Аналитики Домклик выяснили, сколько времени занимает продажа квартиры на вторичном рынке
Аналитики Домклик изучили ипотечные сделки Сбера и рассчитали, сколько времени сегодня нужно, чтобы продать квартиру на вторичном рынке. Срок рассчитывался как время от даты публикации объявления о продаже до даты совершения сделки. Эксперты Домклик составили рейтинг крупнейших регионов страны по скорости продажи однокомнатных, двухкомнатных и трёхкомнатных квартир и рассмотрели, как этот показатель менялся в течение года.
Сколько времени продаётся квартира
Средняя скорость продажи во многом зависит от комнатности. Быстрее всего продаются однокомнатные (55 дней) и двухкомнатные квартиры (63 дня). Медленнее всего — трёхкомнатные (76 дней).
Сентябрьские данные о выданных ипотеках Сбера подтверждают эти результаты.
Гистограммы иллюстрируют распределение сроков экспозиции для квартир, проданных в сентябре 2022 года.
Однокомнатные квартиры
В тройку лидеров по скорости продажи «однушек» входят Ростовская область (41 день), Красноярский край (45 дней) и Волгоградская область (47 дней). А в топ-3 самых «медленных» регионов — Республика Татарстан (65 дней), Новосибирская и Нижегородская области (по 63 дня).
Рейтинг крупнейших регионов России, где расположены города-миллионники, по скорости продажи однокомнатных квартир на вторичном рынке. Количество дней с момента публикации объявления до заключения сделки обозначено цифрами. В скобках показано, как изменилось время купли-продажи с начала года: зелёным — если время уменьшилось, красным — если увеличилось.
Двухкомнатные квартиры
«Двушки» быстрее всего продаются в Ростовской (47 дней) и Омской (51 день) областях, а также в Красноярском крае (52 дня), а медленнее всего — в Санкт-Петербурге (69 дней), Республике Татарстан (70 дней) и Свердловской области (71 день).
Рейтинг крупнейших регионов России, где расположены города-миллионники, по скорости продажи двухкомнатных квартир на вторичном рынке. Количество дней с момента публикации объявления до заключения сделки обозначено цифрами. В скобках показано, как изменилось время купли-продажи с начала года: зелёным — если время уменьшилось, красным — если увеличилось.
Трёхкомнатные квартиры
Для трёхкомнатных квартир наименьшие сроки экспозиции характерны отмечены в Ростовской области (61 день), Краснодарском крае (62 дня) и Челябинской области (67 дней). Медленнее всего сделки проходят в Санкт-Петербурге (82 дня), Свердловской (88 дней) и Волгоградской (93 дня) областях.
Рейтинг крупнейших регионов России, где расположены города-миллионники, по скорости продажи трёхкомнатных квартир на вторичном рынке. Количество дней с момента публикации объявления до заключения сделки обозначено цифрами. В скобках показано, как изменилось время купли-продажи с начала года: зелёным — если время уменьшилось, красным — если увеличилось.
Изменение сроков экспозиции в 2022 году
Ниже показано, как менялось среднее время продажи однокомнатных, двухкомнатных и трёхкомнатных квартир.
Динамика скорости продажи для однокомнатных, двухкомнатных и трёхкомнатных квартир за 2022 год. Данные усреднены по крупнейшим регионам РФ. Пунктирными линиями обозначены предварительные итоги октября.
Для всех трёх кривых наблюдаются минимумы в марте и июне.
Мартовское снижение сроков продажи жилья объясняется ажиотажным спросом: на фоне экономической неопределённости люди вкладывали деньги в недвижимости, чтобы сохранить свои активы. Возможность роста цен и ощущение грядущего затишья на рынке обеспечили приток новых продавцов — тех, кто только думал о продаже квартиры, а также потенциальных мигрантов. Поэтому многие квартиры, которые были выставлены в конце февраля и начале марта, быстро скупались, что и привело к резкому снижению сроков экспозиции.
Минимум в июне также вызван тем, что на вторичном рынке появилось много новых предложений: ассортимент продаваемых квартир за три весенних месяца обновился на 30%. Снижение ключевой ставки ЦБ оживило рынок: в июне люди выставили на продажу на 5% больше квартир, чем в мае. То есть основная часть квартир, проданных в июне на волне снижения ключевой ставки ЦБ, — это квартиры, выставленные после конца февраля.
Мария Ромчанова, руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» Сбербанка:
«В 2022 году отмечались значительные колебания покупательской активности, часто менялись условия ипотечного кредитования, а продавцы вели себя импульсивно. И поэтому для всех типов квартир в этом году характерна изменчивая динамика срока продажи. Сегодняшнее плавное увеличение срока реализации вторичного жилья говорит, скорее, не о падении спроса, а о нормализации притока новых предложений в сравнении с весенне-летним периодом».
Во второй половине лета и осенью наблюдалось устойчивое увеличение сроков продажи квартир. Это говорит о том, что сейчас в основном продаются квартиры, которые были выставлены на продажу в начале лета, а приток новых объявлений снижается. Можно предположить, что сейчас многие продавцы хотят быстрее продать жильё и готовы идти на уступки.
По итогам 2021 года объем спроса на складские помещения в Северной столице составил 625 тыс. кв. м, что в 2,6 раза выше результата 2020 года (243 тыс. кв. м).
Лидерство в структуре спроса сохраняют торговые и дистрибуционные компании – на их долю пришлось более 79% от общего объема сделок (496 тыс. кв. м). Бум на складском рынке напрямую связан с ростом e-commerce – более половины (57%) от объема заключенных сделок сформировали маркетплейсы («Яндекс. Маркет», Ozon, Wildberries). При этом, на сделки с участием Ozon пришлось 42%, или более 260 тыс. кв. м, от общего годового объема сделок.
В то же время, сохраняется тренд на снижение объема сделок с участием логистических компаний: в 2021 году арендаторы этого профиля сформировали всего 5% от объема сделок (34 тыс. кв. м), хотя в 2019-2020 годах показатель находился на уровне 27-31% (или 85-95 тыс. кв. м). Это связано с тем, что небольшие ритейлеры все чаще отдают предпочтение маркетплейсам, которые берут на себя все этапы обработки и доставки товара до потребителя.
По состоянию на конец декабря 2021 года, уровень вакантности составлял 0,5% от общего объема рынка. Дополнительное предложение формируется за счет «скрытой вакансии» — площадей, которые могут быть освобождены, если арендатор готов оптимизировать занимаемые площади или предоставить их в субаренду. Однако, даже в этих условиях объем доступного предложения крайне низок и составляет не более 2-2,5%.
Острый дефицит вакантных площадей и стабильно высокий спрос привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок – в 2021 году показатель вырос на 46% и достиг 6 000 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС). В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники повышают запрашиваемые ставки и выбирают лучшее предложение среди потенциальных арендаторов. Как результат, на рынке встречаются предложения и сделки со ставками на 10-15% выше среднерыночного показателя в объектах с аналогичными характеристиками. Особенно это характерно для объектов «скрытой вакансии» и маленьких блоков в качественных проектах, которые расположены в востребованных локациях.
«Рынок складской недвижимости закончил год с рекордными показателями, особенно в части запрашиваемых ставок аренды. Пока мы не видим сигналов возможной стабилизации рынка и изменения коммерческих условий. Однако, платежеспособность клиентов не безгранична. Рынок уже перегрет, и в случае, если собственник решат дальше повышать ставки аренды, клиенты будут активнее оптимизировать площади или рассматривать другой регион для размещения складских мощностей», — полагает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
По итогам 2021 года объем предложения пополнился 162 тыс. кв. м, что почти в два раза ниже показателя 2020 года. В некоторых проектах площадью более 70 тыс. кв. м ввод в эксплуатацию был перенесен на 2022 года. На новое спекулятивное предложение пришлось 66 тыс. кв. м (41%) от общего объема ввода – это комплексы «Армада Парк Север» (50 тыс. кв. м) и «Октавиан» (16 тыс. кв. м). Доминирующую долю (59%) сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний, как своими силами, так и по схеме built-to-suit. Ключевыми комплексами, созданными по схеме built-to-suit, стали Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3», а также СДЭК (17,4 тыс. кв. м) и FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД».
Согласно данным аналитиков компании «Бон Тон», по итогам 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в «старых» границах Москвы преодолела психологический и исторический максимум, составив 401,6 тыс. руб. За декабрь показатель СВЦ в сегменте вырос на 2,8%, за год рост составил 32,5%.
Самыми высокобюджетными в столице стали 4 округа, где средневзвешенная цена квадратного метра превысила отметку в 400 тыс. руб. – это СЗАО с показателем 414 тыс. руб. (+3,7% за месяц, +37,2% за год), ЮАО – 410,1 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +23,4% за год), ЗАО – 402,8 тыс. руб. (+2,6% за месяц, +18% за год) и СВАО – 402,3 тыс. руб. (+4,4% за месяц, +59,9% за год). Округом с самым умеренным за год ростом и доступной средневзвешенной ценой квадратного метра стал ВАО с показателем 320,2 тыс. руб. (+0,6% за месяц, +26,3% за год).
График роста СВЦ в годовой динамике
Средняя цена квартиры в новостройках бизнес-класса по итогам декабря 2021 г. составила 27,6 млн руб. За месяц она выросла на 2,3 % или 640 тыс. руб., за год – на 20,2 % или 4,5 млн. руб. Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 22,7 млн. руб. (+1,5% за месяц, +24,8% за год), самыми дорогими – ЦАО со средней ценой квартиры 31,3 млн руб. (0% за месяц, +34,6% за год) и ЗАО, где средняя цена квартиры составила 29,1 млн руб. (+4,7% за месяц, +1,5% за год).
В структуре совокупного спроса на долю квартир бизнес-класса пришлось 34,1%. За 12 месяцев 2021 г. было зарегистрировано 20,3 тыс. сделок против 17,6 тыс. в 2020 г., таким образом рост составил 15%.
В IV квартале 2021 г. количество ДДУ увеличилось на 30,6% по сравнению с III кварталом (5,9 тыс. против 4,6 тыс. ДДУ) и это стало вторым максимальным результатом за последние 2 года, после рекордного IV квартала 2020 г., когда было реализовано 6,6 тыс. лотов.
Средняя площадь реализованных квартир бизнес-класса составила 61,5 кв. м. Самыми востребованными стали квартиры площадью 30-45 кв. м (26,5%) и 60-75 кв. м (23,4%). На третьем месте лоты площадью от 45 до 60 кв. м (18,6%).
Динамика спроса на квартиры бизнес-класса, шт.
