Темпы снижения цен на жилье в Московском регионе ускорились
Темпы снижения цен на вторичном рынке жилья московского региона в октябре вновь ускорились после сентябрьского затишья. Быстрее всего по-прежнему дешевеет наиболее переоценённая локация – «старая» Москва. Новая не сильно от нее отстает, а в Подмосковье стоимость кв. м падает более чем в два раза медленнее, чем в столице.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в октябре индекс стоимости жилья в «старой» Москве снизился на 0,8% до 255 700 руб. за кв. м в среднем (в сентябре – на 0,7%). В Новой Москве цены упали на 0,7% до 200 350 руб. за кв. м (в сентябре – на 0,2%), в Подмосковье, где в сентябре динамика цен была нулевой, стоимость метра просела на 0,3% до 151 600 руб.Таким образом, с мая 2022 г. квартиры в «старой» Москве подешевели на 5,9% за кв. м в среднем, в Новой– на 3,7%, в области – на 2,3%.
В «старой» Москве, как и все предыдущие месяцы, старое и дешевое жилье в октябре дешевело быстрее современного и дорогого: квартиры в панельных и кирпичных пятиэтажках потеряли 1,3-1,7% стоимости, лоты в современных панельных и монолитно-кирпичных домах – 0,2-0,6%.
В Новой Москве опережающими темпами дешевели одно- и двухкомнатные квартиры (-1,3 и -1,1% соответственно)– ранее они часто приобретались с инвестиционными целями и оказались сильно переоценены. При этом разница в ценовой динамике между различными типами жилья в октябре находилась в пределах статистической погрешности (-0,7-0,9%). В Подмосковье наоборот: в разрезе комнатности квартиры дешевели равномерно (на 0,2-0,4%), а по типам видно, что панельные дома более успешно сопротивляются снижению цен. Так, квартиры в «панельках» подешевели лишь на 0,1%, а в кирпичных домах – на 0,8% в среднем.
Что касается географии, то в Москве сильнее всего цены просели в Юго-Восточном округе (-1,6%), а также в Восточном (-1,1%) и Центральном (-1,1%). В Московской области, как и в предыдущие месяцы, наиболее устойчивым в ценовом плане остается дальнее Подмосковье. В ближнем Подмосковье квартиры в октябре подешевели на 0,6% за квадратный метр в среднем. В Новой Москве вырвался вперед по темпам снижения цен Троицкий округ (-1%), в последние месяцы отстававший от Новомосковского (-0,7%).
Комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко: «Главной проблемой вторичного рынка московского региона остается рост объемов предложения на фоне стагнации спроса. За октябрь число квартир в экспозиции увеличилось еще на 20% по сравнению с сентябрем, примерно в равных пропорциях в «старой» Москве, Новой и в Подмосковье. А в целом за последние три месяца предложение выросло более чем на 60%, достигнув максимальных величин за всю историю рынка. Это главный показатель того, что число желающих продать квартиру сейчас намного превышает количество тех, кто готов ее купить. А значит, в ближайшем будущем снижение цен продолжится, а возможно, даже ускорится. Цены реальных сделок уже давно существенно ниже заявленных - по разным оценкам, дисконты составляют 10-20%».
По данным международной консалтинговой компании JLL, рынок гибких офисов в Петербурге в 2021 году рекордно вырос: в городе открылось 26 проектов площадью 18,8 тыс. кв. м на 3,5 тыс. рабочих мест. В результате объем сектора увеличился на 56%. К открытию в 2022 году уже заявлено 20 проектов на 3 тыс. рабочих мест общей площадью 20 тыс. кв. м.
На начало 2022 года в Санкт-Петербурге действует 60 гибких офисных пространств на 7,4 тыс. рабочих мест общей площадью 46,5 тыс. кв. м. Крупнейшими открытиями прошлого года, которые являются и самыми большими площадками в городе в целом, стали «Практик» на Гороховой (3,4 тыс. кв. м) и на Охте (3,3 тыс. кв. м).
При этом в 2021 году закрылось семь проектов площадью 2,2 тыс. кв. м. За 14 лет развития рынка гибких офисных пространств в Петербурге прекратили существование не менее 50 площадок общей площадью более 20 тыс. кв. м. Это преимущественно небольшие коворкинги с общей рабочей зоной, без выделенных кабинетов и ориентированные на индивидуальных клиентов; они не выдерживают конкуренции с сетевыми проектами.
Динамика открытий и закрытий гибких офисных пространств в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
В последние три года рынок растет за счет появления крупных проектов площадью более 1 тыс. кв. м каждый, которые открываются при участии сетевых операторов – напрямую или по франшизе. «Несмотря на активное развитие гибких офисов в Санкт-Петербурге, объем предложения меньше по сравнению с Москвой в шесть раз. При этом в общем объеме рынка офисной недвижимости гибкие пространства составляют лишь 1,2% в Петербурге, 1,5% в Москве, а, например, в Лондоне – 6,9%, что подтверждает большой потенциал развития этого сегмента в России при заметно растущем спросе», – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.
Все более актуальным становится ответственный и экологичный подход к недвижимости. В 2022 году на рынке появятся гибкие офисы, которые будут реализованы с учетом применения «зеленых» технологий, среди которых – SOK.
«В 2021 году спрос на гибкие офисы заметно сместился в сторону корпоративных клиентов, арендующих от 20 рабочих мест. 90% спроса это IT-компании, онлайн-ритейлеры и компании нефтегазовой отрасли. Гибкие офисы выполняют функцию дополнительного хаба для сотрудников либо временного решения для компаний под проектные команды», – объясняет Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.
Арендные ставки в сегменте гибких офисов сильно дифференцированы и отличаются в разы. Растущая конкуренция пока существенно не влияет на арендные ставки, поскольку рынок не насыщен и сильно вариативен по местоположению, качеству предложения и набору сервисов. В таких условиях пока рано говорить о динамике средних арендных ставок по рынку. Тем не менее в действующих проектах ожидается рост в 2022 году на уровне 10%.
Средние арендные ставки по сетевым проектам в январе 2022 года составляют 13,8 тыс. руб. в месяц за нефиксированное рабочее место и 17,2 тыс. руб. за фиксированное.
Арендные ставки в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга, руб./раб.место/мес.
Источник: JLL
С 2017 года по 2021 год сводный индекс доступности жилья в России вырос на 10,4%. Сейчас в среднем по стране на обычную заработную плату можно приобрести 33,2 м2 жилья, в ипотеку – 42,2 м2. Как отмечают аналитики СберИндекса, в 2022 году доступность жилья будет расти за счёт опережающего увеличения номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость.
В целом по стране с января 2017 года и до коронакризиса ежегодное повышение доступности квартир составляло в среднем 3,5 м2 в год, а без учета столиц – 4,7 м2. Ситуация в отдельных регионах заметно отклоняется от общего тренда: в девяти регионах доступность выросла на 20 м2 и более, тогда как популярный у россиян Краснодарский край оказался единственным субъектом Федерации, в котором этот показатель сейчас даже ниже, чем пять лет назад.
Между тем в Москве и Санкт-Петербурге за последние пять лет также наметился тренд на улучшение ситуации. Сейчас типичный житель этих макрорегионов может позволить себе приобрести соответственно на 5,2 и 6,7 м2 больше. Такой прирост индекса соответствует увеличению доступности квартир на 25%-33%. В 2015 году доходов хватало на 15 «квадратов». Таким образом семья из двух человек могла рассчитывать на квартиру лишь чуть более 30 м2.
График 1. Индекс доступности жилья в региональном разрезе (м2)
Михаил Матовников, Старший управляющий директор, главный аналитик Сбербанка:
«В России за последние 5 лет квартиры на вторичном рынке, как правило, были доступнее. При прочих равных, один заемщик мог купить на 2,7 метра больше, чем в новостройке. С июля 2020 года на фоне действия государственных программ поддержки, опережающими темпами росла доступность «первички». Несмотря на то, что сейчас наблюдается временное снижение доступности жилья, мы прогнозируем, что уже в 2022 году этот показатель начнёт восстанавливаться за счёт опережающего увеличения номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость».
Главный аналитик Сбербанка также отметил, что в 12 регионах в течение пяти лет динамика была немного хуже общестрановой, что связано с ростом цен на недвижимость и увеличением стоимости строительных материалов.
По его словам, речь идет о таких регионах как Москва 5,2%, Санкт-Петербург (6,7%), Московская (6,6%), Калининградская области (5,8%) и Краснодарский край. В последнем доступность жилья упала даже по сравнению с началом 2017 г. Сейчас на медианную зарплату местный житель сможет купить на 1,4 м2 меньше, чем пять лет назад.
График 2. Регионы с наименьшим приростом индекса доступности жилья с 2017 г. (м2)
График 3. Регионы с наибольшим приростом индекса доступности жилья с 2017 г. (м2)
