Квартиры в новостройках Новой Москвы уменьшаются медленнее, чем в «старой» Москве
Средняя площадь квартир в продаже на московском рынке новостроек продолжает сокращаться, но медленнее всего это процесс протекает в Новой Москве. По подсчетам аналитиков «Метриум», за последние 12 месяцев квартиры здесь потеряли в площади меньше одного квадратного метра, тогда как в «старой» Москве квартиры стали на несколько «квадратов» меньше.
В сентябре 2022 года средняя площадь лотов (здесь и далее – включая апартаменты соответствующего сегмента) в Москве («старой» и Новой) составила 55 кв. м. В сентябре 2021 года застройщики предлагали приобрести недвижимость со средней площадью 59,3 кв. м. Таким образом, отдельное жилое помещение на рынке новостроек столицы за год уменьшилось на 4,3 кв. м или на 7%. Однако в разрезе сегментов и локальных рынков динамика была не такой линейной.
В частности, в Новой Москве средняя площадь лота в местных новостройках за год уменьшилась с 50,7 кв. м до 49,9, то есть всего на 0,8 кв. м или на 2%. По этому показателю Новая Москва выглядит наиболее привлекательной локацией для покупки жилья, так как рост цен здесь не сопровождается заметным уменьшением площади квартир.
В частности, средняя площадь однокомнатных квартир в Новой Москве не изменилась за 12 месяцев (38,2 кв. м в сентябре 2021 года против 38,3 кв. м в сентябре 2022 года). Двухкомнатные квартиры тоже практически не уменьшились – их средняя площадь сократилась с 59,3 до 59,1 кв. м.
Заметно уменьшилась площадь двух типов квартир – студий и трехкомнатных. В первом случае показатель снизился с 25 кв. м до 24,1 кв. м, а во втором – с 81,2 кв. м до 77,9 кв. м.
«Сокращение площади квартир – это давняя тенденция на московском рынке жилья, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер проекта Russian Design District). – В последние годы она стала одной из причин роста интереса к Новой Москве со стороны потенциальных покупателей жилья в столице. В Новой Москве больше шансов найти просторную квартиру за адекватный бюджет. К примеру, в нашем жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District в Ватутинках в третьем квартале этого года доля продаж четырёхкомнатных квартир превысила долю сделок со студиями».
Тем временем в «старой» Москве средняя площадь предложений в разных сегментах рынка заметно уменьшилась. Так, в массовом сегменте этот показатель сократился с 48,4 кв. м до 43,5 кв. м. То есть в среднем отдельное жилище в наиболее доступном по цене секторе рынка стало меньше почти на пять квадратных метров или на 10%. Аналитики «Метриум» отмечают, что пять квадратных метров – это площадь санузла или большой гардеробной комнаты.
«Средняя площадь вариантов меняется не только из-за сокращения размеров квартир и апартаментов, но и в связи с изменениями в структуре предложения, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine). – В массовом сегменте новостроек “старой” Москвы уже больше 30% квартир – это студии, которые востребованы разными группами покупателей. Но это совсем не значит, что все лоты становятся меньше – в линейке предложения застройщиков можно найти как большие, так и маленькие студии, однокомнатные, двухкомнатные и прочие квартиры».
Стали меньше и предложения в бизнес-классе в «старой» Москве. Если в сентябре 2021 года застройщики продавали в среднем лот площадью 65,7 кв. м, то в сентябре 2022 года – 62,1 кв. м (минус 3,6 кв. м или 5% от прежней площади).
Антирекорд по сокращению площади поставили застройщики премиальных жилых комплексов. Год назад в премиуме можно было приобрести квартиру или апартамент со средней площадью 90 кв. м, а сейчас – 77,8 кв. м. То есть недвижимость в этом сегменте рынка за год уменьшилось на 12,2 кв. м (площадь спальни) или на 14%.
Исключение составили только квартиры и апартаменты в новостройках элитного класса и делюкс. Их средняя площадь за год увеличилась с 157,8 кв. м до 159,4 кв. м. или на 1%. Однако аналитики «Метриум» отмечают, что показатель средней площади лота в этом сегменте рынка очень волатильный и месяц от месяца он может меняться на несколько квадратных метров.
«Предложения в московских новостройках вновь начнут увеличиваться в площади при двух условиях, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Первое и основное – рост доходов населения, который позволит приобретать жилье большей площади. Второе условие – снижение ипотечных ставок, что позволит гражданам занимать больше средств на покупку недвижимости. В ближайшее время едва ли эти условия будут выполнены, поэтому уменьшение средней площади помещений в новостройках будет продолжаться».
По предварительным итогам I полугодия 2022 г. объем инвестиций в российскую недвижимость составил 64,3 млрд рублей ($925 млн), что на 16% превышает показатели I полугодия 2021 г., когда в российскую недвижимость было вложено 55,3 млрд рублей ($779 млн). При этом 50% от общего объема инвестиций пришлось на офисную недвижимость. Востребованность офисных активов объясняется их устойчивостью к кризисным ситуациям с точки зрения потенциальной просадки по арендному потоку, а также инвестиционной ликвидности. При этом 2/3 офисных инвестиций пришлось на Санкт-Петербург – эту тенденцию мы наблюдаем уже второй год подряд, что связано с меньшим разрывом в ожиданиях продавцов и покупателей, в результате чего они быстрее договариваются о заключении сделки. По нашим оценкам, из-за активности инвесторов на региональных и петербургском рынках по итогам года доля Москвы в общем объеме инвестиций может опуститься до минимального за всю историю рынка уровня.
Распределение инвестиций по регионам
По структуре инвестиций на втором месте по объему транзакций находится торговая недвижимость – на этот сегмент пришлось 28%. Складской сегмент, который в течение двух лет стабильно лидировал по объему привлеченных средств, в I полугодии сформировал всего 3% от общего объема. Это связано с тем, что несмотря на сохранение текущего уровня вакантности на минимальном уровне, до конца года ожидается выход на рынок достаточного количества свободных площадей как в субаренду, так и от тех компаний, у которых в конце года заканчивается договор аренды.
По предварительным итогам первого полугодия 2022 года, доля иностранного капитала в объеме закрытых сделок составляет 7%. Для сравнения, по итогам 2021 года показатель составлял 6%, а вот по итогам 2020 – 14%.
Динамика распределения инвестиций по источнику капитала
Станислав Бибик, партнер Nikoliers: «Большая часть от объема инвестиций в I полугодии 2022 г., а именно 64%, пришлась на второй квартал. Это объясняется тем, что текущая ситуация, простимулировала собственников быстрее выходить на сделки. Текущие сделки связаны как с желанием в состоянии неопределенности приобрести качественный актив по привлекательной стоимости, так и с уходом части иностранных компаний с российского рынка, в результате чего им пришлось продавать свои активы. По нашим оценкам, учитывая постепенную стабилизацию инвестиционного климата объем инвестиций по итогам 2022 года будет сопоставим с прошлогодними показателями».
В мае аналитики «Метриум» продолжили фиксировать снижение активности покупателей жилья в столице на основе данных Росреестра Москвы. заметнее всего упал спрос на вторичное жилье – на 45%, а число договоров долевого участия сократилось на 31% относительно мая 2021 года. Ипотечные сделки также снизились на 40%.
В мае участники долевого строительства, по данным Росреестра Москвы, заключили 4,9 тыс. ДДУ, что на 31% меньше, чем в мае 2021 года. Впрочем, в апреле 2022 года спрос на строящееся жилье в Москве оказался ниже на 36%, чем в апреле 2021 года, то есть наблюдается небольшая положительная динамика в годовом измерении.
По сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок ниже на 7%, тогда как в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке ипотеки наблюдалась другая динамика. В мае заемщики получили почти 5,9 тыс. кредитов на покупку нового и вторичного жилья, тогда как в мае 2021 года Росреестр Москвы зафиксировал почти 9,9 тыс. ипотечных сделок. Таким образом, в годовом измерении спрос на кредит упал на 40%. Для сравнения: в апреле в столице заключили на 38% меньше сделок, чем в апреле 2021 года
Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%. Между тем в апреле относительно марта динамика была хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте.
«Сейчас мы наблюдаем реакцию покупателей на кризис, а также на первые меры поддержки властей, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В мае вышли на финальные этапы сделок те немногие покупатели, которые остались на рынке в марте-апреле. Поэтому пока рано судить о долгосрочном значении майской статистики. Немалое значение имело и быстрое улучшение условий кредитования, которое стимулировало покупателей откладывать сделку в ожидании еще более выгодных условий. Полагаю, уже июньские данные по продажам будут значительно лучше».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Самый резкий спад зафиксирован на вторичном рынке жилья в Москве. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.
Динамика вторичного рынка в мае ухудшилась. В апреле в годовом выражении число вторичных сделок было только на 34% меньше, чем в апреле 2021 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«В отличие от резкого падения спроса в период пандемии в 2020 году, теперь нас ожидает более длительный период восстановления покупательской активности, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Сейчас клиентов удерживает от заключения сделки масса факторов, причем преимущественно не связанных с рынком жилья. Впрочем, май никогда не был самым показательным месяцем для анализа спроса, как и другие отпускные периоды. По-настоящему понятная картина откроется только осенью, когда станет понятен масштаб текущих процессов в экономике».