Быстрее всего дорожают в центре Москвы новостройки бизнес-класса
В центре Москвы застройщики продают новостройки делюкс-, элит-, премиум- и бизнес-класса, быстрее всего из них дорожают последние. По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в квартирах и апартаментах бизнес-класса в центре столицы увеличилась на 30%.
В III квартале 2022 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Центральном административном округе Москвы (ЦАО) составила 492 тыс. рублей за квадратный метр. В аналогичный период 2021 года застройщики предлагали недвижимость (здесь и далее в расчеты включены апартаменты) бизнес-класса в ЦАО в среднем за 378 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, новостройки бизнес-класса в центре Москвы за последние 12 месяцев подорожали на 30%. Это самый внушительной рост цены среди новостроек всех сегментов, которые продаются в ЦАО.
Так, новостройки премиум-класса в Центре сейчас стоят в среднем 699 тыс. рублей за кв. м, тогда как в III квартале 2021 года они продавались в среднем по 697 тыс. рублей, то есть за год цена практически не изменилась. Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», средняя цена в премиум-классе в ЦАО повышалась до I квартала 2022 года (до 922 тыс. рублей), после чего она упала до текущего уровня.
В самом дорогом сегменте рынка новостроек в ЦАО – элитном и делюкс классе – цены за последний год увеличились на 14%. Сейчас квадратный метр в апартаментах и квартирах этого сегмента обходится в среднем в 1,7 млн рублей, тогда как в III квартале 2021 года – 1,5 млн рублей.
В целом все новостройки Центрального административного округа Москвы за прошедшие 12 месяцев подорожали на 16%, а их средняя цена составила 1,2 млн рублей за кв. м. Год назад новое жилье от застройщика в ЦАО продавалось в среднем за 1,1 млн рублей.
«Новостройки бизнес-класса в ЦАО дорожают из-за высокого спроса на них, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Предложение сосредоточено в трех-пяти крупнейших проектах, где на фоне большой активности клиентов за последний год цены выросли на треть, в том числе в нашем проекте Headliner. Однако и сейчас мы предлагаем более доступный, чем средний по сегменту в центре, вариант жилья. Квадратный метр в наших квартирах в Пресненском районе стоит 447 тыс. рублей».
Всего в ЦАО застройщики продают 2,2 тыс. лотов (включая 940 апартаментов). За последний год их число практически не изменилось (2,1 тыс. в сентябре 2021 года). В бизнес-классе продается более 780 отдельных вариантов, в премиум-классе – 520, в элитном и делюкс-классе – 850. Таким образом, предложение новостроек бизнес-класса в ЦАО сопоставимо с предложением нового жилья элитного и делюкс-класса.
Почти все новостройки бизнес-класса сосредоточены в восточной и южной частях Центрального административного округа Москвы (Басманный, Красносельский, Мещанский, Таганский, Замоскворечье). Исключение – ЖК Headliner, который находится в Пресненском районе в западной части центра Москвы.
«Жилье в центре Москвы – очень ликвидное долгосрочное вложение, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – С этой точки зрения бизнес-класс – это оптимальный вариант квартиры для покупки, если клиент стремится сохранить деньги, рассчитывает на перепродажу или сдачу в аренду. Поскольку цены на премиальные новостройки в ЦАО буквально “взлетели” в начале 2022 года, многие клиенты переключились на более доступный бизнес-класс, чем способствовали росту цен в этом секторе рынка».
В Петербурге за первый квартал 2016 года было введено почти 898 тыс. кв. м жилья, что на 10% меньше, чем в прошлом году, но продажи квартир выросли на четверть.
Эксперты отмечают, что на фоне кризисных заявлений итоги первого квартала на рынке недвижимости выглядят вполне оптимистично.
По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга за первый квартал 2016 года строители ввели почти 898 тыс. кв. м жилья – 59 домов на 16 075 квартир. В том числе 59 объектов нового строительства на 16075 квартир общей площадью 848 494,20 кв. м и два объекта реконструкции общей площадью 10,5 тыс. кв. м, а также 194 объекта индивидуального строительства общей площадью 38,98 тыс. кв. м.
Лидером по вводу жилья в первом квартале 2016 года (см. таблицы ниже) является Приморский район, где с начала года там сдано 33 дома на 4747 квартир, общей площадью 266 668,40 кв. м. На втором месте Красносельский район, где ввод жилья составил 152 772,00 кв. м. На третьем месте Выборгский район с показателем в 114 675,70 кв. м.
При этом года назад – в первом квартале 2015 года – в Санкт-Петербурге было введен 1,01 млн кв. м жилья – 415 домов на 18 064 квартир. Тройка лидеров выглядела следующим образом: на первом месте Приморский район, на втором – Пушкинский, а на третьем – Московский район.
Помогла ипотека
Эксперты рынка говорят о том, что первый квартал 2016 года ознаменовался заметным ростом как основного спроса на новостройки комфорт-класса со стороны конечных покупателей, так и инвестиционного спроса. По предварительным подсчетам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за январь-март 2016 года в Санкт-Петербурге и пригородной зоне Ленинградской области на первичном рынке было продано около 1 млн кв. м жилья. Это на 25% больше, чем в тот же период в прошлом году.
«Объем продаж на рынке строящегося жилья, вопреки негативным прогнозам, оказался на 25% выше, чем в аналогичном периоде прошлого года, – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Так, в январе-марте 2015 года было реализовано порядка 800 тыс. кв. м жилья, строящегося на территории Петербурга и пригородной зоны Ленинградской области. А в первом квартале 2016 году по нашим предварительным подсчетам продано около 1 млн кв. м».
По словам Ольги Трошевой, наибольший объем спроса был отмечен в феврале текущего года. К активным действиям покупателей подстегнули заявления о том, что государство намерено в марте завершить программу государственной поддержки ипотечного кредитования. Что могло привести к росту ставки на 3-3,5%. «Решение о дальнейшем продолжении господдержки ипотеки оказало положительное влияние на рынок: март 2016 года оказался также активным месяцем c точки зрения продаж строящегося жилья», – добавила эксперт.
В ФСК «Лидер» также отмечают, что сработал отложенный спрос: «Покупатели, которые обирались приобрести квартиру ближе к лету, были склонны пересмотреть свои планы и решиться на покупку быстрее, пока еще действовал первый этап программы господдержки ипотеки, – рассказывает Екатерина Антарева, руководитель аналитического центра в ФСК «Лидер» в Санкт-Петербурге. – В среднем по городу, доля ипотечных сделок в новостройках в 1 квартале 2016 года достигла 60%, что на 20% больше, чем в четвертом квартале 2015 года». По ее словам, основной спрос более 50% всех проданных в Петербурге и пригородах объектов комфорт-класса – пришелся на однокомнатные квартиры и квартиры-студии.
Ленобласть обгоняет
Впервые Ленобласть обогнала Петербурга по вводу жилья. По предварительным данным по итогам первого квартала в Ленобласти за первый квартал 2016 года было введено 920 тыс. кв. м жилья – это на 20% больше, чем 2015 году, когда было сдано 763,7 тыс. кв. м.
Данная тенденция – это следствие того, что много проектов было заложено в заКАДье два-три года назад. Но как отмечает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Холдинга RBI, старт новых проектов в эконом и комфорт-классе замедлился. И как раз зона ЗаКАДья очень показательна в этом отношении. Здесь вывод новых объектов сократился на 50% по сравнению с четвертым кварталом 2016 года. «Это логично после столь значительного объема новых «квадратов». Очевидно, что строители стремятся сбалансировать спрос», – прокомментировала эксперт.
Она добавила, что те покупатели, у кого есть минимальные деньги на квартиру, без особых колебаний идут в ЗаКАДье. «Продукт заКАДья – это небольшая жилплощадь, расположенная в высотном доме, где большинство квартир сдается в аренду. Если дом находится у метро, добираться удобно. Если чуть в отдалении, могут быть вопросы с транспортной доступностью», – комментирует Вера Сережина, добавив, что если покупатель ищет комфортную квартиру для семейной жизни и может выбирать, то он отдает предпочтение проектам в традиционной части Петербурга от проверенных компаний.
Что касается бизнес-класса, то по данным компании RBI, на рынок вышло два новых проекта общей площадью 25 тыс. кв. м. Спрос в данном сегменте вырос на 5%, в особенности на небольшие квартиры бизнес-класса. Вслед за Москвой увеличилась доля апартаментов, сейчас в Петербурге идут продажи уже в 30 проектах.
Цены выросли
По данным компании Лаборатории Метров (входит в АН «Метры»), в границах Петербурга средние цены кв. м жилья составили: при 100-% оплате – 103 298 рублей за кв. м, а при оплате в рассрочку – 114 232 рублей. В границах Ленобласти эти показатели равны 63 626 рублей и 72 551 рублей соответственно.
«Если принять во внимание что большая часть сделок на рынке строящегося жилья проходит по студиям и однокомнатным квартирам, то фактическая ситуация с ценами подтверждает наше предположение том, что увеличение базовых цен застройщиками делалось для того чтобы дать скидку при единовременной оплате, – комментирует Алексей Муравьев, руководитель маркетинга и аналитикиЛаборатории МЕТРОВ, – На первую неделю апреля 2016 года средние цены в рассрочку выросли на студии, однокомнатные квартиры и двухкомнатные-европланировки (это однокомнатная квартира с большой кухней-гостиной и одним дополнительным спальным местом). При этом средние цены кв. м. предложения на такие квартиры выросли как при оплате в рассрочку, так и при 100% оплате. На начало месяца мы зафиксировали снижение средней цены кв. м. предложения на трехкомнатные квартиры и «евротрёшки» как при оплате в рассрочку, так и при 100% оплате».
Кстати
Как отмечают в Комитете по строительству, помимо жилья в марте 2016 года в Петербурге введено в эксплуатацию 49 объектов общегражданского назначения. Так, в Курортном районе в городе Зеленогорске построен первый этап зданий многофункционального медицинского и оздоровительного центра. В Центральном районе, на ул. Дегтярной уч. 22, введен в эксплуатацию Административный и общественно-деловой комплекс «Невская ратуша» с подземной автостоянкой. В Московском районе, на Пулковском ш. д 105 корп. 2 лит А, построена гостиница.
- Справка о законченном новым строительством жилье за март 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.04.2016 года
- Справка о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2016 года
За многодетными предлагают закрепить право выбора – сертификат на покупку дачного участка или землю в порядке очереди.
ЗакС Петербурга на прошлой неделе принял в первом чтении поправки в городской закон «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства гражданам, имеющим трех и более детей».
Как отметила один из авторов законопроекта депутат Елена Киселева, начиная с 2013 года, участки для дачного строительства предоставляются многодетным семьям Петербурга на территории Ленинградской области. Но и такой подход, по ее словам, не решает проблему. «За последние несколько лет город предоставлял чуть более тысячи участков в год. А по состоянию на 1 июня 2015 года в очереди на получение земельного участка для дачного строительства в Петербурге состоят 23 113 семей», – пояснила она.
Новый законопроект предусматривает возможность получения многодетными семьями в городе социальной выплаты как альтернативной формы получения земельного участка для дачного строительства. Размер социальной выплаты составит около 300 тыс. рублей и будет ежегодно индексироваться. Именно эта сумма, по словам Елены Киселевой, соответствует кадастровой стоимости дачного участка размером 0,15 га, который сегодня предоставляется многодетным семьям в Ленинградской области. По новому законопроекту семья может приобрести землю для дачи в любом регионе РФ.
Кроме этого, поправка подтверждает право многодетных семей, состоявших на учете на 1 января 2012 года, претендовать на получение земельных участков или сертификата после достижения их детьми возраста 18 лет.
После представления законопроекта началось его бурное обсуждение. Многие претензии депутатов касались того, что 300 тыс. рублей – это слишком малая сумма, которой не хватит, чтобы приобрести земельный участок, например, в той же Ленинградской области.
Депутат ЗакСа Марина Шишкина, которая совместно с коллегой Сергеем Трохманенко вносила аналогичный законопроект о монетизации льготы на предоставление земельного участка для дачного строительства 16 марта 2016 года (в итоге он был отклонен), считает, что социальные выплаты должны выделяться не только на землю. По ее мнению, нужно закрепить возможность направить их на приобретение жилья, участие в долевом строительстве многоквартирных домов, индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, в том числе возведение жилого дома. А также на погашение долгов и уплату процентов по кредитам и займам на приобретение и строительство жилья, расположенного на территории Петербурга и Ленинградской области, включая ипотечные кредиты, компенсацию расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
Депутат Алексей Ковалев назвал размер выплаты в 300 тыс. рублей «унижением многодетных семей». «Даже в Ленобласти она составляет миллион рублей, а реальная
стоимость земельных участков в Петербурге составляет от 1 до 3 млн. Губернатор Петербурга распорядился создать рабочую группу по этому вопросу, мы надеемся, что наши предложения будут услышаны и востребованы».
Тем не менее, законопроект был принят в первом чтении. За его поддержку проголосовали 33 депутата, воздержалось 14, против не проголосовал никто.
Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar, отметила, что земельные участки для дачного строительства определяются, как земли под индивидуальное жилищное строительство и под дачное некоммерческое партнерство. По ее словам, кадастровая стоимость участка существенно отличается в зависимости от района. «Сложно оперировать конкретными цифрами, так как в открытых источниках достоверной информации о ценах на дачные земельные участки нет. В целом кадастровая стоимость земельных участков для дачного строительства всегда переоценивалась и во многих случаях не соответствует рыночной стоимости», – прокомментировала эксперт.
Виктория Константинова отметила, что 300 тыс. рублей хватит на покупку небольшого участка в удаленных районах Ленобласти: Кингисеппском, Волховском, Подпорожском, Лужском или Волосовском. «Эти направления исторически пользовались меньшим спросом, нежели Приозерский, Выборгский и Всеволожский районы», – подчеркнула эксперт.