2022–2023 гг. станут бумом ввода районных торговых центров в Москве
По данным Nikoliers, общий объем ввода районных торговых центров в 2022–2023 гг. составит 270 494 кв. м площадей, что составляет более двух третей от объема ввода за предыдущие 10 лет. Так, в период 2012–2021 гг. было введено 405 966 кв. м площадей в формате районных ТЦ. При этом если в предыдущие годы максимальная доля площадей районных ТЦ в общем объеме ввода составляла в среднем 11–15% (при пике в 31% в 2018 году), то в 2022 и 2023 гг. доля площадей районных ТЦ в общем объеме составит 85% и 45% соответственно.
Рост доли таких проектов связан как с устойчивостью формата «районников» к нестабильным ситуациям и ростом популярности шопинга около дома, так и с дефицитом площадок под строительство крупных объектов в Москве. По нашим оценкам, районные торговые центры, а также формат ТПУ, который в том числе предусматривает наличие ритейл-проектов, будут формировать основной объем ввода торговой недвижимости в перспективе ближайших 2–3 лет. Также в ближайшее время на рынок торговой недвижимости выйдет ряд новых проектов, расположенных в составе комплексной жилой застройки, которые будут выполнять support-функцию в ЖК, строительство которых уже запланировано.
Объем ввода торговых центров в Москве
При рассмотрении обеспеченности районными торговыми центрами в разрезе административных округов Москвы, на начало 2022 года наиболее обеспеченными торговыми площадями стали Зеленоградский АО, а также Центральный административный округ, что отражает достаточный объем торговых площадей и относительно невысокую численность проживающего населения в сравнении со спальными районами и округами.
В настоящий момент дефицит районных торговых центров наблюдается в СЗАО, ЗАО и ЮВАО.
Популярность районных торговых центров выросла в период пандемии COVID-19, когда многие компании перевели сотрудников на удаленную работу, и в результате внутренней миграции выиграли те объекты, которые были ближе к потребителю. Сейчас на фоне того, что в районных торговых центрах доля приостановивших работу арендаторов не превышает 10%, они не потеряли ни в трафике, ни в доходе. Более того, начиная с мая в некоторых районных торговых центрах, наоборот, было зафиксировано увеличение трафика. Однако в среднесрочной перспективе есть риск того, что на районные торговые центры повлияют проблемы компаний-импортеров, которые являются основными арендаторами таких проектов. Например, сейчас мы наблюдаем, что в районных центрах, где масштабно представлен сегмент бытовой техники и электроники, арендаторы этого сегмента обращаются за различными скидками к управляющим компаниям.
Состав арендаторов районного ТЦ определяется индивидуально и зависит в первую очередь от зоны охвата и конкурентного окружения. В настоящий момент торговые центры могут различаться по составу арендаторов, однако чаще всего в качестве основных категорий в них присутствуют продуктовый супермаркет, зона общественного питания, одежда и обувь. Далее в зависимости от локации и коммерческой обоснованности в районе ТЦ добавляются дополнительные сервисы, например, книжные магазины и товары для хобби, фитнес-центр, спортивные товары, центр предоставления услуг населению, а также иная досуговая составляющая. Если говорить о средних показателях, то, как правило, наибольшую долю в структуре арендаторов районных торговых центров занимает продуктовый сегмент – 17%, на втором месте категория общественного питания (11%), на третьем - Fashion (10%).
Анна Никандрова, партнер Nikoliers: «По нашим оценкам, в ближайшие несколько лет основной объем ввода торговой недвижимости в Москве будет формироваться районными ТЦ. Популярность «районников» у населения объясняется тем, что потребление становится более локальным, покупатели сейчас не обладают большим количеством времени на шопинг, часть потребностей закрывает онлайн-торговля (например, заказ продуктов онлайн вместо закупок в гипермаркетах). Таким образом, районные проекты покрывают небольшие локальные запросы, тогда как если покупатель планирует крупный шопинг, в том числе товаров категории fashion, или намерен совместить шопинг с развлечениями, он выберет крупные торговые центры, в первую очередь за счет гораздо большего выбора товаров и услуг».
Все меньше людей готовы рисковать, приобретая квартиру в новостройке в разгар строительства дома или, тем более, до его начала. По сравнению с началом года доля желающих купить жилье на старте продаж сократилась на 11 п.п., а тех, кто готов ждать, пока дом достроят или почти достроят, стало больше на 5,5 п.п. Об этом свидетельствуют результаты последнего онлайн-голосования от IRN.RU.
Читателям был задан вопрос: «На каком этапе строительства вы бы купили квартиру в новостройке». Вариант «на завершающих стадиях» выбрали 19,4% ответивших, «после сдачи в эксплуатацию» 29,9%. То есть почти половина респондентов готовы приобрести новостройку только когда дом сдан или почти сдан.
При этом значительная часть участников опроса – 23% - предпочли бы совершить покупку как можно раньше – на самом старте продаж, а в идеале еще до него. 11% купили бы квартиру на стадии строительства первых этажей, и только 8,3% - в середине строительства дома. Затруднились дать ответ 8% участников голосования.
По сравнению с аналогичным голосованием в начале 2021 года резко, сразу на 10,7 п.п., сократилась доля желающих приобрести новостройку на страте продаж – в конце января-начале февраля прошлого года, то есть до начала СВО, таковых было 33,9%. При этом тех, кто готов купить новостройку только на завершающих стадиях строительства или после ввода дома, стало больше на 5,5 п.п. Популярность остальных вариантов не претерпела существенных изменений.
«Фактически, результаты опроса свидетельствуют, во-первых, о сокращении числа тех, кто рассматривает возможность инвестиций в жилье – именно инвесторы обычно стремятся выйти на сделку как можно раньше, чтобы купить подешевле и максимизировать прибыль при перепродаже недвижимости. А во-вторых – об уменьшении аппетита потенциальных покупателей к риску. Половина участников опроса вообще не хотят вкладывать деньги в стройку и готовы ждать, когда дом достроят или почти достроят. В нынешней непростой для экономики ситуации это вполне ожидаемый тренд», - комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
О низком уровне доверия людей к стройке говорят и результаты майского голосования IRN.RU относительно новой модели финансирования строительства домов через эскроу-счета, когда деньги дольщиков отправляются на счет в банке, а застройщики возводят дома на кредитные деньги. По мнению 38,9% респондентов, продажа новостроек через эскроу не защищает покупателей от потери денег, заплаченных застройщику. Еще треть (34,3%) уверены, что эскроу вообще «ни от чего не защищает, все это фикция». В то, что новая система строительства домов «защищает от всех возможных проблем», верят лишь 2%.
Аналитики «Метриум» подвели итоги третьего квартала на рынке жилой недвижимости Москвы, изучи свежие данные Росреестра Москвы о количестве сделок. Лучший результат показал сектор строящегося жилья, где было заключено всего на 1% меньше ДДУ, чем в третьем квартале 2021 года. Однако активность ипотечных заемщиков снизилась на 16%, а покупателей вторичного жилья – на 33%.
В III квартале Росреестр Москвы зарегистрировал 22,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве. В аналогичный период 2021 года в столице зарегистрировали 23,1 тыс. сделок между дольщиками и застройщиками. Таким образом, спрос на строящееся жилье в Москве в годовом измерении в III квартале 2022 года практически сравнялся с показателем того же периода 2021 года. При этом относительно II квартала 2022 года, когда было зарегистрирвовано 16,4 тыс. ДДУ, спрос увеличился на 39%.
«В третьем квартале наблюдался четкий тренд на восстановление активности покупателей новостроек, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Этому способствовало снижение ставок по ипотеке, нормализация экономической и финансовой обстановки. На рынок пришли те клиенты, которые откладывали сделки весной. Активны были инвесторы. Застройщики предлагали покупателям очень гибкие условия сделок, субсидированную ипотеку, скидки. При этом девелоперы заметно нарастили объем предложения, увеличили широту выбора для клиентов. Всё это дало позитивный эффект. Однако в конце сентября спрос резко просел, и, скорее всего, рынку опять понадобится несколько месяцев на восстановление».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В III квартале банки выдали заемщикам ипотеки в Москве порядка 27,1 тыс. кредитов на покупку строящегося и готового жилья. Год назад показатель был лучше – в III квартале 2021 года заемщики получили 32,3 тыс. кредитов. Таким образом, спрос на ипотеку снизился в годовом измерении на 16%. Преимущественно это падение связано со вторичным жильем, на покупку которого не распространяются программы субсидирования ставок, отмечают аналитики «Метриум». Впрочем, и в ипотечном секторе наблюдался позитивный тренд, так как число сделок в третьем квартале оказалось на 31% выше, чем во втором.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
Худшие результаты показал вторичный сектор жилья. В Москве зарегистрировали 28,4 тыс. сделок купли-продажи, что на 33% меньше, чем в III квартале 2021 года, когда покупатели и продавцы «вторички» заключили 42,1 тыс. соглашений. Однако аналитики зафиксировали рост их активности относительно предыдущего квартала. По сравнению со II кварталом 2022 года количество сделок выросло на 5%.
«Скорее всего тренд на восстановление рынка будет прерван, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Уже по итогам октября мы зафиксируем падение во всех сегментах московской недвижимости, так как частичная мобилизация оказала негативное влияние на активность покупателей. Также выросли рыночные ставки по ипотеке, которые актуальны для вторичного сегмента жилья. Это значит, что и здесь спрос будет стагнировать. В целом необходима нормализация и стабилизация обстановки, чтобы люди захотели вкладываться в жилье».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы