До 70% сделок с новостройками в Краснодарском крае проходит онлайн
В октябре 2022 года команда DUGA Real Estate Branding провела серию интервью с крупными игроками краснодарского рынка недвижимости и выяснила, что огромная доля сделок в регионе проходит онлайн — строящуюся недвижимость в Краснодаре и Сочи покупают “не глядя” для переезда из более холодных регионов, а также под арендный бизнес.
Резкий рост количества онлайн-сделок с недвижимостью по всей России начался вместе с пандемией коронавируса. В результате локдауна и закрытия физических офисов продаж многие застройщики запустили собственную цифровую инфраструктуру для подбора квартиры и оформления сделок. После того, как жизнь вернулась в более-менее нормальное русло, к традиционному офлайну вернулись не все. Покупатели постепенно привыкли, что для приобретения можно и не посещать офис продаж, стройплощадку, общаться с менеджером; достаточно убедиться в репутации застройщика, внимательно изучить строительную документацию и подобрать подходящий лот. Поэтому рост доли онлайн-сделок продолжился и после локдауна – в 2021 и в 2022 годах.
По разным данным, доля онлайн-сделок в общей структуре продаж разных застройщиков в Москве сейчас составляет от 20 до 40%. Активность в этом отношении видна и по действию властей. Так, Минцифры совместно с Росреестром в рамках цифровизации процесса оформления сделок с недвижимостью заявили о разработке суперсервиса под названием “Мое жилье”. Сервис направлен на создание единой цифровой среды для всех участников рынка — застройщиков, покупателей и продавцов недвижимости, финансовых организаций и госорганов. Он позволит ускорить и обезопасить всю цепочку в сделке с недвижимостью.
— Москву и Санкт-Петербург принято считать столицами, которые диктуют тренды, но это часто оказывается совсем не так, и многие процессы в регионах развиваются гораздо более активно, чем на столичных рынках, — говорит Юрий Нарвин, CEO и основатель DUGA Real Estate Branding. — Так что с большим интересом узнали, что в онлайне мы не являемся лидерами, несмотря на то, что многие крупные девелоперы рассказывают о своих достижениях в этом отношении. Однако, пообщавшись с краснодарскими лидерами отрасли, мы выяснили, что регион давно ушел вперед. Во многом это связано, конечно, со структурой спроса: строящееся жилье в Краснодаре и Сочи сейчас покупают люди из других регионов, которые решили переехать жить и работать в более теплый климат, ближе к морю. Также спросом квартиры в курортных районах пользуются у тех, кто занимается арендным бизнесом: часто люди покупают по несколько квартир или апартаментов в перспективных проектах для того, чтобы в дальнейшем подготовить их под сдачу в аренду. Стоит отметить, что помимо радости от того, что Краснодарский край является передовым в вопросе онлайн-сделок, это может быть и проблемой. Например, зачастую у покупателей не оправдываются ожидания по качеству. Уровень в некоторых проектах, увы, не слишком высок, при достаточно высоких ценах.
В третьем квартале 2022 года Краснодарский край по стоимости квадратного метра недвижимости занял третье место, по данным Минстроя России. Средняя рыночная стоимость “квадрата” здесь — 157 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге и Москве, которые ожидаемо занимают 1 и 2 место, это 163 и 161 тыс. за квадратный метр, соответственно.
— При этом некоторые из тех проектов, что реализуются в Краснодаре и Сочи как бизнес-класс, в Москве по сервисам и ТЭПам отнесли бы скорей к комфорт-классу, — комментирует Юрий Нарвин. — Это отчасти связано с тем, что разделение на классы в принципе условно, и везде трактуется по-разному, а отчасти, к сожалению, приходится констатировать более низкий уровень качества в региональных проектах. Я думаю, что в ближайшие годы рынок недвижимости Краснодарского края ждёт серьезная трансформация, у региона есть все шансы стать российским аналогом технологичного и современного Дубая. Местные крупные игроки уже начали работу и с продуктовым маркетингом, и с повышением качества, мы видим это по результатам наших встреч и переговоров. На проекты привлекают экспертов, которые имеют хороший опыт в столичном девелопменте, компании растят и развивают собственную экспертизу. И да, мы также разрабатываем сейчас совместную стратегию развития с одним из крупнейших застройщиков региона. Для нас это интересный рынок, в котором мы видим большие перспективы.
Во II квартале 2021 года доля апартаментов с отделкой впервые превысила число таких помещений без отделки на рынке новостроек Москвы. По подсчетам аналитиков «Метриум», апартаменты под ключ и с предчистовой отделкой в сумме составили 56% предложения массового сегмента и бизнес-класса. Год назад без отделки предлагались 71% апартаментов.
К концу первого полугодия 2021 года на рынке новостроек комфорт- и бизнес-класса (крупнейшие сегменты) московские застройщики продавали 4 тыс. апартаментов. Из них 1,7 тыс. предлагались покупателям под ключ, то есть готовые для заселения, и еще 500 апартаментов – с предчистовой отделкой (white box). Соответственно на их долю приходится 43% и 12% предложения (в сумме с учетом округления – 56%). Без отделки застройщики предлагают 1,8 тыс. апартаментов.
За прошедшие 12 месяцев предложение апартаментов с отделкой снизилось на 9%. Год назад на рынке было 1,9 тыс. таких вариантов. Одновременно число апартаментов с предчистовой отделкой увеличилось в два раза – с 220 до 501. Между тем предложение апартаментов без отделки сократилось на 66% – 5,3 тыс. до 1,8 тыс.
«Отделка уже стала очень востребованной опцией среди покупателей жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – К примеру, в нашем проекте мы предлагаем покупателям все апартаменты и квартиры с отделкой white box. С одной стороны, это позволяет сэкономить львиную долю вложений в ремонт, с другой – оставляет пространство для реализации собственных дизайнерских идей. Приобретая жилье в ипотеку, покупатель включает стоимость отделки в кредит, и тем самым избегает дополнительной нагрузки на семейный бюджет».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость апартаментов комфорт-класса с отделкой составляет 231 тыс. рублей за кв.м., без отделки – 236 тыс. рублей за кв.м., а с предчистовой – 269 тыс. рублей. В бизнес-классе квадратный метр в апартаментах с отделкой обойдется в 315 тыс. рублей, без отделки – в 290 тыс. рублей, а с предчистовой отделкой – 303 тыс. рублей.
«Апартаменты фактически стали последним сектором рынка, куда пришла такая опция как отделка, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если в новостройках с квартирами комфорт- и бизнес-класса отделка начала превалировать уже два-три года назад, то апартаменты под ключ оказались в большинстве только сейчас. Это свидетельствует о том, что апартаменты приобретают для себя на длительный срок и они по-прежнему являются более экономичным вариантом решения жилищного вопроса в Москве по сравнению с квартирами».
*Доли по типам отделки приведены с учетом округления
Источник: «Метриум»
Согласно данным CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, благодаря высокой инвестиционной активности в Великобритании и Германии, общий объем инвестиций в европейскую недвижимость достиг во II квартале 2021 года 70 млрд. евро, что на 45% выше показателя аналогичного периода прошлого года.
Выдающиеся результаты показала, в частности, Великобритания, где во II квартале 2021 года инвестиционная активность выросла на 279% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а общий объем инвестиций достиг 16,8 млрд. евро. Германия также заметно оправилась во II квартале: общий объем инвестиций составил 17,8 млрд. евро, что на 27% больше, чем во II квартале 2020 года. Среди других рынков, продемонстрировавших рост во II квартале, — Дания, Норвегия, Испания и Швеция.
Благодаря хорошим результатам II квартала, объем инвестиций в Европе в 1 полугодии 2021 года составил 125,6 млрд. евро, что на 9% меньше, чем за тот же период 2020 года. Тем не менее, намечается общий положительный тренд, особенно если учесть, что I квартал 2020 года предшествовал пандемии и показал самый высокий результат за всю историю европейского рынка недвижимости.
Если посмотреть на данные по разным сегментам рынка, то рост электронной коммерции, который стал причиной низкой доли вакантных площадей и высокого спроса, позволил индустриальной недвижимости сохранить хорошие показатели по всей Европе. Сегмент индустриальной недвижимости вырос в 1 полугодии 2021 года вырос на 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом объем инвестиций достиг 25,4 млрд. евро.
Поскольку правительства снимают ограничения с экономической деятельности, а работники начинают возвращаться в офисы, инвестиции в офисную недвижимость выросли во II квартале 2021 года на 37%, достигнув в Европе, включая Великобританию, показателя 22 млрд. евро. Значительное восстановление наблюдалось в течение квартала на ряде ведущих рынков, включая Великобританию (рост на 300%), Испанию (рост на 249%) и Германию (рост на 67%).
После частичной отмены ограничений на поездки между странами Европы, объемы инвестиций в гостиничную недвижимость также показали признаки восстановления, увеличившись в 1 полугодии 2021 года на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 6,4 млрд. евро. Эту активность обеспечили в основном Италия, Франция, Великобритания, Германия и Испания.
В сегменте жилой недвижимости объемы инвестиций за полугодие достигли 28,3 млрд. евро, что на 26% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Инвесторы по-прежнему проявляют интерес к сегменту арендного жилья по всей Европе, причем данный сегмент привлекает все больше глобального капитала, а инвесторы стремятся к платформенным сделкам для увеличения масштабов своей деятельности.
Крис Бретт, руководитель отдела рынков капитала CBRE в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, прокомментировал это так:
«Наблюдается заметное восстановление объемов инвестиций по всей Европе. Страны, которые больше зависят от офисной недвижимости, как правило, отличаются более медленным восстановлением по сравнению с рынками с развитыми сегментами индустриальной недвижимости и сегментом арендного жилья. Мы ожидаем, что объемы инвестиций в Европе продолжат восстанавливаться и во 2 полугодии, а прирост за весь год составит 5% по сравнению с показателями 2020 года».
Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 1 полугодия 2021 года увеличился на 50% и составил 188 млрд руб. (2,1 млрд евро) против 125 млрд руб. в января-июне 2020 года. По итогам II квартала 2021 года объем инвестиций составил 117 млрд руб. (1,3 млрд евро), что является максимальным квартальным значением за 3,5 года с конца 2017 года и в 2 раза превосходит показатель в аналогичном периоде прошлого года.
Сегмент жилой недвижимости является основным драйвером высокого уровня объема инвестиций и второй квартал подряд бьет рекорд. По итогам 1 полугодия 2021 года в участки под жилое строительство было вложено 119 млрд руб. (1,3 млрд евро), что является максимальным значение за всю историю рынка и на 23% превосходит показатель за весь 2020 год.
Объем вложений в сегменты коммерческой недвижимости по итогам 1 полугодия составил 69 млрд руб. (0,8 млрд евро), что на 9% уступает значению за аналогичный период 2020 года (76 млрд руб.). Больше всего вложений было направлено в офисную и складскую недвижимость, доля которых составила по 12% каждая от общего объема инвестиций. Активность инвесторов в данных сегментах ограничивает сохраняющийся дефицит доступного к приобретению качественного продукта. Доля торговой недвижимости составила всего лишь 5% от общего объема инвестиций по итогам 1 полугодия 2021 года, вложения в этот сегмент сохраняются на низком уровне. Хотя мы наблюдаем возврат интереса к данному сегменту со стороны инвесторов.
Владимир Пинаев, генеральный директор CBRE в России, комментирует:
«Улучшение экономической ситуации большинства стран мира и увеличение темпов вакцинации стимулируют активное восстановление инвестиций. В России мы наблюдаем рост объемов вложений в жилой сегмент в то время, как конверсия сделок в сегментах коммерческой недвижимости остается на низком уровне. Тем не менее, интерес инвесторов увеличивается, мы ожидаем увеличение вложений в коммерческую недвижимость по итогам года».