Проблемные долги по ипотеке стагнируют

Объём просроченных ипотечных кредитов на балансах банков с начала года в целом по стране сократился на незначительные 0,05% или на 29 млн рублей. В годовом выражении на 1 марта 2022 года размер накопленных просроченных платежей по кредитам на покупку жилья упал на 18% или 14 млрд рублей. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе изучения статистики Банка России.

---

«Рост цен на надвижимость в предыдущие периоды позволил заемщикам выходить из просроченных кредитов с меньшими потерями, а для кредиторов – сократить сроки взыскания по кредитам, поэтому объём просроченной ипотеки снизился, — комментирует Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — В выбранной статистике пока нет последствий роста курсов валют и снижения уровня доходов населения, также пока незаметно влияние сокращения количества сделок на рынке недвижимости из-за резкого роста ставок по кредитам. При отсутствии спроса маловероятно, что заёмщикам и банкам будет удаваться регулировать просроченную задолженность быстрой реализацией объектов залога».

Доля валютной просроченной ипотеки в общем объеме проблемной задолженности составляет 7% или 16,8 млрд. Она формируется в рублях по официальному курсу на дату отчёта, за февраль 2022 года доллар США вырос на 20%, на начало апреля по сравнению с началом февраля – на 9%, что уже через месяц математически существенно увеличит как объём, так и долю просроченной валютной ипотеки и ухудшит общие показатели.

Регионы-лидеры по абсолютному приросту просроченной ипотечной задолженности

Регион	Изменение январь-февраль 2022 года		Изменение февраль 2021 – февраль 2022 года
	%	млн руб.	%	млн руб.
Сахалинская область	8,2%	15	11,2%	20
Ивановская область	1,0%	3	5,0%	15
Удмуртская Республика	6,7%	29	3,1%	14
Республика Ингушетия	0,0%	0	38,7%	12
Республика Крым	3,3%	2	19,2%	10
Курганская область	7,0%	13	1,0%	2
Чукотский автономный округ	100,0%	5	11,1%	1
Республика Хакасия	-3,6%	-6	-0,6%	-1
Тульская область	7,9%	28	-0,8%	-3
Карачаево-Черкесская Республика	0,6%	3	-0,6%	-3
Орловская область	10,2%	15	-2,4%	-4
Костромская область	1,8%	2	-5,9%	-7
Республика Марий Эл	0,0%	0	-5,8%	-8
Еврейская автономная область	0,0%	0	-11,4%	-8
Архангельская область	7,9%	18	-4,3%	-11

 

«На фоне практически полной остановки выдачи ипотечных кредитов в марте ситуация с проблемной ипотекой заметно ухудшится, пока же доля проблемных ипотечных кредитов находится в целом по стране на уровне 0,5% от общей задолженности против 0,8% годом ранее», — резюмировал Аксёнов.

По новым условиям льготной ипотеки в Москве можно купить 10,5 тыс. квартир – это 30% от общего предложения на первичном рынке

На фоне роста ключевой ставки ЦБ до 20% правительство разработало ряд мер поддержки строительного сектора, нацеленных, с одной стороны, на сохранение объемов ввода жилья и вывода новых проектов на рынок, а с другой стороны – на удержание высокого уровня спроса со стороны покупателей жилой недвижимости. 23 марта 2022 г. правительство представило условия новых мер поддержки сектора.

---

С 1 апреля 2022 г. будут изменены условия льготного ипотечного кредитования – ставка по льготной ипотеке вырастет с 7% до 12% и при этом будет увеличена максимальная сумма займа – с 3 млн руб. до 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн руб. для остальных регионов. Ранее максимальная сумма займа в 3 млн руб. выступала лимитирующим фактором применения льготной ипотеки в Москве при среднем бюджете предложения 22 млн руб. для новостроек Москвы без учета элит-класса (на март 2022 г.).

При условии минимального первоначального взноса 15% максимальная стоимость квартиры, покупаемой в соответствии с новыми условиями льготной ипотеки, может составить 14,1 млн руб. В настоящее время на рынке новостроек Москвы представлено порядка 10,5 тыс. квартир, подходящих под эти параметры, что составляет порядка 30% от общего объема предложения первичном рынке жилья в Москве.  В Санкт-Петербурге при первоначальном взносе 15% для покупки по программе льготной ипотеки доступно 28,8 тыс. квартир комфорт-, бизнес- и премиум-класса, что составляет  порядка 79% от общего объема первичного рынка жилья.

Расширение программы льготного ипотечного кредитования продолжит стимулировать рынок и поддерживать спрос. Несмотря на увеличение кредитной ставки, рост максимального займа до 12 млн рублей для рынка может стать значимым фактором для привлечения покупателей и возвращения инвесторов с депозитов на рынок жилой недвижимости.

Помимо изменения условий программы льготного ипотечного кредитования, для стимулирования спроса на жилую недвижимость сохраняются условия трех ипотечных программ: семейная ипотека под 6%, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2%. По данным зарегистрированных ДДУ в Росреестре за период январь-февраль 2022 г. было зафиксировано 11,9 тыс. сделок, что на 17% больше, чем за аналогичный период 2021 года. При этом по итогам января 2022 г. было зарегистрировано 5,3 тыс. ДДУ, что на 28% больше, чем год назад, а по итогам февраля 2022 г. показатель достиг уровня 6,6 тыс. сделок, что на 9% больше аналогичного показателя прошлого года.

Динамика сделок в 2021 и 2022 гг. (за период январь-февраль), шт.

Наиболее востребованным остается жилье комфорт-класса (57%). Доля сделок по ипотеке по итогам двух месяцев 2022 г. составила 61%, по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. доля сделок по ипотеке практически не изменилась.

Структура спроса по классам (январь–февраль 2022 г.), %

В количественном выражении по итогам первых двух месяцев 2022 г. было зарегистрировано 7,3 тыс. сделок с использованием ипотечного кредита, что на 18% больше, чем год назад (за январь-февраль 2021 г. было зарегистрировано 6,2 тыс. сделок по ипотеке). При этом январь 2022 года показал прирост ипотечных сделок на 32% по сравнению с показателем 2021 года. А по итогам февраля ипотечные займы были использованы в 4,1 тыс. сделок, что на 9% больше, чем год назад.

Динамика ипотечных сделок в 2021 и 2022 гг. (за период январь-февраль), шт.

Николай Казанский, управляющий партнер «Коллиерз Интернешнл»: «Ипотека под 12% и проектное финансирование под 15% в краткосрочной перспективе поможет девелоперам, однако в среднесрочной перспективе нужно разработать стратегию для снижения ставки до тех уровней, которые уже были достигнуты. Таргет в цивилизованном мире должен составлять 2-4%, понятно, что в текущей ситуации это выглядит несколько оторванным от реальности, но именно такие планы и задачи стоит ставить на ближайшую пятилетку. Касательно проектного финансирования под 15% – это немаленькая ставка, но по сегодняшним цифрам «можно работать», в перспективе с понижением. Также немаловажным фактором является размер ставки мезонинного финансирования для девелоперов в целях приобретения участка. Если размер ставки будет в пределах 18-20%, то это позволит не «заморозиться» рынку продажи участков, и девелоперы смогут входить в новые проекты, что поможет избежать провала в объемах ввода жилья через 2-3 года».