месяцев в результате ротации или аренды вакантных помещений произошло более 100 открытий и 70 закрытий.
В структуре арендаторов особенно выделяются магазины одежды и обуви – в этом сегменте количество открытий в 3 раза превзошло число закрытий: на 26 открытий пришлось всего 9 закрытий. Среди ключевых открытий – COS и &Other Stories на Большом пр. П.С., Ecco на Невском пр., 12storeez на Большой Конюшенной ул.
Активная смена арендаторов наблюдалась и в общепите – в первую половину 2021 года на центральных улицах Петербурга открылись 33 заведения и закрылось 21 заведение.
«В формате стрит-ритейла, традиционно, наибольшую активность проявляют рестораторы. И хотя на основных торговых коридорах в 2021 году пока было мало ярких открытий в этом сегменте, множество интересных ресторанных концепций появились в центральных районах Санкт-Петербурга. Среди ключевых открытий – Sea, Signora на Б. Морской, Osteria Betulla на Греческом проспекте, Self Edge Japanese на улице Радищева, ресторан Sixty four на набережной Мойки, Ognivo на Малом проспекте В.О.», - комментирует Юлия Кузнецова, заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers.
Постепенно на центральные улицы возвращаются магазины сувениров, что связано с восстанавливающейся туристической активностью – в первые шесть месяцев было открыто 2 магазина подарков и сувениров.
В 2021 году продолжился тренд на сокращение присутствия банков в стрит-ритейле: с 2019 года число их отделений на центральных улицах уменьшилось на 22% - с 40 до 31 точки. Тенденция перехода B2C-взаимодействия в онлайн остается серьезным драйвером оптимизации площадей.
«Результаты первого полугодия 2021 года подтверждают тренд на восстановление петербургского стрит-ритейла. Помимо послабления эпидемиологических ограничений важным драйвером роста сегмента стал значительный приток в Северную столицу российских туристов. Проходимость основных торговых коридоров (и их привлекательность для арендаторов) также выросли благодаря проведению ПМЭФ и ЕВРО-2020, - продолжает Юлия Кузнецова. – В то же время, структура арендаторов стрит-ритейла меняется: если банки сокращают число своих отделений, в сегменте fashion-retail прослеживается обратная ситуация. Локальные марки, ранее функционирующие преимущественно в формате Instagram-магазинов, постепенно выходят в офлайн, что подтверждает растущее число шоурумов. Один из возможных вариантов наращивания присутствия брендов на центральных улицах города – поп-ап формат проектов, который уже набирает популярность в Москве».