До 70% сделок с новостройками в Краснодарском крае проходит онлайн
В октябре 2022 года команда DUGA Real Estate Branding провела серию интервью с крупными игроками краснодарского рынка недвижимости и выяснила, что огромная доля сделок в регионе проходит онлайн — строящуюся недвижимость в Краснодаре и Сочи покупают “не глядя” для переезда из более холодных регионов, а также под арендный бизнес.
Резкий рост количества онлайн-сделок с недвижимостью по всей России начался вместе с пандемией коронавируса. В результате локдауна и закрытия физических офисов продаж многие застройщики запустили собственную цифровую инфраструктуру для подбора квартиры и оформления сделок. После того, как жизнь вернулась в более-менее нормальное русло, к традиционному офлайну вернулись не все. Покупатели постепенно привыкли, что для приобретения можно и не посещать офис продаж, стройплощадку, общаться с менеджером; достаточно убедиться в репутации застройщика, внимательно изучить строительную документацию и подобрать подходящий лот. Поэтому рост доли онлайн-сделок продолжился и после локдауна – в 2021 и в 2022 годах.
По разным данным, доля онлайн-сделок в общей структуре продаж разных застройщиков в Москве сейчас составляет от 20 до 40%. Активность в этом отношении видна и по действию властей. Так, Минцифры совместно с Росреестром в рамках цифровизации процесса оформления сделок с недвижимостью заявили о разработке суперсервиса под названием “Мое жилье”. Сервис направлен на создание единой цифровой среды для всех участников рынка — застройщиков, покупателей и продавцов недвижимости, финансовых организаций и госорганов. Он позволит ускорить и обезопасить всю цепочку в сделке с недвижимостью.
— Москву и Санкт-Петербург принято считать столицами, которые диктуют тренды, но это часто оказывается совсем не так, и многие процессы в регионах развиваются гораздо более активно, чем на столичных рынках, — говорит Юрий Нарвин, CEO и основатель DUGA Real Estate Branding. — Так что с большим интересом узнали, что в онлайне мы не являемся лидерами, несмотря на то, что многие крупные девелоперы рассказывают о своих достижениях в этом отношении. Однако, пообщавшись с краснодарскими лидерами отрасли, мы выяснили, что регион давно ушел вперед. Во многом это связано, конечно, со структурой спроса: строящееся жилье в Краснодаре и Сочи сейчас покупают люди из других регионов, которые решили переехать жить и работать в более теплый климат, ближе к морю. Также спросом квартиры в курортных районах пользуются у тех, кто занимается арендным бизнесом: часто люди покупают по несколько квартир или апартаментов в перспективных проектах для того, чтобы в дальнейшем подготовить их под сдачу в аренду. Стоит отметить, что помимо радости от того, что Краснодарский край является передовым в вопросе онлайн-сделок, это может быть и проблемой. Например, зачастую у покупателей не оправдываются ожидания по качеству. Уровень в некоторых проектах, увы, не слишком высок, при достаточно высоких ценах.
В третьем квартале 2022 года Краснодарский край по стоимости квадратного метра недвижимости занял третье место, по данным Минстроя России. Средняя рыночная стоимость “квадрата” здесь — 157 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге и Москве, которые ожидаемо занимают 1 и 2 место, это 163 и 161 тыс. за квадратный метр, соответственно.
— При этом некоторые из тех проектов, что реализуются в Краснодаре и Сочи как бизнес-класс, в Москве по сервисам и ТЭПам отнесли бы скорей к комфорт-классу, — комментирует Юрий Нарвин. — Это отчасти связано с тем, что разделение на классы в принципе условно, и везде трактуется по-разному, а отчасти, к сожалению, приходится констатировать более низкий уровень качества в региональных проектах. Я думаю, что в ближайшие годы рынок недвижимости Краснодарского края ждёт серьезная трансформация, у региона есть все шансы стать российским аналогом технологичного и современного Дубая. Местные крупные игроки уже начали работу и с продуктовым маркетингом, и с повышением качества, мы видим это по результатам наших встреч и переговоров. На проекты привлекают экспертов, которые имеют хороший опыт в столичном девелопменте, компании растят и развивают собственную экспертизу. И да, мы также разрабатываем сейчас совместную стратегию развития с одним из крупнейших застройщиков региона. Для нас это интересный рынок, в котором мы видим большие перспективы.
В департаменте ипотечного кредитования Est-a-Tet выяснили, что наиболее выгодный способ взять ипотеку сейчас – это воспользоваться государственной льготной программой, например, для семей с детьми. В этом случае есть возможность потратить на семейную двухкомнатную квартиру всего от 2,2 млн рублей.
В последние месяцы наблюдается постоянный рост ставок по стандартным ипотечным программам. На сегодняшний день средняя ставка составляет 10,44%, а еще пару месяцев назад этот показатель был ниже 10% (данные Дом.РФ). В первом полугодии рост продолжится, ожидается увеличение минимум на 0,5-1%. Тем самым уровень средней ставки на первичном рынке достигнет и превысит 10,5%.
Данные предоставлены SPN24.ru
«В то же время, когда стандартные ставки продолжают расти, государство предлагает выгодные льготные программы. Особенно это интересно семьям с детьми – сейчас у них есть возможность взять ипотечный кредит по ставке 3,7%. Таких доступных условий не было даже в 2020 году, когда программа только стартовала», – рассказывает Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.
Например, семья с ребенком планирует взять ипотечный кредит на покупку квартиры за 10,874 млн рублей. Сумма кредита на 20 лет составит 8,699 млн рублей, первоначальный взнос – 2,175 рублей. Если семья будет брать кредит по стандартной программе и ставке 9,4%, то ежемесячный платеж составит 80 520 рублей. По программе «Семейная ипотека» покупатели могут взять кредит по ставке 3,7%, тем самым уменьшив ежемесячный платеж почти на 30 000 – до 51 350 рублей.
|
Стоимость квартиры |
Размер ПВ |
Сумма кредита |
Программа |
Ставка |
Срок кредита |
Платеж |
Объект |
|
10 874 000 |
2 175 000 |
8 699 000 |
Стандартная программа |
9,4% |
20 лет |
80520 |
ЖК «Цветочные поляны» |
|
Семейная ипотека |
3,7% |
51350 |
Таким образом, несмотря на рост стандартных ставок, у части покупателей есть возможность более выгодно приобрести квартиру благодаря программам с господдержкой.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2021 года.
Предложение
В 2021 году начался процесс восстановления гостиничного бизнеса. Уровень загрузки и доходности постепенно растут, в Санкт-Петербурге открываются новые объекты. Об этом говорит прирост номерного фонда, который составил 419 номеров.
На начало 2022 года общий объем качественного предложения гостиничной недвижимости находится на уровне 19 300 номеров.
По итогам 2021 года туристический поток в Санкт-Петербург также показал значительный рост по отношению к 2020 году. Основным драйвером роста выступил внутренний туризм, который компенсировал часть потерь от сокращения количества иностранных туристов в связи с ограничительными мерами из-за covid-19. Также на увеличение туристического поток повлиял проведенный в 2021 году чемпионат по футболу «Евро-2020».
Спрос
Заполняемость гостиниц в 2021 году составила 50%, что на 17 п.п. больше, чем в 2020 году.
Такое увеличение загрузки говорит о начинающемся выздоровлении в сегменте гостиничного бизнеса, однако дальнейшее восстановление зависит от динамики туристического потока.
В гостиничном сегменте присутствует фактор сезонности. Самый высокий спрос среди туристов приходится на лето и новогодние праздники. В это время заполняемость гостиниц достигает 80%.
Наиболее востребованным классом среди гостиниц является средний – 3 звезды. Это обусловлено падением доходов населения.
Показатели ADR не смогли достичь показателей 2019 года.
На конец 2021 года средневзвешенный тариф за номер достиг показателя в 7740р. Рост средневзвешенного тарифа по итогам 2021 года составил 11%.
Максимальный рост тарифа был зафиксирован в сегменте пятизвездочных гостиниц и составил +15% к цене аналогичного периода в 2019 году.
Тенденции и прогнозы
В январе 2022 года ВОЗ рекомендовал отменить ограничение на международные поездки, что может оказать положительное влияние на восстановление внешнего туристического потока.
Учитывая, что за 2020-2021 годы страны отработали сценарии туризма для иностранцев, включающие ковидные паспорта, ПЦР-тесты и другие опции, мы прогнозируем, что в этом году в целом поток будет восстанавливаться, что положительно скажется на восстановлении индустрии гостеприимства.