Три четверти россиян, купивших жилье в новостройке, столкнулись с недоделками
Ввод нового жилья в России по итогам 2022 года может достичь 95 млн кв. м. – как отметил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, этот показатель станет новым рекордом со времен СССР. Однако количество не всегда спешит переходить в качество: по данным исследования[1], которое провели специалисты ROCKWOOL Россия, лишь 26% россиян, купивших жилье в новостройках, ни разу не сталкивались с какими-либо недоделками от застройщика. Всем остальным так или иначе приходилось исправлять недостатки свежеприобретенной квартиры.
Так, 46% россиян, купивших жилье в новом доме, обнаружили проблемы непосредственно при приемке квартиры, а еще 28% ― на гарантии, которая предоставляется новоселам в первый год после сдачи дома. При этом 25% новоселов исправляли найденные недостатки самостоятельно и даже не обращались к застройщику, а еще 29% сделали такую попытку, но девелопер им отказал. Кроме того, 44% респондентов добились исправления недоделок в квартире только благодаря судебному разбирательству.
«Многие недоделки можно быстро и эффективно исправить по согласованию, не доводя дело до суда – как раз для этого, по большому счету, и существует процедура приемки квартиры. Другое дело, что новоселы не всегда знают, на что нужно обращать внимание. Согласно нашему опросу, только треть из тех, у кого был опыт приемки квартиры от застройщика, прибегали к помощи специалистов (7% обратились к профессиональному застройщику, 23% позвали компанию по ремонту). 10% принимали жилье интуитивно, на глаз, 7% позвали на осмотр членов семьи, 5% предварительно сами изучили необходимые регламенты. А еще 48% не воспользовались ни одним из перечисленных вариантов и просто подписали бумаги», – рассказывает Фатима Газанова, руководитель отдела по связям с общественностью ROCKWOOL Россия.
9% опрошенных при приемке квартиры обращают внимание на показания и номера счетчиков, 10% – на качество окон, 11% – на розетки и провода, 17% – на соответствие реальной площади квартиры заявленной, 20% – на вентиляцию и отопление. Наконец, 21% россиян уверены, что при приемке квартиры от застройщика в первую очередь нужно обращать внимание на стены, пол и потолок. Какие проблемы там можно обнаружить?
«От состояния стен, пола и потолка напрямую зависит микроклимат в квартире ― комплексный показатель, на который влияют сразу множество факторов. Так, если нарушена герметичность стыков, есть трещины, использовалась некачественная теплоизоляция, в квартире будет холодно и влажно – и никакая система отопления тут не спасет. Кстати, хорошая теплоизоляция (например, из минеральной ваты) защитит не только от минусовых температур, но и от лишнего шума, позволит снизить затраты на отопление и защитить здание от коррозионного износа арматуры. Поэтому при выборе квартиры обязательно нужно уточнять у застройщика и то, какие материалы использовались для утепления дома», – продолжает Фатима Газанова.
Герметичность швов легко проверить: нужно измерить температуру стен и температуру в помещении — разница не должна быть больше 4 градусов. То есть, если в комнате 20 градусов, то стена не может быть холоднее 16 градусов, обратное говорит о проблемах со швами и изоляцией. Норма закреплена СНиП 23-02-2003.
Проблемой в вопросах качества жилищного строительства можно назвать отсутствие опыта и знаний у россиян в этом вопросе. Так, лишь 10% знают о том, что девелопер обязан устранить обнаруженные при приемке проблемы с электропроводкой и розетками. Всего 12% респондентам известно, что застройщик должен компенсировать лишние затраты, если площадь квартиры оказалась меньше заявленной. 15% знают, что могут потребовать замены некачественных дверей и окон, еще столько же осведомлены, что при недочетах застройщик должен привести в порядок вентиляцию. Только 18% опрошенных знают о своих правах в случае обнаружения проблем со стенами, полом и потолком, 36% – о правах при неисправности сантехники.
Высокая скорость строительства и рекордные темпы по вводу жилья не должны влиять на уровень качества квартир: в ROCKWOOL Россия отмечают, что от этого страдают не только новоселы, но и девелоперы. Во-первых, это удар по репутации, во-вторых, ощутимые финансовые затраты, ведь переделывать всегда дороже.
[1] Опрос проводился 14-22 ноября 2022 года, участие приняли 1 578 экономически активных россиян
Специалисты сервиса Яндекс Аренда сделали анализ предпочтений пользователей при аренде квартир и выяснили, какие запросы наиболее популярны.
«За год работы Яндекс Аренды мы заселили 7 тысяч жильцов, научились сдавать более 1000 квартир в месяц. Сейчас Яндекс Аренда — сервис, в котором оцифрован самый большой объем процессов аренды: от составления описи имущества и онлайн-просмотров до подписания договора. Работа с арендаторами и собственниками в течение года помогла нам определить, какие запросы к аренде жилья самые популярные и какие квартиры сдаются через сервис быстрее», — комментирует руководитель сервиса Яндекс Аренда Илья Тихомиров.
Популярные районы Москвы и Санкт-Петербурга у пользователей Яндекс Аренды
В Москве в квартиры стоимостью до 60 тысяч рублей больше всего пользователей сервиса заселилось в районах Москворечье-Сабурово, Братеево, Северное Измайлово. В жилье от 60 тысяч рублей в месяц — в Преображенском, Зябликове и Ховрине.
В Санкт-Петербурге в списке любимых районов с квартирами до 45 тысяч рублей в месяц — Автово, Муниципальный округ 72, Красненькая речка. Те, кто готов арендовать более дорогое жилье (от 45 тысяч рублей), выбирают в первую очередь Аптекарский остров, Смольнинское, Пискарёвку.
Что касается предложений, то чаще всего съемную квартиру от сервиса можно встретить в Новой Москве — Коммунарке и Поселении Сосновском. Также в лидерах по количеству сдаваемых квартир в Аренде Пресненский район и Раменки. В Санкт-Петербурге наибольшая концентрация жилья в аренду от сервиса в Звёздном и в районе Коломяги.
Какие квартиры предпочитают
Быстрее всего снимают «однушки»: 55% квартир арендуют менее, чем за пять дней. Вероятно это связано с тем, что 61% арендаторов сервиса живут одни или с парой. На втором месте — студии (51%), на третьем — двухкомнатные квартиры (46%). Трехкомнатные находят жильцов дольше — за пять дней сдаются 36%.
При поиске квартиры для аренды ожидаемо обращают внимание в первую очередь на стоимость: фильтр «максимальная цена» в поиске устанавливают треть пользователей.
Кроме того, арендаторам важно время на дорогу до метро, наличие мебели и техники в квартире — эти фильтры в топ-5 самых популярных у пользователей. Причем из бытовой техники при поиске жилья арендаторы чаще всего выбирают стиральную машину и холодильник — примерно в два раза чаще, чем телевизор и посудомоечную машину.
Еще один популярный запрос у арендаторов — возможность снимать жилье с питомцем, этот фильтр тоже в топе у аудитории сервиса. Согласно аналитике, на текущий момент 18% арендаторов Яндекс Аренды живут в квартирах со своими животными.
Благоустроенные квартиры арендуют быстрее. Хороший ремонт помог сдать жилье менее, чем за 5 дней в 51% случаев, косметический — в 49%.
Аналитики сервиса также отметили, что квартиры с хорошим ремонтом предпочитают семейные пары и одинокие люди. А вот те, кто снимает жилье вместе с друзьями, довольствуются косметическим ремонтом и в целях экономии выбирают более дешевые квартиры.
Число студий в продаже в новостройках всех классов и типов выросло в постпандемийный период (с середины 2020 года) более чем в два раза до 9,3 тыс., подсчитали аналитики «Метриум». Их доля на рынке увеличилась с 9% до 22%, причем в массовом сегменте студии образуют 31% предложения. Только в элитных новостройках доля студий сокращалась, а в июле 2022 года они вовсе исчезли из продажи в этом сегменте рынка.
На рынке новостроек «старой» Москвы в июле 2022 года застройщики продавали порядка 43 тыс. квартир и апартаментов. Из них каждый пятый объект продажи или 22% от общего числа – студия, то есть жилое помещение без отдельных комнат (кроме санузла).
Студии стали безусловными лидерами по росту численности в общем объеме предложения новостроек Москвы за последние два года. В июле 2020 года, напоминают аналитики «Метриум», во всех типах и классах новостроек столицы насчитывалось 3,9 тыс. студий, хотя суммарный объем предложения был такой же, как и сейчас – около 42 тыс. квартир и апартаментов. Иными словами, два года назад студией был только каждый одиннадцатый вариант жилья на рынке московских новостроек, а их доля в предложении составляла 9%.
Таким образом, с середины 2020 года, когда рынок жилья постепенно оправился от пандемии коронавируса и начался активный рост спроса и цен, предложение студий по их абсолютному числу и доле на рынке выросло в два раза.
Между тем доля однокомнатных квартир и апартаментов за этот период увеличилась только с 28% до 30%, двухкомнатных сократилась с 37% до 30%, трехкомнатных – с 20% до 15%, квартир с четырьмя и более комнатами – с 5% до 3%.
Наибольшая доля студий продается в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы (включая комплексы апартаментов). В июле 2022 года в этом сегменте рынка продавали 6,6 тыс. студий против 3 тыс. в аналогичный период 2020 года. Их доля в предложении возросла с 15% до 31%, то есть почти каждая третья квартира или апартамент в продаже в массовых новостройках Москвы – студия.
Как и в целом по рынку, вместе с долей студий в продаже в этом сегменте выросло представительство однокомнатных квартир и апартаментов (с 30% до 32%), тогда как меньше стало двухкомнатных квартир (с 36% до 26%), трехкомнатных квартир (с 16% до 11%) и квартир с четырьмя и более комнатами (с 2% до 1%).
«Студии стали антикризисным вариантом на рынке массовых новостроек, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби» и Clementine). – Поскольку в последние два года быстро росла себестоимость строительства, застройщики стремились расширить предложение наиболее доступного и компактного варианта жилья. К примеру, во второй очереди нашего проекта “Любовь и голуби” больше 60% всех квартир и апартаментов – это студии и однокомнатные квартиры. Это позволяет привлечь в массовый сегмент покупателей, которые ранее предпочитали арендовать, так как цены на студии и низкие ставки по ипотеке сделали их покупку более предпочтительной, по сравнению со съемом. Студии приобретает молодежь, начинающие специалисты, молодые пары».
В новостройках бизнес-класса доля студий в продаже возросла еще более заметно. Если в июле 2020 года в этом сегменте рынка застройщики предлагали 700 студий, то сейчас – почти 2,5 тыс. Их доля выросла за этот период с 4% до 15%. Каждая седьмая квартира или апартамент в новостройках бизнес-класса в продаже сейчас студия, тогда как два года назад таковой был только каждый двадцать пятый объект продажи.
Рост предложения студий произошел за счет снижения числа больших квартир и апартаментов. Доля однокомнатных помещений увеличилась с 26% до 28%, аналогичный показатель у двухкомнатных квартир уменьшился с 39% до 34%, трехкомнатных квартир – с 24% до 19%, квартир с четырьмя и более комнатами – с 6% до 4%.
«В сегменте новостроек бизнес-класса рост предложения студий обусловлен несколькими причинами, – комментирует Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Прежде всего, высок инвестиционный спрос на этот формат жилья. Студию в новостройке бизнес-класса с хорошим расположением и качеством можно быстро перепродать или сдать в аренду. Помимо этого, студия подходит определенным группам клиентов из числа аудитории бизнес-сегмента, скажем, в качестве квартиры для пиджака во время коротких приездов в Москву. В силу более доступной цены по сравнению с однокомнатными квартирами, студии лучше подходят для таких узких целей».
Похожая тенденция, но в меньших масштабах, наблюдалась и на рынке новостроек премиум-класса. Число студий в продаже выросло с 66 в июле 2020 года до 260 в июле 2022 года, а их доля среди других квартир и апартаментов в этом сегменте повысилась с 3% до 6%.
Так же, как и в других классах новостроек, в «премиуме» заметно больше стало однокомнатных квартир и апартаментов (их доля увеличилась с 26% до 30%), но еще усилилось представительство двухкомнатных квартир (33% против 35% теперь), а доля трехкомнатных квартир сократилась незначительно (с 20% до 19%). Впрочем, заметно меньше стало квартир с четырьмя и более комнатами (их доля упала с 18% до 8%).
«В премиальном сегменте новостроек студии по-прежнему остаются скорее нишевым продуктом, хотя они стали чаще встречаться в различных проектах, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – Конечно, в премиум-классе площадь остается важной характеристикой комфорта и отказываться от нее большинство клиентов не будет. Но у нашей аудитории бывают очень специфичные жизненные обстоятельства, при которых небольшая квартира в центре может пригодиться. Помимо этого, студии часто приобретают для объединения с соседними квартирами».
Единственным сегментом рынка московских новостроек, где развивалась обратная тенденция, стал элитный. В июле 2020 года застройщики продавали порядка 100 элитных студий, что составляло 5% рынка. В последующий период этот показатель неуклонно сокращался, а в июле 2022 студии в этом сегменте рынка вовсе исчезли из продажи. Также стало меньше однокомнатных квартир и апартаментов, чья доля за два года сократилась с 31% до 17%. При этом увеличилась доля в продаже элитных двухкомнатных квартир (с 31% до 38%), трехкомнатных квартир (с 18% до 21%) и квартир с четырьмя и более комнатами (с 14% до 24%).
«Заметное увеличение предложения студий в основном связано с одним трендом – экономией, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – В большинстве сегментов рынка клиенты стали настроены более прагматично на фоне роста цен на жилье и стагнации доходов. Студии стали ответом на эту тенденцию. Во многом увеличение их предложения совпало со снижением ипотечных ставок. На рынок пришли покупатели, которые при более дорогом кредите и отсутствии студий в продаже неизбежно ушли бы на рынок аренды. Теперь они смогли приобрести собственное, пусть и небольшое жилье. Причем немало таких клиентов делали покупку в инвестиционных целях, на будущее. Что касается элитного сегмента, то здесь студии отчасти были раскуплены в последние два года, поэтому их предложение сократилось до нуля. Впрочем, в новых проектах они будут появляться».
Источник: «Метриум»