Частные дома в России оказались в 1,5 раза популярнее квартир
По прогнозам ВТБ, площадь введенных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в России в этом году составит 60 млн кв. метров, что в 1,5 раза превысит объемы ввода жилья в многоквартирных домах. Общий объем строительства жилой недвижимости по итогам года превысит 100 млн кв. метров, увеличившись по сравнению с прошлым годом.
Согласно данным Дом.РФ, за десять месяцев 2022 г. в России было введено в эксплуатацию 87,8 млн кв. метров жилья, что более чем на 20% выше результата за аналогичный период 2021 года. ВТБ прогнозирует, что до конца года этот показатель превысит 100 млн кв. метров, что позволит рынку, несмотря на турбулентность в экономике, превзойти уровень 2021 года. В результате общий объем ввода недвижимости к концу года составит 100-105 млн кв. метров, что превысит результат прошлого года (92,6 млн кв. метров).
Наибольшие темпы роста наблюдаются в сегменте ИЖС. За десять месяцев объемы ввода частных домов в России составили 54,2 млн кв. метров, что на треть превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Многоквартирное строительство достигло 33,6 млн кв. метров (рост на 6%). Поэтому, по оценке ВТБ, по итогам года сегмент ИЖС в 1,5 раза превысит площадь многоквартирного строительства, а доля введенных в эксплуатацию частных домов на рынке достигнет 62% против 38% у многоквартирных. В прошлом году такое соотношение составляло 54% против 46%.
"Задумываясь об улучшении жилищных условий, россияне все чаще делают выбор в пользу собственного дома. Такой формат проживания особенно востребован среди граждан с детьми. По данным ВЦИОМ, около 40% семей, планирующих улучшить жилищные условия в ближайшие пять лет, рассматривают покупку или строительство индивидуального дома. Прошлый год стал для рынка ИЖС переломным – впервые в истории объем частного строительства превысил многоквартирное. В этом году тренд продолжился, и разрыв между сегментами увеличивается. В России уже введено на 10% больше частного жилья, чем за весь 2021 год, который оказался для отрасли рекордным. Опережающая динамика вызвана сочетанием сразу нескольких факторов. Это и изменившиеся предпочтения россиян на фоне пандемии, и экономическая привлекательность ИЖС, а также активная поддержка сегмента государством", - прокомментировал вице-президент, заместитель директора департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин.
Он добавил, что в следующем году на развитие сегмента ИЖС будут влиять дальнейшее упрощение процесса строительства частных домов и масштабирование сервисов, позволяющих в рамках одной площадки выбрать объект и оформить ипотеку. Полноценный запуск проекта повысит прозрачность сегмента и сделает процесс возведения домов для населения максимально доступным и удобным.
Ранее в ноябре ВТБ скорректировал условия выдачи ипотеки на готовые дома с земельным участком и таунхаусы, установив минимальный размер первого взноса в рамках собственных программ на уровне 15%. Воспользоваться условиями заемщики могут до 31 декабря 2022 года. Средства можно получить на срок до 30 лет, сумма - до 60 млн рублей. Заемщики, получившие до этого одобрение банка, смогут переоформить заявки на новых условиях.
Оформить кредит на покупку дома со сниженным первым взносом в ВТБ клиенты могут по ставке от 11,3% с учетом дисконта 0,3 п.п. для заемщиков, которые получают зарплату на карту банка, оформили онлайн-заявку или используют цифровые сервисы на сделке. Для взноса от 20% средства доступны по ставке от 10,8%. При приобретении таунхауса по новым условиям финансирование предлагается по ставке от 10,9%, при внесении первого взноса в размере как минимум 20% от стоимости недвижимости - от 10,4%.
По оценке международной консалтинговой компании JLL, основной рост инвестиционного рынка в 2021 году в России наблюдался за счет Санкт-Петербурга. Так, по сравнению с предыдущим годом, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Северной столицы увеличился в 2,6 раза и составил 1,8 млрд долл. Для сравнения, в Москве показатель вырос лишь на 8% и достиг 3,3 млрд долл. При этом Петербург не смог превзойти свой исторический рекорд 2011 года, когда объем сделок составил 2,3 млрд долл. благодаря закрытию сделок по продаже ТРК «Галерея» и портфеля компании «Макромир».
Значительный рост в 2021 году обусловлен большим объемом сделок по приобретению земельных участков под строительство жилья и апартаментов на фоне роста спроса и цен. В предыдущие годы сделки с землей составляли меньшую часть годового объема инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга. Так, в 2021 году доля таких сделок достигла 68% в общем объеме инвестиций, тогда как в предыдущие пять лет она в среднем составляла около 36%.
Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млн долл.*
Источник: JLL
Участки под жилье
Исторический рекорд инвестиций был обновлен только в жилом сегменте. Объем сделок по приобретению земельных участков и проектов под редевелопмент для строительства жилья составил 1,2 млрд долл.
«В 2022 году мы прогнозируем снижение активности девелоперов по пополнению земельных банков в связи с ростом ставок по ипотеке, ростом цен на землю, а также удорожанием проектного финансирования, – говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Сдерживающим фактором также является минимальный объем ликвидного предложения с подготовленной разрешительной документацией».
Коммерческая недвижимость
В сфере коммерческой недвижимости[1] аналитики JLL наблюдают увеличение объема инвестиций в два раза по сравнению с низкой базой 2020 года и снижение на 30% к допандемийному 2019 году. В 2021 году лидировали офисы и склады, на которые приходится 47% и 30% объема инвестиций в коммерческую недвижимость соответственно.
Спрос потенциальных инвесторов на покупку объектов коммерческой недвижимости сдерживается нехваткой качественных активов, а также большим разрывом между ожиданиями продавцов и покупателей.
Структура инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга по сегментам
2021 год 2020 год
Источник: JLL
«Минувший год, несмотря на продолжающуюся пандемию, стал удачным для инвестиционного рынка Санкт-Петербурга. Ключевыми факторами успеха стали отложенный с 2020 года спрос, когда многие инвесторы заняли выжидательную позицию, существенное снижение стоимости финансирования, бум на логистическом рынке и резкий рост цен на рынке жилья, – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге. – Наш прогноз на 2022 год оптимистичен. Мы видим усиливающийся тренд роста привлекательности Санкт-Петербурга для широкого круга инвесторов. В свою очередь, многие собственники стали задумываться о продаже своих активов либо их подготовке к продаже – реконструкции, репозиционировании, улучшении пула арендаторов, что также может привести к ряду интересных сделок уже в этом году».
В 2021 году наблюдался рост ставок капитализации во всех сегментах недвижимости. На данный момент ориентиром для рынка, по оценке экспертов JLL, являются ставки капитализации в Санкт-Петербурге – 10,25-11,75% для складов, 9,5-11,5% для офисов, 10,25-12% для торговых центров.
[1] Объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью включает покупку-продажу офисных, торговых, складских, гостиничных и многофункциональных объектов. Он не учитывает приобретение земельных участков под жилой девелопмент.
По итогам 2021 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил $1,59 млрд, что на 28% меньше результатов прошлого года. Основными причинами снижения активности на рынке инвестиций являются растущая стоимость заемного финансирования на фоне роста ключевой ставки, а также сохраняющееся влияние ковида и сопутствующие ограничения. В то же время превалирующие и рекордные вложения капитала пришлись на земельные участки для строительства жилья и апартаментов, а также проектов редевелопмента.
Складская недвижимость остается в центре внимания инвесторов
Пиковую активность продолжает демонстрировать складской сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 39% или $614 млн от общего объема вложений в существующие активы. Наиболее крупными сделками стали продажа компанией Itella своего портфеля складских комплексов логистическому оператору Tablogix, и сделка по продаже складских комплексов PNK Group общей площадью 152 000 кв. м группе «Новая Технологическая Компания».
Офисный сегмент продолжает восстанавливаться
Суммарный объем инвестиций в офисную недвижимость составил $522 млн. Примечательно, что впервые почти половина транзакций (45% или $237 млн) пришлась на Санкт-Петербург на фоне замедления переговоров по крупным московским активам.
Рынок торговой недвижимости обновляет минимумы
Общий объем транзакций на рынке торговой недвижимости составил $366 млн, обновив прошлогодний антирекорд. Однако стоит отметить, что объемы товарооборота в наиболее качественных активах превысили показатели 2019 г., а ряд переговоров по приобретению торговых центров находится на финальных стадиях. Ввиду вышесказанного, в 2022 году вероятен разворот тренда.
С учетом эпидемиологической неопределенности и текущей геополитической ситуации участие иностранного капитала в общем объеме инвестиций по-прежнему невелико, основной объем был традиционно сформирован российским капиталом (94%). Если говорить о распределении по территории РФ, то основной объем транзакций пришелся на Московский регион – 70%, при этом доля Санкт-Петербурга составила 23,7%.
Основными игроками на рынке остаются окологосударственные структуры, в первую очередь ЗПИФы под управлением ключевых банков, например «Сбер» и «ВТБ», а также региональные покупатели. Определенную растущую долю формируют нетипичные участники рынка, использующие для приобретений коммерческой недвижимости только собственные средства, что позволяет им рассматривать объекты в более широком диапазоне ставок капитализации.
Станислав Бибик, партнер Colliers: «На протяжении 2021 года мы наблюдали интерес к инвестированию в складскую и офисную недвижимость, который, предположительно, сохранится и в предстоящем году. Кроме того, ряд сделок по качественным торговым активам находится на стадии финализации, что иллюстрирует сохранившийся к этому сегменту интерес со стороны инвесторов. Мы ожидаем, что после текущего затишья 2022 год продемонстрирует более высокий уровень активности, преимущественно в логистическом и офисном сегментах, однако ограниченное предложение премиальных активов и удорожание кредитного финансирования будут по-прежнему являться причиной низкого числа транзакций с качественными высокобюджетными инвестиционными активами».