Быстрее всего дорожают в центре Москвы новостройки бизнес-класса
В центре Москвы застройщики продают новостройки делюкс-, элит-, премиум- и бизнес-класса, быстрее всего из них дорожают последние. По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в квартирах и апартаментах бизнес-класса в центре столицы увеличилась на 30%.
В III квартале 2022 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Центральном административном округе Москвы (ЦАО) составила 492 тыс. рублей за квадратный метр. В аналогичный период 2021 года застройщики предлагали недвижимость (здесь и далее в расчеты включены апартаменты) бизнес-класса в ЦАО в среднем за 378 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, новостройки бизнес-класса в центре Москвы за последние 12 месяцев подорожали на 30%. Это самый внушительной рост цены среди новостроек всех сегментов, которые продаются в ЦАО.
Так, новостройки премиум-класса в Центре сейчас стоят в среднем 699 тыс. рублей за кв. м, тогда как в III квартале 2021 года они продавались в среднем по 697 тыс. рублей, то есть за год цена практически не изменилась. Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», средняя цена в премиум-классе в ЦАО повышалась до I квартала 2022 года (до 922 тыс. рублей), после чего она упала до текущего уровня.
В самом дорогом сегменте рынка новостроек в ЦАО – элитном и делюкс классе – цены за последний год увеличились на 14%. Сейчас квадратный метр в апартаментах и квартирах этого сегмента обходится в среднем в 1,7 млн рублей, тогда как в III квартале 2021 года – 1,5 млн рублей.
В целом все новостройки Центрального административного округа Москвы за прошедшие 12 месяцев подорожали на 16%, а их средняя цена составила 1,2 млн рублей за кв. м. Год назад новое жилье от застройщика в ЦАО продавалось в среднем за 1,1 млн рублей.
«Новостройки бизнес-класса в ЦАО дорожают из-за высокого спроса на них, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Предложение сосредоточено в трех-пяти крупнейших проектах, где на фоне большой активности клиентов за последний год цены выросли на треть, в том числе в нашем проекте Headliner. Однако и сейчас мы предлагаем более доступный, чем средний по сегменту в центре, вариант жилья. Квадратный метр в наших квартирах в Пресненском районе стоит 447 тыс. рублей».
Всего в ЦАО застройщики продают 2,2 тыс. лотов (включая 940 апартаментов). За последний год их число практически не изменилось (2,1 тыс. в сентябре 2021 года). В бизнес-классе продается более 780 отдельных вариантов, в премиум-классе – 520, в элитном и делюкс-классе – 850. Таким образом, предложение новостроек бизнес-класса в ЦАО сопоставимо с предложением нового жилья элитного и делюкс-класса.
Почти все новостройки бизнес-класса сосредоточены в восточной и южной частях Центрального административного округа Москвы (Басманный, Красносельский, Мещанский, Таганский, Замоскворечье). Исключение – ЖК Headliner, который находится в Пресненском районе в западной части центра Москвы.
«Жилье в центре Москвы – очень ликвидное долгосрочное вложение, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – С этой точки зрения бизнес-класс – это оптимальный вариант квартиры для покупки, если клиент стремится сохранить деньги, рассчитывает на перепродажу или сдачу в аренду. Поскольку цены на премиальные новостройки в ЦАО буквально “взлетели” в начале 2022 года, многие клиенты переключились на более доступный бизнес-класс, чем способствовали росту цен в этом секторе рынка».
Во II квартале 2021 года девелоперы элитных новостроек Москвы продавали на начальной стадии строительства 45 квартир и апартаментов, что составляет всего 4% от суммарного объема предложения, подсчитали аналитики «Метриум». При этом 69% вариантов жилья продаются в готовых домах.
По подсчетам аналитиков «Метриум», к концу I полугодия 2021 года на рынке элитных новостроек Москвы застройщики предлагали покупателям почти 1,2 тыс. квартир. Большая часть из них – в готовых или почти достроенных комплексов с квартирами и апартаментами, тогда как выбор у желающих вложиться в котлован или на среднюю стадию строительства (возведение этажей) был крайне скудный.
Из 1 150 квартир и апартаментов всего 45 лотов можно было купить в комплексах или корпусах на начальной стадии строительства. За прошедший год доля такого предложения сократилась с 8% до 4%. Столь же мало вариантов квартир и апартаментов в домах, находящихся на этапе монтажа – всего 47, хотя за год их рыночная доля выросла с 2% до 4%.
Между тем на завершающем этапе стройки (отделка) сейчас предлагается 270 элитных квартир и апартаментов. Их доля за прошедшие 12 месяцев сократилась с 41% до 23%. Больше всего вариантов готового жилья, то есть в новостройках, которые получили разрешение на ввод в эксплуатацию. Сейчас в них можно купить 789 квартир или апартаментов, что составляет 69% рынка (против 49% год назад).
Источник: «Метриум»
Аналитики «Метриум» отмечают, что в целом предложение элитных новостроек в Москве сокращается. Особенно не хватает новых проектов, куда можно было бы вложиться на начальной стадии строительства. За прошедшие 12 месяцев число квартир и апартаментов в продаже упало на 42%. Общее количество проектов или готовых комплексов также уменьшалось: во II кв. 2020 года – 53 проекта, в III кв. 2020 года – 51, в IV кв. 2020 года – 49, в I кв. 2021 года – 46, во II кв. 2021 года – 47. За I полугодие 2021 года начались продажи только в одном новом проекте элитной застройки. В 2020 году на рынке было шесть новинок, в 2019 году – девять.
«Девелоперская активность в элитном сегменте сейчас действительно невысокая, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с несколькими факторами. Во-первых, всё более объективно ограничен земельный ресурс в центре столицы – поиск подходящих площадок становится более сложным. Во-вторых, меняется сам рынок. Девелоперы все чаще делают ставку на крупные и эксклюзивные проекты, равно как и покупатели хотят жить в кварталах с полноценной, но в то же время приватной средой и инфраструктурой. В этом смысле внимание многих клиентов переключается на премиум-сегмент. И тем не менее, спрос на элитные новостройки есть – дефицит предложения стимулирует застройщиков вести закрытые продажи».
Источник: «Метриум»
Согласно отчёту CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, глобальный объем продаж в сегменте онлайн-торговли увеличится с 2,4 трл долл США в 2020 году до 3,9 трл долл США в 2025 году.
Согласно проведенному исследованию, рост рынка электронной коммерции на 1 млрд долл США ведет к увеличению логистической инфраструктуры на 92 900 кв. м. Таким образом, по оценке CBRE, мировой спрос на складские площади в период 2020–2025 годов составит 138 млн кв. м.
Общий объем продаж на европейском рынке электронной коммерции увеличился за последние пять лет на 150%, доля онлайн-продаж в общем розничном товарообороте выросла с 7% в 2015 году до 13% в 2020 году. По оценке CBRE, с 2020 по 2025 год на европейском рынке сегмент онлайн-торговли увеличится на 298 млрд. долларов США, что потребует дополнительных 28 млн. кв. м складских площадей.
«Электронная коммерция неуклонно росла на протяжении многих лет, но поскольку многие потребители изменили свои покупательские привычки во время пандемии, мы наблюдаем рост активности», — пояснил Джек Кокс, управляющий директор по индустриальной и складской недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки. «Это будет по-прежнему иметь большое значение для систем сбыта и логистических цепочек, а также поддерживать рекордные показатели складской недвижимости. Пока потребительская база продолжает расти, мы считаем, что у складской недвижимости также будут дополнительные возможности для роста».
Китай и США являются крупнейшими рынками онлайн-торговли в мире, на них пришлось 57% всех онлайн-продаж. По итогам 2020 года наибольшие темпы проникновения электронной коммерции были зафиксированы в Южной Корее (36% от розничного товарооборота), Китае (27%) и Великобритании (24%). К 2025 году ожидается существенный рост рынка электронной коммерции в Индонезии, с текущих 20% до 34%, а Южная Корея будет иметь самый высокий уровень проникновения электронной коммерции в мире — 43%. В 2025 году уровень онлайн-торговли в общем розничном товарообороте в России увеличится до 16,5%.
Для оценки динамики рынка электронной коммерции CBRE выявила 27 факторов в 43 странах, которые влияют на спрос населения. Это социально-демографические факторы, цифровая грамотность, степень развития финансовых услуг и инфраструктуры. Среди 27 ключевых факторов были определены 6 ключевых: степень урбанизации, проникновение мобильного интернета и широкополосного доступа в интернет, использование банковских карт, уровень цифровых навыков населения, наличие крупных игроков в сегменте онлайн-торговли.
|
Страна |
Проникновение электронной коммерции, 2020 год |
Проникновение электронной коммерции, 2025 год |
|
Южная Корея |
36 |
43 |
|
Индонезия |
20 |
38 |
|
Материковый Китай |
27 |
34 |
|
Великобритания |
24 |
32 |
|
Нидерланды |
18 |
26 |
|
США |
20 |
26 |
|
Сингапур |
16 |
22 |
|
Чехия |
17 |
20 |
|
Канада |
13 |
20 |
|
Россия |
10 |
16 |
Источник: CBRE, прогноз мирового рынка электронной коммерции на 2021 год.
Проникновение электронной коммерции — это доля продаж через Интернет в общем объеме розничных продаж.
Тасос Везиридис, руководитель отдела исследований в области индустриальной, складской и торговой недвижимости, CBRE, пришел к следующему выводу:
«Европейский рынок относительно поляризован с точки зрения проникновения электронной коммерции. Существует ряд рынков, включая Великобританию, Германию, Швецию и Нидерланды, на которых уже существует множество факторов, способствующих высокой доле электронной коммерции, и этот процесс ускорился во время пандемии. Тем не менее, мы считаем, что многие из менее продвинутых рынков, такие как Португалия, Италия и Испания, испытают более быстрый рост в течение следующих пяти лет и начнут догонять лидирующие в этом плане рынки, что приведет к росту спроса на складскую недвижимость как на этих, так и на других европейских рынках».
Василий Григорьев, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE в области индустриальной и складской недвижимости, комментирует:
«Несмотря на сравнительно скромную степень проникновения электронной коммерции в России, онлайн ритейл в плане развития логистической инфраструктуры превратился в «приму» складского рынка. В последние несколько лет представители этой отрасли инвестируют в склады больше, чем какой-либо другой сегмент. А доля онлайн ритейлеров в спросе сопоставима с ведущими зарубежными рынками, где процент онлайн покупателей существенно выше чем в России. Мы ожидаем продолжения развития логистической платформы ведущими игроками онлайн розницы, при этом форматы складской недвижимости, подходы к организации логистики этими компаниями могут меняться».