По итогам III квартала инвестиции в складской и гостиничный сегменты в Петербурге увеличились на 55% каждый
Аналитики петербургского офиса консалтинговой компании NF Group (ex- Knight Frank St. Petersburg) подвели итоги III квартала 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Северной столицы. Согласно полученным данным, общий объем вложений за девять месяцев превысил 76 млрд рублей против 106 млрд рублей годом ранее (-28%). Наибольший объем инвестиций пришелся на площадки под девелопмент – около 42 млрд рублей (-48%), а также на офисную недвижимость – около 20 млрд рублей (+38%). Но наибольший прирост инвестиций показали сегменты складской/индустриальной, а также гостиничной недвижимости, увеличившись каждый на 55% по сравнению с прошлым годом, – в абсолютных значениях цифры составили 8 млрд рублей и 5,6 млрд рублей.
- За девять месяцев 2022 года общий объем вложений в коммерческую недвижимость превысил 76 млрд рублей против 106 млрд рублей годом ранее. При этом 55% инвестированных средств пришлось не на готовые объекты, а на площадки под девелопмент. По сравнению с показателями прошлого года объем инвестированных средств в земельные участки сократился почти в два раза – с 81 млрд руб. до 42 млрд руб. Крупнейшей сделкой в сегменте в III квартале стало приобретение девелопером Setl City участка площадью 19,3 га на Заповедной улице. Второй по объему сделкой стало приобретение застройщиком «Страна Девелопмент» участка площадью 35 га в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга.
Примеры крупнейших инвестиционных сделок в Санкт-Петербурге в III квартале 2022 г.
|
Объект |
Покупатель |
Площадь объекта м2 |
Площадь ЗУ, га |
Оценочная стоимость |
|
Парголово, Пригородный уч.2 |
Строительный трест |
- |
53 |
3,0–3,2 млрд руб. |
|
Индустриальный/Лапинский/Волго-Донской |
Страна Девелопмент |
- |
35,8 |
3,5–3,9 млрд руб. |
|
Заповедная улица, участок 6 |
Setl City |
- |
19,3 |
4,5–5,0 млрд руб. |
|
PNK Парк Шушары-3 |
Современные фонды недвижимости |
60 000 |
- |
3,0–3,9 млрд руб. |
Источник: Петербургский офис NF Group
- По отношению к результатам девяти месяцев 2021 года объемы инвестиций в офисную недвижимость увеличились на 38%, до 20 млрд рублей.
- Объем инвестиций в складскую и индустриальную недвижимость увеличился на 55% за счет сделки по продаже «PNK Парк Шушары-3»), в гостиничную недвижимость – на 55% за счет продажи нескольких зданий под будущие отели и апартаменты сервисного формата. Наименьший объем инвестиций отмечался в торговую недвижимость – он сократился в три раза с 1,2 млрд рублей до 376 млн рублей.
Структура инвестиций по сегментам
Источник: Петербургский офис NF Group
- В структуре инвестиций по профилю инвестора абсолютное лидерство сохранилось за девелоперами, чья доля в общем объеме вложений составила 58%. На инвестиционные компании и частных инвесторов пришлось 29% вложенных средств, еще 13% от общего объема было инвестировано конечными пользователями. Ожидается, что до конца года девелоперы продолжат удерживать лидерство в структуре инвестирования с целью пополнения своего земельного фонда.
Структура инвестиций по типам инвесторов
Источник: Петербургский офис NF Group
- Период с января по сентябрь для рынка инвестиций в коммерческую недвижимость был неоднородным – если в первой половине инвестиционная активность была высокой, в том числе за счет закрытия сделок, которые начались еще в прошлом году, то впоследствии активность профильных инвесторов резко снизилась из-за текущей геополитической и экономической ситуации. Уход международных компаний и брендов с российского рынка уже оказал и продолжает оказывать влияние на рынок коммерческой недвижимости.
- Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций петербургского офиса NF Group, отмечает: «С марта 2022 года ряд глобальных игроков промышленного сектора передали свои активы под внешнее управление, либо продали их за символическую сумму. У каждого такого производителя на территории РФ имелся солидный пул компаний-поставщиков, которые с марта 2022 года ожидали развития ситуации с бизнесом их главного клиента. Эти поставщики также обладали производственными активами, которым в рамках текущей ситуации найти сегодня применение затруднительно, поэтому большинство компаний примут решение об их продаже. А, учитывая значительные санкционный ограничения, приобретение таких активов, по сути, единственный способ получить качественную производственную базу с европейским оборудованием для российских компаний. Вполне вероятно, что уже в 2023 году мы увидим на рынке большое количество качественных промышленных площадок, а, соответственно, и увеличение инвестиций в сегмент индустриальной недвижимости».
В июле аналитики «Метриум» зафиксировали первые признаки восстановления спроса на новое жилье в Москве. Число сделок с дольщиками выросло на 31%, количество ипотечных кредитов – на 19% относительно июня по данным Росреестра Москвы. На рынке вторичного жилья активность клиентов сохранилась на уровне июня.
В июле участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 8,2 тыс. ДДУ, что на 31% больше, чем в июне. Более того, спрос в прошлом месяце оказался более активным, чем в июле 2021 года, когда покупатели заключили только 6,7 тыс. договоров долевого участия. В годовом выражении количество ДДУ выросло на 22%. В целом спрос в июле 2022 года был высоким. Во все прошлые годы в этом месяце на рынке московских новостроек дольщики и застройщики заключали меньше сделок.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Если сравнивать показатели июльского спроса с аналогичным периодом 2021 года, мы можем иметь дело с эффектом низкой базы, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – Напомню, что в июле 2021 года изменились условия программы льготной ипотеки – она была сильно ограничена, а ставка повышена, что вызвало резкий спад активности покупателей на рынке новостроек. Впрочем, текущие показатели спроса всё равно высокие и примерно соответствуют среднегодовому уровню за 2021 год».
На рынке ипотеки наблюдалась схожая динамика. В июле заемщики получили почти 8,1 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в июле 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 11,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит сократился на 32%.
Однако относительно предыдущего месяца, июня 2022 года, активность заемщиков повысилась на 19%. В целом спрос в июле 2022 года соответствовал уровню вполне благополучных 2018 или 2019 гг.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве наметилась стабилизация спроса. В июле зарегистрировано 8,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что равно июньскому показателю (8,3 тыс.).
В годовом выражении число вторичных сделок снизилось на 38% относительно июля 2021 года. В последний раз так мало соглашений в июле в Росреестре Москвы зарегистрировали в июле 2015 года (8,8 тыс. сделок).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В целом ситуация на рынке жилья в Москве улучшается, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Число сделок на рынке новостроек быстро восстанавливается, тогда как вторичный рынок закономерно отстает из-за более высоких ставок и отсутствия стимулирующих ипотечных программ. Но даже с учетом этих вводных сохранение числа сделок в июле на уровне июня – это хороший знак, ведь обычно летом спрос заметно снижался. Шансы на полное восстановление привычной активности на московском рынке жилья до конца 2022 года растут».
Аналитики Knight Frank Russia проанализировали первичный рынок апартаментов Москвы и Санкт-Петербурга, а также более двадцати крупных городов России. В столице по итогам полугодия представлено 5,6 тыс. апартаментов, большая часть из которых – несервисного формата. Средневзвешенная стоимость предложения на московском рынке – 652 тыс. руб./кв. м. В Санкт-Петербурге объем свободного предложения составил 4,2 тыс. юнитов, 75% которых – сервисные апартаменты. Средняя стоимость объектов всех форматов в Северной столице находится на уровне 288 тыс. руб./кв. м, при этом цена элитных лотов достигает 815 руб./кв. м. В крупных городах России суммарный объем свободного предложения составляет 4,4 тыс. юнитов. Почти половина из них расположена в Сочи, 22% – в городах Крымского полуострова, 11% – в Новосибирске. Наибольшую долю предложения в регионах составляют рекреационные апартаменты (75%) – они локализованы в курортных локациях на морском побережье. Средняя цена апартаментов всех форматов в исследованных городах – 185 тыс. руб./кв. м (без учета Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи). В Сочи располагаются наиболее высокобюджетные объекты, расположенные на первой береговой линии: по итогам июня 2022 года средняя стоимость рекреационных апартаментов там составила 880 тыс. руб./кв. м, а цена некоторых объектов достигала 4,1 млн руб./кв. м.
Москва
- Всего по итогам I полугодия 2022 года в Москве было представлено 5,6 тыс. апартаментов. На рынке столичного региона преобладают несервисные юниты, которые владельцы используют для собственного постоянного или временного проживания, либо для долгосрочной сдачи в аренду. Сервисный формат представлен в ограниченном объеме – в продаже находятся не более 50 лотов, причем большинство из них предлагается в объектах элитного сегмента. Рекреационные апартаменты в столице не представлены. Средневзвешенная цена предложения апартаментов всех форматов по итогам I полугодия 2022 года составила 652 тыс. руб./кв. м. При этом стоимость сервисных юнитов, выведенных на рынок для продажи, составила в среднем 1,2 млн руб./кв. м.
Санкт-Петербург
- Объем свободного предложения на рынке апартаментов Санкт-Петербурга составил 4,2 тыс. юнитов. Преобладающим является сервисный формат (75% свободного предложения по количеству номеров): подобные юниты приобретают, в первую очередь, для получения дохода – как аналог гостиничного номера: владелец чаще всего передает объект в управление компании, однако может и самостоятельно обеспечивать загрузку. Доля рекреационных объектов по итогам I полугодия 2022 года составила 20%, остальные 5% представлены несервисными и элитными юнитами. Средняя цена апартаментов всех форматов на конец июня 2022 года составила 288 тыс. руб./кв. м, сервисного формата – 273 тыс. руб./кв. м, несервисного – 318 тыс. руб./кв. м, рекреационного – 316 тыс. руб./кв. м, элитного – 815 тыс. руб./кв. м.
Крупные города России
- По результатам исследования Knight Frank Russia, охватывающего более двадцати крупных городов России, суммарный объем свободного предложения на рынке апартаментов в регионах составил 4,4 тыс. юнитов. Около половины из них расположены в Сочи, 22% – в городах Крымского полуострова, 11% – в Новосибирске. Почти 17% предложения объектов в продаже составили несервисные апартаменты, наибольшая часть которых представлена в Красноярске, Новосибирске и Уфе. Данный формат оказался в целом самым распространенным: он присутствует примерно в половине исследованных городов.
- Сервисные апарт-отели, составившие 8% совокупного предложения в регионах, встречаются в городах, где активно развивается туризм, – в Новосибирске, Екатеринбурге, Уфе. Большая часть предложения сервисных юнитов (87%) представлена именно в Новосибирске.
- Рекреационные апартаменты составили 75% совокупного предложения апартаментов в крупных городах России. Такие объекты локализованы в городах, расположенных на морском побережье: среди них – как новые объекты, так и реконструированные здания бывших санаториев и пионерских лагерей. Больше всего рекреационных юнитов находятся в городах Крымского полуострова, крупных городах Краснодарского края и в Калининграде.
- Средняя цена апартаментов всех форматов в исследованных городах по итогам шести месяцев 2022 года составила 185 тыс. руб./кв. м[1]. Сервисные юниты предлагались в среднем за 160 тыс. руб./кв. м, несервисные – за 120 тыс. руб./кв. м, рекреационные – за 227 тыс. руб./кв. м*. Наиболее дорогостоящие сервисные объекты располагались в Новосибирске – 170 тыс. руб./кв. м. В Екатеринбурге и Перми самые дорогие лоты принадлежали несервисному сегменту – 226 тыс. руб./кв. м и 193 тыс. руб./кв. м соответственно. Среди рекреационных апартаментов самые высокобюджетные находились в Калининграде – от 272 тыс. руб./кв. м.
- По словам Ольги Широковой, регионального директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia, Сочи – самый популярный курортный город России, принимающий самое большое количество туристов. Наибольшая доля предложения в этой локации приходится на высокобюджетные объекты, расположенные на первой береговой линии. Примечательно, что рост цен на изначально дорогие объекты наблюдался здесь еще в 2020–2021 годах на фоне высокого спроса в период пандемии. По итогам июня 2022 года средняя стоимость рекреационных апартаментов в Сочи составила 880 тыс. руб./кв. м, а цена некоторых объектов достигла 4,1 млн руб./кв. м (проект MANTERA Seaview Residence).
Средняя цена апартаментов всех форматов
Источник: Knight Frank Research
- Ольга Широкова отмечает: «В региональных городах, независимо от наличия сервисных объектов, создаются локальные управляющие компании, которые берут в управление юниты из разных комплексов апартаментов. Также некоторые сервисные апарт-отели находятся под контролем управляющих компаний из других регионов».
[1] Без учета апартаментов в Сочи.