В 2022 году в недвижимость России будет инвестировано 290–310 млрд рублей, при этом доля иностранного капитала составит менее 3%
Аналитики международной консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Объем инвестиций к концу года может достигнуть 290–310 млрд руб., при этом доля иностранного капитала составит менее 3%. Наблюдается снижение доли площадок под девелопмент, которые, тем не менее, останутся лидирующими в структуре инвестирования – до 45% в общем объеме вложений. Доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимость ожидается на уровне 55% против 34% годом ранее. Наибольший объем инвестиций придется на Москву (75% от совокупного объема), доля Санкт-Петербурга составит 20%, регионов – 5%. Ожидается, что в следующем году темпы инвестирования снизятся.
- Несмотря на сложившуюся экономическую и геополитическую ситуацию в России в 2022 году, активность инвесторов оставалась достаточно высокой, в результате чего итоговые показатели на рынке инвестиций в недвижимость превышают значения 2009–2020 годов. Исключением является 2021 год, который стал рекордным за всю историю наблюдений.
- В 2022 году на рынок вышел большой объем активов, ранее принадлежавших иностранным компаниям и фондам, которые приняли решение о прекращении деятельности на территории России. Меры Центрального Банка по поддержанию деловой активности и снижению негативного влияния санкционного режима на экономику позволили локальным инвесторам приобрести объекты уходящих компаний. Кроме того, экономический спад и рост инфляции оказались более сдержанными, чем ожидалось в марте-апреле 2022 года. Несмотря на сохраняющуюся неопределенность и возможность усиления давления на экономику России, изменения во II–III кварталах не привели к критическим последствиям на рынках недвижимости – как с точки зрения инвестирования, так и в формировании цен и ставок. По итогам 2022 года официальный прогноз инфляции составляет 11–13% с дальнейшим снижением до целевых показателей в 2023–2024 годах.
Динамика инфляции и ключевой ставки ЦБ
Источник: NF Group Research
- По предварительным итогам 2022 года совокупный объем инвестиций в недвижимость в России составит 290–310 млрд руб., из которых на иностранный капитал придется менее 3%. В течение нескольких лет объем иностранных инвестиций будет сокращаться, что обусловлено высокими рисками для международных игроков. Позднее по мере нормализации ситуации ожидается приток инвестиций из стран-партнеров, однако подавляющую долю будут формировать локальные инвесторы.
Динамика совокупного объема инвестиций в недвижимость России
Источник: NF Group Research
- В 2022 году на рынке наблюдался рост инвестиций в классические сегменты коммерческой недвижимости – офисы, склады, торговые объекты, а также гостиницы. Если в 2021 году на них совокупно пришлось 34% объемов вложений, то за девять месяцев 2022 года показатель уже составил 55%. По итогам года ожидается аналогичная доля вложений в готовые объекты коммерческой недвижимости.
Распределение инвестиций на площадки под девелопмент и классически сегменты
* Включая офисы, склады, торговую и гостиничную недвижимость
Источник: NF Group Research
- Учитывая прогнозируемую долю площадок под девелопмент на уровне 45% от годового результата инвестирования, объем вложений в них по итогам года может составить до 130–140 млрд руб. Таким образом, на готовые объекты классических сегментов придется около 160-170 млрд руб., что на 20-30% больше, чем было зафиксировано в 2021 году. В структуре инвестиций в готовые объекты ожидается лидерство офисного сегмента, чья доля прогнозируется на уровне 45% против 34% годом ранее. Второе место в соответствии с ожиданиями займет складская недвижимость с долей в 30%.
Распределение инвестиций по классическим сегментам
Источник: NF Group Research
- По профилю инвестора половину спроса (около 50%) предсказуемо формируют девелоперы. Кроме того, ожидается рост доли инвестиционных компаний и частных инвесторов – в основном вследствие приобретения ими стресс-активов. Активность банков и компаний государственного сектора на рынке инвестиций в недвижимость России в 2022 году не наблюдалась.
- В соответствии с сегментацией по регионам доля Москвы составит 75% от совокупного объема инвестиций в 2022 году против 67% годом ранее, а доля Санкт-Петербурга снизится с 29% до 20% соответственно. В 2021 году показатель Санкт-Петербурга заметно вырос: это было обусловлено активностью девелоперов, которые пополняли земельный фонд объектам, расположенными в данном регионе. Кроме того, доступность площадок в Москве начала постепенно снижаться, а на рынке жилой недвижимости Северной столицы наблюдался значительный рост цен, что стимулировало игроков рынка к приобретению участков под строительство своих проектов.
Распределение инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
- Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «В 2022 году мы столкнулись с изменениями, предсказать которые было невозможно. Влияние этих событий на экономику России и мира в долгосрочной перспективе приведет к структурным трансформациям – в том числе, в подходах к инвестированию. Тем не менее, даже при сохраняющейся неопределенности российские инвесторы продолжают приобретать активы, что свидетельствует об относительно позитивном настрое игроков рынка. Важным стимулирующим фактором являются меры регуляторов по поддержанию деловой активности и в целом российской экономики, которая в нынешних условиях продемонстрировала устойчивость как к внешнему, так и внутреннему негативному влиянию. Хотя результаты 2022 года на рынке инвестиций выглядят внушительными, геополитическая обстановка, вероятнее всего, будет способствовать снижению темпов инвестирования в 2023 году».
По данным международной консалтинговой компании Colliers, в первом полугодии 2021 года на первичном рынке городских апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 2,7 тыс. лотов – максимальное значение за весь период развития рынка. Сервисные апартаменты стали популярным финансовым инструментом среди частных инвесторов – за последние 4 года каждый пятый покупатель апартаментов совершал повторную покупку.
За первые шесть месяцев 2021 года количество реализованных городских апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Санкт-Петербурге достигло 2,7 тыс. лотов (80 тыс. кв. м), что что вдвое превышает показатели первого и второго полугодий 2020 (1,4 и 2,3 тыс. лотов соответственно) и является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка. Подавляющее большинство приобретенных в 2021 году лотов (93%) традиционно сформировали сервисные апартаменты.
В конце первого полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов превысила отметку в 200 тыс. руб./кв. м, что на 26% выше результатов июля 2020 года.
«Апартаменты уверенно заняли нишу самостоятельного финансового инструмента среди частных инвесторов. Каждый пятый покупатель (18%), приобретавший апартаменты в 2018-2021 годах, совершал повторную покупку. При этом, 11% от этого количества покупателей стали владельцами лотов в двух и более разных апарт-комплексах, что говорит о диверсификации портфеля, - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. – Апартаменты стали хорошей альтернативой классической сдаче жилья в аренду, обеспечивая инвестору более высокий уровень доходности при минимальном вовлечении в процесс (8-10% против 4-5% годовых, без учета роста стоимости самого актива)».
Высокий спрос на формат апартаментов приводит к активному сокращению объема предложения: за первое полугодие 2021 года объем предложения снизился на 15% и составил 645 тыс. кв. м (19 тыс. лотов) в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объема (86%, или 556 тыс. кв. м) приходится на сервисные проекты. Апарт-комплексы 2021 года отличаются расположением в центральных локациях и большей камерностью: если в 2020 году рынок пополнялся проектами на несколько тысяч лотов, в этом году в продажу выходят проекты с номерным фондом до 500 лотов. Зонами концентрации предложения остаются Московский (34%), Невский (20%) и Выборгский (14%) районы.
Всего с начала 2021 года первичное предложение городских апартаментов пополнилось шестью сервисными объектами общей площадью 33 тыс. кв. м (1 226 лотов). Компания ПСК вывела на рынок два проекта в составе сети Avenir – Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir. Компания Orange Group пополнила портфель проектов под брендом IZZZI, представив «IZZZI у Гостиного Двора», «IZZZI у Владимирской», «IZZZI у Сенной». Китайская компания «Хуа-Жэнь Интернешнл» начала продажи юнитов в апарт-отеле Shine. До конца 2021 года запланирован выход на рынок проекта ARTSTUDIO M103 (RBI) у Московских ворот, а также третьего апарт-отеля под брендом Avenir – Putilov Avenir (ПСК) на проспекте Стачек.
По итогам первых шести месяцев 2021 год объем ввода в эксплуатацию составил 32,5 тыс. кв. м (1,2 тыс. лотов). До конца года запланирован ввод в эксплуатацию еще 183,6 тыс. кв. м (6,2 тыс. лотов), 70% которых сформированы сервисными апартаментами.
Среди российских городов только Москва располагает крупным фондом высотных объектов недвижимости. Квартиры и апартаменты, которые находятся на 30-м этаже и выше, занимают 3,8% в столичной экспозиции. За пределами Москвы эта категория, как правило, представлена лишь единичными лотами (по сути, за единственным исключением – Екатеринбургом). Согласно подсчетам экспертов Циан, в России есть только десять региональных рынков, где представлены жилые комплексы указанной высотности.
1 место. 42 этаж
Московская область, Красногорск, ЖК Art
https://krasnogorsk.cian.ru/sale/flat/260869095/
Московская область не воспринимается как рынок небоскребов. Местная застройка развивается не ввысь, а вширь. Территория региона покрыта мощными жилыми массивами со средневысокой этажностью (до 25 этажей). Тем не менее, именно здесь продается лот с максимальным показателем высотности за пределами столицы. Речь идет о малогабаритной (32 кв. м) двухкомнатной квартире на 42-м этаже ЖК Art в Красногорске, который базируется в полукилометре от берега Москвы-реки.
2 место. 38 этаж
Чеченская республика, Грозный, «Грозный-Сити»
https://groznyy.cian.ru/sale/flat/262534128/
Второе место в рейтинге занимает Чеченская республика – благодаря крупному девелоперскому (и во многом имиджевому) проекту «Грозный-Сити». Центральное место в нем занимает ЖК «Феникс». На его вершине (38-й этаж) к продаже подготовлен двухуровневый пентхаус площадью 230 кв. м.
3 место. 37 этаж
Свердловская область, Екатеринбург, Башня «Исеть»
https://ekb.cian.ru/sale/flat/262787339/
Екатеринбург – едва ли единственный региональный центр, где собрано относительно многочисленное (порядка 180 юнитов) предложение по высотной недвижимости. В этом плане особенно выделяется 52-этажная башня «Исеть», построенная на берегу одноименной реки – рядом со зданием областной администрации и «Ельцин-центром». В настоящее время по этому адресу доступна квартира свободной планировки на 37-м этаже (объекты выше отсутствуют в экспозиции). Ее ценник составляет 49,2 млн рублей. Впрочем, можно рассмотреть и более экономичный вариант с той же высотностью. Он связан с покупкой трехкомнатной квартиры (12,9 млн рублей) в ЖК «Чемпион парк». Этот проект был недавно сдан в Ленинском районе города у ЦПКиО им. Маяковского – в 4 км к югу от башни «Исеть» и «Екатеринбург-Сити».
4 место. 35 этаж
Санкт-Петербург, ЖК «Князь Александр Невский»
https://spb.cian.ru/sale/flat/257588350/
В Санкт-Петербурге высотное строительство жестко ограничено местным законодательством (в целях сохранения целостности архитектурного ландшафта) и возможно только на окраинных территориях. В 2012 г. за южной дугой КАД был возведен ЖК «Князь Александр Невский». 34-й и 35-й этажи в нем отведены под пентхаусы. Двухкомнатный объект площадью 70 кв. м с 7-метровыми потолками здесь можно приобрести за 17,0 млн рублей.
5-6 место. 34 этаж
Республика Татарстан, Казань, ЖК «Лазурные небеса»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/235007807/
В нескольких километрах к востоку от исторического центра Казани возвышается жилой комплекс «Лазурные небеса». На его 34-м этаже эксперты обнаружили квартиру площадью 130 кв. м. В ее чеке прописана сумма 16,7 млн рублей.
Саратовская область, Саратов, ЖК Volga Sky
https://saratov.cian.ru/sale/flat/256893082/
В Саратове квартиры с подобной высотностью продаются куда дешевле. Так, в проекте бизнес-класса Volga Sky, который был завершен в конце 2015 г., видовой лот площадью 64 кв. м с неполной предчистовой отделкой после двух июньских дисконтов продается за 5,65 млн рублей.
7 место. 33 этаж
Республика Башкортостан, Уфа, ЖК Grand&Grand
https://ufa.cian.ru/sale/flat/253554559/
Уфимскому ЖК Grand&Grand предстоит только в следующем году вырасти на высоту в 33 этажа, но уже сейчас на этом уровне ведется реализация квартир стоимостью от 5,07 до 13,12 млн рублей. Поскольку комплекс соседствует со стадионом «Уфа-Арена», где выступает «Салават Юлаев», в популярности его юнитов не приходится сомневаться.
8-9 место. 31 этаж
Самарская область, Самара, ЖК «Космолет»
https://samara.cian.ru/sale/flat/260916901/
Поволжье широко представлено в данном рейтинге. Самара лишь немногим уступает по выбранному показателю Казани и Саратову. В местном ЖК «Космолет», который примечателен тем, что в радиусе 1,5 км от него функционируют сразу три станции метро, можно купить двухкомнатную квартиру на 31-м этаже за 3,55 млн рублей.
Пермский край, Пермь, ЖК «Гулливер»
https://perm.cian.ru/sale/flat/253725205/
Эта планка достигнута и в Перми. За нее отвечает двухкомнатная квартира площадью 63 кв. м в комплексе с характерным названием «Гулливер». От него немногим более километра до краевого правительства и основных достопримечательностей городского центра.
10 место. 30 этаж
Рязанская область, Рязань, ЖК «Паруса»
https://ryazan.cian.ru/sale/flat/263239537/
Безусловной доминантой на восточной окраине Рязани является 32-этажный ЖК «Паруса». На его 30-м этаже найдена однокомнатная квартира площадью 30 кв. м, из которых 18,0 кв. м приходятся на гостиную, 5,7 кв. м – на кухню и еще 2,2 кв. м – на балкон. На текущий момент это самая большая высота для жилого объекта во всем регионе.