Цены на массовые новостройки сократились в 7 из 8 округов Москвы
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса в «старой» Москве уменьшилась в октябре почти во всех округах. Заметнее всего цены просели в Южном административном округе, где квадратный метр за месяц подешевел на 2,7%, подсчитали аналитики «Метриум». В разрезе разных типов квартир больше всего в цене потеряли двухкомнатные.
В октябре средняя стоимость квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы сократилась на 0,7% до 294 тыс. рублей. Однако в отдельных округах сокращение цены было более значительным. Стоимость «квадрата» снизилась в семи из восьми административных округов «старой» Москвы, где застройщики реализуют комплексы эконом- и комфорт-класса.
В Южном административном округе (ЮАО) за прошедший месяц квадратный метр подешевел с 313 тыс. до 304 тыс. рублей (то есть на 2,7%). В Восточном административном округе (ВАО) цена квадратного метра снизилась с 307 тыс. до 299 тыс. рублей (на 2,4%). В Западном административном округе (ЗАО), который является самым дорогим из локальных рынков массовых новостроек, стоимость «квадрата» уменьшилась с 330 тыс. до 323 тыс. рублей (–2,2%). В Северо-Западном административном округе (СЗАО) средняя цена снизилась с 308 тыс. до 301 тыс. рублей (–2,2%). В Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) средняя стоимость массовых новостроек уменьшилась с 240 тыс. до 236 тыс. рублей (–1,7%). В Северо-Восточном административном округе (СВАО) средняя цена скорректировалась с 282 тыс. до 279 тыс. рублей (–0,6%). Наконец, в Северном административном округе (САО) квадратный метр подешевел с 282 тыс. до 279 тыс. рублей (–1,1%).
Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) стал единственным исключением из общей тенденции. Здесь средняя стоимость квадратного метра в октябре увеличилась с 283 тыс. до 290 тыс. рублей, то есть на 2,4%.
За прошедшие 12 месяцев в силу разной динамики цен и изменения структуры предложения цены в некоторых округах значительно возросли, но не во всех. Наибольший рост цены зафиксирован в ВАО, где квадратный метр подорожал на 42%. Далее следует ЗАО, в котором средняя стоимость квадрата прибавила 27%. На 25% в среднем подорожали массовые новостройки в ЮАО, а в СЗАО – на 17%. Более скромный рост в ЮВАО и САО – на 9% и 6% соответственно. В СВАО цена осталась на уровне октября 2021 года, а в ЮЗАО сократилась на 14%.
За октябрь изменились расценки на массовые новостройки не только в географическом разрезе, но и по типу квартир и апартаментов. Заметнее всего сократилась средняя стоимость однокомнатных помещений. Если в сентябре их можно было приобрести в среднем за 11,8 млн рублей, то в октябре их продавали за 11,5 млн рублей (–2,4%). Двухкомнатные квартиры и апартаменты подешевели с 16,9 млн до 16,6 млн рублей (на 1,5%). Цена трехкомнатных помещений уменьшилась с 21,6 млн до 21,4 млн рублей (–0,6%). Только студии подорожали с 7,6 млн до 7,7 млн рублей (на 0,7%).
Аналитики «Метриум» отмечают, что средняя площадь квартир и апартаментов в массовых новостройках за месяц на фоне снижения цен практически не изменилась. Колебания показателя не превысили одного квадратного метра в разных типах помещений.
«Коррекция цен стала результатом снижения спроса на новостройки, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Начиная с весны цены на вторичном рынке жилья устойчиво снижались, тогда как новое жилье дорожало. Поэтому многие клиенты переориентировались на покупку старых квартир. Мобилизация усилила этот тренд, когда в конце сентября многие собственники жилья в Москве выставили его на продажу. Из-за этого спрос на строящиеся жилые комплексы резко снизился, что заставило многих застройщиков либо заморозить, либо скорректировать цены».
На начало осени под риском изъятия банками жилья у собственников в целом по России находится 10,8 тыс. ипотечных квартир. За три года их количество сократилось в 2,6 раза. К таким выводам пришли эксперты коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе анализа данных Банка России, Минстроя РФ и Росстата.
На начало осени 2022 года банки отчитались о портфеле просроченной ипотечной задолженности в размере 58,2 млрд рублей. Эта сумма эквивалентна 10848 квартирам или 617 тыс. квадратных метров, если экстраполировать её на средний размер площади жилья на одного жителя РФ (по данным Росстата на 2022 год — 56,9 м2) и средней рыночной стоимости одного квадратного метра в каждом из субъектов РФ (по данным Минстроя). Согласно выводам прошлого исследования экспертов коллекторского агентства «Долговой Консультант» (доступно по ссылке), в октябре 2019 года «квартирный» эквивалент просроченной ипотечной задолженности в 72,3 млрд рублей составлял 27785 квартир (или усреднённо 24716 объектов).
«Мы приводим условный ориентир для оценки уровня просроченной ипотечной задолженности, фактическое количество квартир, которые могут быть выставлены на продажу из-за невозможности выплат по ипотеке, к сожалению, в стране кратно больше, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Безусловно, наша модель основана на средней цене квадрата по Минстрою, к которой привязаны социальные обязательства государства, и на средней площади квартиры по Росстату, которая в ряде случаев в современной ипотеке всё же немного завышена».
Регионами-лидерами по объему просроченной задолженности, измеренной в количестве залоговых квартир, которые могут быть выставлены на продажу для погашения ипотечной задолженности, являются Москва и Московская область, Красноярский край (топ-10 регионов см. в таблице №1).
Таблица №1. Минимальное оценочное количество ипотечных квартир, кредит на покупку которых заемщики перестали погашать
|
Регион |
Портфель просроченной ипотечной задолженности, 01.08.2022, млн руб. |
Эквивалент в квартирах, ед. |
|
Москва |
10587 |
1154 |
|
Московская область |
6206 |
878 |
|
Красноярский край |
1856 |
406 |
|
Ростовская область |
1535 |
360 |
|
Свердловская область |
1779 |
333 |
|
Челябинская область |
1194 |
318 |
|
Калининградская область |
1531 |
295 |
|
Санкт-Петербург |
2696 |
291 |
|
Республика Башкортостан |
1296 |
269 |
|
Краснодарский край |
2306 |
258 |
Источник: КА «Долговой Консультант», Банк России, Росстат, Минстрой
Полная версия доступна по ссылке
«Сокращение количества квартир, которые банки-кредиторы могут и, что важнее, должны изъять и выставить на продажу, связано со снижением общего портфеля просроченной ипотеки, — поясняет Денис Аксёнов. — Цены на недвижимость существенно выросли, в итоге должники-заёмщики стали соглашаться на досудебную реализацию квартир, погашая ипотечные кредиты. Косвенно это видно и по сокращению числа реализованных квартир на торгах в исполнительном производстве, что мы отмечали ранее».
По итогам первого полугодия 2022 года количество завершённых торгов сократилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года, составив 1560 квартир или их частей (долей) (исследование доступно по ссылке).
Банки отражают на балансах просроченные ипотечные кредиты со сроком неплатежей более чем 90 дней. В оценке среднего количества проблемных ипотечных квартир не учитывались квартиры, уже перешедшие в собственность банков в рамках исполнения решений судов в счет погашения долгов.
«В наш расчёт не входят ипотечные квартиры, закладные по которым банки продали коллекторским агентствам. По нашей экспертной оценке, для полноты картины ипотечную просроченную задолженность, отраженную на балансах банков, нужно умножать в полтора раза», — подчеркнул Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Процесс взыскания по ипотечным кредитам занимает 2-3 года, если заемщик отказывается от добровольной реализации залога. Необходимо время на судебное производство, исполнение решений суда силами ФССП и публичные торги, на которые квартира выставляется с дисконтом до 35% от оценочной стоимости.
Полная версия таблицы с оценкой количества проблемных ипотечных квартир по регионам доступна на сайте КА «Долговой Консультант».
Источники: 1) Основные показатели жилищных условий населения Росстата на 22 сентября 2022 года, ), 2) Приказ Минстроя России от 20 июня 2022 г. N 501/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на III квартал 2022», 3) Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования (региональный разрез) Банка России на 01.08.2022г.
С начала 2022 года застройщики нарастили предложение квартир без отделки в массовых новостройках Москвы на 62%, подсчитали аналитики «Метриум». Их доля в общем объеме предложения вновь увеличилась до 20% вопреки многолетнему тренду на снижение. В основном это произошло за счет уменьшения доли квартир с полной отделкой.
В августе 2022 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве застройщики продавали 19,4 тыс. квартир. В большинстве из них (12,6 тыс.) девелоперы предусмотрели полную отделку. Помимо этого, в 3 тыс. квартир была запланирована предчистовая отделка (white box). Без отделки застройщики предлагали приобрести 3,8 тыс. квартир.
С начала 2022 года больше всего выросло предложение квартир без отделки. По сравнению с декабрем 2021 года их количество в продаже увеличилось на 62%. Между тем предложение квартир с предчистовой отделкой повысилось на 31%, а с полной отделкой – на 21%.
Соотношение квартир с разной степенью готовности к заселению заметно изменилось в пользу квартир без отделки. В конце 2021 года их было 16% от общего числа в продаже, а теперь – 20%. Доля квартир с white box не изменилась (15%), а жилья с полной отделкой – уменьшилась с 69% до 65%. Таким образом, отмечают аналитики «Метриум», рынок массовых новостроек без отделки несколько восстановил свои позиции после многолетнего сокращения.
Квартиры с разным типом отделки в массовых новостройках Москвы в этом году дорожали неодинаково. В августе 2022 года средний «квадрат» в квартире с отделкой обходился в 293 тыс. рублей против 256 тыс. рублей в декабре 2021 года. Таким образом, с начала года такое жилье подорожало на 14%. Одновременно квадратный метр в квартирах без отделки подорожал с 273 тыс. до 302 тыс. рублей, то есть на 11%. Промежуточный вариант отделки (white box) вырос в цене с 283 тыс. до 300 тыс. рублей (6%).
Еще более примечательна динамика средней стоимости квартир с разным типом отделки. Квартиры с полной отделкой подорожали за прошедшие восемь месяцев с 12,2 млн до 13 млн рублей (на 7%), а их средняя площадь уменьшилась при этом с 48 кв. м до 44 кв. м.
Квартиры без отделки, наоборот, стали в среднем доступнее: их цена снизилась с 14,8 млн рублей до 14,4 млн рублей (–3%) (при уменьшении средней площади с 54 кв. м до 48 кв. м). При этом жилье с предчистовой отделкой подорожало: с 13,8 млн до 14,8 млн рублей (7%), а площадь таких квартир в среднем не изменилась (49 кв. м). Иными словами, квартиры без отделки в 2022 году стали в среднем доступнее (хотя и меньше), тогда как квартиры с полной отделкой заметно подорожали и стали компактнее.
«Застройщики стали чаще предлагать квартиры без отделки из-за роста себестоимости строительства, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В 2022 году взлетели цены на отделочные и строительные материалы, фурнитуру, сантехнику и электрооборудование. Из-за этого суммарная стоимость квартиры с отделкой заметно увеличилась. При этом ставки по ипотеке в первой половине года также резко увеличились, а именно доступная ипотека стимулировала клиентов приобретать жилье под ключ, а не делать ремонт самостоятельно. Застройщики готовились к длительному периоду дорогой ипотеки и решили пойти по пути снижения общей стоимости квартиры за счет устранения отделки. Вместе с оптимизацией площадей застройщикам удалось предложить клиентам сравнительно доступные квартиры без отделки, тогда как варианты под ключ подорожали».
Источник: «Метриум»