Быстрее всего дорожают в центре Москвы новостройки бизнес-класса
В центре Москвы застройщики продают новостройки делюкс-, элит-, премиум- и бизнес-класса, быстрее всего из них дорожают последние. По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в квартирах и апартаментах бизнес-класса в центре столицы увеличилась на 30%.
В III квартале 2022 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Центральном административном округе Москвы (ЦАО) составила 492 тыс. рублей за квадратный метр. В аналогичный период 2021 года застройщики предлагали недвижимость (здесь и далее в расчеты включены апартаменты) бизнес-класса в ЦАО в среднем за 378 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, новостройки бизнес-класса в центре Москвы за последние 12 месяцев подорожали на 30%. Это самый внушительной рост цены среди новостроек всех сегментов, которые продаются в ЦАО.
Так, новостройки премиум-класса в Центре сейчас стоят в среднем 699 тыс. рублей за кв. м, тогда как в III квартале 2021 года они продавались в среднем по 697 тыс. рублей, то есть за год цена практически не изменилась. Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», средняя цена в премиум-классе в ЦАО повышалась до I квартала 2022 года (до 922 тыс. рублей), после чего она упала до текущего уровня.
В самом дорогом сегменте рынка новостроек в ЦАО – элитном и делюкс классе – цены за последний год увеличились на 14%. Сейчас квадратный метр в апартаментах и квартирах этого сегмента обходится в среднем в 1,7 млн рублей, тогда как в III квартале 2021 года – 1,5 млн рублей.
В целом все новостройки Центрального административного округа Москвы за прошедшие 12 месяцев подорожали на 16%, а их средняя цена составила 1,2 млн рублей за кв. м. Год назад новое жилье от застройщика в ЦАО продавалось в среднем за 1,1 млн рублей.
«Новостройки бизнес-класса в ЦАО дорожают из-за высокого спроса на них, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Предложение сосредоточено в трех-пяти крупнейших проектах, где на фоне большой активности клиентов за последний год цены выросли на треть, в том числе в нашем проекте Headliner. Однако и сейчас мы предлагаем более доступный, чем средний по сегменту в центре, вариант жилья. Квадратный метр в наших квартирах в Пресненском районе стоит 447 тыс. рублей».
Всего в ЦАО застройщики продают 2,2 тыс. лотов (включая 940 апартаментов). За последний год их число практически не изменилось (2,1 тыс. в сентябре 2021 года). В бизнес-классе продается более 780 отдельных вариантов, в премиум-классе – 520, в элитном и делюкс-классе – 850. Таким образом, предложение новостроек бизнес-класса в ЦАО сопоставимо с предложением нового жилья элитного и делюкс-класса.
Почти все новостройки бизнес-класса сосредоточены в восточной и южной частях Центрального административного округа Москвы (Басманный, Красносельский, Мещанский, Таганский, Замоскворечье). Исключение – ЖК Headliner, который находится в Пресненском районе в западной части центра Москвы.
«Жилье в центре Москвы – очень ликвидное долгосрочное вложение, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – С этой точки зрения бизнес-класс – это оптимальный вариант квартиры для покупки, если клиент стремится сохранить деньги, рассчитывает на перепродажу или сдачу в аренду. Поскольку цены на премиальные новостройки в ЦАО буквально “взлетели” в начале 2022 года, многие клиенты переключились на более доступный бизнес-класс, чем способствовали росту цен в этом секторе рынка».
Как известно, новый президентский «майский указ» предполагает увеличение объемов ввода жилья в России к 2024 году в полтора раза – до 120 млн кв. м в год. Но этот показатель, по мнению участников рынка, – «средняя температура по больнице». Регионам – лидерам жилищного строительства (а к ним относится и Санкт-Петербург) – для достижения поставленной цели надо будет нарастить объемы ввода в разы.
Надо отметить, что формально в поставленной задаче нет ничего априори невыполнимого. Если взглянуть на новейшую историю России, увеличение объемов ввода в полтора раза на дистанции в 6 лет (и даже меньше) достигалось уже неоднократно. Например, за пятилетку между 2000 и 2005 годами: 30,3 млн кв. м против 43,9 млн. Еще быстрее дистанция была пройдена в 2004–2007 годах: 41 млн кв. м против 61,2 млн. Чуть дольше потребовалось на очередной большой рывок, поскольку сказался кризис. Тем не менее, с 2007-го по 2014 год ввод увеличился с 61,2 млн кв. м до 81,1 млн.
Смена условий
В общем, опыт есть. Хотя, безусловно, имеются и кардинальные отличия. Прежде всего, во все более далекое прошлое уходит «эффект низкой базы», образовавшийся в результате катастрофического провала объемов строительства жилья в 1990-е годы. Вторым глобальным фактором, ставящим под угрозу очередное «ополуторение» ввода, по мнению застройщиков, является радикальная смена «правил игры» на рынке жилищного строительства, предполагающая в ближайшем будущем полную ликвидацию долевой схемы привлечения средств в отрасль и переход на проектное кредитование. Наконец, реальные доходы населения, согласно данным статистики, только-только начали расти, и девелоперов сильно волнует, сможет ли рынок «переварить» дополнительные «квадраты», если они будут построены.
Рост прироста
Но возникает и еще один неочевидный вопрос. А именно: действительно ли строителям надо возводить жилья в полтора раза больше, чем сейчас, чтобы ежегодно вводилось по 120 млн «квадратов»?
Многие эксперты считают, что это не совсем так. Точнее даже, совсем не так. «Нарастить объемы индивидуального жилищного строительства (хоть о нем в последнее время и много говорится) в полтора раза в короткие сроки при небыстром, скажем мягко, росте реальных доходов населения просто невозможно. Отсюда вывод: увеличивать ввод надо будет прежде всего за счет промышленного домостроения», – отмечает Михаил Попенко, вице-президент холдинга «Девелопмент-Юг» (Краснодар).
По его словам, если из общей цифры прошлогоднего ввода жилья (78,6 млн кв. м) вычесть то, что было построено индивидуальным порядком (32,7 млн), то объем сдачи застройщиков составит порядка 46 млн «квадратов». «Соответственно, девелоперам надо будет наращивать строительство не в полтора, а в два раза», – делает вывод эксперт.
Но и это еще не все. «Ожидать равномерного заметного роста объемов ввода по всей стране не приходится. Спрос на рынке (и, соответственно, серьезный потенциал в этой сфере) имеется лишь в 12-14 регионах России (в их число входят, в частности, Петербург и Ленобласть). В результате, чтобы обеспечить решение задачи, поставленной президентом, в этих субъектах объемы сдачи должны быть увеличены даже не в два, а в три раза, а возможно, и больше», – подчеркивает генеральный директор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов.
При этом, по его словам, этим регионам необходимо будет радикально увеличить вложения в создание инфраструктуры – социальной, транспортной, инженерной – для обеспечения новостроек. «При том, что эта сфера сейчас и так отстает, а при увеличении объемов ввода жилья ситуация может стать просто катастрофичной, объем инвестиций на эти цели нужно увеличивать примерно в 5 раз», – резюмирует эксперт.
Таким образом, если опираться на доводы экспертов, Северной столице предстоит увеличить объемы не до 4,5 млн кв. м в год, о которых говорил вице-губернатор города Игорь Албин, а куда серьезнее. Более того, чтобы обеспечить новое жилье инфраструктурой, серьезно вложиться придется и городскому бюджету.
Точки роста
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев согласен с тем, что серьезный потенциал роста объемов ввода имеется лишь в очень ограниченном числе субъектов РФ. «Мы проводили исследование, посвященное инвестиционной привлекательности жилищного девелопмента в регионах. По его результатам, помимо столиц и «пристоличных» областей серьезный потенциал в этой сфере имеется лишь у нескольких субъектов РФ. В их числе, в частности, Татарстан, Башкортостан, Свердловская и Тюменская области, Краснодарский край. В целом более-менее неплохо обстоят дела и в городах-миллионниках. Но это все; в остальных регионах возможности для роста крайне ограничены», – отмечает он. По мнению эксперта, власти всех уровней должны приложить достаточно серьезные усилия по повышению инвестиционной привлекательности субъектов РФ.
«Известно, что усилия федеральных властей в этом вопросе будут сосредоточены в нескольких регионах. По данным АИЖК, их всего восемь, но они пока не называются. Хотелось бы узнать, о каких именно субъектах РФ идет речь», – добавляет Дмитрий Панов, председатель петербургского отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие».
«Пока создается ощущение, что цифра 120 млн кв. м теоретически никак не обоснована. Однако не исключено, что у федеральных властей есть какие-то стратегические планы, о которых мы пока просто не знаем», – заключает Антон Финогенов.
Кстати
По данным Росстата, в 2017 году в России введено в эксплуатацию более 1,13 млн квартир общей площадью 78,6 млн кв. м, что на 2,1% меньше, чем в 2016 году, когда было сдано 80,2 млн кв. м жилья.
Более половины от общего ввода в 2017 году приходилось на 13 субъектов РФ: Подмосковье (11,2%), Краснодарский край (5,9%), Санкт-Петербург (4,5%), Москву (4,4%), Ленобласть (3,3%), Татарстан и Башкортостан (по 3,1%), Ростовскую область (3%), Свердловскую область (2,7%), Дагестан (2,5%), Новосибирскую, Самарскую и Воронежскую области (по 2,2%).
При этом в 2017 году наблюдалось снижение ввода жилья по сравнению с 2016 годом: в Новосибирской области – на 22,1%, Башкортостане – на 8,8%, Самарской области – на 6,8%, Подмосковье – на 1,3%.
Рынок металлопроката в России и в СЗФО постепенно начинает расти. Помогают подъему отрасли активизация промышленных строительных проектов и сезонность.
По данным Росстата, производство металлопродукции в стране по итогам первых пяти месяцев года выросло на 3,2% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. По сравнению с маем прошлого года рост промышленного производства составил 3,7%. Трубные предприятия изготовили в течение первых пяти месяцев года 5,1 млн т продукции, что на 12,8% больше, чем год назад. Производство готового проката за январь–май выросло на 2,3% – до 25,9 млн т. Производство чугуна на 0,4% снизилось – до 21,6 млн т по отношению к году ранее.
Сами игроки рынка отмечают рост не только производства, но и потребления продукции. Как рассказал директор по коммерции ООО «Фирма «СЕВЗАПМЕТАЛЛ» Владислав Лысков, за последний год потребление металлопродукции увеличилось на 2-3%. «Наиболее емким сегментом рынка, как и прежде, остается арматура. В целом потребление металлопроката строительного назначения в нашей стране носит явно выраженный сезонный характер. Лето – время активного строительства, в связи с чем на рынке наблюдается традиционное оживление», – отметил он.
Схожие выводы делает старший менеджер по продажам компании «Металлоптима» Сергей Рыжов: «Спрос на различную металлопродукцию действительно растет. Оживление рынка мы наблюдаем с середины весны. Около половины представленной у нас продукции сейчас идет на строительство промышленных производств. Треть этого идет в регионы СЗФО. Наиболее востребованы у потребителей арматура и трубы».
Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в компании «Северсталь», в строительной отрасли прогнозируется рост инвестиций в основной капитал на фоне низкой инфляции. Поэтому строительство является и будет являться драйвером роста рынка металлопроката. «По итогам шести месяцев 2018 года, потребление стали в строительной отрасли выросло на 1,5%. Потребление труб большого диаметра выросло на 30% благодаря реализации крупных проектов по развитию газотранспортной системы. В целом, по нашим оценкам, спрос на сталь в России к 2021 году вырастет на 7% (или на 2,7 млн т). В основном это произойдет из-за улучшения ситуации в строительной отрасли – там объем потребления увеличится примерно на 2 млн т», – таковы данные специалистов компании «Северсталь».
По оценке игроков рынка, в этом году средний уровень цен на большую часть металлопродукции несколько выше аналогичного периода прошлого года. Это обусловлено влиянием мировых факторов, прежде всего ситуации в Китае, который сократил объемы экспорта. Но помимо доходной статьи металлургов выросла и расходная, так как вслед за ростом цен на прокат выросли цены на основные ресурсы: руду, уголь, лом.
Производители и продавцы металлопродукции отмечают, что за последние месяцы существенно выросла и конкуренция. В борьбе за клиента компании демпингуют, оптимизируют сам механизм продаж. Среди игроков есть торговые дома металлургических комбинатов, филиалы сетевых федеральных трейдеров, независимые компании. Впрочем, признаются участники рынка, большое количество продавцов хорошо для потребителя, который без серьезных затруднений может выбрать наиболее подходящую по цене и качеству продукцию.
Мнение
Владислав Лысков, директор по коммерции ООО «Фирма «СЕВЗАПМЕТАЛЛ»:
– На протяжении последнего года наблюдалась высокая ценовая волатильность. Так, прошлым летом цены активно росли, затем, начиная с октября по январь, существенно снижались, после был небольшой рост, сейчас мы видим некую стабилизацию. На цены влияет множество факторов, среди которых можно выделить ситуацию на мировых рынках, курс рубля, сезонность и т. д.