В 2022 году в недвижимость России будет инвестировано 290–310 млрд рублей, при этом доля иностранного капитала составит менее 3%
Аналитики международной консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Объем инвестиций к концу года может достигнуть 290–310 млрд руб., при этом доля иностранного капитала составит менее 3%. Наблюдается снижение доли площадок под девелопмент, которые, тем не менее, останутся лидирующими в структуре инвестирования – до 45% в общем объеме вложений. Доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимость ожидается на уровне 55% против 34% годом ранее. Наибольший объем инвестиций придется на Москву (75% от совокупного объема), доля Санкт-Петербурга составит 20%, регионов – 5%. Ожидается, что в следующем году темпы инвестирования снизятся.
- Несмотря на сложившуюся экономическую и геополитическую ситуацию в России в 2022 году, активность инвесторов оставалась достаточно высокой, в результате чего итоговые показатели на рынке инвестиций в недвижимость превышают значения 2009–2020 годов. Исключением является 2021 год, который стал рекордным за всю историю наблюдений.
- В 2022 году на рынок вышел большой объем активов, ранее принадлежавших иностранным компаниям и фондам, которые приняли решение о прекращении деятельности на территории России. Меры Центрального Банка по поддержанию деловой активности и снижению негативного влияния санкционного режима на экономику позволили локальным инвесторам приобрести объекты уходящих компаний. Кроме того, экономический спад и рост инфляции оказались более сдержанными, чем ожидалось в марте-апреле 2022 года. Несмотря на сохраняющуюся неопределенность и возможность усиления давления на экономику России, изменения во II–III кварталах не привели к критическим последствиям на рынках недвижимости – как с точки зрения инвестирования, так и в формировании цен и ставок. По итогам 2022 года официальный прогноз инфляции составляет 11–13% с дальнейшим снижением до целевых показателей в 2023–2024 годах.
Динамика инфляции и ключевой ставки ЦБ
Источник: NF Group Research
- По предварительным итогам 2022 года совокупный объем инвестиций в недвижимость в России составит 290–310 млрд руб., из которых на иностранный капитал придется менее 3%. В течение нескольких лет объем иностранных инвестиций будет сокращаться, что обусловлено высокими рисками для международных игроков. Позднее по мере нормализации ситуации ожидается приток инвестиций из стран-партнеров, однако подавляющую долю будут формировать локальные инвесторы.
Динамика совокупного объема инвестиций в недвижимость России
Источник: NF Group Research
- В 2022 году на рынке наблюдался рост инвестиций в классические сегменты коммерческой недвижимости – офисы, склады, торговые объекты, а также гостиницы. Если в 2021 году на них совокупно пришлось 34% объемов вложений, то за девять месяцев 2022 года показатель уже составил 55%. По итогам года ожидается аналогичная доля вложений в готовые объекты коммерческой недвижимости.
Распределение инвестиций на площадки под девелопмент и классически сегменты
* Включая офисы, склады, торговую и гостиничную недвижимость
Источник: NF Group Research
- Учитывая прогнозируемую долю площадок под девелопмент на уровне 45% от годового результата инвестирования, объем вложений в них по итогам года может составить до 130–140 млрд руб. Таким образом, на готовые объекты классических сегментов придется около 160-170 млрд руб., что на 20-30% больше, чем было зафиксировано в 2021 году. В структуре инвестиций в готовые объекты ожидается лидерство офисного сегмента, чья доля прогнозируется на уровне 45% против 34% годом ранее. Второе место в соответствии с ожиданиями займет складская недвижимость с долей в 30%.
Распределение инвестиций по классическим сегментам
Источник: NF Group Research
- По профилю инвестора половину спроса (около 50%) предсказуемо формируют девелоперы. Кроме того, ожидается рост доли инвестиционных компаний и частных инвесторов – в основном вследствие приобретения ими стресс-активов. Активность банков и компаний государственного сектора на рынке инвестиций в недвижимость России в 2022 году не наблюдалась.
- В соответствии с сегментацией по регионам доля Москвы составит 75% от совокупного объема инвестиций в 2022 году против 67% годом ранее, а доля Санкт-Петербурга снизится с 29% до 20% соответственно. В 2021 году показатель Санкт-Петербурга заметно вырос: это было обусловлено активностью девелоперов, которые пополняли земельный фонд объектам, расположенными в данном регионе. Кроме того, доступность площадок в Москве начала постепенно снижаться, а на рынке жилой недвижимости Северной столицы наблюдался значительный рост цен, что стимулировало игроков рынка к приобретению участков под строительство своих проектов.
Распределение инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
- Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «В 2022 году мы столкнулись с изменениями, предсказать которые было невозможно. Влияние этих событий на экономику России и мира в долгосрочной перспективе приведет к структурным трансформациям – в том числе, в подходах к инвестированию. Тем не менее, даже при сохраняющейся неопределенности российские инвесторы продолжают приобретать активы, что свидетельствует об относительно позитивном настрое игроков рынка. Важным стимулирующим фактором являются меры регуляторов по поддержанию деловой активности и в целом российской экономики, которая в нынешних условиях продемонстрировала устойчивость как к внешнему, так и внутреннему негативному влиянию. Хотя результаты 2022 года на рынке инвестиций выглядят внушительными, геополитическая обстановка, вероятнее всего, будет способствовать снижению темпов инвестирования в 2023 году».
Аналитики Домклик изучили ипотечные сделки Сбера и рассчитали, сколько времени сегодня нужно, чтобы продать квартиру на вторичном рынке. Срок рассчитывался как время от даты публикации объявления о продаже до даты совершения сделки. Эксперты Домклик составили рейтинг крупнейших регионов страны по скорости продажи однокомнатных, двухкомнатных и трёхкомнатных квартир и рассмотрели, как этот показатель менялся в течение года.
Сколько времени продаётся квартира
Средняя скорость продажи во многом зависит от комнатности. Быстрее всего продаются однокомнатные (55 дней) и двухкомнатные квартиры (63 дня). Медленнее всего — трёхкомнатные (76 дней).
Сентябрьские данные о выданных ипотеках Сбера подтверждают эти результаты.
Гистограммы иллюстрируют распределение сроков экспозиции для квартир, проданных в сентябре 2022 года.
Однокомнатные квартиры
В тройку лидеров по скорости продажи «однушек» входят Ростовская область (41 день), Красноярский край (45 дней) и Волгоградская область (47 дней). А в топ-3 самых «медленных» регионов — Республика Татарстан (65 дней), Новосибирская и Нижегородская области (по 63 дня).
Рейтинг крупнейших регионов России, где расположены города-миллионники, по скорости продажи однокомнатных квартир на вторичном рынке. Количество дней с момента публикации объявления до заключения сделки обозначено цифрами. В скобках показано, как изменилось время купли-продажи с начала года: зелёным — если время уменьшилось, красным — если увеличилось.
Двухкомнатные квартиры
«Двушки» быстрее всего продаются в Ростовской (47 дней) и Омской (51 день) областях, а также в Красноярском крае (52 дня), а медленнее всего — в Санкт-Петербурге (69 дней), Республике Татарстан (70 дней) и Свердловской области (71 день).
Рейтинг крупнейших регионов России, где расположены города-миллионники, по скорости продажи двухкомнатных квартир на вторичном рынке. Количество дней с момента публикации объявления до заключения сделки обозначено цифрами. В скобках показано, как изменилось время купли-продажи с начала года: зелёным — если время уменьшилось, красным — если увеличилось.
Трёхкомнатные квартиры
Для трёхкомнатных квартир наименьшие сроки экспозиции характерны отмечены в Ростовской области (61 день), Краснодарском крае (62 дня) и Челябинской области (67 дней). Медленнее всего сделки проходят в Санкт-Петербурге (82 дня), Свердловской (88 дней) и Волгоградской (93 дня) областях.
Рейтинг крупнейших регионов России, где расположены города-миллионники, по скорости продажи трёхкомнатных квартир на вторичном рынке. Количество дней с момента публикации объявления до заключения сделки обозначено цифрами. В скобках показано, как изменилось время купли-продажи с начала года: зелёным — если время уменьшилось, красным — если увеличилось.
Изменение сроков экспозиции в 2022 году
Ниже показано, как менялось среднее время продажи однокомнатных, двухкомнатных и трёхкомнатных квартир.
Динамика скорости продажи для однокомнатных, двухкомнатных и трёхкомнатных квартир за 2022 год. Данные усреднены по крупнейшим регионам РФ. Пунктирными линиями обозначены предварительные итоги октября.
Для всех трёх кривых наблюдаются минимумы в марте и июне.
Мартовское снижение сроков продажи жилья объясняется ажиотажным спросом: на фоне экономической неопределённости люди вкладывали деньги в недвижимости, чтобы сохранить свои активы. Возможность роста цен и ощущение грядущего затишья на рынке обеспечили приток новых продавцов — тех, кто только думал о продаже квартиры, а также потенциальных мигрантов. Поэтому многие квартиры, которые были выставлены в конце февраля и начале марта, быстро скупались, что и привело к резкому снижению сроков экспозиции.
Минимум в июне также вызван тем, что на вторичном рынке появилось много новых предложений: ассортимент продаваемых квартир за три весенних месяца обновился на 30%. Снижение ключевой ставки ЦБ оживило рынок: в июне люди выставили на продажу на 5% больше квартир, чем в мае. То есть основная часть квартир, проданных в июне на волне снижения ключевой ставки ЦБ, — это квартиры, выставленные после конца февраля.
Мария Ромчанова, руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» Сбербанка:
«В 2022 году отмечались значительные колебания покупательской активности, часто менялись условия ипотечного кредитования, а продавцы вели себя импульсивно. И поэтому для всех типов квартир в этом году характерна изменчивая динамика срока продажи. Сегодняшнее плавное увеличение срока реализации вторичного жилья говорит, скорее, не о падении спроса, а о нормализации притока новых предложений в сравнении с весенне-летним периодом».
Во второй половине лета и осенью наблюдалось устойчивое увеличение сроков продажи квартир. Это говорит о том, что сейчас в основном продаются квартиры, которые были выставлены на продажу в начале лета, а приток новых объявлений снижается. Можно предположить, что сейчас многие продавцы хотят быстрее продать жильё и готовы идти на уступки.
В октябре 2022 года команда DUGA Real Estate Branding провела серию интервью с крупными игроками краснодарского рынка недвижимости и выяснила, что огромная доля сделок в регионе проходит онлайн — строящуюся недвижимость в Краснодаре и Сочи покупают “не глядя” для переезда из более холодных регионов, а также под арендный бизнес.
Резкий рост количества онлайн-сделок с недвижимостью по всей России начался вместе с пандемией коронавируса. В результате локдауна и закрытия физических офисов продаж многие застройщики запустили собственную цифровую инфраструктуру для подбора квартиры и оформления сделок. После того, как жизнь вернулась в более-менее нормальное русло, к традиционному офлайну вернулись не все. Покупатели постепенно привыкли, что для приобретения можно и не посещать офис продаж, стройплощадку, общаться с менеджером; достаточно убедиться в репутации застройщика, внимательно изучить строительную документацию и подобрать подходящий лот. Поэтому рост доли онлайн-сделок продолжился и после локдауна – в 2021 и в 2022 годах.
По разным данным, доля онлайн-сделок в общей структуре продаж разных застройщиков в Москве сейчас составляет от 20 до 40%. Активность в этом отношении видна и по действию властей. Так, Минцифры совместно с Росреестром в рамках цифровизации процесса оформления сделок с недвижимостью заявили о разработке суперсервиса под названием “Мое жилье”. Сервис направлен на создание единой цифровой среды для всех участников рынка — застройщиков, покупателей и продавцов недвижимости, финансовых организаций и госорганов. Он позволит ускорить и обезопасить всю цепочку в сделке с недвижимостью.
— Москву и Санкт-Петербург принято считать столицами, которые диктуют тренды, но это часто оказывается совсем не так, и многие процессы в регионах развиваются гораздо более активно, чем на столичных рынках, — говорит Юрий Нарвин, CEO и основатель DUGA Real Estate Branding. — Так что с большим интересом узнали, что в онлайне мы не являемся лидерами, несмотря на то, что многие крупные девелоперы рассказывают о своих достижениях в этом отношении. Однако, пообщавшись с краснодарскими лидерами отрасли, мы выяснили, что регион давно ушел вперед. Во многом это связано, конечно, со структурой спроса: строящееся жилье в Краснодаре и Сочи сейчас покупают люди из других регионов, которые решили переехать жить и работать в более теплый климат, ближе к морю. Также спросом квартиры в курортных районах пользуются у тех, кто занимается арендным бизнесом: часто люди покупают по несколько квартир или апартаментов в перспективных проектах для того, чтобы в дальнейшем подготовить их под сдачу в аренду. Стоит отметить, что помимо радости от того, что Краснодарский край является передовым в вопросе онлайн-сделок, это может быть и проблемой. Например, зачастую у покупателей не оправдываются ожидания по качеству. Уровень в некоторых проектах, увы, не слишком высок, при достаточно высоких ценах.
В третьем квартале 2022 года Краснодарский край по стоимости квадратного метра недвижимости занял третье место, по данным Минстроя России. Средняя рыночная стоимость “квадрата” здесь — 157 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге и Москве, которые ожидаемо занимают 1 и 2 место, это 163 и 161 тыс. за квадратный метр, соответственно.
— При этом некоторые из тех проектов, что реализуются в Краснодаре и Сочи как бизнес-класс, в Москве по сервисам и ТЭПам отнесли бы скорей к комфорт-классу, — комментирует Юрий Нарвин. — Это отчасти связано с тем, что разделение на классы в принципе условно, и везде трактуется по-разному, а отчасти, к сожалению, приходится констатировать более низкий уровень качества в региональных проектах. Я думаю, что в ближайшие годы рынок недвижимости Краснодарского края ждёт серьезная трансформация, у региона есть все шансы стать российским аналогом технологичного и современного Дубая. Местные крупные игроки уже начали работу и с продуктовым маркетингом, и с повышением качества, мы видим это по результатам наших встреч и переговоров. На проекты привлекают экспертов, которые имеют хороший опыт в столичном девелопменте, компании растят и развивают собственную экспертизу. И да, мы также разрабатываем сейчас совместную стратегию развития с одним из крупнейших застройщиков региона. Для нас это интересный рынок, в котором мы видим большие перспективы.