Объем сделок с офисной недвижимостью в Петербурге достиг максимальных значений за последние пять лет
Согласно данным аналитиков петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg), в период с января по середину ноября 2022 года общий объем сделок с офисной недвижимостью в Петербурге на 29% превысил значения 2021 года, но на 18% меньше рекордного 2016 года. Основными драйверами спроса являются компании нефтегазового сектора и российские IT-компании, на долю которых пришлось 54% и 15% арендованных офисных площадей соответственно. Для сравнения, до 2022 года на долю основных арендаторов – международных компаний из IT-сферы – приходилось до 30% всего объема спроса.
- В период с января по середину ноября 2022 года общий объем сделок с офисной недвижимостью составил 168 тыс кв. м, что на 29% больше, чем по результатам 2021 года (130,2 тыс. кв. м), но на 18% меньше рекордного 2016 года, когда общий объем сделок превысил 198 тыс. кв. м.
- Основными драйверами спроса являются компании нефтегазового сектора и российские IT-компании, на долю которых пришлось 54% и 15% арендованных офисных площадей соответственно, а также игроки в сфере строительства и девелопмента, логистические и торговые компании. Для сравнения, до 2022 года основными арендаторами были международные компании из IT-сферы, на долю которых приходилось до 30% спроса офисных помещений.
Динамика распределения сделок по профилям компаний
Источник: Петербургский офис NF Group
- Основной спрос арендаторов по-прежнему ориентирован на новые офисные помещения класса В+ с отделкой, а иногда и с меблировкой. Также интересом пользуются бизнес-центры с хорошей транспортной доступностью, находящиеся в непосредственной близости от метро, с собственной парковкой. Причем еще год назад таких офисов практически не было на рынке, за исключением гибких офисов. Сейчас, благодаря появлению на рынке крупного объема предложения, многие компании стали задумываться об улучшении своего рабочего пространства как с точки зрения локации, так и с точки зрения сокращения или расширения арендуемой площади – в зависимости от задач бизнеса.
Наиболее крупные сделки по аренде офисной недвижимости в Санкт-Петербурге
|
Профиль деятельности |
Площадь, кв. м |
Бизнес-центр |
|
Нефть / газ / сырье |
50 000 |
«Невская Ратуша» |
|
Нефть / газ / сырье |
11 810 |
«Елизаветинский» |
|
IT / Телекоммуникации |
7 280 |
«Собрание» |
|
Нефть / газ / сырье |
5 179 |
Graffiti |
|
Промышленность |
3 700 |
PulSar |
Источник: Петербургский офис NF Group
- Больше всего офисных площадей арендовали в Центральном районе города, на них пришлось 46% от всего объема арендованных офисов.
- Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank St. Petersburg): «Основной причиной большого объема арендованных площадей стала миграция компаний в связи с высокой вакансией и постепенным освобождением качественных объектов. Ряд договоров находится на финальной стадии согласования, и мы можем прогнозировать годовой объем сделок на уровне около 200 тыс. кв. м, что превысит рекордные значения прошлых лет».
Консалтинговая компания Knight Frank Russia проанализировала рынок объектов формата Light Industrial в Петербурге, подходящих под производственно-складские функции. Согласно исследованию, суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Северной столице составляет около 4,3 млн кв. м, и только 13 тыс. кв. м из них приходится на объекты небольшого производственного формата. В стадии разработки находится еще один проект Light Industrial на севере города общей площадью 18 тыс. кв. м, который планируется к вводу в 2023–2024 гг. Формат небольших производственных складов пока не получил широкого распространения в Северной столице, но на фоне запланированного запуска программы промышленной ипотеки спрос на него будет расти.
- Суммарная арендопригодная площадь в качественных складских комплексах класса А и В в Петербурге составляет 4,3 млн. кв. м, из них всего 0,3%, около 13 тыс. кв. м, приходится на объекты небольшого производственного формата. Такую же долю сегмент занимает и в Москве, где общий объем предложения складских площадей небольшого производственного формата составляет 0,3% или 64 тыс. кв. м.
- Основное предложение производственно-складских помещений сосредоточено в Пушкинском районе города в проекте «Промбокс».
- Эксперты отмечают постепенный рост инициатив по строительству объектов Light Industrial. В стадии разработки находится еще один проект общей площадью 18 тыс. кв. м, ввод которого запланирован на 2023–2024 гг.
- В действующих объектах арендаторам предлагаются блоки площадью от 144 до 930 кв. м с возможностью их объединения.
- Основными интересантами небольших производственно-складских помещений выступают компании-дистрибьюторы, а также компании легкой обрабатывающей промышленности.
- В зависимости от площади выделяют два формата объектов Light Industrial. Первый — небольшие помещения площадью от 200 до 500 кв. м, расположенные в основном в периферийных жилых районах города, целевой аудиторией которых являются компании, заинтересованные в размещении складов последней мили и максимальной близости к конечному потребителю. В таких объектах также могут размещаться площади для предприятий сферы услуг, оптовой и розничной торговли, офисные площади и шоу-румы, поэтому их ключевое отличие — это смешанный набор арендаторов и требований к площадям, что выражается в их технических характеристиках. Второй формат — площади до 1 000 кв. м, расположенные на окраинах города, которые пользуются спросом в основном у производственных компаний. Данные площади более подходят под производственно-складские функции, поэтому их технические характеристики более приближены к классическим складским. Это выражается в наличии грузовых ворот, увеличенным шагом колонн и более высокой нагрузкой на пол, чем в объектах Light Industrial первого типа. Нарезка площадей может встречаться по остаточному принципу и в стандартных складских комплексах, однако следует учитывать, что это скорее побочный продукт основного бизнеса, поэтому такие площади могут не удовлетворять всем требованиям потенциальных арендаторов.
- Запросы арендаторов, формирующих спрос на площади формата Light Industrial, в среднем не превышают 1000 кв. м, из-за чего доля офисно-бытовых помещений в объектах может варьироваться от 10% до 27%. Помимо этого, в рамках одного блока высотой от шести до восьми метров может также рассматриваться установка мезонина для размещения офисных помещений или шоурума. В единичных проектах можно встретить полноценный второй этаж с возможностью организации помещений под складское хранение.
- Высокий спрос на качественные площади мелкой нарезки в совокупности с дефицитом предложения приводят к тому, что коммерческие условия в современных Light Industrial объектах в среднем выше на 10–15% чем в аналогичных стандартных качественных складских комплексах. Так, чистая арендная ставка в планируемом комплексе составляет от 6 000 до 7 000 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Для сравнения, средневзвешенная ставка в складских комплексах класса А — 5 800 руб./кв. м/год.
- Инвесторы рассматривают объекты Light Industrial в качестве арендного бизнеса, а помещения пользуются спросом со стороны арендаторов. Так, например, в московских проектах Industrial City Есипово и Сынково около половины всех площадей были приобретены инвесторами с целью последующей сдачи в аренду. Средняя загрузка площадей спустя полгода после ввода объектов в эксплуатацию составляет более 90%.
- В действующих объектах помещения предлагаются как в аренду, так и для продажи. Средняя запрашиваемая цена за помещения от 500 кв. м. составляет от 80 000 до 85 000 руб./кв. м без НДС.
- Интерес к промышленным площадкам разного формата, в том числе и на объекты Light Industrial, будет увеличиваться на фоне импортозамещения и принятия разрабатываемой программы промышленной ипотеки, в рамках которой заёмщикам планируется предоставление кредита по сниженной ставке под новые производственные площадки.
- Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «В условиях повышенного спроса на промышленные площадки формат Light Industrial, который ранее хорошо зарекомендовал себя на московском рынке, может быть актуален и для Петербурга. Мы видим, что некоторые проекты уже находятся на этапе строительства или планирования, а запуск промышленной ипотеки может стимулировать спрос со стороны арендаторов».
Новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве продолжают дорожать. По наблюдениям аналитиков «Метриум», в июле в Северо-Восточном АО – четвертом по счету округе – средняя стоимость квадратного метра превысила 300 тыс. рублей за квадратный метр. За месяц новостройки здесь подорожали на 7% или на 19 тыс. рублей.
В июле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы увеличилась до 292 тыс. рублей, что на 3,6% больше, чем в июне, когда она составляла 282 тыс. рублей. В годовом выражении рост цен ускорился – если в июне 2022 к июню 2021 года прирост составил 15%, то в июле к июлю – 17%.
Самый резкий рост цены в разрезе округов в июле 2022 года аналитики «Метриум» зафиксировали в Северо-Восточном административном округе (СВАО). Здесь средние расценки на новостройки эконом- и комфорт-класса увеличились за месяц на 7% с 290 тыс. рублей за кв. м в июне до 309 тыс. рублей за кв. м в июле. Примечательно, что и в годовом выражении СВАО также продемонстрировал самый заметный прирост цены. Показатель увеличился на 31% по сравнению с 237 тыс. рублей за кв. м в июле 2021 года.
«Северо-восточный административный округ становится все более привлекательным для девелоперов и покупателей жилья, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер Clementine в СВАО). – На территории округа много достопримечательностей, к которым добавились новые благоустроенные парки. Рядом с нашим проектом Clementine находятся сразу три парка, в том числе “Этнографическая деревня Бибирево”. Также прошла реконструкция социальных и коммерческих объектов, к примеру, бывшего кинотеатра “Будапешт”, который превратился в важную точку притяжения жителей района».
В июле цены на массовые новостройки выросли почти во всех округах Москвы. В самом дорогом – Западном административном округе – квадратный метр подорожал в среднем на 3% до 329 тыс. рублей, в Северо-Западном АО – на 0,4% до 306 тыс. рублей, в Южном АО – на 2% до 297 тыс. рублей, в Северном АО – до 280 тыс. рублей, в Юго-Восточном АО – до 274 тыс. рублей, в Юго-Западном АО – на 1% до 232 тыс. рублей.
В годовом измерении за лидером по росту цены (СВАО) следуют ЮВАО (20% к июлю 2021 года), ЗАО (15%), ЮЗАО и ЮАО (14%), ВАО (12%), СЗАО (11%), САО (8%). Аналитики «Метриум» отмечают, что округ с самыми бюджетными массовыми новостройками в Москве – ЮЗАО. В июле 2022 года средняя стоимость квадратного метра здесь составила 232 тыс. рублей.
«Несмотря на сложности весеннего периода и падение спроса, рост цен на новостройки в Москве в целом продолжается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Впрочем, такую же инерцию мы наблюдали и в первой половине 2015 года, кога цены росли до середины года, хотя уже бушевал кризис. Сейчас более вероятный сценарий – ценовая стагнация, когда стоимость новостроек будет повышаться примерно на уровне инфляции. В то же время в рамках отдельных проектов привычный рост цены от начала строительства к его завершению все равно сохраняется».
Источник: «Метриум»