Темпы снижения цен на жилье в Московском регионе ускорились
Темпы снижения цен на вторичном рынке жилья московского региона в октябре вновь ускорились после сентябрьского затишья. Быстрее всего по-прежнему дешевеет наиболее переоценённая локация – «старая» Москва. Новая не сильно от нее отстает, а в Подмосковье стоимость кв. м падает более чем в два раза медленнее, чем в столице.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в октябре индекс стоимости жилья в «старой» Москве снизился на 0,8% до 255 700 руб. за кв. м в среднем (в сентябре – на 0,7%). В Новой Москве цены упали на 0,7% до 200 350 руб. за кв. м (в сентябре – на 0,2%), в Подмосковье, где в сентябре динамика цен была нулевой, стоимость метра просела на 0,3% до 151 600 руб.Таким образом, с мая 2022 г. квартиры в «старой» Москве подешевели на 5,9% за кв. м в среднем, в Новой– на 3,7%, в области – на 2,3%.
В «старой» Москве, как и все предыдущие месяцы, старое и дешевое жилье в октябре дешевело быстрее современного и дорогого: квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках потеряли 1,3-1,7% стоимости, лоты в современных панельных и монолитно-кирпичных домах – 0,2-0,6%.
В Новой Москве опережающими темпами дешевели одно- и двухкомнатные квартиры (-1,3 и -1,1% соответственно)– ранее они часто приобретались с инвестиционными целями и оказались сильно переоценены. При этом разница в ценовой динамике между различными типами жилья в октябре находилась в пределах статистической погрешности (-0,7-0,9%). В Подмосковье наоборот: в разрезе комнатности квартиры дешевели равномерно (на 0,2-0,4%), а по типам видно, что панельные дома более успешно сопротивляются снижению цен. Так, квартиры в «панельках» подешевели лишь на 0,1%, а в кирпичных домах – на 0,8% в среднем.
Что касается географии, то в Москве сильнее всего цены просели в Юго-Восточном округе (-1,6%), а также в Восточном (-1,1%) и Центральном (-1,1%). В Московской области, как и в предыдущие месяцы, наиболее устойчивым в ценовом плане остается дальнее Подмосковье. В ближнем Подмосковье квартиры в октябре подешевели на 0,6% за квадратный метр в среднем. В Новой Москве вырвался вперед по темпам снижения цен Троицкий округ (-1%), в последние месяцы отстававший от Новомосковского (-0,7%).
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Главной проблемой вторичного рынка московского региона остается рост объемов предложения на фоне стагнации спроса. За октябрь число квартир в экспозиции увеличилось еще на 20% по сравнению с сентябрем, примерно в равных пропорциях в «старой» Москве, Новой и в Подмосковье. А в целом за последние три месяца предложение выросло более чем на 60%, достигнув максимальных величин за всю историю рынка. Это главный показатель того, что число желающих продать квартиру сейчас намного превышает количество тех, кто готов ее купить. А значит, в ближайшем будущем снижение цен продолжится, а возможно, даже ускорится. Цены реальных сделок уже давно существенно ниже заявленных - по разным оценкам, дисконты составляют 10-20%».
К концу 2021 года количество студий и однокомнатных квартир в сумме превысило 35% от общего объема предложения в новостройках бизнес-класса в Москве, подсчитали аналитики компании «Метриум». Это произошло впервые в истории рынка. Рост доли малоформатных квартир на рынке происходит преимущественно за счет трехкомнатных квартир, чья доля снизилась до 22%.
В IV квартале 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве девелоперы предлагали покупателям 11,8 тыс. квартир, что на 21% больше, чем в конце 2020 года, подсчитали аналитики «Метриум». За прошедший год среди них заметно выросла доля небольших квартир, что в целом не характерно для высокобюджетного класса новостроек. Так, доля студий увеличилась с 4% в IV квартале 2020 года до 7% в тот же период 2021 года. На однокомнатные квартиры приходилось 23% предложения, а теперь 28%. Таким образом, в сумме доля квартир с одним жилым помещением в новостройках бизнес-класса выросла до 35% за прошлый год против 27% в конце 2020 года.
Между тем практически неизменной за 2021 год осталась доля двухкомнатных квартир, чья доля уменьшилась с 39% до 38%. Удельный вес предложения трехкомнатных квартир заметно сократился – с 28% до 22%, как и жилья с четырьмя и более комнатами (с 7% до 5%).
Структура предложения изменилась, потому что застройщики начали продавать больше компактных квартир. Количество студий в продаже увеличилось в IV квартале 2021 года относительно аналогичного периода 2020 в 2 раза, однокомнатных квартир – на 51%, двухкомнатных квартир – на 18%. Тем временем, предложение трехкомнатных квартир уменьшилось на 3%, многокомнатных – на 15%.
«Застройщики жилых комплексов бизнес-класса расширяют линейку предложения с учетом роста разнообразия покупательской аудитории, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер проектов в московском регионе ILove, Bauman House, Headliner, «Равновесие»). – В последние годы на рынке появилось много инвесторов, а также людей, приобретающих квартиру не для постоянного проживания. Таким клиентам нужно качественное и технологичное жилье в хорошей локации, тогда как количество комнат в нем их интересует меньше. Именно для них девелоперы активно проектируют жилье небольшого формата, но высокого класса».
Средняя площадь студии в новостройках бизнес-класса, по подсчетам аналитиков «Метриум», в конце 2021 года составила 28,6 кв. м, однокомнатной квартиры – 46 кв. м, двухкомнатной – 69,1 кв. м, трехкомнатной – 97 кв. м. Многокомнатные квартиры, как правило, достигают в площади 130,5 кв. м.
Между тем средняя стоимость студии в московской новостройке бизнес-класса составляет 12,7 млн рублей, однокомнатной квартиры – 19,5 млн рублей, двухкомнатной – 26,8 млн рублей, трехкомнатной – 36,9 млн рублей, многокомнатной – 51,7 млн рублей.
«Изменение структуры предложения в пользу малогабаритных квартир связано среди прочего и с “демократизацией” покупательской аудитории новостроек бизнес-класса, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Снижение ипотечных ставок в последние годы открыло этот сегмент рынка для тех клиентов, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир бизнес-класса при более высоких ставках и размере первоначального взноса. За 3 года таких клиентов стало много и теперь, когда цены и ставки пошли вверх, застройщики стремятся удержать эту группу клиентов, предлагая им небольшие квартиры».
Источник: «Метриум»
В 2021 г. спрос на гостиничную недвижимость Москвы продемонстрировал положительную динамику – после кризисной ситуации в 2020г. средний уровень заполняемости на столичном рынке достиг 60% (против 38% годом ранее), тем не менее, говорить о возвращении к допандемийным показателям (71-72% в 2018-2019 гг.) еще преждевременно.
Наиболее динамично восстанавливаются показатели в гостиницах среднего ценового сегмента (Upper Midscale & Midscale) – 64,9% в 2021 г. против 78,5% в 2019 г. Люксовый сегмент хоть и удвоил уровень заполняемости по сравнению с 2020 г. (43,7% против 21,3%), всё еще существенно отстает от допандемийных показателей (71-72% в 2018-2019 гг.).
В целом стоит отметить, что восстановлению туристического рынка столицы в серьезной степени способствовало развитие именно внутреннего туризма. Только за первое полугодие 2021 г. столицу посетило 13,4 млн туристов, что сопоставимо с результатами всего 2020 г. (13,6 млн туристов). По предварительным итогам 2021 г. туристический поток в Москву оценивается на уровне 18-19 млн – то есть на допандемийном уровне в части объема внутреннего, российского, турпотока. В Москве как в одном из городов MICE-направления на восстановление спроса на гостиничное размещение повлиял и рост числа командировок – по данным туристических агентств-организаторов, он составил 40% по сравнению с концом 2020 г.
В результате увеличения спроса на гостиничную недвижимость доходность на номер (RevPar) выросла до 3 871 руб./сутки (против 1 989 руб./сутки в 2020г.), однако также не достигла значений 2019 г. (5 164 руб./сутки). Стоит отметить, что этот показатель отстает от результатов 2019 г. по всем гостиничным сегментам – в среднем показатели ниже результатов 2019 г. на 25-30%. В то же время средняя стоимость номера в целом по рынку почти сравнялась с показателями 2019 г. Такая динамика обусловлена преимущественно приростом в люксовом сегменте рынка (+26% прирост ADR к 2019 г.), тогда как средний ценовой сегмент, ориентированный на внутреннего туриста, всё еще демонстрирует среднюю стоимость номера на 15% ниже показателей 2019 г.
Динамика ключевых показателей рынка гостиничной недвижимости
Источник: STR Global, Colliers
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Colliers: «На фоне высокого уровня внутреннего туризма, в 2021 г. мы наблюдали положительные тенденции на столичном рынке гостиничной недвижимости. По нашим оценкам, текущая ситуация сохранится и в первой половине 2022 г. – внутренний туризм останется на высоком уровне, что будет способствовать дальнейшему восстановлению и развитию гостиниц среднего ценового сегмента. При этом сроки полноценного восстановления к допандемийным результатам будут напрямую зависеть от эпидемиологической ситуации и сопутствующих ограничений на международные поездки».