До 70% сделок с новостройками в Краснодарском крае проходит онлайн
В октябре 2022 года команда DUGA Real Estate Branding провела серию интервью с крупными игроками краснодарского рынка недвижимости и выяснила, что огромная доля сделок в регионе проходит онлайн — строящуюся недвижимость в Краснодаре и Сочи покупают “не глядя” для переезда из более холодных регионов, а также под арендный бизнес.
Резкий рост количества онлайн-сделок с недвижимостью по всей России начался вместе с пандемией коронавируса. В результате локдауна и закрытия физических офисов продаж многие застройщики запустили собственную цифровую инфраструктуру для подбора квартиры и оформления сделок. После того, как жизнь вернулась в более-менее нормальное русло, к традиционному офлайну вернулись не все. Покупатели постепенно привыкли, что для приобретения можно и не посещать офис продаж, стройплощадку, общаться с менеджером; достаточно убедиться в репутации застройщика, внимательно изучить строительную документацию и подобрать подходящий лот. Поэтому рост доли онлайн-сделок продолжился и после локдауна – в 2021 и в 2022 годах.
По разным данным, доля онлайн-сделок в общей структуре продаж разных застройщиков в Москве сейчас составляет от 20 до 40%. Активность в этом отношении видна и по действию властей. Так, Минцифры совместно с Росреестром в рамках цифровизации процесса оформления сделок с недвижимостью заявили о разработке суперсервиса под названием “Мое жилье”. Сервис направлен на создание единой цифровой среды для всех участников рынка — застройщиков, покупателей и продавцов недвижимости, финансовых организаций и госорганов. Он позволит ускорить и обезопасить всю цепочку в сделке с недвижимостью.
— Москву и Санкт-Петербург принято считать столицами, которые диктуют тренды, но это часто оказывается совсем не так, и многие процессы в регионах развиваются гораздо более активно, чем на столичных рынках, — говорит Юрий Нарвин, CEO и основатель DUGA Real Estate Branding. — Так что с большим интересом узнали, что в онлайне мы не являемся лидерами, несмотря на то, что многие крупные девелоперы рассказывают о своих достижениях в этом отношении. Однако, пообщавшись с краснодарскими лидерами отрасли, мы выяснили, что регион давно ушел вперед. Во многом это связано, конечно, со структурой спроса: строящееся жилье в Краснодаре и Сочи сейчас покупают люди из других регионов, которые решили переехать жить и работать в более теплый климат, ближе к морю. Также спросом квартиры в курортных районах пользуются у тех, кто занимается арендным бизнесом: часто люди покупают по несколько квартир или апартаментов в перспективных проектах для того, чтобы в дальнейшем подготовить их под сдачу в аренду. Стоит отметить, что помимо радости от того, что Краснодарский край является передовым в вопросе онлайн-сделок, это может быть и проблемой. Например, зачастую у покупателей не оправдываются ожидания по качеству. Уровень в некоторых проектах, увы, не слишком высок, при достаточно высоких ценах.
В третьем квартале 2022 года Краснодарский край по стоимости квадратного метра недвижимости занял третье место, по данным Минстроя России. Средняя рыночная стоимость “квадрата” здесь — 157 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге и Москве, которые ожидаемо занимают 1 и 2 место, это 163 и 161 тыс. за квадратный метр, соответственно.
— При этом некоторые из тех проектов, что реализуются в Краснодаре и Сочи как бизнес-класс, в Москве по сервисам и ТЭПам отнесли бы скорей к комфорт-классу, — комментирует Юрий Нарвин. — Это отчасти связано с тем, что разделение на классы в принципе условно, и везде трактуется по-разному, а отчасти, к сожалению, приходится констатировать более низкий уровень качества в региональных проектах. Я думаю, что в ближайшие годы рынок недвижимости Краснодарского края ждёт серьезная трансформация, у региона есть все шансы стать российским аналогом технологичного и современного Дубая. Местные крупные игроки уже начали работу и с продуктовым маркетингом, и с повышением качества, мы видим это по результатам наших встреч и переговоров. На проекты привлекают экспертов, которые имеют хороший опыт в столичном девелопменте, компании растят и развивают собственную экспертизу. И да, мы также разрабатываем сейчас совместную стратегию развития с одним из крупнейших застройщиков региона. Для нас это интересный рынок, в котором мы видим большие перспективы.
За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость студий в московских новостройках премиум-класса выросла на 39%, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас они продаются в среднем по 22,1 млн рублей. По годовой динамике цены на премиальные студии уступили только таким же квартирам в новостройках эконом- и комфорт-класса, которые подорожали на 47%.
Во II квартале 2021 года средняя стоимость студии в новостройках премиум-класса в Москве достигла 22,1 млн рублей. Между тем, в конце II квартала 2020 года квартиру или апартамент такого формата можно было приобрести за 15,8 млн рублей. Таким образом за 12 месяцев стоимость студий выросла на 39% или на 6,2 млн рублей.
Аналитики «Метриум» отмечают, что наиболее внушительный рост произошел в I полугодии 2021 года. В конце 2020 года, как и в IV квартале 2019 года, студии премиум-класса еще можно было купить примерно за 16 млн рублей.
Квадратный метр в премиальных студиях дорожал сопоставимым образом. Сейчас он обходится покупателям в среднем в 582 тыс. рублей, тогда как в I квартале он стоил 530 тыс. рублей, в IV квартале 2020 года – 444 тыс. рублей, в III квартале 2020 года – 472 тыс. рублей, а во II квартале 2020 года – 458 тыс. рублей. Таким образом, удельная стоимость такого жилья выросла только на 27%.
«Студии в премиум-классе росли в цене благодаря своей инвестиционной привлекательности, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Они действительно стали удобным форматом квартир или апартаментов в высоко ликвидных новостройках с очень хорошим расположением. Студии подходят для сдачи в аренду,кратковременных остановок своих владельцев или как первое жилье Однако увеличение стоимости обусловлено еще и изменением структуры предложения, на что указывает тот факт, что удельная стоимость квадратного метра росла медленнее, чем студии в целом».
По данным экспертов «Метриум», действительно структура предложения студий изменилась с точки зрения их площади. Если год назад средняя площадь премиальной студии в продаже составляла 34,6 кв.м., то сейчас застройщики продают помещения побольше – 37,9 кв.м.
Студии в новостройках премиум-класса по годовому росту цен (39%) уступают только студиям в массовых жилых комплексах, где средняя стоимость такого помещения увеличилась на 47% – с 4,8 млн до 7,1 млн рублей. Между тем в бизнес-классе студии подорожали на 21% (с 9,8 млн до 11,8 млн рублей), а в элитном сегменте на 18% (с 29,6 млн до 35,0 млн рублей).
«В новостройках премиум-класса раньше студии проектировали редко, поэтому они в кратчайшие сроки стали дефицитным продуктом, – говорит Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Это повлияло на динамику цен, потому что инвесторы и другие группы покупателей активно искали именно студийный формат. В целом спрос на такие помещения будет оставаться высоким благодаря их многофункциональности и ограниченности предложения».
Сезон на рынке недвижимости уже начался. Эксперты Est-a-Tet прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки на квартиры до 10% в ближайшие 2-3 месяца. Собственники с осторожностью сдают объекты семьям с детьми, а молодые арендаторы все больше склоняются к внешне привлекательным вариантам, отодвигая вопрос бюджета на второй план.
Высокий сезон на рынке аренды начался – по итогам обращений в компанию за последние 2 недели фиксируется рост спроса на долгосрочную аренду на 17% по сравнению со средними цифрами за июнь. «Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока ещё арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Квартиры начинают искать студенты, которые в этом году смогут учиться оффлайн, и доля таких арендаторов в общей структуре спроса будет возрастать вплоть до сентября-октября. Также росту запросов на аренду способствует оживление на деловом рынке, восстановление секторов услуг и общественного питания, возвращение с дистанционного режима работы иногородних сотрудников. Проектирование и создание комфортной среды для жизни, реконструкция парков и скверов и создание новых мест отдых создает ментальное принятие города как места для жизни, а не только для работы. В связи с этим семьи с детьми возвращаются в город, поближе к цивилизации, и на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой.
«Мы отметили новый тренд в поведении молодых арендаторов без детей: в сегментах комфорт плюс и бизнес наибольший интерес сфокусирован на достойных, а не на бюджетных вариантах. Молодым людям, которые занимают позиции от средних руководящих, стали интересны просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Также новые особенности отмечаются и в поведении собственников: так, они существенно менее охотно стали сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет. «Наличие детей в семье съёмщиков, к сожалению, всегда было отрицательным фактором для собственника, но сейчас эта тенденция особенно заметна, – делится наблюдениями Юлия Дымова, – Дети дошкольного возраста пугают арендодателей, особенно если их больше одного – по мнению собственников, квартира после проживания семьи с детьми придёт в негодность. Поэтому сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко».