В 2022 году в недвижимость России будет инвестировано 290–310 млрд рублей, при этом доля иностранного капитала составит менее 3%
Аналитики международной консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке инвестиций в недвижимость России. Объем инвестиций к концу года может достигнуть 290–310 млрд руб., при этом доля иностранного капитала составит менее 3%. Наблюдается снижение доли площадок под девелопмент, которые, тем не менее, останутся лидирующими в структуре инвестирования – до 45% в общем объеме вложений. Доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимость ожидается на уровне 55% против 34% годом ранее. Наибольший объем инвестиций придется на Москву (75% от совокупного объема), доля Санкт-Петербурга составит 20%, регионов – 5%. Ожидается, что в следующем году темпы инвестирования снизятся.
- Несмотря на сложившуюся экономическую и геополитическую ситуацию в России в 2022 году, активность инвесторов оставалась достаточно высокой, в результате чего итоговые показатели на рынке инвестиций в недвижимость превышают значения 2009–2020 годов. Исключением является 2021 год, который стал рекордным за всю историю наблюдений.
- В 2022 году на рынок вышел большой объем активов, ранее принадлежавших иностранным компаниям и фондам, которые приняли решение о прекращении деятельности на территории России. Меры Центрального Банка по поддержанию деловой активности и снижению негативного влияния санкционного режима на экономику позволили локальным инвесторам приобрести объекты уходящих компаний. Кроме того, экономический спад и рост инфляции оказались более сдержанными, чем ожидалось в марте-апреле 2022 года. Несмотря на сохраняющуюся неопределенность и возможность усиления давления на экономику России, изменения во II–III кварталах не привели к критическим последствиям на рынках недвижимости – как с точки зрения инвестирования, так и в формировании цен и ставок. По итогам 2022 года официальный прогноз инфляции составляет 11–13% с дальнейшим снижением до целевых показателей в 2023–2024 годах.
Динамика инфляции и ключевой ставки ЦБ
Источник: NF Group Research
- По предварительным итогам 2022 года совокупный объем инвестиций в недвижимость в России составит 290–310 млрд руб., из которых на иностранный капитал придется менее 3%. В течение нескольких лет объем иностранных инвестиций будет сокращаться, что обусловлено высокими рисками для международных игроков. Позднее по мере нормализации ситуации ожидается приток инвестиций из стран-партнеров, однако подавляющую долю будут формировать локальные инвесторы.
Динамика совокупного объема инвестиций в недвижимость России
Источник: NF Group Research
- В 2022 году на рынке наблюдался рост инвестиций в классические сегменты коммерческой недвижимости – офисы, склады, торговые объекты, а также гостиницы. Если в 2021 году на них совокупно пришлось 34% объемов вложений, то за девять месяцев 2022 года показатель уже составил 55%. По итогам года ожидается аналогичная доля вложений в готовые объекты коммерческой недвижимости.
Распределение инвестиций на площадки под девелопмент и классически сегменты
* Включая офисы, склады, торговую и гостиничную недвижимость
Источник: NF Group Research
- Учитывая прогнозируемую долю площадок под девелопмент на уровне 45% от годового результата инвестирования, объем вложений в них по итогам года может составить до 130–140 млрд руб. Таким образом, на готовые объекты классических сегментов придется около 160-170 млрд руб., что на 20-30% больше, чем было зафиксировано в 2021 году. В структуре инвестиций в готовые объекты ожидается лидерство офисного сегмента, чья доля прогнозируется на уровне 45% против 34% годом ранее. Второе место в соответствии с ожиданиями займет складская недвижимость с долей в 30%.
Распределение инвестиций по классическим сегментам
Источник: NF Group Research
- По профилю инвестора половину спроса (около 50%) предсказуемо формируют девелоперы. Кроме того, ожидается рост доли инвестиционных компаний и частных инвесторов – в основном вследствие приобретения ими стресс-активов. Активность банков и компаний государственного сектора на рынке инвестиций в недвижимость России в 2022 году не наблюдалась.
- В соответствии с сегментацией по регионам доля Москвы составит 75% от совокупного объема инвестиций в 2022 году против 67% годом ранее, а доля Санкт-Петербурга снизится с 29% до 20% соответственно. В 2021 году показатель Санкт-Петербурга заметно вырос: это было обусловлено активностью девелоперов, которые пополняли земельный фонд объектам, расположенными в данном регионе. Кроме того, доступность площадок в Москве начала постепенно снижаться, а на рынке жилой недвижимости Северной столицы наблюдался значительный рост цен, что стимулировало игроков рынка к приобретению участков под строительство своих проектов.
Распределение инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
- Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «В 2022 году мы столкнулись с изменениями, предсказать которые было невозможно. Влияние этих событий на экономику России и мира в долгосрочной перспективе приведет к структурным трансформациям – в том числе, в подходах к инвестированию. Тем не менее, даже при сохраняющейся неопределенности российские инвесторы продолжают приобретать активы, что свидетельствует об относительно позитивном настрое игроков рынка. Важным стимулирующим фактором являются меры регуляторов по поддержанию деловой активности и в целом российской экономики, которая в нынешних условиях продемонстрировала устойчивость как к внешнему, так и внутреннему негативному влиянию. Хотя результаты 2022 года на рынке инвестиций выглядят внушительными, геополитическая обстановка, вероятнее всего, будет способствовать снижению темпов инвестирования в 2023 году».
Число самых компактных квартир (студий) в новостройках бизнес-класса на московском рынке жилья впервые сравнялось с числом самых просторных квартир (от 4 комнат и больше), отметили аналитики «Метриум». За прошедший год доля студий выросла до 6,3%, тогда как предложение многокомнатных квартир сократилось до сопоставимого уровня.
В октябре на рынке новостроек бизнес-класса в Москве застройщики предлагали покупателям 704 студии. Это небольшие квартиры, в которых жилая и кухонная зона объединены, а изолирован только санузел. В среднем в актуальных проектах застройки бизнес-класса студия достигает в площади 28 кв.м. За последний год предложение такого жилья в сегменте увеличилось в 3,3 раза – в октябре 2020 года девелоперы продавали всего 212 таких квартир. Доля студий среди других типов квартир, таким образом, увеличилась за 12 месяцев с 2% до 6,3%.
Одновременно сократилось предложение многокомнатных квартир. В среднем их площадь составляет 123 кв.м., тогда как у ближайших к ним по габаритам трехкомнатных квартир она достигает 95 кв.м. В октябре на рынке новостроек бизнес-класса насчитывалось всего 696 многокомнатных квартир, что на 14% меньше, чем год назад, когда их было 812. Доля квартир 4+ соответственно за прошедшие 12 месяцев уменьшилась с 7,8% до 6,3%.
Впрочем, отмечают эксперты «Метриум», для многокомнатных квартир этот показатель можно признать нормальным. В среднем за последние три года доля самых больших квартир каждый квартал составляла около 6,2%. Другая ситуация со студиями, которые в сегменте бизнес-класса всегда были крайне редким явлением. Так, в октябре 2018 года их доля составляла 1,6%, 2019 года – 1,5%, 2020 года – 2%. Иными словами, предложение студий в новостройках бизнес-класса доросло до предложения многокомнатных квартир.
«Многокомнатные квартиры всегда будут пользоваться спросом в новостройках бизнес-класса, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Их приобретают, с одной стороны, обеспеченные, а с другой стороны, практичные клиенты. Чаще всего это покупатели с большими семьями, и они не хотят переплачивать, но при этом стремятся получить максимум простора в качественном и комфортном жилом комплексе. При этом отмечу, что многокомнатные квартиры за последние годы также стали более разнообразными по своей конфигурации. В частности, в нашем городском районе “Ривер Парк” есть в продаже четырехкомнатные квартиры евроформата, то есть гостиная и кухня в них объединены в просторную социальную зону, что делает их более доступными по цене и эффективными с точки зрения планировки».
Предложение квартир с другим количеством комнат в целом распределено равномерно и за последний год существенно не изменилось, отмечают аналитики «Метриум». Доля однокомнатных квартир в продаже составляет 24,4%, двухкомнатных – 36,1%, трехкомнатных – 26,9%.
«Студия более экономичный вариант жилья для тех покупателей новостроек бизнес-класса, которым не нужны однокомнатные квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Часто это инвесторы, которые приобретают жилье для сдачи в аренду. Нередко студии покупают для временных остановок в столице менеджеры и чиновники из других городов. Также этот формат квартир интересен родителям студентов, которые хотят дать детям возможность самостоятельно жить в удобной локации, скажем, рядом с университетом».
Средняя стоимость студии в новостройке бизнес-класса в октябре составила почти 12 млн рублей (28 кв.м), однокомнатной квартиры – 18,1 млн рублей (44 кв.м в среднем), двухкомнатной квартиры – 26 млн рублей (67 кв.м), трехкомнатной – 34,9 млн рублей (95,4 кв.м). Многокомнатные квартиры в среднем обходились в 47,7 млн рублей (123 кв.м).
«Доля студий в новостройках бизнес-класса, на наш взгляд, будет расти, потому что они становятся очень популярны для некоторых представителей нашей покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ЖК ILove, Headliner, Bauman House, «Равновесие»). – Судии, несмотря на свою площадь, очень функциональное жилье, которое можно приспособить под жизнь студента или маломобильного человека, сдать в аренду бизнесмену, туристу, с выгодой перепродать. Однако, конечно, едва ли их доля в перспективе станет такой же, как в массовом сегменте рынка».
Источник: «Метриум»
По итогам октября 2021 г., согласно данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», совокупный объем предложения квартир комфорт-класса на первичном рынке старой Москвы составил 818,5 тыс. кв.м (+5,7% за месяц, +6,8% за год) и 16,3 тыс. лотов (+6,8% за месяц, +9,9% за год).
Две трети предложения приходится на 4 округа: ЮВАО – 28,7% (-2,4% за месяц, -7% за год), ЗАО – 16,1% (-1% за месяц, +4,3% за год), САО – 16% (+0,5% за месяц, +8% за год) и СВАО – 14,1% (+0,5% за месяц, -2,1% за год).
Большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,6% площади (-1% за месяц, -1,1% за год), чуть меньше – на заключительной стадии, с долей 40,3% площади (+3,3% за месяц, -4,9% за год).
По наличию и типу отделки большая доля предложения комфорт-класса в границах старой Москвы реализуется с различными видами отделки – 84% лотов (+3,7% за месяц, +10,7% за год), в т.ч. с отделкой – 65% лотов (+1,1% за месяц, -1,3% за год), с предчистовой отделкой – 16,5% (+2,7% за месяц, +9,6% за год) и с допопциями - 2,5% (0% за месяц, +2,5% за год). На долю предложения без отделки приходится 16% лотов (-3,7% за месяц, -10,7% за год).
Средняя площадь экспозиции составила 50,2 кв.м., за месяц она сократилась на 0,1%, за год – на 12%. По типу квартир почти две трети предложения (67,7% лотов) приходится на 3 типа квартир: 2е – 25,8% лотов (-0,1% за месяц, +9,4% за год), 3е – 23,3% (-0,6% за месяц, +3% за год) и студии – 18,5% (+0,4% за месяц, +6,8% за год).
По итогам октября средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир в комфорт-классе составила 258,9 тыс. руб., за месяц она выросла на 1%, за год – на 34,4%.
Самым доступным округом в комфорт-классе стал ЮЗАО – 214,5 тыс. руб./кв.м (-1,7% за месяц, +24,5% за год). Самыми дорогими – ЦАО, в котором год назад предложение не было представлено, с СВЦ на уровне 320 тыс. руб./кв.м и ЗАО – 297,3 тыс. руб./кв.м (+2,4% за месяц, +31,7% за год). Самый высокий прирост СВЦ в месячной динамике, наряду с ЗАО, показал ЮАО, в котором СВЦ составила 264,2 тыс. руб./кв.м (+5,8% за месяц, +37% за год). Самый высокий уровень годового прироста наблюдался в округах СВАО – 250,9 тыс. руб./кв.м (+1% за месяц +39% за год) и ЮВАО – 250 тыс. руб./кв.м (+1,8% за месяц, +38,3% за год).
По итогам октября средняя цена квартир в комфорт-классе составила 12,9 млн руб., за месяц она не изменилась, а за год выросла на 18,3%. Самой доступной локацией стал ЮЗАО со средней ценой квартиры 10,4 млн руб. (-3,9% за месяц, +0,6% за год). Самыми дорогими – ЦАО – 25,4 млн руб., ЗАО – 14,9 млн руб. (+2,1% за месяц, +10,4% за год) и ЮАО – 14,6 млн руб. (+5,6% за месяц, +12,4% за год).