Быстрее всего дорожают в центре Москвы новостройки бизнес-класса
В центре Москвы застройщики продают новостройки делюкс-, элит-, премиум- и бизнес-класса, быстрее всего из них дорожают последние. По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в квартирах и апартаментах бизнес-класса в центре столицы увеличилась на 30%.
В III квартале 2022 года средняя стоимость новостроек бизнес-класса в Центральном административном округе Москвы (ЦАО) составила 492 тыс. рублей за квадратный метр. В аналогичный период 2021 года застройщики предлагали недвижимость (здесь и далее в расчеты включены апартаменты) бизнес-класса в ЦАО в среднем за 378 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, новостройки бизнес-класса в центре Москвы за последние 12 месяцев подорожали на 30%. Это самый внушительной рост цены среди новостроек всех сегментов, которые продаются в ЦАО.
Так, новостройки премиум-класса в Центре сейчас стоят в среднем 699 тыс. рублей за кв. м, тогда как в III квартале 2021 года они продавались в среднем по 697 тыс. рублей, то есть за год цена практически не изменилась. Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», средняя цена в премиум-классе в ЦАО повышалась до I квартала 2022 года (до 922 тыс. рублей), после чего она упала до текущего уровня.
В самом дорогом сегменте рынка новостроек в ЦАО – элитном и делюкс классе – цены за последний год увеличились на 14%. Сейчас квадратный метр в апартаментах и квартирах этого сегмента обходится в среднем в 1,7 млн рублей, тогда как в III квартале 2021 года – 1,5 млн рублей.
В целом все новостройки Центрального административного округа Москвы за прошедшие 12 месяцев подорожали на 16%, а их средняя цена составила 1,2 млн рублей за кв. м. Год назад новое жилье от застройщика в ЦАО продавалось в среднем за 1,1 млн рублей.
«Новостройки бизнес-класса в ЦАО дорожают из-за высокого спроса на них, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва» (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, «Равновесие»). – Предложение сосредоточено в трех-пяти крупнейших проектах, где на фоне большой активности клиентов за последний год цены выросли на треть, в том числе в нашем проекте Headliner. Однако и сейчас мы предлагаем более доступный, чем средний по сегменту в центре, вариант жилья. Квадратный метр в наших квартирах в Пресненском районе стоит 447 тыс. рублей».
Всего в ЦАО застройщики продают 2,2 тыс. лотов (включая 940 апартаментов). За последний год их число практически не изменилось (2,1 тыс. в сентябре 2021 года). В бизнес-классе продается более 780 отдельных вариантов, в премиум-классе – 520, в элитном и делюкс-классе – 850. Таким образом, предложение новостроек бизнес-класса в ЦАО сопоставимо с предложением нового жилья элитного и делюкс-класса.
Почти все новостройки бизнес-класса сосредоточены в восточной и южной частях Центрального административного округа Москвы (Басманный, Красносельский, Мещанский, Таганский, Замоскворечье). Исключение – ЖК Headliner, который находится в Пресненском районе в западной части центра Москвы.
«Жилье в центре Москвы – очень ликвидное долгосрочное вложение, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – С этой точки зрения бизнес-класс – это оптимальный вариант квартиры для покупки, если клиент стремится сохранить деньги, рассчитывает на перепродажу или сдачу в аренду. Поскольку цены на премиальные новостройки в ЦАО буквально “взлетели” в начале 2022 года, многие клиенты переключились на более доступный бизнес-класс, чем способствовали росту цен в этом секторе рынка».
Компании rubetek, российский производитель IoT-решений, и «БЕСТ-Новострой», одна из лидирующих компаний на рынке недвижимости, подвели итоги совместного исследования, целью которого было выяснить, влияет ли наличие «умной» начинки на конечный выбор проекта жилья покупателем.
Опрос проводился среди россиян в возрасте от 18 от 65 лет, среди которых 72% респондентов рассматривают покупку квартиры в кратко- или среднесрочной перспективе. Почти все опрошенные (97%) сообщили, что хотели бы, чтобы их новое жилье было в той или иной степени оснащено «умной» начинкой. 45% предпочли бы, чтобы квартиры и места общего пользования были оснащены полноценной экосистемой устройств «умного дома», 34% хотели бы, чтобы с помощью «умных» гаджетов решался ряд конкретных задач, таких как управление климатом. Еще 18% считают, что жилье должно быть оборудовано только критически необходимыми продуктами, обеспечивающими безопасность, такими, как датчики возгорания, протечки или утечки газа. И лишь 3% полагают, что наличие подобных продуктов - это излишество.
При этом 32% респондентов с уверенностью говорят о том, что наличие системы «умный дом» в квартире и местах общего пользования станет для них значимым фактором при выборе жилья. А 46% опрошенных отметили, что наличие подобной системы будет определяющим фактором при выборе жилья при прочих равных.
«По нашим наблюдениям, в первую очередь, сегодня наиболее востребованы те элементы системы «умный дом», которые позволяют более эффективно использовать энергоресурсы и тем самым экономить на расходах, а также повышающие безопасность их жилья, - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». - Среди наших покупателей̆ большой интерес у любителей «умных домов» вызывают проекты, где застройщики внедряют целый пакет умных технологий, как в инженерном оснащении общих зон, так и в самих квартирах».
Рассуждая о типовом наборе «умных» продуктов для городских квартир, россияне первое место отдают аварийным датчикам (протечки, возгорания, задымления и пр.), в пользу этого продукта высказались 88% опрошенных, по 73% голосов набрали датчики контроля потребления электроэнергии, отопления, воды и газа, а также автоматическая пожарная сигнализация: 70% голосов за видеонаблюдением и климат-контролем. 64% респондентов также предпочли бы увидеть в типовом пакете систему контроля и управления доступом (IP-домофонию), а 66% - управление светом. Реже респонденты выбирали такие продукты, как контроль качества воздуха, управление бытовой техникой и электроприборами, голосовое управление, систему распознавания парковочных мест и автомобильных номеров.
Говоря о параметрах системы «умного дома», которые наиболее важны, 72% россиян отмечают важность простоты установки, на втором месте – отсутствие дополнительных плат (65% голосов), 49% респондентов также отдали предпочтение возможности масштабирования, 34% - наличию облачного функционала. Наименьшее же внимание, всего 10% голосов, уделяется стране-производителю продуктов категории «умный дом».
Участникам опроса также предлагалось оценить, сколько они готовы переплатить за квартиру, в которой установлена экосистема «умный дом». Так, 35% опрошенных готовы к переплате в размере от 50 000 рублей до 200 000. 27% - от 10 до 50 000 рублей, 13% - до 10 000 рублей. 9% россиян готовы заплатить свыше 200 000 рублей за такую «умную» начинку. А вот 16% не готовы к переплатам.
Интересно, что подавляющее большинство респондентов поддержали бы инициативу создания единых стандартов для застройщиков в оснащении новых жилых проектов системами «умного дома». 24% россиян согласны с этим безоговорочно, 26% с поправкой, что инициатива должна учитывать класс жилья. 14% считают, что это должно касаться только входных групп и мест общего пользования. 11% переживают, что подобное нововведение может существенно сказаться на итоговой стоимости жилья. А вот 24% россиян полагают, что оснащение квартир – это личное дело собственников, а не застройщика.
32% участников опроса рассказали, что имеют опыт использования отдельных продуктов, а еще 10% являются активными пользователями экосистемы «умного дома». 39% отметили, что имеют представление о назначении таких устройств и интересуются их функционалом, но сами пока не пользовались. Лишь 19% россиян не имели опыта взаимодействия с «умными» гаджетами.
«Облачные технологии и интернет вещей несут в себе пользу для всех участников рынка ЖКХ, - отмечает Антон Мальцев, основатель компании rubetek. – Продукты категории «умный дом» повышают прозрачность взаимодействия между застройщиками, управляющими компаниями и собственниками квартир в жилых комплексах. Ориентируясь на стратегическую цель российского правительства по цифровизации ЖКХ, мы последовательно реализуем и совершенствуем глобальную платформу IoT.rubetek, которая позволяет управлять всеми внутридомовыми системами из единого интерфейса, а с помощью бесплатного приложения доступ к сервисам получают и жители. По результатам нашего исследования треть россиян, интересующихся приобретением жилья, считают наличие системы «умный дом» значимым фактором при выборе. Застройщики используют это конкурентное преимущество: не так давно мы сообщали о завершении крупнейшего проекта бесключевого доступа в жилом строительстве, реализованного нами совместно с ПИК СЗ. Подобные проекты мы внедряем вместе с девелоперами по все стране».
По данным группы компаний «Максимум Life Development», около 60% покупателей земельных участков не готовы в ближайший год начинать строительство домов. Основной причиной отказа от возведения жилья стал рост цен на стройматериалы.
Остальные 40% в связи с подорожанием материалов рассматривают меньшие площади домов, пересматривают те проекты, которые у них были на момент покупки участков, продают городскую недвижимость, чтобы компенсировать рост цен в загородном домостроении, или отказываются от строительства, решив в перспективе заработать не перепродаже наделов.
Среди тех покупателей земельных участков, кто решил строить дома, спрос сместился к проектам площадью 100-150 кв.м., тогда как еще год назад наибольший интерес вызывали решения в 200-250 кв.м. Это произошло за счет роста общей стоимости строительства домов – с начала года она поднялась на 35-40%.
Изменились приоритеты и в конструктивных элементах. В этом году высокий спрос отмечен на модульные дома на свайном основании, барнхаусы и монолитные дома. Из-за дефицита стройматериалов практически отсутствовал интерес к проектам деревянных и каркасных домов.
Загородные покупатели при выборе дома интересуются, как правило, сроками его строительства (например, популярность модульных домов обусловлена их возведением за несколько дней), а также соотношением цены и качества, в результате чего выбирают решения, которые раньше были сильно дороже, но сейчас практически не уступают по стоимости предложениям в эконом-классе.
- В этом году появилась возможность приобрести дома комфорт- и бизнес-класса по цене эконом-сегмента. Покупатели стараются снизить общую стоимость объектов за счет материалов, которые не сильно растут в цене и при этом выигрывают по качеству у наиболее популярных. Например, выбирают более долговечное основание на плите, композитную арматуру вместо металлической для фундамента, цементно-стружечную плиту взамен OSB, а в фасадных работах останавливают свой выбор на керамограните или фальцевой кровле, - говорит генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. – Спрос на домостроение традиционно может увеличиться осенью. К тому же после некоторого отката цен на материалы установятся новые минимумы и максимумы, сформируется понятная, а не спекулятивная цена, которая станет новым ориентиром на рынке загородного домостроения.
Согласно опросу ГК «Максимум Лайф Девелопмент», проведенному совместно с партнерами – компаниями «Хаус Комплект» и «Современные Технологии Строительства» - решающим фактором для большинства покупателей земельных участков при решении строительства домов в период роста цен могут стать доступные ипотечные программы со ставкой 7-8% годовых.