В 2022 году в недвижимость России будет инвестировано 290–310 млрд рублей, при этом доля иностранного капитала составит менее 3%
Аналитики международной консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Объем инвестиций к концу года может достигнуть 290–310 млрд руб., при этом доля иностранного капитала составит менее 3%. Наблюдается снижение доли площадок под девелопмент, которые, тем не менее, останутся лидирующими в структуре инвестирования – до 45% в общем объеме вложений. Доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимость ожидается на уровне 55% против 34% годом ранее. Наибольший объем инвестиций придется на Москву (75% от совокупного объема), доля Санкт-Петербурга составит 20%, регионов – 5%. Ожидается, что в следующем году темпы инвестирования снизятся.
- Несмотря на сложившуюся экономическую и геополитическую ситуацию в России в 2022 году, активность инвесторов оставалась достаточно высокой, в результате чего итоговые показатели на рынке инвестиций в недвижимость превышают значения 2009–2020 годов. Исключением является 2021 год, который стал рекордным за всю историю наблюдений.
- В 2022 году на рынок вышел большой объем активов, ранее принадлежавших иностранным компаниям и фондам, которые приняли решение о прекращении деятельности на территории России. Меры Центрального Банка по поддержанию деловой активности и снижению негативного влияния санкционного режима на экономику позволили локальным инвесторам приобрести объекты уходящих компаний. Кроме того, экономический спад и рост инфляции оказались более сдержанными, чем ожидалось в марте-апреле 2022 года. Несмотря на сохраняющуюся неопределенность и возможность усиления давления на экономику России, изменения во II–III кварталах не привели к критическим последствиям на рынках недвижимости – как с точки зрения инвестирования, так и в формировании цен и ставок. По итогам 2022 года официальный прогноз инфляции составляет 11–13% с дальнейшим снижением до целевых показателей в 2023–2024 годах.
Динамика инфляции и ключевой ставки ЦБ
Источник: NF Group Research
- По предварительным итогам 2022 года совокупный объем инвестиций в недвижимость в России составит 290–310 млрд руб., из которых на иностранный капитал придется менее 3%. В течение нескольких лет объем иностранных инвестиций будет сокращаться, что обусловлено высокими рисками для международных игроков. Позднее по мере нормализации ситуации ожидается приток инвестиций из стран-партнеров, однако подавляющую долю будут формировать локальные инвесторы.
Динамика совокупного объема инвестиций в недвижимость России
Источник: NF Group Research
- В 2022 году на рынке наблюдался рост инвестиций в классические сегменты коммерческой недвижимости – офисы, склады, торговые объекты, а также гостиницы. Если в 2021 году на них совокупно пришлось 34% объемов вложений, то за девять месяцев 2022 года показатель уже составил 55%. По итогам года ожидается аналогичная доля вложений в готовые объекты коммерческой недвижимости.
Распределение инвестиций на площадки под девелопмент и классически сегменты
* Включая офисы, склады, торговую и гостиничную недвижимость
Источник: NF Group Research
- Учитывая прогнозируемую долю площадок под девелопмент на уровне 45% от годового результата инвестирования, объем вложений в них по итогам года может составить до 130–140 млрд руб. Таким образом, на готовые объекты классических сегментов придется около 160-170 млрд руб., что на 20-30% больше, чем было зафиксировано в 2021 году. В структуре инвестиций в готовые объекты ожидается лидерство офисного сегмента, чья доля прогнозируется на уровне 45% против 34% годом ранее. Второе место в соответствии с ожиданиями займет складская недвижимость с долей в 30%.
Распределение инвестиций по классическим сегментам
Источник: NF Group Research
- По профилю инвестора половину спроса (около 50%) предсказуемо формируют девелоперы. Кроме того, ожидается рост доли инвестиционных компаний и частных инвесторов – в основном вследствие приобретения ими стресс-активов. Активность банков и компаний государственного сектора на рынке инвестиций в недвижимость России в 2022 году не наблюдалась.
- В соответствии с сегментацией по регионам доля Москвы составит 75% от совокупного объема инвестиций в 2022 году против 67% годом ранее, а доля Санкт-Петербурга снизится с 29% до 20% соответственно. В 2021 году показатель Санкт-Петербурга заметно вырос: это было обусловлено активностью девелоперов, которые пополняли земельный фонд объектам, расположенными в данном регионе. Кроме того, доступность площадок в Москве начала постепенно снижаться, а на рынке жилой недвижимости Северной столицы наблюдался значительный рост цен, что стимулировало игроков рынка к приобретению участков под строительство своих проектов.
Распределение инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
- Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «В 2022 году мы столкнулись с изменениями, предсказать которые было невозможно. Влияние этих событий на экономику России и мира в долгосрочной перспективе приведет к структурным трансформациям – в том числе, в подходах к инвестированию. Тем не менее, даже при сохраняющейся неопределенности российские инвесторы продолжают приобретать активы, что свидетельствует об относительно позитивном настрое игроков рынка. Важным стимулирующим фактором являются меры регуляторов по поддержанию деловой активности и в целом российской экономики, которая в нынешних условиях продемонстрировала устойчивость как к внешнему, так и внутреннему негативному влиянию. Хотя результаты 2022 года на рынке инвестиций выглядят внушительными, геополитическая обстановка, вероятнее всего, будет способствовать снижению темпов инвестирования в 2023 году».
В 2021 году цены на новостройки Новой Москвы выросли на 27%, подсчитали аналитики «Метриум». Впервые в истории местного первичного рынка жилья средняя стоимость квадратного метра превысила 200 тыс. рублей. При этом сильнее всего в 2021 году в Новой Москве подорожали трехкомнатные квартиры.
В IV квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы составила 209 тыс. рублей. В аналогичный период 2020 года этот показатель составлял 165 тыс. рублей. Таким образом, за прошедший год местные новые жилые комплексы подорожали на 27%, а их удельная стоимость – на 44 тыс. рублей. Интенсивный рост цен на новостройки в Новой Москве продолжается с 2018 года. Так, в конце 2018 года «квадрат» обходился покупателям в 115 тыс. рублей. Соответственно, за последние три года цены в Новой Москве выросли на 82%.
Наиболее заметное увеличение стоимости новостроек в 2021 году в Новой Москве наблюдалось в Троицком автономном округе (ТАО). Здесь квадратный метр подорожал с 89 тыс. рублей в конце 2020 года до 115 тыс. рублей в конце 2021 года. Иными словами, новостройки в ТАО выросли в цене за 29%, то есть заметнее, чем в целом по Новой Москве. С 2018 года расценки здесь увеличились на 69%.
«Привлекательность Троицкого округа растет по многим причинам, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Очень активно идет строительство Троицкой ветки метро. Если изначально предполагалось, что метро откроется в Троицке к 2035 году, то сейчас речь идет уже о 2027. К более близким к Москве локациям соответственно, ветку протянут еще раньше. Это повышает привлекательность местных новостроек. Помимо этого, здесь благоприятная экологическая обстановка, а также именно в Троицке формируется административный и социальный центр Новой Москвы».
В Новомосковском административном округе средняя стоимость квадратного метра увеличилась за последний год со 172 тыс. рублей до 218 тыс. рублей. Здесь сосредоточено 87% строящихся квартир Новой Москвы. За год в округе квадратный метр прибавил 27% в цене. С конца 2018 года показатель увеличился на 84%.
«Спрос в НАО нельзя назвать однозначно равномерным, отмечается концентрация интереса покупателей вокруг проектов с хорошей транспортной доступностью, особенно близостью к метро, а также разнообразной бытовой, сервисной и рекреационной инфраструктурой, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино», «Южные сады»). – Тем не менее, интерес к локации в целом продолжает расти уже пятый год подряд. В частности, в 2021 году темпы продаж превышали возможности девелоперов по выводу на рынок новых проектов. В отдельные месяцы продажи могли открыться в 6-8 новых корпусах, что довольно много, но общий объем предложения снижался – квартир продавалось больше, чем выводилось на рынок. Это оказывало сильное влияние на ценовую ситуацию».
Средняя стоимость квартиры в новостройках Новой Москвы к концу 2021 года достигла 10,5 млн рублей, впервые в истории местного рынка превысив отметку в 10 млн рублей. За прошедший год этот показатель вырос на 20%. Заметнее всего увеличилась стоимость многокомнатных квартир (на 46%), которые стали стоить в среднем 23,9 млн рублей. Далее следуют трехкомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 25% до 15,3 млн рублей. На третьем месте по темпам роста стоимости оказались двухкомнатные квартиры, которые стали дороже на 24% и теперь стоят в среднем 11,7 млн рублей. Однокомнатные квартиры увеличились по стоимости на 23% и стали стоить в среднем 8,9 млн рублей. Наконец, студии в новомосковских новостройках подорожали на 20% до 6,6 млн рублей в среднем.
«Рынок Новой Москвы в 2022 году может ожидать еще более бурный рост, – прогнозирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост цен и ипотечных ставок неизбежно будет подталкивать потенциальных покупателей новостроек в Московском регионе к более доступному по цене выбору, который можно найти в ТиНАО. В связи с этим рост цен здесь может ускориться в наступившем году, а инвестиционная привлекательность проектов – повысится».
Источник: «Метриум»
Быстрый подъем цен и выход в продажу нового поколения проектов запустили структурную трансформацию рынка апартаментов в Москве. Представление о них как о сравнительно дешевых продуктах быстро теряет свою актуальность. Еще в 2020-м году юниты с бюджетом до 10 млн рублей покрывали три пятых спроса. Но всего за один сезон их доля сократилась в полтора раза. Зато, как установили эксперты Urbanus.ru, реализация апартаментов с чеком 20+ млн рублей достигла рекордных показателей – почти 1,6 тыс. лотов.
2021-й год выдался очень благоприятным для застройщиков, которые специализируются на продажах недвижимости в апарт-комплексах. Количество реализованных лотов достигло почти 7,5 тыс. (плюс 31,8% к показателям 2020 г.). Средний чек также вырос – на 70% в Новой Москве и почти на 40% в «старой». Объем совокупной выручки превысил отметку в 140 млрд рублей. Годом ранее этот показатель находился на уровне 77 млрд рублей.
Расширение масштабов продаж во многом обеспечено высокобюджетными юнитами. Аналитическая группа Urbanus.ru выявила двукратный рост числа зарегистрированных ДДУ, которые относятся к сделкам с бюджетом от 20 млн рублей. По итогам года в базе Росреестра их насчитывается 1582 единицы. Наибольший всплеск покупательской активности пришелся на категорию самых дорогих объектов. Если в 2020-м застройщики продали 146 апартаментов стоимостью более 50 млн рублей, то в 2021-м – 352. В целом представительство верхней ценовой фракции в структуре спроса прибавило за год 7,7 процентного пункта. Эти лоты фигурируют в 21,2% всех сделок. Недвижимость с доступным прайсом, напротив, теряет свой удельный вес. Год назад три из каждых пяти апартаментов, проданных в московских новостройках, стоили меньше 10 млн рублей. Теперь же их доля сводится к 41,9% (минус 17,4 процентного пункта). На 3,1 тыс. юнитов с ценником ниже 10 млн рублей девелоперы заработали 25,83 млрд рублей – столько же им принесли объекты из топ-150. Рекордное значение стоимости зафиксировано в комплексе Carré Blanc, который расположен у храма Христа Спасителя. В ноябре по этому адресу был продан трехкомнатный апартамент площадью 242,0 кв. м. Новый владелец заплатил за него 659,61 млн рублей. Это в 219 раз больше бюджета студии (19,7 кв. м) из новомосковского ЖК «Солнцево парк», которая обозначает ценовой минимум в сезоне-2021.
Главным поставщиком апартаментов с прайсом 20+ млн рублей выступает MR Group. На счету компании 315 реализованных юнитов (пятая часть спроса в границах выборки). Все они относятся к фонду проекта Slava. Турецкий застройщик Ant Development отметился 169 продажами в комплексе «Поклонная 9». Аффилированная структура Ant Development – строительно-инжиниринговая компания Antteq – выполняет функции генерального подрядчика в ЖК Sky View. В течение сезона по этому адресу выбыло 115 премиальных апартаментов. Девелопером проекта указан СЗ «Киноцентр». Оставшиеся две позиции в первой пятерке заняли ГК «Основа» (91 лот) и Coldy (89 лотов). Чуть более 5% продаж (80 лотов) приходится на долю Ikon Development. Заметным представительством в этой нише обладают также Level Group, Группа «Самолет», Hutton Development, St Michael и Vesta Development. Вместе они делят 18,6% всех продаж. Сделки с объектами стоимостью от 20 млн рублей обнаружены еще у 39 застройщиков. В сумме их продукт привлекает 27,0% покупателей.
Как и в 2020-м, рейтинг самых популярных локаций у покупателей дорогих апартаментов возглавляет ЦАО. Но его доля уже ощутимо уменьшилась – с 43,9% до 37,9%. Кроме того, сложился альтернативный очаг спроса на севере Москвы. По сравнению с предыдущим сезоном количество проданных объектов дороже 20 млн рублей здесь увеличилось в четыре раза. Адресная сеть в САО включает восемь комплексов, из которых выделяются упомянутый проект Slava, а также «Зорге 9» и Alcon Tower. В южных районах (Даниловский, Донской, Нагатинский Затон) реализация повысилась в 2,4 раза, и ЮАО по удельному весу фактически сравнялся с ЗАО, одной из основных баз высокобюджетной недвижимости. В пул приоритетных локаций выдвинулся юго-запад. В новостройках на его территории серьезно подорожали апартаменты, что перевело спрос по ним в более высокую ценовую категорию.