Итоги января на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги января на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения уменьшился на 5,2%. Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год).

---

По данным «Метриум», на рынке новостроек массового сегмента по итогам первого месяца 2022 года в реализации находилось 89 жилых комплексов. Суммарный объем предложения составил 14 210[1] квартир общей площадью 696 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно декабря уменьшилось на 5,2%, а продаваемая площадь — на 6,3%.

Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в январе 2022 г.

№	Название	Девелопер	Округ
1	Ютаново	ГК ПИК	ЮАО
2	Vangarden	ГК ПИК	ЗАО

 

Источник: Метриум

 

На рынок вышли два новых проекта от ГК «ПИК» — «Ютаново» и Vangarden, последний позиционируется как продукт линейки ПИК+. Старт продаж новых корпусов (корп. 21.1 и 21.2) был объявлен в проекте «Бусиновский парк» (ГК ПИК).

В структуре предложения по количеству квартир укрепилось лидирующее положение ЮВАО — его доля выросла до 27,1% (+1,9 п.п.). Наименьшее количество предложений квартир массового сегмента сосредоточено в ЮЗАО (4%, -1,1 п.п.). Наибольшее изменение доли округа произошло в ЗАО (15,3%, -1,3 п.п.), где несмотря на выход в продажу нового проекта Vangarden, из-за высокого спроса произошло вымывание объемов в ряде старых проектов. Жилые комплексы «Молодогвардейская 36» и «Дом на Барвихинской», которые экспонировались на рынке в конце прошлого года, завершили продажи.

Источник: Метриум

По стадии строительной готовности подавляющее количество предложений находится на этапе монтажа. Доля таких вариантов сократилась за месяц на 8,4 п.п. и составила 63,3%. Ряд корпусов перешли на этап отделки, таких квартир на рынке массовых новостроек в январе оказалось 15,8% (+6.6 п.п.). Доля корпусов на начальном этапе составила 17% (+1,8 п.п.). Доля готовых квартир сохранилась на уровне 3,9%.

Структура предложения по стадии строительной готовности, количество квартир

Источник: Метриум

 

В разрезе комнатности в январе существенных изменений не наблюдалось. Максимальные доли рынка пришлись на однокомнатные (36,1%, +0,5 п.п.) и двухкомнатные (31%, +0,7 п.п.) квартиры. Доля студий сократилась до 19,5% (-0,8 п.п.). Трехкомнатные варианты занимают 12,6% рынка (-0,2 п.п.). На многокомнатные лоты стабильно приходится 0,8% квартир массового сегмента.

 

Структура предложения по типу квартир

(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир

Источник: Метриум

 

Большинство предложений массового сегмента реализуются с чистовой отделкой (69% рынка, -0,1 п.п. за месяц). Квартиры с отделкой white box занимают 15,2% рынка (+0,2 п.п.). Без отделки предлагается 15,7% вариантов (-0,1 п.п.).

 

Структура предложения по типу отделки

(внешний круг – январь 2022 г., внутренний круг – декабрь 2021 г.), количество квартир

Источник: Метриум

 

Средневзвешенная цена кв. метра достигла 267 010 руб. (+1,5% за месяц; +24,6% за год). Рост цены, наблюдавшийся на протяжении 2021 года почти непрерывно, продолжился и в начале 2022 года. В большей степени выросла цена на новостройки в СВАО (+4,8%) в связи с плановым удорожанием во многих проектах округа. Единственным округом, где цена немного снизилась, оказался ЮАО (-0,3%) — здесь вышел новый проект «Ютаново» по стартовым ценам. Изменения по остальным округам составили от 0,2 до 2,6%.

 

Средняя цена предложения по округам в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м

Источник: Метриум

 

В конце января 2022 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 13 млн руб. (+1,8% за месяц; +13,1% за год). Средние бюджеты за первый месяц года увеличились по всем типологиям:

• студии — 7,85 млн руб. (+3,6%);
• однокомнатные — 10,96 млн руб. (+1,7%);
• двухкомнатные — 15,45 млн руб. (+1%);
• трёхкомнатные — 20,58 млн руб. (+1,4%);
• многокомнатные — 26,61 млн руб. (+0,8%).

 

Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии

Кол-во комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость квартир, руб.
	мин	ср	макс	мин	ср	макс	мин	ср	макс
СТ	15,1	24,9	73,5	219 050	314 860	519 000	4 921 060	7 847 585	16 236 150
1К	25,3	38,9	66,2	172 960	281 545	493 220	6 743 520	10 958 020	19 758 135
2К	37,9	60,0	102,4	163 655	257 430	419 990	8 637 860	15 450 560	29 451 460
3К	60	84	166	133 760	244 030	377 600	11 922 120	20 581 395	42 307 260
4К+	83,8	106,8	187,8	175 230	249 190	372 000	15 442 500	26 613 160	44 788 800
итого	15,1	49,0	187,8	133 760	267 010	519 000	4 921 060	13 075 715	44 788 800

      

Источник: Метриум

 

Рейтинг самых доступных предложений в январе 2022 года:

– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.

– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,7 кв. м за 5,1 млн руб.

– ЖК «Митинский лес» (СЗАО / р-н Митино): студия площадью 20 кв. м за 5,3 млн руб.

 

Основные тенденции

«Девелоперская активность, сбавившая темпы в декабре 2021 года, продолжила снижаться в начале нового года, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пополнение экспозиции массового сегмента происходило только за счет ГК «ПИК», которая вывела в продажу два новых проекта и новые корпуса в существующем жилом комплексе. Общая совокупность предложений массового рынка квартир упала как по количеству лотов в экспозиции (-5,2%), так и по общей продаваемой площади (-6,3%). Однако нынешний показатель количества лотов всё же выше показателя января прошлого года (+8,8%), когда наблюдался относительный дефицит предложения.

Сохраняется тенденция роста цен. В январе средневзвешенная стоимость в сегменте массовых новостроек составила 267,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц). Вслед за ценой, средний бюджет предложения увеличился на 1,8% до 13 млн руб. Наибольшее изменение претерпел бюджет покупки студий, которые за прошедший месяц стали в среднем просторнее (+1,3% по средней площади), что в совокупности с повышением цены кв. метра отразилось на увеличении среднего бюджета (+3,6%)».

 

[1] для отдельных комплексов объем предложения определен экспертно

Жизнь в ипотеку: 280 тысяч рублей должна банку каждая семья в России

В 2021 году в России была выдана одна ипотека на 22 российские семьи.  Хотя еще в допандемийном 2019 году ипотека выдавалась в среднем на 32 семьи, а в кризисном 2009 году – на 326 семей. Ипотеку стали брать чаще в 15 раз: практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 семей). Чтобы погасить текущую задолженность, каждое домохозяйство должно выплатить банку по 280 тысяч рублей.

---

1.     Каждая российская семья “задолжала” 280 тысяч по ипотеке

Общая задолженность по ипотеке достигла показателей в 11,77 трлн рублей, это на 27% выше, чем год назад (9,3 трлн). В пересчете на количество домохозяйств в городских населенных пунктах в целом по России, задолженность одного домохозяйства (далее – семья) только по ипотеке составляет 281 тысячу рублей. За три года долг вырос на 76% или 121 тыс. рублей, причем максимальный рост пришелся именно на прошлый год (+26%).

Минимальная задолженность на каждой домохозяйство – в Ингушетии (84 тыс.), Севастополе (99,5 тыс.) и Крыму (102,6 тыс.), что объясняется высокой долей индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья, а также низким проникновением ипотечного кредитования.

И наоборот, максимальная задолженность на каждое городское домохозяйство в среднем наблюдается в Якутии (637 тыс. на семью), Тюменской области (568 тыс.) и Калмыкии (520 тыс.). В Москве средняя задолженность по ипотеке на одно домохозяйство составляет порядка 373 тысяч, а в Санкт-Петербурге – 394,5 тыс.

В пересчете на среднюю заработную плату, задолженность по ипотеке составляет порядка 5,9 средних доходов в месяц. Почти годовую заработную плату задолженность составляет в Тюменской области и Чувашии (более 11 месяцев), а также – Калмыкии (18 месяцев). Одновременно всего три заработные платы – в Крыму, Севастополе и Мурманской области. В Москве задолженность по ипотеке на каждое домохозяйство сопоставима с зарплатой за 4,1 месяца, а в Санкт-Петербурге – 6,3 месяца.

2.    Одна ипотека на 22 семьи в 2021 году. Ипотеку берут чаще в 15 раз

2021 год оказался рекордным как по объемам, так и количеству выданных кредитов в целом по РФ: россияне взяли 1,91 млн кредитов на сумму 5,7 трлн рублей. Относительно 2020 года прирост составил по количеству кредитов 14%, по объему – 35%, больший рост показателя объясняется увеличением стоимости жилья и, соответственно, повышением суммы, необходимой в кредит для покупки.

В среднем одна ипотека в 2022 году была оформлена на 22 городских домохозяйства. С каждым годом этот показатель увеличивается, то есть жилищное кредитование стало более доступным благодаря льготной ипотеке и общему снижению ставок.

Самыми активными заемщиками в 2021 году оказались жители Чечни, где одна ипотека в 2021 году выдалась на 8 домохозяйств. Количество проживающих в сельских населенных пунктах здесь превышает число семей в городах, чем и объясняется высокая выдача ипотеки в пересчете на количество домохозяйств. В числе лидеров также Тюменская область: одна ипотека на 12 семей и Калмыкия (одна ипотека на 13 семей, что также объясняется небольшим городским населением). Тюменская область в 2009-2011 гг. была на первом месте по числу ипотек, что связано с большим количеством сотрудников, занятых в нефтегазовом секторе, с высокой платежеспособностью. Регион по-прежнему в лидерах на рынке ипотечного кредитования по общему числу сделок. В пятерке лидеров по количеству ипотек также – Башкортостан (1 ипотека на 14 семей).

И наоборот, минимальное количество ипотек было выдано в 2021 году в Севастополе (1 ипотека на 59 домохозяйств), Крыму (на 45 домохозяйств) и Ивановской области (37 домохозяйств). В Москве ипотека выдавалась в 2021 году на 33 семьи, а в Петербурге – на 23 семьи.

Примечательно, что в Московской области, которая наравне с Москвой и Петербургом, входят в число лидеров по количеству ипотек, одна ипотека была оформлена на 21 домохозяйство, то есть активность была выше, чем в столице.

В разрезе федеральных округов, чаще других брали ипотеку в Дальневосточном ФО (1 ипотека на 17 семей), где действуют специальные субсидируемые программы, а также – Уральский ФО (1 ипотека на 18 семей). Одновременно в аутсайдерах – Центральный ФО, где ипотека в 2022 году выдалась в среднем на 27 домохозяйств (см. итоговую таблицу).

3.     Каждая третья семья - с ипотекой после 2008 года

После кризиса 2008 года (с 2009 по 2021 гг.). в России выдано 12,6 млн ипотек на общую сумму 26,1 трлн рублей. Таким образом, практически каждая третья российская семья, проживающая в городе, оформила ипотеку за последние 13 лет (один кредит на 3,3 городских домохозяйства).

Эксперты Циан.Аналитики рассчитали, на сколько семей (домохозяйств в городских населенных пунктах) в разрезе отдельных субъектов приходится один выданный кредит в период 2009-2021 гг., а также назвал лидеров по количеству оформленных ипотек за этот период.

Лидером по числу ипотек с 2009 по 2021 год стала Москва (732 тыс. ипотек или 5,8% от всего количества кредитов за 13 лет). В пересчете на число московский семей один кредит приходится только на каждые 6 домохозяйств. На втором месте находится Московская область (657 тыс. кредитов) – один кредит приходится уже на 3,4 семей – средний по стране показатель. Замыкает тройку лидеров по числу выданных кредитов Тюменская область (556 тыс. ипотек – один кредит в среднем на 1,7 семей). Таким образом, максимальное количество ипотек обеспечено именно численностью населения в Москве - в пересчете же на количество семей, реально улучшивших условия проживания с помощью кредита, регион даже не входит в тройку лидеров.

Наибольшее число кредитов в пересчете на каждое городское домохозяйство с 2009 по 2021 года банки выдали в Тюменской области (один кредит на 1,7 семьи), Чувашии и Калмыкии (на 1,9 семьи).

	Доля по кол-ву выданных ипотек,2009-2021	Кол-во выданных ипотек, 2009-2021	Кол-во семей на одну ипотеку
г. Москва	5,8%	732,1	6,0
Московская область	5,2%	657,4	3,4
Тюменская область	4,4%	556,9	1,7
г. Санкт-Петербург	4,4%	556,0	3,5
Республика Татарстан (Татарстан)	3,9%	495,6	2,1
Республика Башкортостан	3,4%	428,4	2,2
Свердловская область	3,4%	422,0	3,5
Челябинская область	3,1%	390,1	3,0
Краснодарский край	2,9%	367,4	2,8
Новосибирская область	2,6%	331,1	2,5

Источник: Циан.Аналитика

 

«Список лидирующих по числу выданных ипотек регионов практически полностью совпадает с перечнем субъектов с наибольшим объемом ввода жилья, - отмечает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В 2022 году данная тенденция только усилится: ставки по ипотеке на вторичном рынке преодолели отметку в 10%, и единственная возможность взять кредит дешевле – воспользоваться программой от застройщика или субсидируемой ипотекой, действующей на новостройки. Соответственно, для дальнейшего наращивания объемов кредитования, необходимо добиться равномерного роста обеспеченности жильем через стимулирование девелоперской активности».

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования 2009-2021 гг.

	Кол-во ипотек (тыс.) 2009-2021 гг.	Доля рынка	Средняя задолженность, тыс. Р	Кол-во семей на один кредит 2009-2021 гг.	Кол-во семей на один кредит в 2021
Российская Федерация	12587,8	100,0%	281,8	3,3	22
Центральный федеральный округ	2955,3	23,5%	308,5	4,2	27
Белгородская область	102,3	0,8%	207,2	3,8	25
Брянская область	90,1	0,7%	182,6	3,8	28
Владимирская область	108,5	0,9%	166,0	4,3	28
Воронежская область	195,4	1,6%	237,3	3,1	21
Ивановская область	71,3	0,6%	121,6	5,2	37
Калужская область	98,3	0,8%	294,3	3,2	21
Костромская область	58,2	0,5%	181,3	3,3	24
Курская область	89,5	0,7%	208,8	3,2	24
Липецкая область	88,5	0,7%	207,6	3,4	24
Московская область	657,4	5,2%	462,0	3,4	21
Орловская область	64,0	0,5%	221,8	3,2	23
Рязанская область	107,6	0,9%	236,7	3,1	23
Смоленская область	80,4	0,6%	186,4	3,7	29
Тамбовская область	69,4	0,6%	197,6	3,7	26
Тверская область	113,0	0,9%	209,6	3,8	27
Тульская область	121,6	1,0%	191,4	4,2	30
Ярославская область	107,5	0,9%	156,4	4,1	30
Москва	732,1	5,8%	373,0	6,0	33
Северо-Западный федеральный округ	1409,5	11,2%	318,5	3,3	22
Республика Карелия	62,2	0,5%	221,3	3,4	26
Республика Коми	106,9	0,8%	269,9	2,7	21
Архангельская область	134,0	1,1%	266,2	2,8	21
Вологодская область	135,8	1,1%	219,9	2,6	20
Калининградская область	81,9	0,7%	267,9	3,5	22
Ленинградская область	162,2	1,3%	428,7	2,8	18
Мурманская область	72,8	0,6%	188,7	4,4	30
Новгородская область	53,3	0,4%	181,0	3,6	27
Псковская область	44,5	0,4%	163,5	4,4	31
Санкт-Петербург	556,0	4,4%	394,6	3,5	23
Южный федеральный округ	994,0	7,9%	237,0	3,8	23
Республика Адыгея (Адыгея)	21,7	0,2%	232,0	3,8	24
Республика Калмыкия	21,8	0,2%	521,1	1,9	13
Республика Крым			102,6		45
Краснодарский край	367,4	2,9%	361,0	2,8	17
Астраханская область	71,6	0,6%	223,6	3,5	23
Волгоградская область	184,7	1,5%	166,0	4,2	29
Ростовская область	292,2	2,3%	229,0	3,8	23
Город федерального значения Севастополь			99,5		59
Северо-Кавказский федеральный округ	313,0	2,5%	206,0	4,3	21
Республика Дагестан	37,6	0,3%	165,4	8,1	35
Республика Ингушетия	3,6	0,0%	83,8	8,0	17
Кабардино-Балкарская Республика	28,8	0,2%	188,9	5,0	28
Карачаево-Черкесская Республика	17,0	0,1%	275,6	3,9	16
Республика Северная Осетия-Алания	28,0	0,2%	201,1	5,1	27
Чеченская Республика	20,8	0,2%	144,0	4,6	8
Ставропольский край	177,3	1,4%	241,7	3,2	22
Приволжский федеральный округ	3081,7	24,5%	249,5	2,7	19
Республика Башкортостан	428,4	3,4%	354,2	2,2	14
Республика Марий Эл	67,2	0,5%	224,9	2,7	19
Республика Мордовия	64,1	0,5%	232,8	3,1	24
Республика Татарстан (Татарстан)	495,6	3,9%	326,9	2,1	16
Удмуртская Республика	190,3	1,5%	306,5	2,2	15
Чувашская Республика - Чувашия	156,1	1,2%	345,5	1,9	14
Пермская область	294,7	2,3%	241,6	2,7	19
Кировская область	147,0	1,2%	194,4	2,8	22
Нижегородская область	276,8	2,2%	184,8	3,9	28
Оренбургская область	206,3	1,6%	287,6	2,4	16
Пензенская область	106,8	0,8%	218,2	3,5	21
Самарская область	317,9	2,5%	193,9	3,2	25
Саратовская область	194,6	1,5%	175,7	3,9	27
Ульяновская область	135,9	1,1%	204,6	2,8	22
Уральский федеральный округ	1445,7	11,5%	308,8	2,6	18
Курганская область	76,6	0,6%	214,8	2,9	19
Свердловская область	422,0	3,4%	245,7	3,5	22
Тюменская область	556,9	4,4%	568,6	1,7	12
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра (Тюменская область)	261,0	2,1%	584,8	1,9	13
Ямало-Ненецкий автономный округ (Тюменская область)	94,1	0,7%	622,4	1,7	13
Тюменская область (без АО)	201,9	1,6%	515,4	1,6	10
Челябинская область	390,1	3,1%	189,5	3,0	21
Сибирский федеральный округ	1771,2	14,1%	230,2	3,1	22
Республика Алтай	10,3	0,1%	288,0	2,4	16
Республика Тыва	16,1	0,1%	422,1	3,2	17
Республика Хакасия	44,9	0,4%	236,6	3,1	21
Алтайский край	217,7	1,7%	245,2	2,5	17
Красноярский край	320,4	2,5%	283,0	2,7	20
Иркутская область	234,2	1,9%	233,0	3,2	24
Кемеровская область - Кузбасс	232,7	1,8%	161,5	4,1	28
Новосибирская область	331,1	2,6%	347,0	2,5	16
Омская область	185,6	1,5%	226,3	3,0	21
Томская область	107,1	0,9%	263,3	2,7	21
Дальневосточный федеральный округ	620,2	4,9%	397,2	3,1	17
Республика Бурятия	64,8	0,5%	283,0	3,1	20
Республика Саха (Якутия)	112,6	0,9%	637,1	2,0	14
Забайкальский край	74,9	0,6%	253,5	3,5	23
Камчатская область	29,2	0,2%	308,4	3,6	22
Приморский край	140,6	1,1%	270,3	4,3	24
Хабаровский край	126,5	1,0%	285,5	3,5	23
Амурская область	65,9	0,5%	300,5	3,5	23
Магаданская область	19,9	0,2%	304,5	3,4	21
Сахалинская область	41,0	0,3%	376,0	3,9	23
Еврейская автономная область	11,1	0,1%	173,0	4,4	33
Чукотский автономный округ	5,0	0,0%	428,2	3,1	18

Источник: Циан.Аналитика