Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве в марте 2010 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта
Новый рынок, новый спрос, новые условия
Развитие рынка продажи коммерческой недвижимости в феврале было обусловлено гораздо больше ожиданиями продавцов, чем реальным положением по сделкам. Поэтому февральский оптимистический рост средневзвешенной цены в 8% в марте был скорректирован: цены снизились на 4%.
Объем предложения, ввиду традиционного для конца зимы-начала весны оживления рынка, возрос на 3% по количеству и на 12% по площади. Всего в марте было выставлено на продажу 1383 объекта общей площадью 2920 тыс.кв.м. и общей стоимостью 11,9 млрд.$, а средневзвешенная цена составила 4079$/кв.м.
«Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости с начала года стабилизировался на новых уровнях все еще «кризисного рынка». И стабильность остается устойчивым трендом. Сформировались новые уровни доходности объектов, критериев «качества» предложений, сегментов особо спроса и т.д. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Покупатели с деньгами на рынке есть. Другое дело, что недостаточно объектов, соответствующих рыночным требованиям. Наиболее интересны для инвестиций действительно качественные офисные и торговые объекты с денежным потоком. Однако, собственники не стремятся продавать их, поскольку нет полноценной «инвестиционной идеи» для девелопмента.
Основной вопрос - во что вкладывать вырученные средства? Высока вероятность того, что новый объект будет менее успешным, да и уровень сегодняшнего снизившегося арендного дохода не в полной мере раскрывает будущий стоимостной потенциал успешного проекта.
Особняком стоит «топовый» street-retail, который привлекает существенно больше инвесторов, из-за относительно невысокой цены сделки. Идея понятна: ограниченность и «невосполняемость» ресурса, рекламная составляющая, арендная ликвидность – все это делает приобретение подобного помещения привлекательным. Аналогичная ситуация и с офисными особняками.
Но остальная недвижимость также может быть продана, если есть потенциал у объекта и справедлива цена. К примеру, неплохо продаются офисные здания не самого высокого качества по блокам или даже по комнатам. Но в ближайшее время серьезных улучшений в ценовых трендах ждать не приходиться».
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
1 383 |
11 909 |
2 920 |
2,11 |
4 079 |
|
к февралю 2010 |
+ 3% |
+ 8% |
+ 12% |
+ 9% |
− 4% |
|
к марту 2009 |
+ 30% |
+ 13% |
+ 29% |
− 1% |
− 12% |
Торговая недвижимость
Всего в марте экспонировалось 456 объектов общей площадью 578 тыс.кв.м. и общей стоимостью 3,09 млрд.$, из них 78 объектов – внутри Садового Кольца и 386 объектов – за его пределами.
С точки зрения количества выставляемых на продажу объектов объем предложения увеличился, но не так уж и значительно. А вот суммарная площадь за месяц выросла более, чем в полтора раза - 59%. Это рост стал следствием выхода на рынок крупных объектов, по большей части – за пределами Садового Кольца. Например, марте в перечне предложений появились такие объекты как ТК на ул. Тушинской (70000 кв.м.) и ТК на пр-те Андропова (90000 кв.м).
Цены продолжают колебаться «вокруг нуля», отклоняясь то в одну, то в другую сторону. Так, если в феврале цены по всем объектам в центре дешевели, а на периферии дорожали, то в марте ситуация была уже прямо противоположной, при которой цены в пределах Садового Кольца и за пределами Садового Кольца практически вернулись к уровню января. Торговый сегмент первым вошел в стадию стабилизации, однако, рынок явно еще не готов к повышательным трендам. При этом, продолжаются отдельные попытки «нащупывания» наиболее выгодной цены со стороны продавцов отдельных объектов. Тем не менее, глобально продавцы не стремятся повышать цены, понимая. Что спрос на торговые помещения ориентирован на существующий, снизившийся в кризис, уровень цен.
Средневзвешенная цена по всем торговым объектам внутри Садового Кольца возросла на 4% до 14300$/кв.м. Рост цены произошел за счет появления в марте ряда дорогих объектов, таких как на Гоголевском б-ре (170 кв.м., 58800$/кв.м.), на ул.Садовой-Спасской (250 кв.м., 24600$/кв.м.) и на Смоленском б-ре (263 кв.м., 33000$/кв.м.), что лишний раз подтверждает высокую инвестиционную привлекательность street-retail в центре. Выставляя объекты по таким ценам, продавцы, очевидно, надеются на оживление интереса к street-retail весной, однако, судя по отсутствию роста ставок по объектам, находящимся на рынке продолжительное время, тенденцией это еще не стало.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в марте наоборот снизилась на 10% до 4771 $/кв.м. Некоторое влияние на это оказало выставление на продажу уже упоминавшихся крупных торговых комплексов, цены по которым в виду больших площадей данных объектов немного ниже среднерыночных.
«Рынок достаточно узкий: два крупных объекта могут изменить расстановку сил и на первый взгляд изменить ценовые показатели конкретного месяца. – разъясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Поэтому необходимо смотреть на общий тренд.»
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
78 |
488 |
34 |
0,44 |
14 300 |
|
к февралю 2010 |
+ 7% |
− 4% |
− 7% |
− 13% |
+ 4% |
|
к марту 2009 |
+ 24% |
+ 37% |
+ 56% |
+ 26% |
− 12% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
378 |
2 597 |
544 |
1,44 |
4 771 |
|
к февралю 2010 |
+ 11% |
+ 51% |
+ 67% |
+ 51% |
− 10% |
|
к марту 2009 |
+ 34% |
+ 96% |
+ 118% |
+ 63% |
− 10% |
Офисная недвижимость
В отличие от февраля, когда рост объема офисных предложений превысил рост объема торговых помещений, в марте объем предложений офисов снизился на 6% по количеству и на 4% по общей площади, что позволяет судить о том, что ожидания продавцов недвижимости на быстрое оживление рынка оправдались мало, и в марте расходы на продвижение своих объектов им, как и год назад, пришлось сократить.
Всего в марте экспонировалось 585 объектов общей площадью 1592 тыс.кв.м. и общей стоимостью 7,12 млрд. $, из них 194 объектов – внутри Садового Кольца и 391 объект – за его пределами.
Несмотря на неудачную попытку повышения цен, продавцы объектов, которые экспонируются не торопятся снижать свои запросы: завяленная стоимость таких объектов выше уровня цен предложений, появившихся в марте. Это позволяет говорить о том, что возможность соответствующего снижения в целом по рынку еще сохраняется.
Средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца в целом осталась на прежнем уровне, увеличившись на «формальный» 1% до 7476$/кв.м. собственно, и этот рост произошел за счет появления отдельных дорогих объектов, таких как на Трубной пл. (2700 кв.м., 11100$/кв.м.) и на Новинском б-ре (3150 кв.м., 10000$/кв.м).
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в марте снизилась на 2% до 3569$/кв.м. незначительные изменения опять-таки произошли под влиянием отдельных дешевых объектов: помещение на шоссе Энтузиастов (11000 кв.м., 1500$/кв.м.), на ул. Кржижановского (19000 кв.м., 1700 $/кв.м.) и на Пятницком шоссе (9400 кв.м., 1510$/кв.м.).
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
21.08.2009 10:51
Характеристика предложения
В течение 2-го квартала 2009 г. гостиничный рынок Москвы пополнился 2 объектами:
Таким образом, по итогам второго квартала 2009. гостиничный фонд столицы увеличился на 235 номеров. Учитывая пополнение номерного фонда в первом квартале на 248 номеров, общее увеличение по результатам первого полугодия составило 483 номера.
По итогам I полугодия 2009 года в Москве насчитывается 231 гостиница совокупным номерным фондом более 36,6 тыс. номеров, из которых:
Основную долю в структуре номерного фонда занимают гостиницы категории «3 звезды» (43%), но именно отели среднего класса являются наиболее востребованными, особенно среди туристов, посещающих Москву с экскурсионно-познавательными целями. Основная часть гостиниц Москвы сконцентрирована в Центральном и Северо-Восточном округах. В совокупности на эти округа приходится 50% столичного гостиничного фонда. Все гостиницы категории «5 звезд» расположены в центре города, также как и большая часть гостиниц и мини-отелей категории «4 звезды». Несмотря на то, что постепенно появляются отели за пределами центра города, скорее всего, структура рынка по территориальному распределению в ближайшие годы не претерпит серьезных изменений.
До конца 2009 г. планируется ввод 17 гостиниц совокупным фондом более 3,8 тыс. номеров.
Среди гостиниц, которые предполагается открыть в 2009 году, в основном преобладают объекты нового строительства высшего ценового сегмента («4-5 звезд»). На фоне экономического спада реальные объемы ввода гостиничных площадей с наибольшей вероятностью будут значительно меньше заявленных. Управление гостиницами С каждым годом в Москве появляется все больше отелей, которые находятся под управлением профессиональных гостиничных операторов. Практически любой гостиничный проект в высшем сегменте («4-5 звезд») предполагает привлечение управляющей компании, однако в настоящее время это в большей степени касается международных операторов, а не российских. В числе событий, произошедших в течение исследуемого периода в сегменте управления отелями стоит отметить подписание столичными властями соглашения с международной гостиничной компанией Starwood Hotels & Resorts, согласно которому отель «Националь» сменит свою управляющую сеть. С 2001 года гостиницей управляла сеть Le Meridien, которую сменит The Luxury Collection, также принадлежащая Starwood Hotels & Resorts. Соглашение о переходе отеля под бренд The Luxury Collection. Спрос на рынке гостиничной недвижимости
Несмотря на экономическую ситуацию в мире объем спроса на гостиничные услуги снижается более медленными темпами, нежели на других рынках коммерческой недвижимости. Это связано с тем, что Россия вошла в кризис с сильным недостатком предложения. Как и в предыдущие периоды, основную долю в структуре туристических потоков составляют бизнес-туристы, которые обеспечивают спрос на номера в гостиницах категории 4-5 звезд. Доля поездок в столицу, совершаемых с деловой целью в настоящее время составляет около 40% от общего въездного потока. Начало года традиционно является низким сезоном для столичных предприятий гостеприимства. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года, когда средняя загрузка московских отелей составляла более 70%, загрузка московских гостиниц в I полугодии 2009 года снизилась до 50%. На снижение уровня заполняемости объектов оказало влияние сокращение туристических потоков в связи с финансовым кризисом.
Загрузка столичных гостиниц за исследуемый период была обеспечена, в том числе, за счет крупных мероприятий, прошедших в столице, в частности, международного конкурса «Евровидение». Сделки За исследуемый период была зафиксирована только одна крупная сделка на рынке гостиничной недвижимости: Компания MosCityGroup купила 55% акций ОАО «Гостиница «Будапешт» за $60 млн. Помимо этого, MCG инвестирует $70 млн. в реконструкцию гостиницы «Будапешт», которую планируется сделать отелем категории «5 звезд». Также озвучены планы компаний:
Коммерческие условия на рынке гостиничной недвижимости
Спад туризма на треть снизил выручку московских гостиниц. Чтобы сохранить клиентов и привлечь новых, отельеры готовы замораживать и даже снижать – вплоть до 50% – цены на номера, несмотря на рост издержек. Также, в борьбе за клиентов, операторы предлагают повышенную агентскую комиссию.
В течение исследуемого периода на рынок вышли следующие гостиничные объекты, предназначенные для продажи: .jpg) Тенденции развития гостиничной недвижимости
В течение рассматриваемого периода для рынка гостиничной недвижимости были характерны следующие тенденции: Вследствие снижения спроса столичные гостиницы приняли решение о снижении тарифов и перезаключении договоров с туроператорами. Кроме того, гостиницы стали более внимательно следить за всеми своими продажами, снижая цены для определенных групп клиентов, вводя различные скидки, специальные предложения и акции. Результатом политики мобильных цен становится повышение конкурентоспособности московских отелей по соотношению цены и качества. Наблюдается высокий уровень интереса к отрасли со стороны государства:
Аналогично предыдущим периодам, в I полугодии 2009 г. имела место тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию (например, проект строительства гостиницы на ул. Ильинка, Сафари-парка на Дмитровском ш., реконструкция гостиницы «Тифлис»). Кроме того, инвесторы продолжают отказываться от реализации ранее намеченных проектов, иллюстрацией чему служит отказ AFI Development от участия в проекте Moscow City Hotel в рамках ММДЦ «Москва-Сити». Тем не менее, несмотря на тяжелую экономическую ситуацию, Москва остается одним из наиболее привлекательных рынков для реализации гостиничных объектов, что иллюстрируется как наличием новых проектов со стороны девелоперов (строительство 7 гостиничных комплексов с семейно-досуговыми комплексами), так и управляющих компаний (компания Rezidor подписала соглашение об управлении 20 отелями под брендом Park Inn, гостиничный оператор Accor планирует вывести на рынок еще 2 своих бренда Mercure и Suite Hotel.). Выводы и прогнозы
Предложение. На протяжении последних шести лет столичный рынок гостиничных услуг считался одним из наиболее перспективных. По различным оценкам, Москва испытывала дефицит, оцениваемый на уровне около 8 тыс. номеров (только в эконом-сегменте). В 2009 г. ожидается ввод около тысячи новых номеров вместо планируемых 3,5 тыс. Отложены сроки ввода Four Seasons Moscow, «Лотте», «Novotel Гостиный двор», «Энигма» и др. Ожидается, что самым крупным объектом, вводимым в эксплуатацию, станет отель Rennaisance на Ленинградском пр., рассчитанный на 366 номеров. Помимо этого, велика вероятность открытия таких отелей как Ibis Moscow Paveletskaya, Renaissance Moscow Monarch Center, Marriott Courrtyard (Офисно-гостиничный комплекс Vivaldi Plaza), а также Grand Hyatt Residences & Spa (Башня «Запад» комплекса «Федерация»). Спрос. В настоящее время наблюдается снижение уровня загрузки гостиниц, который составляет около 50-55%. До кризиса данный показатель находился в пределах от 75% до 80%. Существенного повышения загрузки можно ожидать к концу 3 квартала, связанного с увеличением деловой активности (как правило, осенью проводятся многочисленные мероприятия в сфере MICE). Кроме того, можно ожидать дальнейший рост спроса со стороны гостиничных операторов на готовые девелоперские проекты за счет предоставления им льготных условий по аренде гостиниц. Стоимость проживания. Минимальная стоимость номера в качественных объектах будет составлять около 100 - 150 долл. Возможно дальнейшее снижение верхней границы стоимости номеров в гостиницах высокого сегмента, обусловленное наибольшим снижением спроса в данной категории отелей. Инвестиции. В отношении доходности инвестиций в проекты гостиничной недвижимости ожидания потенциальных покупателей находятся в диапазоне 15-20% и более (для сравнения, до кризиса данный показатель составлял от 10 до 13%), что, однако, не коррелирует с ожиданиями продавцов. Наталия Черейская Материал предоставлен Becar Realty Group Moscow ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
19.08.2009 22:35
Спрос Покупательская активность снизилась по сравнению с периодом высокого спроса в 5 раз. По сравнению с периодом нормального спроса (2004, 2005, 2-3 кв. 2008 года) – в 2 раза. Если сравнивать с периодом ажиотажного спроса в 2005-2006 гг., то сегодня в 15-20 раз менее активный рынок. Количество сделок на первичном рынке сейчас составляет в среднем 1500 квартир в месяц (от 1200 до 1700). В среднем продается по 5-7 квартир в доме (7-10 квартир в месяц по готовым домам и 3-5 сделок в объектах со сроками сдачи в 2010-2011 годах). Это около 300 тыс. кв. м. в квартал. Для сравнения в худшие месяцы кризисов 2004, 2007 годов, продажи были на уровне 270-300 тыс. кв. м. в квартал. Объем предложения в те годы был только на 10-15% ниже, чем сегодня. «Таким образом, даже в ситуации постоянного снижения цен покупки совершаются в достаточном объеме. То есть мы находимся в нормальной ситуации низкого спроса. В худшем случае спрос останется на этом уровне на протяжении еще 2-х кварталов. Затем начнется постепенный рост», отмечает директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Он подчеркивает: «По опыту предыдущих лет, стагнация на рынке недвижимости продолжалась не более 1,5 лет. За это время формируется отложенный спрос, и затем он одномоментно выплескивается на рынок, в результате цены подскакивают в 2 раза. Сейчас рынок стагнирует уже 5 кварталов – с июня 2008 года. Следуя логике предыдущих кризисов, пройдет еще 2-3 квартала и весь накопленный спрос начнет реализовываться. Конечно, сегодняшний кризис глубже и имеет более серьезные последствия, в первую очередь, отражаясь на доходах населения. Но одновременно с доходами падают и цены на квартиры, чего в предыдущие кризисы не было. Учитывая глубину кризиса, можно предположить, что период восстановления спроса затянется на 2 года». Что сегодня останавливает людей от покупок квартир: 1. Нестабильность в экономике, неуверенность в будущих доходах. Люди стремятся меньше тратить, больше откладывать. 2. Снижение доходов. 3. Ожидание дальнейшего снижения цен на квартиры. 4. Опасение за надежность строительных компаний. 5. Отсутствие ипотеки. Спрос станет восстанавливаться, когда появится определенность в экономике, цены на квартиры перестанут падать, проекты будут финансироваться госбанками, госбанки откроют ипотеку под 10%. Предложение 1. Объем квартир, находящихся сегодня в предложении, составляет около 3 млн. кв. м. жилья. Новые проекты не выводятся. По опыту предыдущих кризисов, когда объем предложения снижается до 2 млн. кв. м., начинает ощущаться дефицит жилья, который, в свою очередь, раскручивает ажиотажный спрос. Сегодняшние темпы продаж не позволяют надеяться, что это произойдет скоро, но есть определенные условия, при которых это возможно. 2. Квартир в сданных домах и в домах с близкими сроками сдачи осталось по разным оценкам от 300 до 500 тыс. кв. м. Эти объекты сегодня пользуются наибольшим спросом, так как риски по ним минимальные. Весь спрос (300 000 кв. м. в квартал) перекинулся на готовые дома. Таким образом, этот объем квартир может быть продан за 5-6 месяцев. По-настоящему ликвидных квартир в этих объектах не останется уже к 2010 году. Новое предложение в готовых домах не поступит в должном объеме, так как на 50% объектов с поздними сроками сдачи строительство приостановлено, либо существенно замедлено. Сроки сдачи многих строящихся домов перенесены на полгода-год. Выкуп квартир городом только усугубляет эту ситуацию. Из предложения выходят 1- и 2-к. кв. в домах с высокой степенью готовности. Цены Цена на квартиры в новых домах снижалась каждый месяц на 2% и по итогу достигла 15% падения от своих пиковых значений с октября 2008 года. Сегодняшняя среднерыночная цена около 70 000 рублей за кв. м. · 55-60 тыс. рублей на дома в низкой степени готовности, · 65-70 тыс. рублей на объекты средней готовности, · 70-85 тыс. рублей в сданных домах и домах близких к сдаче. Цены реальных сделок могут быть еще на 10% ниже цен, объявленных в предложении. Цены приблизились к себестоимости строительства. Это граница, ниже которой цены не опустятся, если не упадет себестоимость. Продавать в убыток – ставить под угрозу строительство объекта. Большая часть прогнозов по изменению цен на недвижимость сходится на том, что недвижимость по сути еще не упала. Что нужно ожидать падения минимум на 30%. Вероятнее всего на 50%. Для сравнения приводят фондовый рынок, где цены рухнули в 5 раз. Но в нашем представлении некорректно сравнивать спекулятивный фондовый рынок с рынком недвижимости. «Вспомним кризис 1998 года. После девальвации доллара цены на квартиры в долларах упали в 2 раза. Доходы населения не изменились, так как были привязаны к рублю. Цены на квартиры в рублях не упали, а даже выросли. Летом 2008 года цена кв. м. доходила до 3500$ при курсе в 24 рубля за доллар. Если проводить аналогию с прошлым кризисом, то цена должна стать в два раза ниже – 1750$. Сегодня цена кв. м. составляет примерно 70 000 или 2200$. То есть это снижение может произойти либо за счет девальвации рубля еще на 20% (до 41 рубля за $), либо за счет падения цен на недвижимость (до 56 000 рублей за кв. м.). Если учесть скрытые скидки, которые сегодня дают строители, то фактически средние цены сделок уже близки к 2000$ или 64 000 рублей за кв. м. Таким образом, мы можем еще просесть по средним ценам на 12%. А если доллар вернется к отметке 36 рублей, на которой он был в начале года, то цена в 1750$ за кв. м. фактически будет уже сегодня. 56 000 за кв. м. для многих компаний это уже норма. Есть предложения и за 44 000 рублей за метр», говорит директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов. Прогнозы на осень 2009 года Ситуация на рынке недвижимости в будущем сильно зависит от многих факторов. В зависимости от того, как эти факторы будут складываться возможны три сценария. 1. Оптимистичный сценарий. В последнее время много заявлений идет от первых лиц о том, что строительство нужно поддерживать в первую очередь за счет формирования платежеспособного спроса. Если эти заявления перерастут в реальные действия, то период восстановления спроса значительно сократится. Если Сбербанк уже осенью начнет финансировать стройки и давать выгодные ипотечные кредиты покупателем квартир в этих объектах, то осенью нас ожидает всплеск продаж и, скорее всего, некоторое повышение цен. 2. Пессимистичный сценарий. Осенью пройдет вторая волна кризиса. Начнутся банкротства банков из-за большого количества невозвратов долгов. Население престанет доверять всем способам сохранения денег, кроме матраца. Произойдет сжатие ликвидности. Денег в экономике станет еще меньше. В условиях полного отсутствия спроса и кредитов некоторые строители обанкротятся. Это спровоцирует второй виток кризиса доверия населения и банков к строительным компаниям. Квартиры перестанут продаваться совсем. Дальнейших ход событий прогнозировать сложно. Многое будет зависеть от действий государства. 3. Реалистичный сценарий. Цены на квартиры достигли дна и дальнейшего падения цен не будет. Возможно снижение по объектам с низкой ликвидностью – со сроками сдачи через 1,5-2 года. Есть предпосылки для роста спроса осенью. Это может быть традиционное сезонное оживление спроса. Резких скачков рынка мы не ожидаем. Но увеличение продаж на 25-30% в среднем по рынку – вполне реально. Цены при этом меняться не будут как минимум пол года. Но ликвидное предложение будет выбрано с рынка уже к 2010 году. Сформируется дефицит ликвидных квартир, что подтолкнет к активизации спроса и существенному оживлению первичного рынка уже весной 2010 года. Материал предоставлен компаний «Мир недвижимости» ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|
.jpg)
Специалисты Becar Realty Group Moscow подготовили аналитический обзор рынка гостиничной недвижимости Москвы в I полугодии 2009 г.
.jpg)
.jpg)
Специалисты компании «Мир недвижимости» подготовили аналитический обзор, касающийся текущего состояния и перспектив развития рынка петербургской жилой недвижимости на ближайший период.